ほったらかし投資の失敗を回避するには？分散して不動産投資を行おう

投資の運用環境やルール設定、入金などを済ませて、その後は放置して資産を増やしていく方法が「ほったらかし投資」です。NISA（少額投資非課税制度）のような積立投資を行う場合は、銘柄と金額を選んでおくことで自動で購入してくれるため、そのまま放置して資産形成ができます。 投資に慣れていない方、お試しで投資を始めてみたい方、多忙で投資に時間が割けない方に向いている投資方法といえるでしょう。

ほったらかし投資の主な種類は、システムを利用した株式の自動売買や、専門家に運用を任せる投資信託、不動産投資の3つです。この他にもNISAやiDeCo、貴金属の積立投資などもあります。ここでは、株式・投資信託・不動産の3種類のほったらかし投資を紹介します。

株式の自動売買

株式やFXでは自動売買による取引もでき、証券会社などが自動売買のシステムを提供しています。特定の銘柄について「4,000円以下になったら購入する」など、設定した条件の通りに取引を行う仕組みです。
株式の自動売買は、仕事中や睡眠中でも取引ができます。設定した条件に従って取引を行うため、感情の影響も受けにくいでしょう。しかし、自動売買では条件を設定することから株式に関する知識が必要です。初めて株式投資を行う方には、少しハードルが高いかもしれません。多忙で、相場を把握する時間がなかなか取れない方に向いているといえます。

投資信託の運用

投資信託のほったらかし投資では、前もってルールや運用方針を設定した後、専門家に運用を任せて放置する投資方法です。投資信託の種類はさまざまで、信託期間が無期限のものも多いため、ほったらかしにしていても長期間に渡って運用・保有できます。
少額から始められる投資信託は、気軽に投資できるのがメリットです。毎月の積立投資もできるため、無理なく資産形成を進められます。反面、短期間で大きな利益を上げるのが難しいため、長期的に資産形成を進めていきたい方に向いている方法といえるでしょう。

不動産投資

不動産投資には、賃貸経営を行う「実物不動産投資」と「不動産金融商品」があります。実物不動産投資では賃貸経営により、毎月家賃収入を得られるのがメリットです。ただし、空室になると家賃収入が得られません。また、災害などのリスクにも備える必要があります。
不動産金融商品は、間接的に不動産投資を行って利益を得る投資方法です。専門家に運用を任せるため、投資家本人は直接関与しません。賃貸経営で必要な物件管理や入居者対応といった業務は不要です。
不動産投資については、記事の後半でも詳しく解説します。

ほったらかし投資は、短期間で大きな利益を上げたい場合には向いていません。しかし、初心者でも少額から始めやすく、長期投資による資産形成、預貯金よりも高い利回りや金融リテラシーの向上を狙える点はメリットといえるでしょう。
ここでは、ほったらかし投資を行う4つのメリットを解説します。

投資初心者でも少額から始めやすい

初めて投資を行う方でも、少ない自己資金で始められるところがほったらかし投資のメリットです。例えばNISAの「つみたて投資」は金融機関によって異なりますが、毎月100円や1,000円から積立設定できます。不動産クラウドファンディングでは、最低1万円から投資できる案件も見られます。
少額の資金でリスクを抑えつつ運用していくことで、投資の知識やノウハウを身に付けられるでしょう。また、忙しくても無理なく続けられるといった特徴も、投資初心者の方が始めやすい理由の1つです。

長期投資で資産を増やせる

ほったらかし投資は主に、長期間での積立投資を行います。つまり、短期ではなく長期の資産形成が目的の投資方法です。株式投資などではチャートを確認しますが、ほったらかし投資であれば事前の設定をするだけで済み、細かい状況をチェックする必要はありません。

預貯金よりも高い利回りが期待できる

ほったらかし投資は、「複利効果」を得られるのが特徴です。複利効果とは、元本に利息や配当金といった利益が加算されることで元本が大きくなり、さらに利益が発生する効果を指します。例えば、100万円を年3%の利回りで運用する場合、1年後には元本が103万円となる計算です。一方、預貯金は複利ではなく単利での運用になります。100万円で年利が3%だと、毎年の利息は3万円です。
投資期間が長期であるほど、複利効果は大きくなります。ほったらかし投資で得られる複利効果を利用することで、少額からでも効率的に運用できるでしょう。

金融リテラシーを高められる

放置して進める投資であっても、投資先や購入方法などは自分で考えて決めなければなりません。ほったらかし投資を進めていくと、投資の知識やノウハウが蓄積していき、お金に関する管理能力や判断力といった金融リテラシーを高められるでしょう。金融リテラシーを高めることで、投資詐欺のリスクを一定程度軽減できる可能性があります。

ほったらかし投資の基本は放置することですが、通常の投資と同様にさまざまなリスクがあり、中には失敗につながるケースもあります。ここでは、ほったらかし投資で覚えておきたい3つのリスクを押さえておきましょう。

確実な利益が保証されているわけではない

比較的リスクが低いほったらかし投資として貴金属などが挙げられますが、確実な利益が保証されているわけではありません。また、債権投資は発行元の財政悪化によって返済が不可能となり、元金が戻ってこないケースも見られます。
ほったらかし投資は、通常の投資と同じく価格変動による損失リスクがあるため、預貯金と同等に認識するのは避けましょう。

短期間で大きな利益は上げられない

ほったらかし投資で行う方法の多くは、長期での複利効果を狙って進める投資方法です。例えば、NISAのつみたて投資などは毎月一定額を積み立てていくため、徐々に元本が増えることで複利効果が発揮され、資産を増額させていきます。
このため、半年・1年といった短期ではなく、10年や20年ほどの期間で運用していくものと考えましょう。長期的な視点で、どのように利益を上げて資産形成していくかが大切です。

短期的な市場変動を見逃しやすい

ほったらかし投資では、市場動向を頻繁に確認しなくても問題がないため、短期的な市場変動を見逃しやすくなります。積立投資などは短期間のうちに多少の変動があっても、基本的に損切りなどは行いません。
ほったらかし投資は、短期間で大きな利益を上げられないというリスクを含め、短期的な市場変動を気にせずに運用することが大切です。投資を検討する際は、価格が短期で大きく下がらない商品を選ぶようにしましょう。

初心者の方でも始めやすいほったらかし投資ですが、やり方を誤ると資産を失うリスクが高まります。ここでは、ほったらかし投資でよくある失敗のパターンを7つ紹介しますので、内容と対策をそれぞれ確認しておきましょう。

完全にほったらかしにしてしまい損失が大きくなった

運用状況を確認しないまま完全に放置した場合、ポートフォリオのバランスが崩れてしまう恐れがあります。投資におけるポートフォリオとは金融商品の組み合わせのことで、どの銘柄を購入するか、資産と預金の割合をどう構成するかを決定する言葉です。投資では、さまざまな資産に分散させる意味でもポートフォリオが使われます。
ポートフォリオのバランスが悪くなると、損失発生のリスクが高まります。ほったらかし投資の特徴は放置しながら資産形成ができる点ですが、完全に放置するのではなく、少なくても年に1度は運用状況を確認した方が良いでしょう。場合によっては、運用状況を見て資産の配分を元の目標割合に戻す作業も必要です。頻繁に確認を行わなくても問題はありませんが、必要最低限のチェックは行うようにしましょう。

余剰資金を超えて身の丈に合わない投資を行った

投資の元手は、損をしても生活に影響しない余剰資金を使うのが基本です。運用する金融商品には、自由なタイミングで現金化できないものや値動きの大きいものもあるため、生活に必要なお金を投資に回してしまうと、投資に失敗した場合に生活苦になってしまう可能性があります。
投資の際は余剰資金の他に、病気や怪我といった大きな出費に備える生活防衛資金を貯めておくのも大切です。生活費や生活防衛資金を確保した上で、生活に影響が出ない余剰資金を使って投資を進めていきます。慣れてきたら、徐々に投資額を増やしていくのも良いでしょう。

価格が下がったときに早期に売却してしまった

金融商品の相場は日々変動するため、投資した金額よりも価値が下がるケースもあります。相場の変動はプロでも予測が難しいため、投資初心者の方はより見極めが困難といえるでしょう。金融商品は後々値上がりする可能性もあるため、価格が下がったタイミングで売却を繰り返してしまうと損失が重なり、手数料や税金といった支出も増えてしまいます。
ほったらかし投資で焦って誤った判断をしないためにも、金額がどのくらいまで下がったら売るのか、売却するときのルールを設けておくと良いでしょう。

値動きに合わせて売買を繰り返した

売買を繰り返すのも、失敗につながる要因です。ほったらかし投資は元々、長期的な資産形成を目的にしているため、頻繁に売買を繰り返すとメリットである複利効果を十分に受けられなくなります。
金融商品の相場変動を気にしすぎると、焦って不要な売買を行ってしまう恐れがあります。値動きは頻繁に確認するのではなく、月に1回など前もって回数を決めておきましょう。

勧められるがまま金融商品を購入した

金融商品を証券会社や銀行から勧められるがままに購入するのは、失敗につながりやすくなるパターンです。証券会社や銀行が勧める金融商品には、手数料が高いものもあり、思うような資産形成ができず後悔するケースも考えられます。また、SNSなどでインフルエンサーが発信している金融商品も同様に注意が必要です。
内容を詳しく把握せずに金融商品を購入すると、大きな損失につながる恐れがあります。ほったらかし投資でも、投資や金融商品の知識を身に付けておくことで、金融商品を選ぶ際に失敗するリスクを抑えられるでしょう。投資に関する書籍や参考動画を見たり、セミナーに参加したりすることで学習できます。

運用効率の悪い商品に投資を行った

過去の運用実績や手数料などを確認せずに投資するのは避けましょう。金融商品を選ぶ際は、運用実績や購入手数料、運用管理費用の確認は必須です。手数料が高い商品を選ぶと、長期間の保有でコストが運用益を圧迫してしまい、十分なリターンを得られない可能性があります。
また、商品の運用方針を把握し、長期的な成長が見込める金融商品を選ぶことも重要です。ただし、好調な実績を持つ商品でも、成績が悪化したり運用方針が変更されたりするケースもあるため注意しましょう。

積立投資を放置して損失を出した

積立投資は、価格変動リスクを抑えつつ、長期の資産形成に有効です。しかし、積立だからといって放置したままにしてしまうと、損失が出る恐れがあります。特に、長期に渡って相場が下落している状況では、価値が下がっているのにも関わらず購入数量だけが増えてしまい、保有資産の総額が減少する可能性があるのです。
ほったらかし投資で失敗しないためにも、積立投資だけでなく資産の分散を意識して投資しましょう。異なるリスクを持つ資産に分散投資できれば、一部の資産の価値が下がっても、他の資産でカバーできるようになります。

前述したように、資産の分散投資によってほったらかし投資の失敗リスクをある程度は軽減できます。また、分散投資を行うことで利益・損失の平準化も期待できるでしょう。ほったらかし投資では、資産を分散投資しつつ、長期で保有することが重要です。

分散投資の徹底がほったらかし投資の成功につながる

分散投資とは1つの商品だけを運用せず、株式や債券、不動産、金などに投資対象を分散させて、安定したリターンを狙う方法です。一度にまとまった金額を投資するのではなく、一定の金額を継続的に投資して購入時期を分散させる方法もあります。
一つの市場や資産だけに投資する場合、価格変動リスクによって損失が発生する可能性が高まりますが、分散投資では投資におけるリスクを抑えやすくなります。資産分散を行うときは、値動きが異なる金融商品を複数保有するようにしましょう。

分散投資先として不動産を検討してみる

分散投資を行う手段として、株式など複数の資産を運用する投資信託を選ぶ方もいるでしょう。投資信託以外には、不動産に分散投資するのもおすすめです。
不動産投資とは、購入したマンションやアパート、土地を賃貸として運用し、家賃収入や売却益を得る投資方法です。賃貸経営を行う場合、物件を維持・管理する手間がかかりますが、不動産管理会社に委託することで自動的に家賃収入を得られるようになります。不動産の投資対象はアパートやマンション以外に、戸建て住宅やビルなどがあります。
賃貸経営を行う投資の他にも、「REIT（不動産投資信託）」や「不動産小口化商品」といった不動産金融商品があり、これは間接的に不動産投資を行ってリターンを得ることが可能です。

不動産投資にはさまざまな方法がありますが、大まかには実物不動産と不動産金融商品に分けられます。それぞれの不動産投資について、詳しく見ていきましょう。

1.実物不動産投資

実物不動産投資は、建物や土地を所有して賃貸経営を行い、そこから家賃収入と物件売却益を得る投資方法です。所有する不動産から家賃収入を得ることを「インカムゲイン」といいます。家賃収入だけでなく、所有する物件を売却して売却益を狙うケースもあります。物件を売却して得た利益が「キャピタルゲイン」です。
実物不動産投資の目的は、家賃収入のインカムゲインと不動産売却のキャピタルゲインの両方から収益を得ることになります。家賃収入と売却益を目的にすることから、長期かつ比較的大きく資産形成を目指す投資方法です。
実物不動産投資の主な対象について、内容と特徴を以下にまとめています。

一棟マンション・一棟アパート
実物不動産投資の中ではよく見られます。単身者向けやファミリー向けなど、ターゲット層はさまざまです。一棟物件は他の投資先に比べて高額になる傾向にあるため、融資を受けて購入する方が多くいます。

区分マンション
実物不動産投資の中でも比較的安価な投資対象で、初めての不動産投資として検討する方も多いのが特徴です。入居者が退去すると家賃収入が途絶えてしまうため、入居者が集まりやすく賃貸需要の高い物件選びが重要になります。

戸建て
ファミリー層が対象になるため、一旦入居が決まると長期間安定した家賃収入を期待できます。築年数が古い戸建ての場合は、修繕費などのコストがかかることを考慮した上で、利益を得られるか検討が必要です。

社宅・寮
会社の従業員や学校の生徒が利用するため、安定して家賃収入を得られますが、会社や学校が移転すると家賃収入が途絶えます。他の物件と比較すると、上級者の方向けの投資といえるでしょう。

民泊
一時期は投資対象として人気の高かった民泊ですが、コロナ禍の影響もあり撤退する方が増加しました。現在は回復傾向にあり、ホテルよりも安価な投資額で運営できるのもメリットです。しかし、通常の住宅物件と比較すると、近隣トラブルや需要・運営コストの変動など、リスクが高いといえます。

店舗・事務所が入居するビル
テナントが入居している期間は安定した運営が可能です。しかし、マンションなどと比べると固定資産税が高額になります。社宅や寮と同様に、上級者に向いている投資といえるでしょう。

駐車場 月極やコインパーキングなど種類はさまざまです。月極は安定した収入が入りやすく、コインパーキングは立地や料金設定で収益は変わります。狭い土地を活用できる上に初期投資も少額で済むのがメリットです。

トランクルーム
屋外だけでなく、屋内に保管できるトランクルームがあり、個人向けでは家財や趣味の道具、企業向けでは資材などの保管に利用されています。経営を軌道に乗せるのには約2～3年ほどかかりますが、一度軌道に乗れば安定した収益を上げられるでしょう。

2.不動産金融商品

間接的に不動産投資を行いリターンを得る不動産金融商品には、以下の種類があります。

REIT（リート）
投資信託の一種で、証券会社などで販売されている金融商品です。不動産を所有していなくても、証券会社に口座を開設することで投資を始められます。プロが代わりに運用してくれるため、不動産を管理する手間がかかりません。少額から投資が可能で、中には100円から購入できるネット証券もあります。融資は受けられないため、全額自己資金で購入しなければなりません。

不動産小口化商品
複数の投資家に、不動産を小口化したものを販売する金融商品です。不動産小口化商品では、口数に応じた分配金を受け取れます。投資額も比較的安価で始めることができ、1口100万円からの購入も可能です。また、一般には流通していない優良な不動産も、商品の対象物件となっているケースがあります。なお、不動産小口化商品は融資を受けられません。実物不動産投資よりも利回りが低く、申込倍率が高いのが特徴です。

不動産投資ファンド
複数の投資家から集めた資金を使って不動産に投資し、発生した収益を投資家に還元する形態の投資方法です。REITも、不動産投資ファンドに含まれています。個人では投資が難しいホテルや商業ビルといった不動産に少額から投資できるのがメリットです。融資が受けられないため、全額自己資金で投資しなければなりませんが、分散投資しやすいという特徴があります。

投資には高額が必要になるイメージの強い不動産投資ですが、少額で始められる投資物件や商品も存在します。ここでは、少額から運用が可能な不動産投資について、始めやすいものを3つ紹介します。

区分マンション投資

比較的少額から始められ、入居者を確保できれば安定した家賃収入を期待できること、将来的には物件を売却して利益を狙えることがメリットといえます。また、区分マンションは投資物件として売買がしやすいのも特徴です。
複数の不動産に投資もできるため、投資のリスクを分散させることもできます。物件の管理は必要ですが、一棟マンションと比べると管理の手間はそこまでかかりません。少額から実物不動産投資を始めたい方に、有力な方法といえるでしょう。

駐車場投資

狭い土地でも建物を建てずに活用したい場合、駐車場投資はおすすめの不動産投資です。都市部やオフィス街、駅の周辺では一定の需要が見込まれます。需要のあるエリアの土地を駐車場として活用できれば、安定した収益を期待できるでしょう。
初期投資の費用もそこまでかかりません。維持・管理の手間も少なく、大規模な修繕も不要なためランニングコストも抑えられます。駐車場にした土地を、将来的に別の方法に転用することも可能です。
デメリットは、駐車場の立地によって収益に差が生じることです。需要が低いエリアでは稼働率が上がらず、想定した通りの収益が得られない可能性があります。

不動産小口化商品

不動産小口化商品には、大きく分けて「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」という3種類のタイプがあります。任意組合型は投資家と事業者で不動産を共同で所有し、匿名組合型は事業者が不動産を所有して投資家が出資する商品です。賃貸型は、複数の投資家が不動産を所有し、事業者に賃貸借契約で貸し出す商品を指します。
不動産小口化商品は少額から投資できる上に、資産管理や会計業務を事業者が行ってくれるため、投資家は手間をかけずに投資運用ができます。金融機関の融資は受けられないため、購入費用は全額自己資金です。

ほったらかし投資で不動産投資を検討している方は、投資運用して得られる5つのメリットを押さえておきましょう。

少額の自己資金から始められる

不動産投資で用意しておくべき自己資金は、物件価格の1〜3割とされています。この自己資金に加えて、金融機関で借入をすれば不動産を購入することが可能です。金融機関のローン審査に通るには、審査項目を通過しなくてはなりません。審査項目には年収や勤続年数、資産状況の他に、物件の収益性や賃貸経営の実績などがあります。

資金計画を立てやすい

不動産投資では、空室が発生したり設備が故障したりといったトラブルが起こるリスクがありますが、不動産投資は運用中のコストや発生する収益を想定しやすく、資金計画も立てやすいのがメリットです。不動産投資で想定できるコストや収益には、主に以下の種類があります。

コスト
固定資産税
入居者募集の広告費用
ローンの返済額
建物の管理費用
退去後のリフォーム費用
火災保険料

収益
毎月の家賃収入

安定して長期的な資産形成ができる

長期間で資産形成を進めていけるのが不動産投資です。マンションやアパートといった物件を賃貸経営することで、継続的に家賃収入が得られます。なお、不動産投資の家賃収入は「不動産所得」になります。
また、保有する不動産は売却も可能です。不動産市場が好況であれば、購入時よりも高く売却できる可能性もあるため、大きな利益につながるでしょう高く売却できる可能性もあり、利益につながることも考えられます。

管理会社に任せれば管理の手間を省ける

マンションやアパートを賃貸経営する場合、物件の維持・管理の業務を投資家（オーナー様）が行わなければなりません。しかし、物件の管理は不動産管理会社に委託できるため、家賃回収や入居者募集、トラブル対応といった業務を一任できます。不動産管理会社に管理を任せられれば、業務の手間がかかりません。

生命保険の代わりとして活用できる

金融機関でローンを組んで不動産を購入する際は、ほとんどの方が「団体信用生命保険（団信）」に加入します。団信とは、ローンを契約した本人が亡くなる、もしくは高度障害状態になった時に、ローン残債を金融機関が支払ってくれる保険です。遺族には、ローンがなくなった不動産と家賃収入が残ります。
万が一の事態が発生しても、毎月収益を得られる不動産を残せるのは大きなメリットといえるでしょう。

不動産投資では、メリットだけでなくリスクも押さえておくことが大切です。ここでは、不動産投資のリスクやデメリットを解説します。

まとまった自己資金と初期費用が必要になる

不動産投資では、ある程度まとまった自己資金や初期費用を用意しなければなりません。用意しておくべき費用は以下の通りです。

・借入時の頭金
・ローン関連の費用
・不動産取得税
・不動産会社の仲介手数料
・登記費用
・印紙税
・火災保険・地震保険料

ランニングコストが発生する

投資をする際は収益とともに、発生するコストを把握することが大切です。不動産投資を行う中では、以下のようなランニングコストがかかります。

・固定資産税
・都市計画税
・物件の維持・管理の費用
・管理会社に委託する場合は委託費用
・修繕積立金
・火災保険・地震保険料

空室が発生するとその分の家賃収入が得られない

空室が発生すると、その分の家賃収入が途絶えてしまいます。家賃収入が得られない間も、ローンの返済や維持・管理の費用などはかかるため、不動産投資では特に押さえておきたいリスクといえるでしょう。空室のリスクを避けるためには、賃貸需要が高く、立地の良い物件選びが重要です。

家賃滞納のリスクがある

空室はなくても、家賃の滞納があると収益が得られません。立ち退きを要請することは可能ですが、入居者は「借地借家法（しゃくちしゃっかほう）」によって保護されています。そのため、立ち退きを要請するのは容易ではありません。
家賃滞納のリスクを防ぐには、入居者に家賃保証会社に加入してもらったり、入居審査を徹底してくれる管理会社を選んだりする対策が有効です。

想定以上の修繕費用がかかると収益を圧迫する

建物や設備は、築年数の経過で老朽化が進みます。改修には費用がかかりますが、この修繕費用が想定を超えると、収益やローンの返済に影響を与えるでしょう。修繕費用の積み立ては、突発的な支出を考慮して行います。設備の故障など、急な支出があった際も対応しやすくなります。

不動産価格が下落する可能性がある

不動産は基本的に、築年数の経過によって、資産価値は下がります。定期的なメンテナンスや修繕を行っていないと、老朽化が進んでしまい、さらに資産価値が下がりやすくなるでしょう。

自然災害のリスクを考慮しておく

地震や火災、水害、土砂崩れなど、自然災害のリスクはさまざまです。自然災害に遭うと、不動産に何らかの被害が発生する恐れがあります。
自然災害のリスクをできるだけ抑えるためにも、不動産購入時にハザードマップを確認しましょう。また、火災保険や地震保険には必ず加入します。地震が原因の火事が起きて被害に遭った場合、火災保険では補償されないため、地震保険の加入を忘れないようにしましょう。

流動性が低い

不動産は、流動性の低さが特徴です。株や投資信託の現金化は数日で可能ですが、不動産は売りに出してから買主を探し、契約や入金を行うため、現金化まで数か月はかかります。不動産投資は現金化において、株や投資信託よりも流動性が低いことを押さえておきましょう。

実物不動産投資では、自己資金と金融機関のローンで投資を進めていくのが基本です。そのため、順調に投資を進めるには以下の条件を満たしておく必要があります。

十分な貯蓄がある

不動産投資は、比較的リスクが低い投資方法です。しかし、自然災害などで不動産に何かしらの被害に遭う可能性もあります。そのため、不動産投資では十分な貯蓄があるかがポイントです。できるだけ貯蓄が多い方が、成功する確率は高まるでしょう。また、貯蓄が多ければ融資を受けやすいケースもあります。

借り入れが可能な年収がある

不動産投資のために金融機関でローンを組む際は、一定以上の年収が必要です。いくら程度必要なのかは、投資物件の融資額によって変わります。例えば、区分マンション投資を行う場合、年収は400万円以上あった方が良いとされています。

勤続年数が3年以上ある

金融機関によるローン審査では、年収の他に勤続年数も確認されます。勤続年数の目安は、3年以上としている金融機関が多く見られます。金融機関によっては、1年以上としてるところもありますが、勤続年数が長いほど安定していると判断されるでしょう。

ほったらかし投資は、初めて投資を行う方や多忙な方でも進めやすい投資方法です。株式の自動売買や投資信託の他に、不動産投資などさまざまな方法があります。比較的リスクが低い方法は不動産投資ですが、運用に失敗しないためにも、目的に適した投資方法を選ぶことが大切です。