不動産投資ローンのおすすめはどこ？融資に積極的な銀行や審査のコツも紹介！

不動産投資ローンは、投資（収益獲得）を目的に物件を購入する場合に利用できるローンです。つまり、自ら住むことを目的とした住宅ローンとは異なり、購入した物件は貸し出します。
まずは、基本的な不動産投資ローンの仕組みを見ていきましょう。ローンや金利には種類があるため、メリットデメリットを理解したうえで契約することが大切です。

不動産投資ローンの金利

不動産投資ローンの金利は、主に「変動金利」「選択型固定金利」「全期間固定金利」の3種類に分かれます。金融機関ごとに金利が異なるため、金利の特徴を理解したうえで選びましょう。

フルローンを検討する場合の注意点

以前はフルローンを契約し、不動産投資の物件購入費用を全額金融機関からの融資（ローン）に充てる方法もありました。フルローンは、自己資金を減らさず投資を始められるのは魅力ですが、審査基準が厳しいという特徴があります。また、金融機関側から「資力が十分確保できていないのに投資を行おうとしているのでは」と思われやすい方法です。そのため、今では投資を希望する方の資産を重視する傾向で、物件価格の1〜2割を自己資金、残りを融資で受けた資金とする方法が中心となっています。
なお、物件価格の全額に融資を付けるのが「フルローン」ですが、物件価格と諸費用も含めた「オーバーローン」という商品もあります。

不動産投資ローンを扱っている金融機関には以下のような種類があり、用意しているローンの種類や審査の難易度、金利は異なります。

続いては2023年時点、金融機関のタイプ別におすすめの不動産投資ローンを紹介します。金融機関が用意する各ローン商品の「融資可能年齢」「年収要件」「融資額」「借入期間」「借入利率（最新）」「特徴」をそれぞれまとめてみました。なお、最新の金利情報は各金融機関窓口へお問い合わせください。

三井住友銀行

三井住友銀行の不動産投資ローン（アパートローン）は、メガバンク系の金融期間です。ローンは、賃貸アパートやマンションの建築から購入、リフォームやローンの借り換え資金などに利用できます。

みずほ信託銀行

みずほ信託銀行は、みずほフィナンシャルグループの完全子会社化した銀行です。融資期間は最長35年、最大で10億円までの融資限度額となっています。

千葉銀行

千葉銀行では賃貸物件の新築から購入、増改築に利用できる金利選択型のアパートローンが用意されています。融資対象は首都圏を含め関東在住の方向けとなっているのが特徴です。 ただし、地方銀行の場合、融資が受けられる対象地域が限られてしまう点には注意しましょう。

セゾンファンデックス

ノンバンク系からは、株式会社クレディセゾンの完全子会社である「セゾンファデックス」を紹介します。返済期日の調整や、返済計画の変更に柔軟に対応してくれるため、返済の負担が軽減されるのが魅力です。

住信SBIネット銀行

ネット銀行の住信SBIネット銀行は、全国を対象としている金融機関です。不動産担保ローンの使途は、事業性資金を除き原則自由で、複数の返済の一本化や住宅ローンを返済中の方でも利用できます。

日本政策金融公庫

日本政策金融公庫は、国民生活事業の一環として「企業活力強化資金」の融資を行っており、不動産投資を行う不動産賃貸業の他、卸売業や飲食サービス業を行う方向けでも利用できます。取得（購入）予定の物件を担保とすることで、融資が受けられるのが特徴です。

借入先の金融機関以外にも、どの不動産投資ローンを選ぶかも重要なポイントです。資産状況なども関係しますが、自分が投資やローンに対して何を重視するかで比較しましょう。

借入金額

不動産投資ローンの借入金額は、年収が高いほど借入の上限額が高くなる傾向です。物件がどの程度満室に近づくかは、実際に始めてみなければわかりません。そのため、空室が目立ち想定したほどに家賃収入が得られない場合は、給与所得から返済できる程度の金額が決められます。目安として、アパートローンでは年収の10〜20倍が借入上限額です。申し込む借入金額が少ないほど、選べる金融機関の選択肢は多くなるのが一般的とされています。

金利

全てのローン商品に共通しますが、金利が低いローンを選ぶ方が返済総額を抑えられます。金利で注意したいのは、金融機関が提示する金利で比較しないという点です。一般的に、融資額が高額になるほど金利は低くなります。そのため、借入上限額で融資を受ける場合を除き、慎重に見極めることが重要です。

返済期間

不動産の経年劣化という性質上、不動産投資ローンでは物件の築年数が重視されます。賃貸経営を継続していく点からも、返済期間を最も長く設定してくれる金融機関から借入するのが妥当です。長い方が余裕をもって返済できますが、元本返済がなかなか進まなくなってしまうため気をつけましょう。金融機関が返済期間を決めるには、後述の法定耐用年数を基準とします。繰り上げ返済による返済期間の短縮は可能ですが、延長は基本的にできません。

団体信用生命保険（団信）

団体信用生命保険（団信）とは、ローンの債務者が死亡や高度障害によって返済不能となった場合に、ローン残高の返済を保険金で充当する保険です。通常は不動産投資ローンの融資時に加入し、金融機関ごとに独自の団信を用意しています。不動産投資で団信に加入することは、購入する不動産の価値と同等の保険に加入するということと同義です。団信には各種オプションが付けられるものもあるため、保証内容の手厚さで複数のローンを比較する方法もあります。

ここでは、実際に不動産投資ローンを借りる流れを紹介します。ローンを申し込むのは物件を購入したあとです。融資審査に落ちてしまう事態を想定し、購入前にローンの仮審査を受けるのを忘れないようにしましょう。

1.事前審査（仮審査）

購入する物件が決まったら、不動産投資ローンの事前審査（仮審査）を行います。事前審査に通過すれば、ほぼ融資が受けられるという判断で問題ありません。なお、人気のある物件はスピード勝負の場合があるため、あらかじめ購入条件を明確にしておくようにしましょう。基準を満たした物件にはすぐ「買い付け」を行い購入の申し込みを入れることになります。事前審査は金融機関の融資窓口へ相談に行きますが、突然訪問しても断られる場合があるため、不動産仲介業者などに紹介してもらうとスムーズです。

事前審査や後述の本審査では、主に以下の書類が必要になります。給与所得者を例にしていますが、確定申告者は確定申告書の控えや納税証明書、法人経営者は決算書や法人税納税証明書なども必要です。

・身分証明書
・源泉徴収票（3年分）
・住民税課税証明書（3年分）
・直近の残高が分かる金融資産の確認書類（預貯金、有価証券、生命保険など）
・所有不動産の所在が分かる資料（所有不動産がある場合）
・借入中のローン償還予定表や返済口座通帳（他の借り入れがある場合）
・事業計画書
・賃貸契約書（見込み賃料）
・購入物件の資料（登記簿謄本、公図、実測図、住宅地図）
・物件パンフレット、販売図面

2.物件購入と売買契約の締結

仮審査が通過したら、物件の売買契約を締結します。後からトラブルになるのを防ぐため、重要事項説明を受けてからの売買契約となります。なお、金融機関からの融資はこの後の本審査をクリアするまで確定ではありません。そのため「融資特約」を付け、予定していた融資が受けられなかった場合を想定し、もしもの時に売買契約を白紙に戻せるようにしておきましょう。また、物件購入とともに、物件の管理を委託する管理会社も決めます。売主側から引き継ぐケースもありますが、新規で探すケースもあるためです。管理会社次第で物件の資産価値をどれだけ長く保てるかが分かれるため、慎重に選ぶことが重要です。

3.本審査

物件の売買契約の次は、金融機関での本審査です。金融機関側との面談に続き、融資の段取りを決めることになります。本審査では売買契約書や重要事項説明書、賃貸借契約書、手付金の領収書などが必要です。しかし、本審査は同じ金融機関でも支店で必要書類が異なるため、あらかじめ金融機関に確認しておくと安心です。また、本審査は連帯保証人を含め多くの書類を提出する必要があります。「必要な書類」を参考に用意しましょう。

4.契約手続き（金銭消費貸借契約）

本審査では、同時に不動産投資ローンの契約（金銭消費貸借契約）を結ぶのが一般的です。契約では金銭消費貸借契約の他、「抵当権設定契約」「団体信用生命保険への加入契約」も契約も行います。抵当権設定契約は、担保設定の契約で申込者が返済不能となった際、金融機関側が物件を処分できる契約です。団体信用生命保険は先述のように、申込者に不測の事態が発生した際にローン残債を補填する保険です。ローン契約後は融資期間や金利などの融資条件を変えられないため、慎重に契約を進めましょう。また、契約では火災保険や地震保険への加入手続きも行います。

5.融資実行と物件の引き渡し

最後は、融資実行と購入した物件の引き渡しです。決められた決済日（引き渡し日）に融資が実行され、口座に融資金額が振り込まれます。入金を確認したら物件を購入し「引き渡し」によって物件の書類関係や鍵、付帯設備の保証書関係を売主側から受け取ったら物件の売買取引は完了です。この後は賃貸用として入居者に提供します。金融機関に対しては、毎月の指定日に返済を行います。一連の流れは1ヶ月程度かかるため、余裕をもって取引に臨むようにしましょう。

数あるローン審査の中でも、不動産投資ローンの審査は難易度が高い傾向です。同じ金融機関でも支店によって判断が異なる場合があるため、根気強く複数に打診する姿勢で臨みましょう。ここでは、審査で重視される項目や、通りやすくなるコツを紹介します。

審査で重視される項目

不動産投資ローンの審査では、物件の「収益性」「資産価値」「本人の資産状況」の3つを特に重視します。つまり、ローンの申込者がその物件で投資を行った際「成功する可能性が高いか」「融資金額をきちんと返済するか」を見られるのです。この3点は「信用力」といわれ、ローン審査では融資の可否を分けるとても重要な項目となります。金融機関側が審査で何を重視するかは、融資を受けるために意識しておきたい点です。

自己資金をなるべく多く用意

不動産投資における自己資金は1〜2割と示しましたが、自己資金はなるべく多く用意した方が融資を受ける際に有利です。自己資金の多さは資力の裏付けとなり、金融機関側の貸倒れのリスクを下げるからです。賃貸経営では、想定外のタイミングで修繕費が必要になったり、空室が埋まらず家賃収入が減ってしまったりすることも起こり得ます。把握しきれないリスクを考えても、審査に限らず自己資金はなるべく多く用意しましょう。

融資を受けやすい物件選ぶ

投資予定で購入する物件によっても、融資審査の可否に影響を与えます。物件のエリアは、融資審査で重視される要素です。郊外で人口が減少しているエリアは土地評価額が低く、金融機関の担保評価額も低くなります。また、金融機関は物件の築年数や土地の評価状況だけでなく、どの程度の収益性が見込めるかを重視するケースもあります。築年数が浅く土地評価の高い物件は物件価格も高額で融資可能な上限額を超え、家賃収入より物件価格が高額で利回りを下げる傾向です。用意できる資金とのバランスを考えると、希望する物件がタイミングよく見つかるかは運次第ともいえます。

物件の耐用年数に注意

金融機関によっては、融資期間が物件の法定耐用年数内でしか設定できない場合もあります。構造ごとの、主な法定耐用年数は以下の通りです。

信用情報を確認する

ローン審査では、申込者の信用情報も念入りに確かめます。過去にローン返済で遅れたことや携帯電話料金の支払いで遅れたことがある場合、ローンの融資金額へ影響します。もしローン残債が少なければ、完済してから不動産投資ローンを組む方が安心です。また、融資されにくい人には以下のような特徴があります。

・他での借入数や借入金額、分割払いの残債がある
・金融事故歴（金融機関からの借り入れ返済で問題があった）
・勤務先の規模が小さいか設立間もない
・勤務先が100％成果報酬型の給与体系
・短期間での転職を繰り返しているか転職間もない
・社会人歴が短い
・健康上の問題がある

主な信用情報管理機関は以下の通りです。信用情報は、自分では気づきにくい情報のため、ローン申し込みの前に問い合わせておくとよいでしょう。

・CIC（シー・アイ・シー）
・JICC（株式会社日本信用情報機構）
・全国銀行個人信用情報センター

属性（勤続年数や収入）を引き上げる

ローン審査では、金融機関側は「問題なく返済してくれるかどうか」という点を重視します。金融機関側に信頼してもらうには「年収を上げる」「上場企業へ転職」「勤続年数を伸ばす」などで属性を引き上げる必要があります。しかし、現実的ではないものもあるため、年収にバラつきが出るような職種で収入が不安定である、もしくは無期雇用の正社員以外である場合は他の投資手段を検討しましょう。

ここまで不動産投資ローンの融資を受けることをテーマに解説してきましたが、好条件の物件を見つけ、ローン審査に通過するのは容易ではありません。どうしても不動産への投資を希望する場合、間接的に不動産へ投資できる方法を2つ紹介します。1つ目は「不動産投資型クラウドファンディング」で、融資を受けなくとも少額で不動産へ投資できる方法です。管理の手間がかからず、多様な物件に投資できます。2つ目は「ソーシャルレンディング」という、貸付型のクラウドファンディングです。インターネットを介して、投資を行いたい個人投資家と資金を求める事業者をマッチングするサービスとなります。ソーシャルレンディングは、不動産開発の案件を取り扱った媒体もあり、間接的に不動産へ投資できるのが特徴です。

不動産投資では、融資を受けられる金融機関の目星がついてから準備を進めた方が効率的です。物件を購入する不動産投資会社にも提携金融機関があり、この金融機関の方が優遇された条件で資金調達できる場合もあります。ローンは借り入れから時間が経つと金利が変動し、投資効率を下げるリスクになりかねません。一定の投資効率を維持するためにも、定期的な借り換えも視野に入れるのが得策です。融資を受ける際は今回の記事を参考に、念入りに準備を進めていきましょう。