相続したマンションを売却する際の税金は？諸費用を徹底解説！

まずは、マンションを売却した際にかかる税金の種類を見ていきましょう。相続したマンションの売却にかかる税金には、主に5つの種類があります。

印紙税

印紙税とは、売買契約書や領収書など特定の書類など、財産や権利にかかわる契約を取り交わす際に必要となる税金のことです。これらの書類に「収入印紙」が押印されると、法的に有効な契約であるということが証明されます。ただし、収入印紙をただ押印しただけでは納税したことの証明にはならないため、印鑑や署名によって消印をしなければなりません。

不動産売買では、不動産契約売買書に売主が成約価格に応じた収入印紙代を添付し、納税する必要があります。不動産売買契約書の印紙税額は不動産の成約価格によって異なり、おおむね以下のように変化します。

登録免許税

登録免許税は、不動産契約において名義変更を行う際に必要となる税金のことです。住宅を購入する際には、土地や建物に対して登記を行います。法務局の登記簿に対して土地や建物の所有権を記録する「登記手続き」の際に国に税金を納める必要があります。 ただし、相続したマンションの売却時に発生する登録免許税は「抵当権抹消登記」にかかるもののことを言います。相続したマンションを売却する際は、銀行などの金融機関によって付けられている「抵当権」を外さなくてはなりません。抵当権とは、住宅を購入する際に発生した住宅ローンに対して、もしも支払いが完了できなかった場合に土地建物を担保とする権利です。登記簿謄本から抵当権の記載を消すことを「抵当権抹消」といい、これに登録免許税がかかるという仕組みになります。
抵当権抹消のために必要な登録免許税は、一つの不動産につき1,000円です。ただし、土地と住居は別々にカウントされるため、マンションの場合は双方を合わせて2,000円となります。

住民税・譲渡所得税

相続したマンションを売却して得た所得を「譲渡所得」と言います。譲渡所得がある場合、譲渡所得税と住民税が課税されます。譲渡所得を求める計算式は、以下です。

譲渡所得 ＝ 収入金額 -（取得費 ＋ 譲渡費用）- 特別控除

この計算で譲渡所得がマイナスになった場合、譲渡所得税や住民税が課税されることはありません。

収入金額はマンションの売却金額、取得費はマンションを買った時の購入代金から減価償却した金額、譲渡費用は売るためにかかった費用を指します。なかでも、譲渡費用として差し引ける金額には、以下のようなものがあります。

・不動産会社に支払う仲介手数料
・売却するためにおこなったリフォーム費用
・印紙税などの諸費用

なお、譲渡所得金額の税率は「長期譲渡所得」か「短期譲渡所得」によって以下のように異なります。

復興特別所得税

2011年に「東日本大震災からの復興のための施策を実施するために必要な財源の確保に関する特別措置法」が成立し、「復興特別所得税」が創設されました。前述した住民税と所得税を納税する際、この復興特別所得税も含まれます。

源泉徴収される復興特別所得税の額は、源泉徴収される所得税の2.1%の税率をかけたものとなっています。

マンションを売却する際には、税金だけではなく他にも費用がかかります。ある程度の支出を知っておけなければ、売却後に後悔することもあるかもしれません。
では、どのような支出が考えられるでしょうか。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社を通して不動産を売買した際に発生する手数料のことです。「約定報酬」や「媒介手数料」とも言います。不動産会社が行う、マンションの広告やチラシ掲載、ポスティング、内見への立ち合いや買い手が決定した際の立ち合いをはじめとした業務にかかるコストを手数料として支払います。

仲介手数料は「宅地建物取引業法」と国土交通省告示により上限が定められています。売買代金は以下の3段階の金額に分けて計算し、それぞれの仲介手数料を加算した合計金額が仲介手数料の上限となるのです。

ローン返済のための手数料

前述した通り、相続したマンションを売却する際は、「抵当権」を外さなくてはなりません。基本的に抵当権抹消を行うためには、住宅ローンを完済しなければいけません。そのため、繰り上げでローンを返済の計画を立てている場合、別途完済のために手数料を支払うケースも考えられます。
どの程度の手数料がかかるかは、ローンを利用している金融機関によって異なります。プランによっては手数料がかからないこともあるため、ローンを借り入れる前には事前に細かく調べておくことをおすすめします。

登記費用

抵当権抹消を行うには「抵当権抹消登記」を行う必要があり、そのためには登記費用がかかります。
マンションの売却における登記費用は、先に触れた「登録免許税」のほかに「司法書士報酬」も含まれます。これは、抵当権抹消の業務は一般的に司法書士に依頼するためです。

引越し費用

売買契約では、契約書の内容に引き渡しの日時が明記されています。つまり、契約書に記された日時までには必ず退去しなければならないということです。一般的には、不動産取引は物件の引き渡しと代金の決済は同じタイミングで行われることが原則であるため、それまでに引っ越しを完了させておかなければいけません。しかし、不測の事態が発生することも考えられるため、余裕を持った引越しを行いましょう。

引越し業者に支払う費用は、引っ越しの距離やトラックの台数、および荷物の積載量などによって異なります。それに加えて、多くの引っ越し業者では繁忙期と閑散期では価格設定が大きく異なっており、就職や転勤などによって需要の高まる2～3月ごろには他の季節の数倍の金額になることも少なくありません。

ここまで、相続したマンションの売却時にかかる費用についてご紹介しました。しかし、実際どの程度かかるのか気になる方も多いのではないでしょうか。ここからは例を挙げて税額を算出してみましょう。

シミュレーションの条件
マンション購入価格：5,000万円（土地価格2,500万円 ＋ 建物価格2,500万円）
マンション売却価格：4,500万円
所有期間：10年
譲渡費用：400万円
諸費用：100万円

「譲渡所得」の計算方法
マンション売却における税金を算出するには、まず「譲渡所得」の金額を把握する必要があります。前述した通り、譲渡所得を算出するには、以下の計算式を用います。

譲渡所得 ＝ 譲渡収入金額 ー （ 取得費用 ＋ 譲渡費用）

今回のシミュレーションで考えると、「譲渡収入金額」には4,500万円が当てはまります。譲渡費用は100万円です。残りの取得費用については、算式を用いて別途算出する必要があります。

減価償却費
まず、建物の「減価償却費」を計算します。建物をはじめとした資産は、年月を経ることによって経年劣化が発生します。少しずつ価値が下がっていくことを反映させるため、新築からの経過年数を計算する必要があります。今回の場合、新築で購入し6年の所有後売却、というパターンで考えてみましょう。

減価償却費 ＝ 建物の購入価格 × 0.9 × 償却費 × 経過年数

「償却費」は建物の場合、木造や鉄筋コンクリート造などの構造によって数値が異なります。「鉄骨鉄筋コンクリート造又は鉄筋コンクリート造」が最も償却率が低く、「木骨モルタル造」が最も高い数値になっています。今回は、鉄筋コンクリートのマンションと想定して計算します。

2,500万円 × 0.9 × 0.015 × 10 ＝ 3,375,000円

取得費
減価償却費が算出できたら、取得費を導き出してみましょう。計算式は以下のようになっています。

取得費 ＝ 建物の購入価格 － 減価償却費 － 諸費用

2,500万円 – 3,375,000円 – 1,000,000円 ＝ 20,625,000円

この金額を当てはめて、改めて譲渡取得を計算してみると以下のようになります。

4,500万円 – (20,625,000 + 2,000,000) = 22,375,000円

譲渡所得税
譲渡所得額が算出できたあとは、所得税や住民税、復興所得税を計算しましょう。ただし、先ほども触れたように、所得税と住民税の税率は不動産の所有年月で異なるため注意が必要です。今回は「長期譲渡取得」のパーセンテージで計算してみましょう。

所得税 ＝ 22,375,000円 × 15% ＝ 3,356,250円
住民税 ＝ 22,375,000円 × 5% ＝ 1,118,750円
復興特別取得税 ＝ 22,375,000円 × 0.315% ＝ 70,481円

これらを合計すると、譲渡所得税の金額は4,545,481円となります。この金額に、前述した印紙税と登録免許税も足してみましょう。

印紙税 ＝ 20,000円（1,000万円～5,000万円以下）
登録免許税 ＝ 2,000円（建物 ＋ 土地）

これにより、すべての合計金額は、4,567,481円となることがわかります。

ここまでご紹介したように、マンションの売却時にはさまざまな税金がかかります。少しでも多く節税をするなら、特例を受けましょう。ただし、特例は税務署から通知が来るわけではなく、自分で条件を調べて申告しなければなりません。
ここで相続したマンションを売却する際に受けられる特例について見ていきましょう。

相続した空き家を売る場合の特例

相続や譲渡などで、被相続人が居住していた住居が空き家となってしまった場合、一定の条件を満たせば3,000万円の特別控除が受けられるというものです。この特例は、旧耐震基準の元で建築された建築物による空き家の発生を増加させないことを目的として設けられており、以下の3つの条件すべてに当てはまった家屋のみ適用されます。

・昭和56年5月31日以前に建築されたこと
・区分所有建物登記がされている建物でないこと
・相続の開始の直前において被相続人以外に居住をしていた人がいなかったこと

居住用財産を譲渡した場合の特例（マイホーム特例）

相続したマンションをマイホームとして住み続けており、その家を売却するといったケースでは「マイホーム特例」として譲渡所得から3,000万円の控除を受けられます。売却直前まで該当の家に居住している必要はなく、転居してから3年目の年末までに売却した資産に適用されます。

なお、この特例は、以下のような条件の家屋には適用されません。

・特例の適用を受けることだけを目的として入居したと認められる家屋
・居住用家屋を新築する期間中だけ仮住まいとして使った家屋やその他一時的な目的で入居したと認められる家屋
・別荘などのように趣味、娯楽または保養のために所有する家屋

軽減税率

売却する住居の所有年数が10年を超えており、かつ所定の条件を満たした場合に譲渡所得が6,000万円の範囲で軽減税率が適用されます。税率は以下のようになっています。

取得費加算の特例

相続したマンションの売却では、取得費が分からなかったり減価償却によって取得費が少額になってしまったりなどの理由で、譲渡所得税の負担が大きくなることもあります。そこで利用できるのが、取得費加算の特例です。
この特例は、相続が発生してから3年10ヵ月が経過するまでにマンションを売却した場合に利用でき、相続税額の一部を譲渡所得の取得費に加算できるという制度です。そのため、取得費が多ければ多いほど譲渡所得は少なくなり、税金を減らせます。

この特例を利用する際の条件は、相続や遺贈によって不動産を取得していること、この不動産を取得した際に相続税が課税されていることなどが挙げられます。

特例を利用するにはさまざまな条件が設けられていますが、そのほかにも注意しなければならないポイントがあります。ここで、いくつか見ていきましょう。

軽減税率の特例と住宅ローン控除は併用できない

住宅ローン控除とは、返済期間が10年以上のスケジュールでローンを組んで住宅を購入した際に、一定の金額が所得税から控除されるというものです。しかし、この住宅ローン控除は先ほど紹介した軽減税率の特例のほか、マイホーム特例、特定居住用財産の買い替え特例と併用することはできません。

空き家の特例と取得費加算の特例は併用できない

ローンを完済しているマンションを相続した場合、住宅ローン控除を気にする必要はありません。しかし、他にも併用が不可である特例があります。それが「空き家の特例」と「取得費加算の特例」です。
一般的に、取得費加算と空き家の特例を比較すると、空き家の特例の方が節税効果が期待できるとされています。ただし、相続税額が3,000万円を超過する場合は、取得費加算の特例を適用することをおすすめします。

各特例や控除はそれぞれ定められている要件を満たす必要がありますが、その要件の対象だからといって自動的に控除が受けられるわけではありません。その控除や特例の恩恵を受けるためには、確定申告を実施する必要があります。
では、控除や特例を受けるための確定申告はどのような流れで行われるものなのでしょうか。

収益が出た場合

不動産の売買において、マンションなどの売却時に利益が発生した場合は、確定申告を行う必要があります。
確定申告とは、前年の1月1日から12月31日までの1年間に生じた所得と納税額を明らかにし、一定額以上の収入を得ている人が適正に税金を納められるようにするための制度です。通年2月16日から3月15日までに税務署に申告する必要があり、マンションを売却した際に行う確定申告は売却した年の翌年に行うことが一般的です。
なお、確定申告の手続きは、おおむね以下のような流れで進行します。

1.必要な書類を集める
2.譲渡所得税の金額を計算する
3.書類を完成させる
4.税務署へ提出する（e-taxを利用することも可能）
5.1～2ヶ月ほどで還付を受けられる

譲渡所得がマイナスになった場合

マンションの売却によって利益が出なかった場合、法的には確定申告をする必要はありません。一般的に、マンションを購入した際の金額が売却する金額を上回ることは少ないため、確定申告が不要になるケースが多くあります。
しかし、利益が出なかったとしても、確定申告をすることで控除が受けられる可能性があります。譲渡所得がマイナスになっていることを「譲渡損失」と呼びますが、譲渡損失がある場合にのみ利用できる控除は以下の2つです。

買い換えなどによる譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
売却で生じた譲渡損失を他の所得と損益通算することで、税金の還付を受けられる特例です。
例えば、給与所得が800万円の人が1,000万円の譲渡損失を出した場合、その年の所得を200万円にすることができます。

特定居住用財産の譲渡損失の損益通算と繰越控除の特例
売却物件の住宅ローン残債が売却価格を上回っている、「オーバーローン」という状態になっているときに受けられる特例です。こちらも基本的には還付を受けられますが、対象となる金額は譲渡損失そのものではなく、あくまでオーバーローンの状態になっている金額です。

なお、譲渡所得がマイナスになっていた場合、確定申告をしなくてもペナルティはありません。しかし、売却益が出ている状況のまま確定申告を行わないままでいると、延滞税や無申告税、重加算税といった税負担があるため注意しましょう。

確定申告に必要な書類

確定申告のために必要な書類は、まず自分で用意するものと、税務署に行く、もしくは税務署のWebサイトでダウンロードするものの2種類に分かれます。

自分で用意する書類
・売却物件の売買契約書
・売却物件の購入時の売買契約書
・仲介手数料や印紙税などの諸経費の領収書

なお、売買契約書に関しては原本ではなく、コピーしたもので問題ありません。

税務署で揃える書類
・確定申告書B様式
・分離課税用の確定申告書
・譲渡所得の内訳書（確定申告書付表と計算明細書）

このほか、控除や特例を受けたいと考えている場合はその内容に付随した書類を別途揃える必要があります。また、書類申請ではなくe-taxを用いて申告を考えている人は、マイナンバーカードやICカードリーダライタなどを揃えましょう。

相続したマンションを売却する際は、税金以外にもさまざまな点に注意しなければなりません。以下でご紹介するポイントをあらかじめ把握しておき、売却時にトラブルなどに発展しないよう気を付けましょう。

相続人が複数人いる場合はきちんと話し合う

相続した不動産の売却はトラブルの原因となりやすいため、慎重に進める必要があります。売却に難色を示す相続人がいては、売却をスムーズに進められないかもしれません。そのため、売却を考えているのであれば、必ず相続人同士で話し合いましょう。

なお、相続人同士の話し合いで解決が難しければ、第三者に介入してもらうのも手です。当社でも、相続に関するご相談を受け付けていますので、ご検討ください。

売却査定は複数の会社に依頼する

相続した不動産の場合、相続人にその不動産の所在地の土地勘がなければ相場がわかりません。そのため、通常の不動産売却以上に相続不動産の査定は慎重になる必要があります。
査定は一社のみに依頼するのではなく、必ず複数の会社に依頼しましょう。より良い条件で売却できる方法を比較し、検討することが大切です。

瑕疵担保責任を問われないように調査する

相続したマンションを売却した後にトラブルになりやすいのが「瑕疵担保責任」の問題です。瑕疵担保責任とは、売買契約にもとづいて売主から買主に不動産を引き渡したあと、引き渡し時にはわからなかった瑕疵（欠陥）があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。
相続して所有者になったばかりなどの状況では、すべての瑕疵を把握することは難しいでしょう。そのため、実際に物件を確認して調査したり、専門家に依頼したりして状況把握に務めましょう。

この記事では、マンション売却時にかかわる費用を解説しました。相続したマンションを売却する際には、さまざまな費用がかかります。節税をしたい場合は、特例や控除などの条件も忘れずに確認しましょう。 しかし、特例の条件やマンション売却時の手続きなどは、ある程度の知識がなければスムーズに進みません。そのため、プロである不動産会社に相談するのも一つの手です。
不動産にまつわるご相談は、当社でも受け付けていますのでお気軽にお問い合わせください。