【アパート経営の年収・手取り収入は？】プロがわかりやすく解説

まずは、アパート経営の収入についてご紹介します。アパート経営は基本的に家賃収入が主ですが、そのほかにも共益費や礼金、更新料などがあります。

家賃

アパート経営のなかで、一般的に収入の大部分を占めるのが家賃です。入居者がいる限り継続した収入を得られますが、空室が目立つと必然的に家賃収入は減少するでしょう。

さらに、基本的に家賃相場は築年数に応じて徐々に下がっていきます。そのため、収入の試算をする際には、新築の初年度だけではなく、5年後や10年後など、さまざまな要素を踏まえて数パターンの試算を出しておくと良いでしょう。

共益費

共益費とは、集合住宅の共用設備を維持、管理する目的で徴収する費用です。アパートの階段、廊下、エレベーターなどが共用設備に該当します。物件によっては、共益費込みで家賃設定を行う場合もあります。
共益費は、「管理費」という名前で使用されることもありますが、いずれも明確な違いはなく、同じ意味で使われていることが多いようです。

なお、金額に関する明確な規定はありませんが、一般的には家賃の5%~10%ほどを共益費としている場合が多いです。ただし、オートロックやインターネット設備など、共用部が充実している物件は、共益費を高く設定することがあります。

礼金

礼金とは、賃貸契約を交わした際に入居者からアパートの管理人に支払われるお金です。管理人への謝礼として慣習的に支払われているお金のため、入居者に返還する必要はなく、管理人の収入として扱えます。金額は、家賃1ヶ月程度が一般的です。
ただし近年では、礼金や後述の敷金を無料にしている物件も多くみられます。敷金・礼金の支払いを削減することにより、入居者が募りやすく、空室率を低く抑える効果が見込めるためです。

敷金

賃貸借契約上の債務の担保として、契約時に入居者に支払ってもらうお金です。一般的に、家賃の1ヶ月程度と言われています。
かつては敷金の返済義務の有無をめぐってトラブルになることも多くありましたが、2020年4月の改正民法で「借人の債務（未払い賃料など）を除いた残額を賃借人に返還しなければならない」と明文化されました。そのため、敷金は原則的には収入にはならず、「預かり金」という位置付けとなります。

更新料

アパートの賃貸契約を更新する際の費用です。アパートは、賃貸契約の更新期限を2年に設定するケースが多く、更新のタイミングで入居者に支払ってもらいます。ただし、更新料は契約時に入居者と特約を結んでいなければならず、必ず徴収するものではありません。
近年は、更新料が発生するタイミングで引っ越す人も増加しており、更新料を設けずに入居者へ引き続き居住してもらう対策などを行うことで、空室リスクを下げているアパートも見られます。
なお、金額の目安としては、家賃1月分ほどと言われています。

駐車場賃料

アパートの敷地内に駐車場を設置している場合、家賃とは別に収入を得られます。
駐車場は、アパートと比較して初期費用が安く、狭小地にも設置できるというメリットがあります。特に平面駐車場であれば、白線と車止めを用意しておくことで駐車場として稼働できるため、短期間での設置が可能な場合が多いです。
なお、敷地内に駐車場を設置する際には、周辺地域の月極駐車場を参考にして料金設定を行うことをおすすめします。アパート周辺の月極駐車場の方が安い場合、敷地内に駐車場があっても利用されないことが考えられるためです。

アパート経営の主な支出は経費と税金ですが、築年数や計算方法によっても支出額は異なるため注意が必要です。資金計画で失敗しないためにも、経費になる項目とならない項目の違いや、税負担などを押さえておきましょう。

修繕費

アパートは年数が経つほど劣化していくため、定期的なメンテナンスが必要です。修繕費には、入居者が退去した後の原状回復や、定期的な設備工事や大規模修繕工事などが含まれます。壁紙やフローリングを張替えたり、エアコンや給湯器などの改修をしたりと、アパートのさまざまな部分のメンテナンスを行います。
なお修繕費は、年間家賃収入の5~10%ほどが目安とされていますが、10～15年に1回は大規模修繕が必要なケースもあります。そのため、長期的な資金計画を立てる際は、大規模修繕のことも考慮して検討することをおすすめします。

管理委託費

入居者の募集や管理などを外部委託する場合、管理委託費が必要になります。管理委託は、自主管理と比べて貸主にかかる負担が少なく、建物の状態を維持しやすいというメリットがあります。
具体的な業務としては家賃回収やクレーム対応といった一般管理業務、入居者の募集や契約更新、設備の管理などが該当します。
管理会社によって料金体系は異なり、月額制の場合や、業務が発生した際に費用を請求する場合などさまざまです。管理会社を選ぶ際には、金額設定やサポート内容を充分に確認することが重要です。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産会社を経由して入居者が紹介された際に、貸主もしくは入居者が不動産会社に支払う費用です。こちらの金額もケースバイケースではありますが、一般に入居者が了承した上で「家賃1か月分＋消費税」を支払うことが一般的です。

保険料

アパート経営では、災害のリスクも考慮しなければなりません。リスクの備えとして、アパート経営のオーナーが加入すべき保険は、火災保険と地震保険の2つです。ちなみに、地震保険は国と民間の保険会社が共同で運営する保険のため、保険会社による保険料や補償内容の違いはありません。その上で、以下参考にしてみてください。

■ 火災保険
火災保険の金額は、建物の状態や契約内容によって変動します。そのため、目安となる金額を把握するには、保険会社で見積もりを取ると良いでしょう。
火災保険は、基本的に、建物の面積が広く、補償内容や特約が多くなるほど金額が高くなります。さらにアパート向けの火災保険は、自然災害に対する保険や設備の故障、破損に対する保険など、さまざまな補償プランもあるため、経営するアパートに適したプランを選択しましょう。

なお、一般的に火災保険の契約期間は最長10年とされており、契約年数が長くなるほど1年あたりの保険料は下がることが一般的です。ただし、将来的には火災保険の契約期間が最長5年に短縮される、と損害保険料率算出機構から発表されており、定期的な保険の見直しが求められます。

■ 地震保険
地震保険は、一般的に通常は火災保険などに付帯して契約する必要があるため、地震保険だけの契約はできないことが多いようです。
地震保険の対象は基本的には建物と家財です。地震保険で補償される金額は、火災保険金額の30～50%の範囲内で設定可能です。ただし補償額には上限があり、建物の場合は5,000万円まで、家財の場合は1,000万円までと決められています。

また、地震保険の契約期間は、最長5年間です。そのため、火災保険の契約期間が10年の場合、地震保険は5年ごとの自動継続か、1年ごとの自動継続になります。

先述の通り地震保険は国と民間の保険会社が共同で運営する保険のため、保険会社による保険料や補償内容の違いはありません。

ローン返済費

建物や土地にかかる費用をローンで調達した場合、収入の一部をローン返済に充てることも検討しなければなりません。アパートローンを利用する場合は、返済方法として、「元利均等返済」「元金均等返済」の2つの方法を選ぶのが一般的です。

元利均等返済は、毎月の支払金額が一定になる形式です。返済計画を立てやすいことがメリットとして挙げられますが、総支払利息は元金均等返済よりも多くなると言えるでしょう。

一方、元金均等返済は、元金の返済額が一定になる形式です。元金が早く減るため、総支払利息は少なくなるうえ、返済が進行すれば負担も小さくなっていきます。しかし、支払い当初の金額が高い特徴があるため、しっかりと計画を立てる必要があります。

支払い方法の選択する際は、月々の支払額を確認することも大切です。アパート経営では、満室状態で経営することが望ましいですが、どんなに人気の物件でも空室が生じる可能性はあります。たとえ立地条件が良くても慢心せず、安定して経営できる資金計画を立てましょう。

減価償却費

建物や各種設備などのように、時間経過によって価値が低下する資産は「減価償却」の対象になります。減価償却とは、資産の取得費用を複数回に分割し、必要経費として毎年計上する手続きのことです。必要経費として所得から差し引ける金額のため、毎年計上すれば所得税を継続的に節税できるというメリットがあります。

減価償却を行う際には、建物や設備の値段をもとにして、国税庁から発表されている「減価償却資産の耐用年数表」と「減価償却資産の償却率表」を用いて計算します。

減価償却費の計算方法は、「定額法」と「定率法」の2種類です。国税庁では、1998年4月1日以降に取得した建物、および2016年4月1日以降に取得した建物付属設備は「定額法」を用いるように規定されています。定額法で計算する場合、建物や設備の値段に定額法の償却率を乗算することで減価償却費を算出します。
なお、減価償却の考え方は土地には適用されません。土地は経年劣化しないと考えられており、減価償却の対象に含まないとされています。

税金関係

アパート経営では、さまざまな場面で税金がかかります。ただし、項目によっては特例措置を適用することで課税額を低減できる場合があります。特例措置の有無などを事前に確認して、資金計画の参考にしましょう。
ここでは、各種税金の概要や税率、課税される条件などを紹介します。

■ 所得税
所得税は、所得金額に応じて課される税金です。税率は以下のように5%~45%までの7段階に分けて設定されており、所得金額に比例して税率と控除額が高くなります。

以下2021年12月31日時点での数値になります。

・195万円未満の場合：税率5%：控除額0円
・195万円~330万円未満：税率10%：控除額9万7,500円
・330万円~695万円未満：税率20%：控除額42万7,500円
・695万円~900万円未満：税率23%：控除額63万6,000円
・900万円~1,800万円未満：税率33%：控除額153万6,000円
・1,800万円~4,000万円未満：税率40%：控除額279万6,000円
・4,000万円以上：税率45%：控除額479万6,000円

アパート経営で得られる収入は「不動産所得」として分類されますが、サラリーマンとして給料を得ている場合には「給与所得」、他事業を行っている際には「事業所得」など、さまざまな所得額を合算した金額をもとに決められています。

例えば、不動産所得が100万円、給与所得が400万円ある場合、年間所得は500万円になります。そのため、1年にかかる所得税の金額は、以下のようになります。

・500万×0.2-42万7,500=57万2,500円
なお、2013年から2037年までの確定申告に関しては、所得税に加えて復興特別所得税を合わせた金額を所得税として申告、納付する必要があります。復興特別所得税の税率は、原則2.1%です。

■ 住民税
住民税は、課税所得に対して税率10%の所得割と、各市町村で定められた金額の均等割を合算した金額が課される税金です。課税所得とは、総所得金額から所得控除を差し引いた金額のことを指します。
個人事業主の場合、市区町村から毎年5月~6月ごろに届く納付書を用いて住民税を納税する「普通徴収」という方法で納税を行います。普通徴収では年4回に分けて住民税を納付します。
なお、2014年~2023年の間は、防災施策のための臨時増税として均等割の金額が1,000円増税されています。

■ 固定資産税
固定資産税は、土地や建物に課される税金です。基本的には、課税標準額の1.4%に相当する金額が課税されます。たとえ、アパートを経営していなくても、土地を所有していれば支払う必要があります。
ただし、所有する土地の上に家屋を建築している場合、住宅用地として特例措置が適用される場合があります。

・住戸1戸につき200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）：課税標準の1/6に軽減
・住戸1戸につき200平方メートル超の部分（一般住宅用地）：課税標準の1/2に軽減
アパートやマンションといった集合住宅の場合、1室あたり200平方メートルまでの土地は「小規模住宅用地」、それ以外の部分は「一般住宅用地」とされています。
ただし、土地に対して住宅用地の特例措置を適用するには、税務署で申告手続きを行う必要があります。申告を忘れていると、損をすることにもなりかねないため注意しましょう。

■ 都市計画税
都市計画税は、市町村による都市計画事業もしくは土地区画整理事業に充てる費用として課される税金です。市町村が指定する都市計画区域内に、土地もしくは建物を所有する場合に課税されます。都市計画区域の指定状況は、各市町村の役所へ直接確認すると良いでしょう。
また、都市計画税の税率は、市区町村によって異なりますが、最大で課税標準額の0.3%とされています。

なお、都市計画税も固定資産税と同じく、以下のような特例措置が設けられています。

・1戸あたりの面積が200平方メートル以下の部分（小規模住宅用地）：課税標準の1/3に軽減
・1戸あたりの面積が200平方メートル超の部分（一般住宅用地）：課税標準の2/3に軽減

■ 不動産取得税
不動産取得税は、購入や贈与といった形式で不動産を取得した際に課される税金です。相続によって不動産を引き継いだ場合は、不動産取得税は発生しません。不動産取得税の税率は課税標準額の3%です。

ただし、新築住宅を建てた、もしくは購入した場合のような、国土交通省が定める条件に該当する場合は、不動産取得税が一定額免除されることがあります。集合住宅である場合、1部屋あたりの床面積が40～240平方メートルであれば、建物の課税標準額から1,200万円を差し引いた金額の3%が不動産取得税として課税されます。

また、土地を取得してから3年以内に住宅を新築する、もしくは新築1年以内の住宅を土地と同時に取得する場合、土地にかかる不動産取得税も免除されることがあります。免除される金額は、4万5,000円もしくは「（課税標準額×0.5/地積）×床面積の2倍×住宅の持分×3%」のいずれか大きい方です。

では、アパート経営による手取り収入を増やすためには、どうすれば良いのでしょうか。ここでは、押さえておきたいポイントについてご紹介します。

入居率を安定させる

不動産投資による収入を増やす方法として、経営する物件の入居率を安定させることは重要です。例えば、家賃が6万円の物件の場合、1部屋が1年間空くことで家賃収入が年間72万円減少します。収入を安定させるためにも、空室リスクの対策を行いましょう。

空室対策には、賃貸条件や設備を見直す方法がおすすめです。
家賃や更新料、礼金などの賃貸条件を見直しは、入居者のニーズに応えて入居率の維持や向上を目指せます。例えば、経営するアパートの家賃や礼金が周辺の物件よりも高い場合、適切な金額設定にすることで入居率の向上が期待できるでしょう。そのほか、エアコンやインターネット設備などをアパートに導入し、入居者の要望に応えることも空室対策の一つです。

また、入居率の向上を目指す場合、支店数が多くて、仲介実績のある不動産仲介会社を選ぶと良いでしょう。各支店のネットワークやインターネットを活用して物件情報を公開することで、入居希望者が見つかりやすくなります。

経費を削減する

経費の削減をすることも収入アップさせる方法です。前述したとおり、火災保険料の金額を抑えるには、契約年数を長く設定したり、補償特約や補償範囲を調整したりする方法がおすすめです。火災保険の契約期間は最長10年で、契約期間が長くなるほど1年あたりの保険料は割安になる傾向があると前述しました。

さらに、アパート向けの火災保険では、水災補償や水漏れ、盗難などに対する補償など、さまざまなトラブルに対応した補償プランや特約があります。アパートの立地や設備に応じて、補償や特約の選別をすることも大切です。

実際にアパート経営を始める際、土地や建物をローンで購入する方も多いことでしょう。ただし、アパートローンでは借入金額が数千万円と多額になることから、融資を受けるには自己資金と年収が必要な場合もあります。

アパートローンが利用可能な目安として、年収500万円を審査基準の一つとしている銀行や信用金庫が多いようです。メガバンクや信託銀行などは融資条件が厳しい傾向にありますが、地方銀行や日本政策金融公庫などは融資を受けやすいという特徴があります。そのため、初めてアパート経営を始める方は、地方銀行や日本政策金融公庫などでローン審査を受けるのも検討してみてはいかがでしょうか。

融資金額の目安としては、個人向けアパートローンの場合、年収の10倍までとされています。そのため、年収500万円の場合は、およそ5,000万円融資されます。アパートローンは、アパート経営によって得た収入を返済に充てられることから、多額の融資を受けやすいと言えます。

なお、アパートローンでは年収以外にも職業や自己資金、物件の収益性や金融資産の保有状況などが審査基準になる場合があります。特に、サラリーマンや士業といった職業は高評価を得られることが多いようです。そのほか、土地や有価証券といった金融資産を多く持っている方も、融資を受けやすくなるでしょう。

この記事では、アパート経営の年収や、支出についてご紹介しました。アパート経営で得られる手取り収入は、すべての収入から必要経費などの支出を差し引くことで算出できます。アパート経営を成功させるためには、収入や支出の項目を正しく理解し、金額を把握しておくことが大切です。

この記事ではご紹介した内容は、あくまで目安であり、実際にアパート経営を始める際には、不動産会社や賃貸管理会社などの専門会社に相談することをおすすめします。アパート経営に関するご相談は、当社でも承っていますので、ぜひお気軽にご相談ください。