セットバックしない方法はある？建て替えなしで改修できるケースや注意点を解説

そもそも、なぜ新築・建て替えする際にセットバックをしなければならないのでしょうか。ここでは、セットバックやその対象となる道路である2項道路の意味を解説します。

セットバックとは

セットバックとは、土地の境界線を後退させて前面道路の幅を広げることです。建築基準法では、建物の敷地が幅員4m以上の道路（建築基準法上の道路）に、2m以上接していなければならないという規定が定められています。これを接道義務といい、前面道路の幅が4m未満の場合は接道義務を満たせません。接道義務を満たせない土地は原則再建築不可となり、建て替えや増改築ができなくなります。そのため、建て替える際はセットバックで境界線を後退させ、道路の幅を4m以上確保する必要があるのです。（セットバックの後退距離は、原則として道路の中心線から水平距離2mの位置を新たな道路境界線とみなす形で算出されます。ただし、向かいが崖・河川等の場合や道路の状況によって異なるため、詳細は自治体の建築指導課にご確認ください。）
なお、接道義務は緊急車両が通行するスペースを確保するために定められています。道路の幅が4mに満たなければ、消防車や救急車が通行しにくくなり、消火活動や救急搬送などに支障が出かねません。また、日照や通風など快適な住環境を確保する目的もあります。

2項道路（みなし道路）とは

2項道路とは、建築基準法が施行された1950年以前から存在した、道路の幅が4m未満の道路です。日本には幅が4m未満の道路やそれに接する土地に建てられた建物が残っており、自動車が普及していなかった時代では幅が4m未満の道路が一般的でした。しかし、接道義務を満たす必要があるとはいえ、すでに建物がある土地の所有者に幅を4m確保することを求めるのは困難です。
そのため、道路の幅が4m未満でも特定行政庁が指定したものは通常の道路と同様にみなし、再建築不可とならないようにしています。その代わり、2項道路と接している土地で建物を建て替える場合はセットバックして一定のスペースを確保しなければなりません。

接している道路が2項道路ではない場合やすでにセットバック済みの場合、セットバックは不要です。また、特殊な地形である場合ややむを得ない事情が認められる場合も例外的に不要になります。

接している道路が2項道路ではない

セットバックが必要になるのは、土地に接する道路が建築基準法第42条第2項で定められている2項道路である場合です。そのため、前面道路が2項道路ではない場合、道路の幅が4m未満であってもセットバックの必要はありません。ただし、道路の幅が4m未満で2項道路の指定も受けていない場合、接道義務を満たせず再建築不可になる恐れがあります。
道路の種別は、市区町村の建築指導課や管轄する都道府県の担当課で調べられます。近年はインターネット上で閲覧できる自治体も増えているため、まずは役所の窓口か公開されている道路台帳で確認しましょう。

すでにセットバック済みである

過去にその土地で建て替えや新築を行った際、すでにセットバックを実施した場合は改めてセットバックする必要はありません。ただし、セットバック済みかどうかは確認が必要です。管轄の自治体に問い合わせる、または前回の建築確認申請時の図書や測量図を確認することで、セットバックの実施状況を把握できます。
購入した中古住宅や相続した不動産がセットバック済みかどうか不明な場合は役所で指定道路図や指定道路調書を閲覧しましょう。そこで公示されている道路の中心線と実際の道幅を照らし合わせることで、セットバック済みかどうかを確認できます。

特殊な地形である

道路の向かい側が崖や河川・水路の場合、通常の両側後退ではなく一方後退が適用されます。一方後退とは、一方が崖や河川・水路や公共用地などで物理的に後退できない状況にある場合にもう片方だけが下がる方式です。この場合、一方の土地だけで道路の幅を4m確保しなければならないため、崖や河川側の境界線から4mの位置まで後退する必要があります。ただし、一方後退の判断は行政が個別に行うため、事前確認が必要です。

やむを得ない事情がある

やむを得ない事情として例外が認められるケースもあります。具体的には、建築基準法第43条第2項許可または認定のように、建築審査会の同意のもとで接道義務の例外が認められるケースです。
建築基準法第43条第2項許可または認定は、以下の要件を満たす場合に該当します。
・周囲に公園や緑地など広い空き地がある
・周囲の状況により、道路・防火・交通上安全性が認められる
・避難や通行に支障がない
ただし、これらは法律上の大まかな要件であり、実際には各自治体が定める一括同意基準を満たす必要があります。

セットバックは新築・建て替えをしなければ、回避が可能です。しかし、一度セットバックの義務が生じると自分の土地であっても拒否はできません。

新築・建て替えをしなければ可能

セットバックの義務が発生するのはその土地に新たな建物を建てるとき、または既存の建物を建て替えるときです。そのため、現在建っている家をそのままにする場合はセットバックする必要がありません。老朽化した建物でも、現行のまま利用し続けるのであれば継続して居住できるケースもあります。ただし、道幅の狭い状態が解消されないため、防災上のリスクが残る点に注意が必要です。

セットバックの拒否は不可能

セットバックは建築基準法に基づく義務であり、たとえ自分名義の土地であってもセットバックの義務が生じた場合、拒否は不可能です。新築・建て替えをしようとしているにもかかわらずセットバックを拒否した場合、建築確認が下りないため、工事が進められません。仮に着工できても、工事の中止命令や建物の使用禁止、撤去命令などのリスクがあります。

セットバックを拒否すると、深刻な法的問題を引き起こします。どのような不利益があるのか、具体的に確認しましょう。

建築確認が下りない

建築確認とは、建物を新築・増築・改築する際にその計画が建築基準法をはじめとする法令に適合しているかを着工前に建築主事や指定確認検査機関が審査する手続きです。セットバックが必要な状況で、これを実施しない計画書では審査を通過できません。建築確認が下りなければ、工事を合法的に進められないため、建て替えや新築は行えないでしょう。

違法建築物になる

仮に建築確認を受けずに工事を行った場合でも、その建物は違法建築物とみなされます。違法建築物は所有者が行政から是正命令を受けた場合、工事の停止や違法部分の取り壊しをしなければなりません。命令に従わない場合、3年以下の拘禁刑または300万円以下の罰金が科されます。また、違法建築物は再建築や増改築が制限されるため、老朽化しても対処できない恐れがあります。

住宅ローンの審査に通らなくなる

金融機関はローンを審査する際、土地と建物が法的に適切か、また将来的に売却して債権を回収できるかを重視します。セットバックを拒否すると住宅の建て替えが認められない再建築不可物件となりますが、こうした物件は買い手が見つかりにくいため、担保評価が低くなる傾向があります。

近隣住民とトラブルになる

セットバックはその地域の防災性や利便性を向上させるための共通のルールです。しかし、自分だけセットバックを怠ると道路の拡幅が妨げられるため、近隣住民から苦情や反発を受ける恐れがあります。
また、近隣と深刻なトラブルが生じている場合、売却の際に心理的瑕疵や環境瑕疵として告知しなければなりません。そのため、もともと建て替えが難しく買い手がつきにくい状況に加え、さらに敬遠されるという事態に陥る恐れもあります。

新築・建て替えを行わず、セットバックの義務を生じさせないようにしたとしても、長期的にはさまざまなデメリットが生じます。ここでは、将来直面する恐れのあるリスクを解説します。

売却が難しくなる

セットバックが必要な土地は現状のままだと再建築できないため、建物の選択肢が狭まります。建て替えやリフォームを前提に物件を探している買い手からは敬遠されるでしょう。
また、セットバック部分は有効活用できないことから事実上価値がないとみなされます。そのため、売却価格も周辺相場より低くなる傾向です。なお、セットバックが必要であることは買主に告知しなければならず、これを怠ると法的トラブルにつながる恐れがあります。

固定資産税を余分に納める必要がある

セットバック部分は公共の道路として扱われるため、固定資産税・都市計画税が非課税になります。ただし、これは自治体への非課税申告を行った場合の扱いであり、申告をしなければ自動的に非課税になるわけではありません。
しかし、セットバックを行わない場合は所有地全体に税金がかかり続けるため、本来納める必要のない部分の税金まで納める必要があります。セットバックせずに実際に自分の敷地として使用していた場合、後からセットバックしてもこれまで納めた分の税金は還付してもらえません。

老朽化に対応できない

建物は年々老朽化が進みますが、再建築不可物件の場合は建物の基礎部分に改修制限が生じる場合があります。基礎のひび割れや経年劣化が進むと、耐震性や耐久性が低下し、倒壊するリスクが高まります。
また、建物の一部が沈む不同沈下や内部の鉄筋の腐食などにもつながるでしょう。こうした問題が発生してから修繕・建て替えを行うと、早い段階でセットバックをした場合よりもかえってコストが膨らむ恐れがあります。

相続トラブルにつながる恐れがある

建て替えも売却も難しい物件を残したまま亡くなった場合、相続人はその対応に苦慮する恐れがあります。価値が低く維持費がかかる不動産は誰も相続したがらないでしょう。遺産分割協議が難航すれば、親族間でトラブルになる恐れもあります。
また、空き家として放置されれば特定空き家に指定されて固定資産税が増額される恐れもあります。倒壊の危険性が高まって近隣に被害を及ぼす事態になれば、その責任も相続人が背負わなければなりません。負の遺産を残さないように、生前から配慮する必要があります。

建築確認申請が不要な範囲で改修すれば、建て替えやセットバックをせずに住まいの質を向上させられる可能性があります。具体的には、表層リフォームやリノベーションなどの方法です。

表層リフォーム

表層リフォームとは、床や壁紙など目に見える表面部分のみを張り替え・修繕するリフォームです。建物の外観や内装を刷新し、居住性を高められます。
表層リフォームは主要構造部（壁・柱・床・梁・屋根・階段）への影響が少なければ、建築確認申請が不要となるケースもあります。費用も比較的抑えられ、工期も短く済みます。ただし、建物の老朽化が進んでいる場合は表層リフォームだけでは根本的な解決にならないため、劣化の進み具合を確認しながら計画を立てることが重要です。

リノベーション

間取りの変更や断熱改修などを伴うリノベーションであっても、建物の骨組みを残す形であれば建築確認申請が不要な場合があります。柱や梁などの構造体だけを残して内装や外装を一新する工事も、条件を満たせば申請は不要です。これにより、新築に近い水準まで住居の性能やデザイン性を向上させられます。ただし、工事の規模が大きくなればなるほど法令の適用範囲に関する判断が難しくなるため、専門知識を持つ建築士への相談が必要です。

セットバックせずに改修する場合、一定の制限が伴います。セットバックの義務が生じてしまわないよう、ルールを把握しておきましょう。

建築確認申請が不要な工事でなければならない

改修工事を行う際は、建築確認が不要な範囲に収める必要があります。主要構造部のいずれか一種の過半数を修繕すると大規模な修繕とみなされ、これに該当する工事は建築確認申請が必要です。
一方、壁紙の張り替えや塗装、フローリングの上張りやキッチン・浴室などの設備交換は基本的に建築確認申請が不要です。工事内容が建築確認申請の対象になるかどうかわからない場合は、事前に自治体の建築指導課や専門家に確認することをおすすめします。

増築は基本的にできない

床面積を増やす増築は原則として建築確認申請が必要となるため、セットバックをせずに改修はできません。わずかな面積の増築であっても、防火地域や準防火地域に指定されている場所では例外なく申請が義務付けられています。
また、それ以外の地域でも10㎡を超える増築では建築確認申請が必要です。そのため、部屋の追加や駐車スペースの確保など建物の規模を拡大する工事は行えないでしょう。

4号特例縮小を考慮する

建築基準法の改正により、2025年4月から4号特例が縮小されました。従来は、木造2階建て住宅などの「4号建築物」について、建築確認時の構造関係規定や防火避難規定などの一部審査が省略されていました。一般的な木造住宅の多くは、この4号建築物に該当しています。

セットバックに伴う費用は決して少なくありません。しかし、公的制度をうまく活用すれば経済的な負担を軽減できます。

助成金・補助金制度を活用する

多くの自治体では、セットバックに協力する土地の所有者を対象とした助成金・補助金制度を設けています。例えば、狭あい道路拡幅整備事業の一環として、条件を満たせば測量や舗装にかかる費用を自治体が負担する制度があります。他にも、後退用地の整備にかかる費用の一部を補助する制度を設けている地域もあるようです。
こうした制度を利用すれば、既存のブロック塀や門扉の撤去費用、新たな境界標の設置費用などを一部負担してくれる可能性があるでしょう。助成金・補助金を受け取るためには、工事の着手前に申請を行う必要があります。着工後の申請は認められないケースがほとんどであるため、早い段階で自治体の建築指導課や道路管理課に問い合わせ、申請手順や必要書類を確認することが重要です。

寄付・買取を行う

セットバックした部分の土地は自治体へ寄付、または買取を依頼する選択肢もあります。所有権を自治体に移転すると以降の管理・維持を自治体が行うため、所有者の管理負担がなくなります。一部の自治体では、道路としての整備費用を全額負担してくれたりわずかでも買取金を支払ってくれたりする制度が導入されているようです。
ただし、自治体の財政状況や地域の事情によっては寄付や買取を受け入れない場合もあります。また、セットバックした土地の多くは資産価値の低い土地となるため、買取に応じてもらえないケースもあります。

固定資産税の非課税申告を行う

セットバックした部分の土地は公共の道路として扱われるため、固定資産税・都市計画税が非課税となります。ただし、自動的に税金が免除されるわけではありません。
非課税にするためには、管轄の役所へ土地の登記簿謄本やセットバック部分が確認できる地積測量図など指定された申告書・書類を提出して申告する必要があります。また、セットバックした部分に物を置いたり駐車場として使用したりすると私有地とみなされ、課税対象となる点にも注意が必要です。

改修費用の確保が難しい場合は、専門の買取業者に相談して買い取ってもらうことをおすすめします。これにより、売却資金を元手にセットバック不要の物件に買い替えられる可能性もあります。

専門の買取業者に相談する

専門の買取業者は古い建物をリノベーションしたり、条件の悪い土地を有効活用したりするノウハウを持っています。そのため、セットバックが必要な状態の物件でも適正な価格で買い取ってもらえるかもしれません。セットバック費用は約20万～80万円ほどかかるといわれていますが、そのままの状態で買い取ってもらえれば費用の節約が可能です。売却益を活用し、新たな住まいを探せる可能性もあります。
無料で査定してくれる業者も多いため、まずは相談してみましょう。ただし、買取業者によって査定価格や対応は異なるため、複数の業者から見積もりを取って比較検討することが重要です。

セットバックが不要な物件に買い替える

現在の土地にこだわる理由がなければ、物件を売却した資金を元手に制約のない新たな住まいに買い替えるのも有効です。住み慣れた土地を離れるというハードルはありますが、長期的な生活の質や資産価値を考慮すれば、十分検討する価値のある選択肢といえます。
広い道路に面した土地やすでに整備された分譲地などを選べば、敷地面積を最大限に活用できるでしょう。買い替える場合は現在の物件の売却価格と購入予算を検討し、不動産会社や税理士などと相談しながら進めることが重要です。

セットバックは新築・建て替えをしなければ回避できますが、一度義務が生じると拒否はできません。拒否すると建築確認が下りず、違法建築物となります。
一方、接している道路が2項道路でない場合やすでにセットバック済みの場合、特殊な地形である場合ややむを得ない事情が認められる場合はセットバックが不要です。建築確認申請が不要な範囲で表層リフォームやリノベーションを行えば、セットバックせずに住まいの質を向上させられます。
建て替えもリフォームも難しい場合は専門の買取業者に相談し、セットバック不要の物件に買い替えるのも一つの選択肢です。不動産会社や建築士などと相談しながら、計画を立てましょう。