不動産管理会社設立のメリットは？設立する方法や注意点なども解説！

不動産管理会社は、賃貸物件を所有するオーナーに代わり、賃貸物件の管理やメンテナンス、入居者の募集などを行う会社のことを指します。

主な業務内容は、「賃貸管理」と「建物管理」の2種類です。「賃貸管理」は、入居者の募集や内見案内、退去立ち合い、クレーム対応など、入居者への対応が主な業務内容です。一方「建物管理」は、建物自体の管理やメンテナンスが主となっており設備点検やリノベーション、長期修繕作業などが含まれます。

なお、この記事ではオーナー自身が会社を設立するパターンをご紹介します。

まずは、不動産管理会社を設立することによって生まれるメリットを見ていきましょう。

給与所得控除を受けられる

不動産管理会社を設立すると、「法人」という扱いになります。たとえ個人で経営している不動産収入であったとしても、「企業から得られた給与」という扱いにできます。その場合、給与所得控除を受けられるようになり、結果的に税率を下げることが可能です。

なお、給与所得控除の具体的な金額は、以下のようになっています。

所得税を減らせる

所得税は「累進課税制度」を採用しているため、所得が高くなるのに比例して税率も高くなるという仕組みです。例えば、所得額が195万円未満の人の場合税率は5%ですが、所得額が4,000万円を超えている人の税率は45%に設定されています。

一方で、管理会社として法人化すると、個人による所得税の課税ではなく法人税としての課税となるため、所得税率よりも低く税率を抑えられます。そのため、結果として所得税を節税できるということです。

相続税を減らせる

所得税だけでなく相続税も節税できる可能性があります。個人で家賃収入を得る場合、その賃料はすべて運営している本人が受け取ることになります。その不動産を誰かが相続するとなると、それだけ相続税を支払わなければなりません。しかし、管理会社という建前で家賃収入を家族に分配すれば、資産を分け合うことができるため、一人における相続資産の割合を減らせます。これによって、相続税の税額を軽減させられるという仕組みです。

法人税制におけるメリットを活用できる

法人のケースでは、費用に計上する減価償却費は「任意償却」といって、その年度における償却限度範囲内であれば自由に計上額を決定できます。一方、個人の場合は「強制償却」といって、自身で調整できません。
法人は年度ごとに決算書を作成し、申告する義務があります。将来その不動産を売却したときに計算しなければならない所得税の算出が不透明となっては混乱が生じてしまうため、強制償却としているという背景があります。

また、青色申告の損失繰越期間が法人のほうが長いという点もメリットにあたります。青色申告の損失繰越期間は個人では3年、法人では9年です。会社が赤字となっている場合、定められた期間内で赤字の金額を繰り越すことができます。繰り越すことにより翌年以降の所得と相殺できるため、その期間が長いほど税務上では大きなメリットと言えます。

次に、不動産管理会社をどのように設立するのかを見ていきましょう。設立の方法は、以下の3つの方法から選びます。

不動産保有方式

不動産保有方式は、管理会社が直接不動産を所有し、不動産の運用を行うという方法です。建物のみを所有する場合と、建物と土地を両方所有する場合とに分かれますが、建物と土地をまとめて所有するケースの方が所有者が同一となるために税務リスクは低くなります。家賃収入や敷金、礼金をはじめとした全ての収益を得ることができるため、3つの方式のなかで所得移転効果が大きいと言えます。
また、直接不動産を所有しているという理由で、管理料についてトラブルになることも避けられます。会社の株主を家族に充てることによって、相続税効果も期待できるのです。

ただし、不動産取得税や登録免許税などの移転によるコストがかかること、 相続税の債務控除が適用できないために短期間で相続が発生すると逆に相続税が高くなってしまうことなど、注意すべき点も少なくありません。

管理委託方式

不動産の管理業務を別の法人に委託して、管理料を徴収する方法です。不動産所有者は委託する管理会社に対して管理料を支払い、管理会社は所有者に給与を支払うことで、直接所有では受けることのできない給与所得控除を受けられます。不動産経営を家族単位で行う場合は、給与の分配を行えるために所得が分散し、所得税の低減効果も見込めます。

ただし、不動産がある程度の規模でないと会社として成立することが困難になることがあります。管理会社は管理料を収入源としているうえに、管理料の支払い割合は賃料全体の3～8%程度が相場です。これより大きな割合を徴収してしまうと、税務署など各機関とのトラブルになりかねないため注意が必要です。

サブリース方式

サブリースとは、不動産所有者から管理会社がまるごと買い上げて、それを他の入居者に対して又貸しする方法です。委託するという意味では「管理委託方式」と大きな変化はないように見えますが、一括で不動産全体を借り上げる方法のため、一定の収入を得られるというメリットがあります。一方で、空室が多いと赤字になることも考えられ、法人化のメリットを受けられない恐れもあります。

なお、サブリース方式の場合における管理料は家賃収入の10～20%程度が目安とされ、しっかりとした管理体制を敷くことが重要です。

では、具体的に不動産管理会社を設立するには、どのようなタイミングで行うべきなのでしょうか。「節税できる」ということがメリットであることは既にお伝えしましたが、すべての不動産所有者が単純にそのメリットを享受できるとは限らないということを知っておきましょう。

不動産の経営状況によっても異なりますが、多くの場合は「家賃収入が最低1,000万円以上、課税所得では最低500万円以上」の収入以上が節税対策に効果があると言われています。
節税対策となる仕組みは、もともと個人が所有していた不動産を法人化することで、個人の不動産所得と会社の所得とに分散され所得税が軽減されるというものと、会社の所得が複数の家族に分散されることで、家族それぞれの所得税を軽減できるというものです。そのため、そもそも家賃収入が少なすぎる場合は分配できる利益もなくなるうえに、収入が赤字になったとしても社会保険料や均等割などの税金を支払い続けなければなりません。このようなことを避けるために、費用倒れにならず効率的に運用できる金額の目安が上記の金額以上ということになります。

なお、課税所得の金額を確認するためには、確定申告をしている人なら青色申告決算書（不動産所得用）を参照しましょう。「差引金額」という項目に記載されている金額が課税所得額に該当するため、事前によく確認しておくことをおすすめします。

具体的に不動産会社を設立するには、どうすれば良いのでしょうか。

必要事項を決める

まず、法人を設立するにあたって必要となる内容を決定しましょう。具体的には、以下のような内容をあらかじめ決める必要があります。

会社の種類
会社を設立するには、「株式会社」と「合同会社」のどちらかからを選択します。株式会社は株式を発行することで資金を獲得する形態で、出資者（株主）と経営者が異なります。一方で、合同会社はアメリカの企業が発祥である比較的新しい企業形態です。企業の出資者が経営者であり、かつ出資を行った社員すべてに決定権があります。株式会社とは異なり、役員の任期が定められていなかったり、定款の認証が不要であったりとさまざまな違いがみられます。

設立時のコストを抑えたいなら、合同会社を選択すると有利です。定款の認証手数料がかからないことに加えて、登録免許税も株式会社と比較して安く設定されていることから、最低10万円程度から設立できます。
しかし、日本国内では株式会社の形態が一般的であることもあり、合同会社の信頼度は劣る部分があります。場合によっては、株式会社でなければ契約できないとする取引先もあり、上場できないという側面もあります。

ただし、合同会社を立ち上げたのち株式会社に移行することも可能です。少人数での経営体制を敷くならば合同会社の方がメリットが大きいこともあるため、経営方法によって適切な方法を選択しましょう。

会社名
株式会社の形態を選択するなら「〇〇株式会社」「株式会社〇〇」という呼称をとらなければいけません。名前はひらがな、カタカナ、アルファベット、数字など、規制は特にありません。また、既に同じ名称の企業があったとしても問題はありませんが、商標登録がされている単語を使用しないように気を付けましょう。

決算月
決算月は、一般的に3月と12月に設定されていることが少なくありません。これは国の予算期間が4月1日から3月31日までを1年度として設定されているため、時期を合わせることで予算を組みやすくなるというメリットがあるからです。また、1月1日から12月31日までを1年間としてみているケースも多いことから、12月に設定されています。
しかし必ず3月と12月にしなければならないわけではありません。決算月は自由に設定できます。例えば、物件を取得できる段階で不動産会社を設立するなら、決済日の前の月を決算月に設定することもできます。

役員
節税を目的とした不動産会社の設立の場合、経営者自身が役員になることはメリットが少ないと言われています。「役員報酬」を得ることによって獲得する現金が増えるため、結果的に相続税が増加してしまうためです。

節税対策を考慮しながら役員の配置を行う場合は、経営者の実子、孫などが候補として挙げられます。ただし、直接経営にかかわらないケースでは後ほど解説する登記の方法などが変わるため、注意が必要です。

資本金の金額
資本金は最低何円以上、といった条件は特にありません。しかし、法人の設立時にかかる費用のことを考えると、最低でも法定費用分の10～20万円程度は用意する必要があります。
また、企業としての信用面やランニングコストのことを考えると、それよりも多くの金額を準備しておくことが無難と言えるかもしれません。

設立時に必要な費用の種類を確認する

不動産管理会社を設立する際の費用には、以下のようなものがあります。

法定費用
法定費用は、会社の設立にあたり必要な手続きをするために、税務署や法務局など各機関に支払う費用のことです。大まかには「定款」と「登記」にかかわる費用のことを指しますが、先ほども触れたように合同会社の場合は定款の認証が必要ないため、これに関する費用を削減できます。

定款には紙媒体の定款と電子定款の2種類があり、電子定款であれば印紙代は不要です。電子定款はPDF化したデータを電子署名によって捺印し、ファイルを各機関へ提出します。登記にかかる費用は登録免許税で、法務局で手続きを実施します。

また、定款や登記にかかわる手続きは煩雑であるため、行政書士や司法書士などに依頼するケースも少なくありません。依頼する際は、依頼費用がプラスされます。

不動産の移転費用
不動産保有方式による法人化の場合、企業へ不動産の所有権が移転することになります。そのため、移転を実施するために登録免許税や不動産取得税がかかります。
建物と土地とでは金額の計算方法が異なり、例えば登録免許税の場合は以下のように分けられます。

・（建物の場合）建物の固定資産税評価額 × 2％
・（土地の場合）土地の固定資産税評価額 × 1.5％

譲渡税
同じく不動産保有方式による法人化のケースにおいて、個人から法人に対して不動産を売却する場合には、譲渡税がかかることがあります。譲渡税とは、不動産を売却する際に利益（譲渡所得）が生じたときに支払わなければならない税金のことで、所得税・住民税・復興特別所得税の3種類の税金を総称したものです。

譲渡税を算出するためには、まず譲渡所得を計算します。

・（譲渡所得）売却金額 － 取得費 － 譲渡費用

次に、譲渡所得の金額に譲渡税の税率をかけます。これは不動産の所有期間によって「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」の2種類に分けられます。前者の場合は不動産の所有期間が5年以内の場合となり、税率が高く設定されています。5年以内というのは、所有している不動産が売却する当年の1月1日時点で5年を超えているかどうかで判断します。

・（短期譲渡所得）所得税30％ ＋ 復興特別所得税0.63％ ＋ 住民税9％ = 計39.63％
・（長期譲渡所得）所得税15％ ＋ 復興特別所得税0.315％ ＋ 住民税5％ = 計20.315％

・（譲渡税）譲渡所得 × 39.63%　もしくは　20.315%

消費税
基本的に住宅の家賃収入に関しては、非課税となり消費税がかかることはありません。しかし、その不動産を売却する際には消費税がかかります。ただし、不動産のうち課税対象となるのは建物のみで、土地の価格に対して課税されることはありません。

設立登記を行う

印鑑証明の取得や資本金の払込みが終わったら、各機関に提出する必要書類をまとめます。必要書類や記入する内容は株式会社か合同会社かによって一部異なる部分もありますが、基本的には法務局のWebサイトのフォーマットに従って入力します。登記申請書の様式も法務局からダウンロードできるため、まずは商号（会社名）や本店（企業所在地）などを順に記載しましょう。

なお、登記申請書には、以下をはじめとした書類を添付することが求められることもあります。

・定款
・同意書
・印鑑証明書
・本人確認証明書
・資本金の払い込み証明
・（司法書士などに依頼する場合）委任状

書類が完成したら、法人のある所在地を管轄している法務局に提出します。直接持参することもできますが、所在地が遠方である場合は郵送での対応も可能です。書類の修正などイレギュラーな事態がなければ、担当者からのチェックを受けます。返答を得られるまで、法務局の込み具合にもよりますが概ね1週間程度と考えておくと良いでしょう。

最後に、法人化する際の注意点についておさらいしておきましょう。

利益が少ないと設立のメリットが薄くなる

企業を設立することのメリットは個人として所有しているよりも法人化することで税率が低くなること、つまり、節税が可能になるという点です。個人としてかかる所得に対しては、家賃収入が増えれば増えるほど税率が高くなる「累進課税制度」がとられています。一方で、法人に対して課税される税率は、一定金額の条件以上は大きく変わりません。そのため、たとえ同じ所得額であっても法人化をした方が支払う税額を抑えられます。

このことから、所得税率が法人税率を下回るような経営規模の場合は、逆に損をしてしまうことも考えられるため、注意が必要です。企業を設立するためには初期費用からランニングコストも継続的にかかるため、結果的に大きな収益を得られないという点で恩恵を得られにくくなります。

資格は必要ない

企業を設立するとなると、何か特別な資格やスキルが必要になるのではと思われるかもしれません。しかし、不動産管理会社を設立するにあたって、必要な資格は定められていません。
「売主と買主」「貸主と借主」の橋渡しをする役割を行う不動産仲介業の場合、「宅地建物取引士」という国家資格が必要になりますが、不動産業すべてにこういった資格が必要になるということはありません。

法人化によって行えなくなる節税対策もある

給与所得控除や法人税など、法人化することで得られる節税対策も少なくありません。しかし、実は法人化することで行えなくなる節税対策もあるため注意しましょう。

例えば、「個人として銀行の借入金で不動産を取得し、相続税評価額を減額する」という方法です。 土地や建物の相続税評価額は固定資産税評価額で評価されるため、土地はおおよそ8割程度、建物は6割程度が一般的な評価額となっています。しかし、銀行での借入金を利用することで、土地や建物の取得価格と同等の金額であることが多い借入金額で評価されるため、「債務控除」が利用できるようになります。

具体的に例を挙げてみましょう。土地の取得価格が5,000万円、建物の取得価格が5,000万円の不動産を1億円の借入金で購入したとします。

・（相続財産）(土地5,000万円 × 0.8）+（建物5,000万円 × 0.6）＝ 7,000万円
・（控除できる金額）1億円 – 7,000万円 ＝ 3,000万円

この場合、3,000万円が控除の対象となることがわかります。しかし、会社保有方式で法人化してしまった場合、個人としての借入金額は消滅してしまっているため、この方法が利用できなくなります。

また、これだけではなく、特定の条件下での相続税評価額の減額が受けられなくなるというケースも考えられます。
不動産の所有者が亡くなった場合、相続が発生した際にその所有者が建物と土地の両方を所有していると、「貸家建付地の評価減」を受けられ、これにより土地の評価額が20%減額されます。しかし、法人化すると企業が不動産を保有しているという状態になるため、この「貸家建付地の評価減」の適用も受けられません。

不動産管理会社の設立にあたっては、事前にメリットとデメリットの両方の側面をしっかりと把握することが重要です。所得税と法人税に対する節税対策を考えると、「無条件に法人化した方が利益が大きいのではないか」と思われるかもしれません。しかし、この記事でご紹介したように、必ずしもすべての不動産所有者がこの節税対策のメリットを最大限に活かせるわけではありません。経営状況や規模と相談しながら、どのような方法が効率的に不動産経営を行えるかを検討しましょう。