不動産管理会社の設立で役立つ資格とは？会社設立のメリット・デメリットも解説

まずは、不動産管理会社の設立に役立つ資格を4種類紹介します。紹介する内容は、「資格の概要」と「どのように役立つのか」についてです。

不動産管理会社の設立に必須の資格はない

「不動産管理会社」であれば設立するために必須となる資格はありません。無資格であっても、費用と知識さえあれば設立でき、うまく運営していくことは可能なのです。
宅地建物取引士の資格が必須と捉えている方が多い傾向にありますが、この資格が必須となるのは不動産仲介会社ですので、不動産管理会社とは別物である点に注意しましょう。

マンション管理士

マンション管理士は、「専門知識をもって、管理組合の運営、建物構造上の技術的問題等マンションの管理に関して、管理組合の管理者又はマンションの区分所有者等の相談に応じ、助言、指導その他の援助を行うことを業務」とする資格です。
受験手数料は9,400円（令和4年11月現在）で、受験の申し込みは公益財団法人マンション管理センターに郵送する形となります。

出題が想定される問題は以下の通りです。

（1）マンションの管理に関する法令及び実務に関すること
（2）管理組合の運営の円滑化に関すること
（3）マンションの建物及び附属施設の構造及び設備に関すること
（4）マンションの管理の適正化の推進に関する法律に関すること

マンション管理士資格の役立て方
マンション管理士の資格を有する方は、簡単にいうと「マンション管理全般の専門知識を持ち、マンション管理についてコンサル的役割を担える人材」と捉えられます。保有する賃貸不動産について、専門的観点から不動産管理を行えるようになると想定されるため、不動産管理会社設立後の業務において有用といえるでしょう。

宅地建物取引士

宅地建物取引士の主な業務として挙げられるのが、「宅建業法第35条に定める重要事項の説明、重要事項説明書への記名及び同第37条に定める書面（契約書など）への記名」などです。
宅地建物取引業（不動産の仲介・売買・代理業務などを行う）を開始するにあたって、当事者の方は国土交通大臣か都道府県知事から免許を交付してもらう必要があります。その際、事業規模や事業内容に基づき、「国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない」とされているのです。
受験手数料は8,200円（令和4年11月現在）で、受験の申し込みは郵送かインターネットにて、一般財団法人不動産適正取引推進機構宛に行います。

出題される問題はおおむね以下の通りです。

（1）土地の形質、地積、地目及び種別並びに建物の形質、構造及び種別に関すること
（2）土地及び建物についての権利及び権利の変動に関する法令に関すること
（3）土地及び建物についての法令上の制限に関すること
（4）宅地及び建物についての税に関する法令に関すること
（5）宅地及び建物の需給に関する法令及び実務に関すること
（6）宅地及び建物の価格の評定に関すること
（7）宅地建物取引業法及び同法の関係法令に関すること

宅地建物取引士資格の役立て方
不動産仲介会社を設立する際には必須となる資格ですが、不動産管理会社設立の際にも持っていていると有利です。知識面で有利になるだけでなく、有資格者であれば、会社の設立後に不動産仲介業にも事業を拡大できるメリットがあります。

不動産鑑定士

不動産鑑定士は、「国土交通大臣又は都道府県知事の登録を受けた不動産鑑定業者に所属し、不動産の鑑定評価や不動産の客観的価値に作用する諸要因に関する調査や分析、不動産の利用、取引若しくは投資に関する相談に応じる業務を行うほか、不動産会社、金融機関、Jリートの資産運用会社等企業内の不動産関連部門においても専門知識を活用した業務」を行う資格です。
不動産鑑定士の資格を得るには、「国土交通省土地鑑定委員会が実施する不動産鑑定士試験（短答式及び論文式による試験）に合格し、かつ一定期間の実務修習の全課程を修了し、さらに国土交通大臣による実務修習を終了したことの確認を受ける必要」があります。なお、「不動産鑑定士試験の短答式試験に合格した場合、以後2年間の短答式試験が免除され、直接論文式試験を受けること」ができます。
不動産鑑定士試験の受験手数料は、電子申請の場合が12,800円（令和4年11月現在）、書面申請の場合が13,000円（令和4年11月現在）です。受験の申し込みは、電子申請の場合は「e-Gov電子申請」にて、書面申請の場合は国土交通省土地鑑定委員会事務局宛に送る形となります。

令和4年度に出題された問題は以下の通りです。

（1）答式試験
・不動産に関する行政法規
・不動産の鑑定評価に関する理論

（2）論文式試験
・民法
・経済学
・会計学
・不動産の鑑定評価に関する理論
・不動産の鑑定評価に関する理論（演習）

不動産鑑定士資格の役立て方
不動産鑑定士は、不動産の適正価格や適切な利用について判断し、必要であればコンサルティング業務も担う専門家です。自身が保有する不動産についてはもちろん、不動産管理会社の設立後に保有又は管理する不動産を増やす場合や、事業拡大に際して有効な資格といえます。

土地家屋調査士

土地家屋調査士は、「不動産の状況を正確に登記記録に反映することによって不動産取引の安全の確保、国民の財産を明確にする」ことを役目としており、以下を主な業務としています。

・不動産の表示に関する登記につき必要な土地又は家屋に関する調査及び測量をすること
・不動産の表示に関する登記の申請手続きについて代理すること
・不動産の表示に関する登記に関する審査請求の手続きについて代理すること
・筆界特定の手続きについて代理すること
・土地の筆界が明らかでないことを原因とする民事に関する紛争にかかる民間紛争解決手続きについて代理すること

受験手数料は8,300円（令和4年11月現在）で、受験申し込みは持参、又は郵送にて行います。持参する場合は、試験会場のある地域の法務局か地方法務局総務課まで提出しましょう。郵送申請する場合は、試験会場地域を管轄する法務局か那覇地方法務局総務課まで送付します。なお、筆記試験免除申請者については、那覇地方法務局を除く管轄の法務局総務課まで必要書類を提出することになります。

令和4年度に出題される試験内容は以下の通りです。

（1）筆記試験
・民法に関する知識
・登記の申請手続き（登記申請書の作成に関するものを含む。）及び審査請求の手続きに関する知識
・筆界（不動産登記法（平成16年法律第123号）第123号第1号に規定する筆界をいう。）に関する知識
・土地及び家屋の調査及び測量に関する知識及び技能であって、次に掲げる事項 　　
ア　土地家屋調査士法第3条第1項第1号から第6号までに規定する業務を行うのに必要な測量 　　
イ　作図（縮図及び伸図並びにこれに伴う地図の表現の変更に関する作業を含む。）
・その他土地家屋調査士法第3条第1項第1号から第6号までに規定する業務を行うのに必要な知識及び能力

（2）口述試験
・筆記試験の（2）及び（5）に掲げる事項について

土地家屋調査士資格の役立て方
土地家屋調査士は、不動産の権利関係について重要な登記と、登記された土地の範囲を定める筆界についての専門家であるため、不動産に関する法的知識を高められます。

不動産管理会社の設立に際して必須の資格はありませんが、先述した4種類の資格を持っていれば会社設立だけではなく、設立後の事業拡大にも役立ちます。ぜひ取得しておきたいものですが、確実な資格取得に向けてしっかりと勉強しなければなりません。ここでは、資格取得に向けた勉強におけるポイントを4点紹介します。

勉強のスケジュールを立てる

まずは、資格試験の日程に向けて綿密なスケジュールを組みましょう。その際、月単位、週単位、そして1日単位でどれくらいの勉強時間を確保するかを明確にしておくと効果的です。
大まかに見て、試験当日までに数回の復習を含めた勉強時間を確保できるようにします。細かく見た場合は、仕事がある日と休日で勉強時間を調節し、1週間の予定を立てると良いでしょう。また、予定通りに勉強が進まなかった際のカバー方法も考えておくと安心です。

継続して勉強する

試験に向けた勉強は継続が重要です。日々勉強することで知識がより身に付きやすくなります。
合格することが目的なのであれば、極端な話ですが一夜漬けでも良いかもしれません。しかし、不動産管理会社の設立と設立後に役立てることを考えた場合、実務において使えるようになっておかなければ意味はないでしょう。そういった意味でも、継続した勉強が重要なのです。

ツールを活用する

過去問をひたすら解くのは一つの勉強方法ではあるものの、完全に自力で行うのは心細く、骨が折れるものです。何より、普段の仕事や生活と並行して行う方には、時間が足りない恐れがあるのであまりおすすめできません。
そこで有用なのが、勉強用アプリなどツールの活用です。自分に合ったツールを見つける手間はかかりますが、適切なツールを使えれば効率的に勉強を進められるでしょう。

隙間時間を活用する

まとまった時間が取れなくても、勉強に割ける隙間時間は生活のどこかにあります。仕事や家事で忙しい以上、何らかの隙間時間を見つけて勉強に充てることは重要です。
「ただでさえ忙しいのに隙間時間まで勉強に充てるのか」と、尻込みをしてしまう方もいるかもしれませんが、資格試験は明確な短期目標＝ゴールでもあります。一時的にでも頑張ってみてはいかがでしょうか。その頑張りは、きっと将来的なチャンスにつながるでしょう。

ここでは、不動産管理会社の種類を紹介します。3種類に区別される不動産管理会社の運営形態について確認しましょう。

管理委託方式

管理委託方式とは、賃貸不動産の保有者が不動産管理会社に管理業務を委託し、管理費用を支払う形態です。管理費用は、賃貸不動産の入居者が支払う賃貸料から捻出されます。
自身の不動産管理会社を設立して運営する場合は、得られた不動産収入を自身の会社に支払い、会社は賃貸不動産の保有者に給与を支払うというフローが成立します。
管理委託方式の場合、会社に支払う管理費用は不動産収入の5％程度（全ての管理業務を委託した場合）とされることが多い傾向です。このため、会社に入る収入があまり多くはないという点を覚えておきましょう。また、会社に入る収入を多くしようとして管理費用を高めに設定しても、税務調査で認められない恐れがある点にも注意が必要です。

不動産保有方式

不動産保有方式とは、不動産の保有権が個人から管理会社に丸々移動する形態です。管理会社が不動産の直接的な保有者となるため、不動産収入の全てが管理会社に入ります。自身の管理会社を設立・運営する際には、お金の流れが非常にシンプルなこの運営形態を採用するオーナーが多いよ傾向です。
運営自体は明瞭といえますが、管理会社の設立にあたって名義変更手続きや納税義務が発生するなど、個人で行うにはかなり複雑な手順が必要となります。不動産保有方式で会社を設立・運営したい場合は、税理士など専門家に頼ると良いでしょう。

転貸方式

転貸方式とは、管理会社が不動産保有者から不動産を一括で借り上げる運営形態です。不動産収入は一旦管理会社に全額入りますが、そこから従業員への給与と不動産の個人保有者への支払いが発生するので、残額が会社の利益となります。

管理会社を設立することで、個人で運営し、所得を得ていた時とは異なる法人ならではのメリットが発生します。不動産管理会社設立で期待されるメリットは、以下の4点です。

給与所得控除を受けられる

個人で運営する際には、不動産収入は給与という枠組みに当てはまらないため控除を受けることができません。しかし、法人として得た不動産収入から支払われるのは給与であり、給与所得控除が受けられるようになります。
支払われる給与を800万円とした場合、給与所得控除額は190万円です。控除額を差し引いた610万円が課税対象となります。このように、課税対象となる額が少なくて済むため、大きなメリットといえるでしょう。

相続税を節税できる

管理会社に入る不動産収入のうち、一部を給与や役員報酬として家族などに分配することで、自身に収入がまとまっている状態よりも相続税の節税が可能となります。また、将来的に家族が相続税を納税する際の準備資金にできて一石二鳥です。

税率を下げられる

所得税は累進課税方式を採用していますが、法人税は年800万円以下の部分と800万円超の部分でそれぞれ一律となっています。所得が一定以上ある場合は、管理会社を設立して法人税の対象とすることで税率を下げられるため、税金対策に効果的です。

事業を拡大できる

前述の通り、資格を持っていると不動産管理会社の設立後、事業の拡大に貢献できます。宅地建物取引士資格があれば、不動産仲介事業も始めることが可能です。
また、自身が保有する不動産だけではなく、他のオーナーから不動産管理を依頼されることも想定されます。
事業や管理不動産の拡大はリスクがありますが、ビジネスチャンスとも捉えられます。節税だけではなく、自身の会社をさらに大きくさせることを視野に入れるのも良いかもしれません。

不動産管理会社の設立時はメリットがある一方で、注意しておかなければならない点も存在します。以下の3点を、あらかじめ把握しておきましょう。

法人税の均等割が適用される

法人税の均等割は、総務省のHPによれば全ての法人が「等しく払う義務のある税金」とされています。法人の資本金と、従業員数によって区別されていますが、最低でも7万円程度は払う必要がある上に、赤字であっても必ず納税しなければなりません。

極端な例ではありますが、賃貸不動産に一人も入居者がいない場合でも、最低7万円程度の均等割対象となるのです。

設立にコストがかかる

会社を設立する際には、それなりの費用が必要です。株式会社として設立する場合は、「定款用収入印紙代」「定款の認証手数料」「定款の謄本手数料」「登録免許税」が必要ですが、全て合わせると約25万円かかります。合同会社として設立する際には「定款用収入印紙代」と「登録免許税」で約10万円が必要です。
費用だけではなく、手続きそのものが煩雑である点もデメリットといえます。個人で実行するには難し過ぎる恐れもあるので、専門家に依頼するのがおすすめです。

税理士報酬の支払いも発生する

個人で行う確定申告とは異なり、法人における税務は非常に難解です。そのため、税理士を雇用し自社税務を任せるのが一般的とされています。特に問題がなければ顧問税理士として、長期的に雇用することが想定されますが、その分税理士報酬がかさむことは覚えておきましょう。

最後に、どのようにして不動産管理会社を設立するのかを、流れに沿って解説します。

設立する会社の種類を決定する

まず、「株式会社」として設立するか「持分会社」として設立するかを決める必要があります。
株式会社は設立費用が高いものの、株式を自身が保有することで会社の全権を自身に集中させることが可能です。つまり、家族で経営する場合でも会社の運営方針を揺らがせることなく、コントロールがしやすいということになります。
持分会社の中でも、不動産管理会社として設立する際には合同会社の形態を選ぶ方が多い傾向です。一番の理由は設立費用の安さにあります。会社の設立に際してコストがかかる点は、不動産管理会社設立のデメリットでも紹介した通りであり、合同会社の場合は株式会社に比べて15万円近く安く済む場合があるのです。しかし、合同会社の場合は社員それぞれに平等の議決権があるため、運営に際してコントロールしづらいという難点があります。
どちらが自分に合っているのか、あらかじめよく調べた上で決めるか、専門家に相談しましょう。

基本事項を決める

会社の種類が決まったら、それに合わせた基本事項を決定していきます。会社の基本事項は以下の通りです。

商号
会社の種類は何か、他社と誤認される恐れはないかなど、会社法に基づいて会社の名称を決めます。社会常識として明らかにマナー違反でない限りは、どのような名称を付けてもOKです。

事業目的
どのような事業で利益を出すのかを明確に定めます。将来的な事業拡大を見据えて複数決めておくことも可能ですが、事業によっては免許や認可が必要です。また、複数事業を設定することで取引先や金融機関から不信を抱かれる恐れがあります。違法性がなく、明確で現実的な内容にすると良いでしょう。

本店所在地
設立登記の際に定められた本店所在地で「登記事項証明書」を発行することになります。基本事項決定の段階では、所在地がどの法務局の管轄下にあるかを把握しておけば問題ありません。

資本金
一部業種を除き、会社設立における資本金は最低で1円からとされています。基準として、半年～1年以上の運営可能資金を資本金として設定する場合が多い傾向です。

発起人
出資者とも呼び、一人で設立する場合は「発起設立」、出資依頼を行う場合は「募集設立」と呼ばれます。募集設立の場合には、会社の権限を守るためにも3分の2未満の出資額になるようにしましょう。

株式譲渡制限の有無
株式の譲渡制限がない会社を「公開会社」、制限がある会社を「非公開会社」と呼びます。制限を行うことで、株式をみだりに取得されることを阻止できたり、取締役任期を10年まで延長できたりするというメリットを得られます。

事業年度
国に合わせて4月1日～3月31日とする会社が多い傾向ですが、年度末決算と繁忙期が重なるのを避けるために別の事業年度を設定する会社もあります。

機関設計
会社の役員や任期などを決定します。

定款を作成する

基本事項が決まったら、定款の作成を行います。基本事項は定款における「絶対的記載事項」と呼ばれるもので、必ず記載しなければなりません。また、金銭トラブルを避けるためにも「相対的記載事項」を記載しておきましょう。他に決めておきたいルールがあれば、「任意的記載事項」として作成することになります。
作成した定款は、公証役場の公証人によって認証を受ける必要があります。こうすることで初めて、定款に法的効力が発生するのです。
なお、定款は後から変更することが可能ですが、「株主総会の特別決議で認められる必要がある」「登記の変更が必要な場合は費用がかかる」などの注意点があります。

出資を行う

発起人、及び出資者で資本金の出資を行います。出資は、現金か現物で行われ、現金の場合は発起人の口座に「振込」にて払い込む流れです。現物で出資する場合は、定款などにその内訳を記載しましょう。

設立登記を行う

最後に、設立登記を行います。設立登記は、本店所在地を管轄している法務局で行います。なお、オンラインでの申請も可能です。一人会社の設立登記申請については、法務省公式HPに詳細が記載されているので、参考にしてみると良いでしょう。

この記事では、不動産管理会社の設立について、設立までとその後に役立つ資格に焦点を当てて解説しました。各種資格の取得に向けて勉強することで、不動産事業に関する知識を深められ、資格を取得できれば事業拡大にも役立てることが可能です。
これから不動産管理会社の設立を検討している方はもちろん、設立済みだが知識を深めたい、事業を拡大したいと考えているオーナーは、資格所得を目指してみてはいかがでしょうか。