【100坪の土地】アパート建設した際の部屋数は？パターン別

100坪で建設できるアパートについて紹介する前に、まずは法律や用途地域について知っておきましょう。建物を建設する際には、法律などで制限がされていないか確認することが大切です。

用途地域

アパートを建てる際、建築予定地が住居の用途地域として認められていないといけません。用途地域とは、計画的な市街地を形成するために定められたエリアのことです。
このエリアは大きく「住居」「商業」「工業」の3つに分けることができ、それぞれに建物の制限が行われています。

■住居用地域
第一種低層住居専用地域・第二種低層住居専用地域・第一種中高層住居専用地域・第二種中高層住居専用地域・第一種住居地域・第二種住居地域・準住居地域・田園住居地域の8種があります。いずれも、アパートの建設が可能な地域です。

■商業用地域
近隣商業地域・商業地域の2種があり、こちらもアパートを建設できます。1階部分に店舗を併設する形態も可能です。しかし、ビジネスや店舗エリアとして設定されているため、住居用地域よりも居住性は下がります。

■工業用地域
準工業地域・工業地域・工業専用地域の3種があります。工業専用地域では、アパートを含む住宅の建設は許可されていません。

地区計画

地区計画とは、良好な市街地の整備のために定められた制限などを指します。街づくりの方針や、建築物の用途や規模や形態、公共施設や道路まで細かく定められているため、事前に確認が必要です。

地区計画を細かく定める理由として、街全体に統一感が生まれることが挙げられます。特に、敷地面積などの限度の設定では、景観をきれいに保つ役割があります。

建ぺい率と容積率

では、建物を建設する際に大切な、建ぺい率と容積率について見ていきましょう。
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合のことです。建築面積÷敷地面積×100で計算できます。
数値の上限は、前述した用途地域ごとに設定されており、たとえば住宅系用途地域では、30％から80%とされています。
土地所有者のなかには「せっかく土地があるのだから無駄なく使いたい」という方もいるでしょう。しかし、建ぺい率が高すぎる家は、防災や風通しの観点から望ましくないとされています。安全でゆとりのある家にするため、建ぺい率は設けられているのです。

一方、容積率は、敷地面積に対しての延べ床面積の割合を指します。延べ床面積とは、それぞれの階の「床面積」を合計した面積のことで、容積率は「土地に対して何階の建物を建てることができるのか」を定めるための基準とも言えます。
容積率も用途地域により制限されており、住宅系用途地域では、容積率は50％から500％の範囲で定められています。100坪の土地で容積率上限が150％であれば、延床面積は150坪まで建設可能です。
容積率が定められている理由として、「人口制限」が挙げられます。人口が増えすぎたり、一点に集中しすぎたりすると、インフラ整備などが滞る可能性があります。このような事態を避けるためにも、容積率が定められています。

このように、法律や地域によって様々な制限が設けられています。アパート、マンションに限らず、建物を建設する際は、事前によく確認しておくことが大切です。

ここまで、100坪の土地でアパート経営を行う方法について、ご紹介してきました。では、実際にアパート経営を行うメリットには、どのようなものがあるのでしょうか。デメリットとも比較して、土地活用方法として有効な方法を見つけたいものです。以下で、見ていきましょう。

メリット

■高い収益性がある
階層を増して多くの部屋数を用意することで、高い収益性が期待できます。特に、都心部などで容積率の上限が高く設定されている地域では、大きなアパートを建てられるでしょう。
また、居住ニーズにあわせたアパートを建築することで、入居率も高まり、安定した収入が得られます。

■節税効果が期待できる
アパート運営は、所得税や住民税、贈与税、相続税、固定資産税などの節税になります。居住用の建物を設置することで税法上の種々の特例を受けられ、戸数を増やすほど節税効果も増します。

デメリット

■都市部は競争率が高くなる
都市部の利便性が高い立地は、ライバルとなる賃貸物件が多く存在します。入居者を確保するためにも、競合物件の情報を調査しておくと良いでしょう。たとえば、設備や間取り、入居者の世帯数などを調査しておくと、周辺地域のニーズが掴めます。

■空室リスクがある
アパート経営は、入居者がいなければ成り立ちません。そのため、立地や競合物件などの理由で、空室が出てしまうと、その分収入は減ってしまいます。アパートは戸建てよりも供給戸数が多いため、入居者の需要とマッチできなければ満室にするのは難しいでしょう。周辺地域の調査を徹底的に行い、需要に即したアパートを建設しましょう。

■駐車場が必要な場合もある
地方や郊外、都市部でも駅から離れていると、戸数分の駐車場の設置は必須です。前述したように、駐車場を設けると建築面積が減り、部屋数も減ります。

費用が高くなるケース

前述した費用よりも、建築費用が高くなってしまうケースもあります。たとえば「高い仕上げ材を使用したとき」「部屋数を増やしたとき」「設備を充実させたとき」などです。

■高い仕上げ材を使用したとき
アパート建設費用の約40%が材料費と言われています。そのため、仕上げ材などの費用が上がると、必然的に建設費用も高くなります。たとえば、タイルを玄関に敷き詰めるなど、細部にこだわりすぎると予想以上に費用が跳ね上がるため注意しましょう。
もちろん、木材よりも鉄骨造や鉄筋コンクリート造で建設すると、費用は高くなります。

■部屋数を増やしたとき
部屋数を増やせば、必然的に作業工数も増えるため、費用が高くなる傾向にあります。部屋数が多いほど収益性が高くなりやすいことを説明しましたが、一方で、初期費用が高くなったり、一部屋あたりの面積が狭くなったりするためバランスを考えて設定すると良いでしょう。

■設備を充実させたとき
内装を豪華にしたり、高性能の設備を用意したりすれば、費用は高くなります。入居者の満足度は上がりますが、建設コストは高くなるため、注意が必要です。

アパート建設は、安定した収入が期待できるものの、やはり建設費用はできるだけ抑えたいところでしょう。ここでは、費用を抑える方法をご紹介します。

■同じハウスメーカーに設計も施工も一貫で依頼する
同じハウスメーカーに一環で依頼すると、設計費自体が安くなるうえに、自社の効率の良い方式で施工できるように工夫してくれるため、建設までの時間も早くなる傾向にあります。一般に設計料は、別々のハウスメーカーに依頼すると、建設工事費の5～8％ほどかかると言われていますが、同じハウスメーカーに依頼すれば、1～3％ほどとなるとされています。
ただし、工法や使用する部品など、各社で規格が定まっているものもあり、それによっても費用は異なります。

■相見積もりをとる
1社から見積書を取っても、専門的な知識がなければ判断できません。複数の工事会社に相見積もりを取って比較することで、安い業者が見つけられるでしょう。

■仕上げや設備にお金をかけすぎないようにする
アパート建設費用の内訳は、躯体（柱・梁・壁・屋根など）40％、仕上げ（外装・内装など）40％、設備（電気・給排水など）20％とされています。これらの費用を抑えることで、全体的な建設費用を安く済ませられるでしょう。
たとえば、躯体は、工法・構造を効率化できるハウスメーカーや、仕上げや設備は、必要最低限の素材を選ぶと良いでしょう。

■間取りを40平方メートル（約12坪）以上にする
賃貸住宅物件で1戸あたりの間取りが40平方メートル以上240平方メートル以下であれば、1戸あたり固定資産税評価額から1,200万円が控除され、不動産取得税が軽くなります。間取り40平方メートルは、1LDKまたは2DKほどのため、周辺地域の世帯数に合わせて間取りも検討しましょう。

■部屋数を少なくする
部屋数を減らすことで、生活設備の必要数も少なくなり、全体の建設費用が抑えられるでしょう。そのため、ファミリー向けの物件の方が、単身向けに比較して、建設費用は低くなりやすい傾向です。
ただし、1部屋を広くすると、その分家賃が上がるため、顧客がつきにくくなるというデメリットもあります。よく検討して選びましょう。

■1階部分の空室リスクを減らす
生活空間が見られやすいことやセキュリティ上の不安から、1階部分は敬遠されがちです。道路や隣接地から高めに建築する、1階入居者専用の庭を用意するなどの対策を行いましょう。

■自己資金は余裕を持って準備する
自己資金が多いことでローン返済額が少なくなり、キャッシュフローが良好になります。

■建物の配置と形状を工夫する
これにより、建設費をリーズナブルにできます。一般に単純な方が、壁面の素材は少なくて済むからです。