アパート経営の法人化とは？メリットや注意点などを分かりやすく解説

近年、法人化のハードルが下がっていることもあり、個人経営から法人でのアパート経営に切り替えるケースが増えています。この背景にあるのは、個人にかかる所得税の増加と法人税の税率低下です。ここでは、アパート経営の法人化について、仕組みや法人化の方法、適切なタイミングについて解説します。

アパート経営の法人化とは

個人でアパートを経営する場合、所有するアパートは自分の名義で運用します。しかし、アパート経営を法人化した場合は、会社として物件を運用するので会社名義で所有することになり、入居者との契約も会社と結ぶことになります。
これまで個人で全額得ていた収益は会社のものとなるため、個人経営時とは異なり、家賃収入を全て自分のものにはできません。法人によるアパート経営の収益は、会社からの給料として受け取る形になります。そのため、節税対策として家族を法人の役員にした場合は、収入が給料形式になるため、収入を自分以外に分散させることが可能になるのです。
なお、法人の設立には出資を行うため、相続対象は出資した際の株式となります。

アパート経営を法人化する方法

アパート経営の法人化は、不動産を持つ会社を作る方法と、不動産管理会社を作る方法の2種類に分けられます。
不動産を持つ会社を設立する方法は、一般的なアパート経営の法人化方法です。個人経営で運用していたアパートを設立した法人に売却し、法人経営に切り替えるという方法で節税効果が期待できます。
もう一つの方法は、不動産管理会社を設立する方法です。建物や土地は自分名義のままで、設立した不動産管理会社に物件の管理・運用を委託します。つまり、会社として物件を借り上げる仕組みです。ただし、不動産を所有する会社を設立するよりも、収益は少なくなります。

アパート経営を法人化するタイミング

アパート経営を法人化する際、適切なタイミングでなければ損をしてしまう恐れがあります。アパート経営の法人化に適しているタイミングは、はじめから法人経営を行う、収益増加に伴い法人化する、3年以内に相続を行う予定がないといった場合が挙げられます。
まずは、はじめから法人経営を行うケースです。アパートを個人で経営している状態から法人を設立すると、不動産取得税などの費用や手続きの手間がかかってしまいます。そのため、アパート経営の途中から法人化するよりも、はじめから法人として経営した方がコストを抑えられるのです。
また、経営が軌道に乗り、収益の確保が十分に行えるようになってきた頃も法人化に適したタイミングといえます。収益の増加と比例して所得税も高くなるため、法人化して法人税を支払う方が安く済むケースが多いのです。特に、アパート経営の収益が1,000万円を超えている場合は、法人化を検討した方が良いでしょう。個人の所得税は1,000万円前後あたりから税額が跳ね上がるためです。
さらに、法人として3年以内にアパートを取得した場合は相続税の減額対象にはならないため、3年以内に相続を行う予定がない時も法人化するのにふさわしいタイミングにといえるでしょう。

法人化の主なメリットとして、相続税・贈与税の負担軽減などの税金対策が挙げられます。では、他に個人から法人化するメリットはどのようなものがあるのでしょうか。ここでは、アパート経営を法人化することで得られるメリットを6つ紹介します。

相続税対策として有効

相続する財産が多いほど、相続税の負担は増加します。そのため、アパートを経営する上で相続税にかかる問題は非常に重要です。
個人でアパートを経営している場合、家賃収入から必要経費を差し引いた金額が所得となり、個人の財産となります。オーナーがその財産を相続する際、相続税の課税対象になりますが、法人経営の場合はその限りではありません。相続人である家族を役員にし、役員報酬として収益を分散させることで、相続税の課税対象額を抑えられます。
また、設立した法人がアパートを所有して3年が経過すると、資産の評価額を小さくすることが可能です。これによって相続対象の株価が下がり、相続税の節税につながります。

税率が低い

法人税の税率が低い点もメリットの一つです。個人の場合は所得が増えるほど税率も高くなるため、個人経営で所得が高額であれば、経営は法人化を検討した方が良いでしょう。税の負担をできるだけ抑えられれば、余分な支出が減りお金がたまりやすくなります。

赤字の繰越期間が長い

アパートの経営は順調に進められるとは限りません。経営上、赤字を出してしまうこともあるでしょう。しかし、アパート経営では発生した赤字を繰り越せる特徴があります。個人経営の場合に繰り越せる期間は3年ですが、法人化した場合の繰り越し期間は10年となり、個人経営と比べて期間が大きく延びます。つまり繰り越せる期間が長いほど、長期にわたる節税が可能なのです。入居者が見つからず空室が発生し、赤字が続いてしまう可能性を考慮すると、法人化した方が赤字に対応しやすいでしょう。

役員報酬を経費にできる

法人では必要経費が広範囲にわたります。アパート経営の法人化によって、会社の役員報酬を経費として扱うことができるようになるため、役員にした家族に対して支払う役員報酬を経費として扱えます。アパート経営の収益を全て役員報酬として家族に分配すれば、法人としての所得は実質的になくなるので法人税は発生しません。この仕組みを利用することで、高い節税効果が期待できます。

相続資産の分割を行いやすい

個人が所有するアパートを相続する場合、相続人が複数いるとトラブル発生の原因となる可能性があります。アパートを共有資産として複数の相続人で分割して相続するケースもありますが、将来的な不動産の運用を考えるとあまりおすすめできません。現金や有価証券と異なり分割が難しい不動産ですが、アパート経営を法人化することで、不動産を株式として分割相続することができるようになります。また、法人化の際に前もって株主に相続人を指名しておくことで、相続時の手続きが省略可能です。
法人化後に資産を相続しアパートの経営を引き継ぐ場合も、法人として経営しているため賃貸契約の更新や家賃の振り込み先、取引先との契約などで名義変更を行う必要がなくなります。

家賃収入の分配で贈与税がかからない

個人でアパート経営をしている状態で経営の収益を相続したい場合、年間110万円を超える金額だと贈与税の支払い義務が生じます。一方、アパートを法人経営していれば、相続人に対し収益を役員報酬として分配できるため、贈与税が発生しません。アパート経営の法人化は相続税だけでなく、贈与税の節税にもつながります。

法人を設立してアパート経営を行うことにはメリットも多くありますが、同時にデメリットともいえる点も存在します。具体的には、法人化には設立資金や維持費といった費用が生じる点や、手続きに手間がかかるといった点です。メリットにのみ目を向けて法人化してしまうと、後々、トラブルが発生することもあるため、しっかり注意点も把握しておきましょう。

法人化に費用がかかる

アパート経営を法人化するということは会社を設立することです。法人化には会社設立の費用や登記費用などがかかるため、発生するコストを前もって確認しておきましょう。アパートを個人で経営していて、そこから法人に切り替える場合、不動産取得税と登録免許税が発生します。法人化にかかる費用をまとめると、かなり高額な出費になる場合もあるのです。

維持費が必要になる

費用が発生するのは会社を設立する時だけではありません。アパートの法人経営には、相応の維持費がかかるものです。法人としてのアパート運営にかかる費用は、主に法人住民税や社会保険料ですが、場合によって税理士への依頼料などもかかります。
法人住民税とは、個人に課税される住民税などの法人版といって良いでしょう。法人住民税は、会社の従業員数や資本金などによって納税額が決定されます。そして、法人住民税には「均等割」というものがあり、法人であれば等しく払わなければならない税金です。
また、法人である以上、社会保険料や社員の雇用保険料も納めなければなりません。法人の場合、社会保険料の納税額は支給する給与額で変わってきます。
確定申告や税金、経費の計上など複雑で手間がかかる仕事は、税理士に依頼するケースが多いでしょう。税理士には依頼する際だけでなく、依頼を受けてくれたことに対する報酬も支払う必要があります。このようなコストも含め、法人化の前にアパート運営の維持費について検討してみましょう。

手続きに手間がかかる

法人設立の手続きには実印や銀行印などを作成し、法人登記を行わなければならないため、手間がかかります。加えて、定款と呼ばれる会社の基本的なルールを定めた書類の作成も必要です。定款の作成を司法書士に依頼する場合は依頼料が発生します。また、法人設立後は都道府県や市町村、税務署などに届け出を出さなければなりません。
法人化した後の経営業務には決算・会計業務があり、この作業も煩雑で手間がかかります。費用は発生しますが、事務作業をスムーズにするために税理士への依頼を検討すると良いかもしれません。

小規模だと損する恐れがある

アパート経営を法人化するには多くの費用がかかります。そのため、ワンルームタイプのように、経営するアパートの規模が小さいと損してしまうことがあります。個人経営のアパートを法人化する目安は、所得が1,000万円以上ある場合です。法人化する際は、アパートの規模や所得を考慮し、よく検討しましょう。

アパート経営の法人化に関する手続きは複雑ではありますが、手順に沿えばスムーズに進められるでしょう。ここでは、法人化を進める手順や必要な手続きを、5つに分けて解説します。

法人の種類を決める

まずは、設立する法人の種類を決めましょう。法人は、「株式会社」「合同会社」「合資会社」の3種類に分けられます。それぞれ特徴があるため、どの形態を選択するかよく考えることが重要です。それぞれの法人形態の特徴は、以下の通りです。

・株式会社
会社の株を株主が所有する会社で、多くの企業が株式会社の形態を取っています。また、会社としての規模に関係なく、社会的に高い信頼を持っているのが特徴です。そのため、法人化する際も株式会社として設立するケースが多くの割合を占めています。株式会社は株式を発行したお金で事業を行うので、利益の一部は配当金として株主に支払う仕組みとなっています。

・合同会社
法人化の費用が株式会社よりも抑えられるのが特徴です。合同会社は社員全員が出資する形となります。小資金で設立できるため、小規模な経営を行うのであれば多くのメリットを得られるでしょう。合同会社は、個人事業主から法人になるケースで選択されることが多い傾向にあります。

・合資会社
法人の形態としては個人事業主に近く、少額の資本金で設立できますが、アパート経営において合資会社として法人化するケースは多くありません。主に、グループ会社の傘下に新しく企業を設立する時に利用されます。

法人の定款を作成する

「定款」とは設立した会社のルールのことです。定款は、法律の範囲内であれば自由にルールを決めて作成できますが、記載しなければならない項目もあります。

・会社の商号（会社名）
・本社の所在地
・会社の事業目的
・代表者の氏名と住所
・出資する財産と金額
・役員の人数と報酬

個人で定款を作成するのが難しい場合、費用はかかりますが司法書士への依頼がおすすめです。また、公証役場などに定款の見本があるので、それを参考に作成するのも有効でしょう。株式会社の場合、定款の作成が終わったら公証役場で定款を認証します。法人の形態が合同会社であれば必要ありません。

法人の登記書類を準備する

法人の登記を行うための書類の用意をしましょう。登記には主に以下の書類が必要です。ただし、設立する法人の形態によっては、用意する書類が異なります。

・登記申請書
・作成した定款
・取締役の就任承諾書
・資本金の払込証明書
・役員全員の印鑑証明書
・印鑑届出書
・登録免許税納付用台紙
・登記すべき事項を記録した書面など

自身で書類の準備を行うのが不安であれば、法務局や税務署に相談しながら進めていくと良いでしょう。また、司法書士や税理士に依頼する方法もあります。

法務局で設立登記を行う

続いては、法務局へ赴き法人の設立登記を行います。法人の規模が小さければオンラインでも申請可能ですが、書類などに不備があった場合、手間や時間がかなりかかってしまいます。その点、法務局の窓口であれば、相談しながら手続きを進めることが可能です。設立登記に関しては、登記が完了した「日にち」が会社の「設立日」となります。設立日にこだわりがある場合は、手続きの日程を調整しましょう。

税務署に法人の開業届を提出する

準備が全て整ったら、開業届を税務署に提出します。開業届を出すには書類の提出が必須ですが、法人によって用意する書類は異なります。開業届の提出期限は開業から２ヵ月以内と決められているため、できるだけ早めに届け出をしましょう。以下は、法人の開業届を出す際に必要な書類です。

・法人設立届出書
・定款の写し
・源泉所得税関係の届出書
・登記簿謄本
・会社設立時の貸借対照表
・出資者の氏名と出資金額が確認可能な書類
・株主名簿の写し

アパート経営において、個人でも法人でも必須の資格はありません。しかし、アパートの経営を長期間黒字で続けていくためには、経営や不動産に関しての知識が必要不可欠といえます。それらの知識修得のために、アパート経営や経営の法人化に役立つ資格を取得するのも良いでしょう。資格の勉強で培った知識を活用することで、安定した経営ができるでしょう。ここでは、アパート経営を法人化する際に役立つ資格を紹介します。

ファイナンシャルプランナー

ファイナンシャルプランナー（FP）とは、個人や家族のライフプランや目標に対し、金銭面での悩みを聞いてアドバイスを行う職業です。ファイナンシャルプランナーの資格には、民間資格の「AFP」と「CFP」、国家資格の「FP技能士」があります。FPの資格を取得することで、人生の資産設計についてのサポートができるようになるだけでなく、不動産の分野でも税金や不動産取得などに関する知識が得られます。特に金銭に関わる収支計画は、アパート経営において非常に大切です。不動産取引や契約に関しては後述の宅建士に任せられますが、決算や資金繰り、減価償却などの知識は自身で身に付けた方が良いでしょう。ファイナンシャルプランナーは、お金の管理をしっかり行うためにも役立つ資格といえます。

宅地建物取引士

宅地建物取引士は、宅建士とも呼ばれる国家資格です。不動産の取引や賃貸借契約では、重要事項の説明や重要事項を説明する書類・契約書への記名と押印が必須で、これらの業務は全て宅建士でないと行えません。また、不動産会社には従業員の5人に1人、宅建士の配置が義務付けられているため、宅建士は非常に需要が高い資格といえます。
宅建士の資格を持つと、不動産の取得や契約についての正しい知識を得られます。宅建の知識として契約においての注意点などを理解していれば、損をするリスクも回避でき、アパート経営の実務面でも役に立つでしょう。また、今後アパート経営を法人化していく流れで他の不動産を取得したり、アパートの管理会社を併設したりする予定がある場合も、宅建士の資格取得はおすすめです。先に述べたように不動産会社では、宅建士を従業員の5人に1人は置かなければなりません。そのため、後から宅建士を雇うよりも、自身で資格を取得した方が効率的に運営できるでしょう。

管理業務主任者

管理業務主任者はマンション管理に関する国家資格で、重要事項の説明や管理事務の報告、契約書の記名や押印などを行う際に必要です。また、マンション管理業者は、管理組合数30組合につき１人以上の管理業務主任者の配置が義務付けられています。
管理業務主任者の資格取得は勉強をすることで、マンション管理の法律やマンション管理組合、その他に財務知識などを学ぶことができます。
管理業務主任者の資格は、後述するマンション管理士の資格とセットにされているケースが多くありますが、これは取得に必要な知識が広範囲にわたり重複しているためです。

マンション管理士

マンション管理士はマンションの管理や管理組合の運営、住民の相談・助言などを行うのが業務の国家資格です。マンションなどの集合住宅は住民同士のトラブルが起きやすく、それらの解決に向けての指導を行います。アパート経営においても住民トラブルは起こりえるため、実務的な資格といえるでしょう。
マンション管理士と管理業務主任者は業務内容が似ている国家資格ですが、管理業務主任者はマンションなどの管理の他に、契約に関する説明や報告を行えます。分かりやすく言うと、管理業務主任者の仕事は専門的な知識でマンションのマネジメントをサポートすることで、マンション管理士の仕事は、マンションでの快適な環境を提供することです。

住宅診断士

住宅診断士は「ホームインスペクター」とも呼ばれる、日本ホームインスペクターズ協会が付与する民間資格となります。専門家として第三者の立場で住宅の劣化具合を確認し、改修すべき箇所や時期、費用などを診断してアドバイスを行うのが主な業務です。近年では住宅を売却する前や、住宅の購入前に住宅診断士に確認してもらうケースが増加して増加しています。
アパート経営におけるリスクである「物件の劣化」について把握できれば、改修工事や予算の計画を立てやすくなるでしょう。専門的な知識なしでは建物の劣化状況を判断することは困難といえます。住宅診断士の資格を取得することで、自身で物件の状況を見極められるようになるでしょう。

不動産実務検定

不動産実務検定は、一般財団法人の日本不動産コミュニティーが監修し認定を行っている資格です。取得のための勉強をすることで不動産経営の知識や不動産投資・運用について学べます。不動産実務検定は1級と2級、マスターと3種類あり、2級はアパート・マンションの経営や実務が主で、1級は不動産投資、マスターは総合的な不動産コンサルティングの知識が対象です。
不動産実務検定は全国各地で認定講座を開いており、気軽に受講できる教育制度が整っています。個人でアパート経営を始めるために知識を身に付けたい、空いている土地を有効的に使いたい、といった理由で資格を取るケースもあります。アパート経営を法人化する上では、社員教育などに不動産実務検定は役立つでしょう。

近年、アパート経営を個人経営から法人経営に切り替えるケースが増加しています。アパートの法人経営には節税や相続の面などでさまざまなメリットがありますが、特に法人化するタイミングの見極めが重要です。法人化のタイミングは、アパート経営による収益が増えてきた頃が望ましいといえます。
また、アパートを法人経営するには法人化の費用や維持費が発生します。そのため、安易に法人化を目指すのではなく、メリットだけではなく、デメリットにも目を向けて法人化を検討しましょう。
アパートの経営には、個人・法人問わず特別な資格は必要ありません。しかし、安定した経営を行うなら、不動産関係の資格を勉強して知識を身に付けることも大切です。この機会に宅地建物取引士や不動産実務検定のような、アパート経営に役立つ資格の勉強をするのも良いでしょう。