アパート経営を始めるなら30年後も見据えておくべき？長期経営のコツをご紹介！

冒頭で説明したように、アパートは時間が経つにつれて、さまざまなリスクがあります。建物の老朽化が深刻になると、空室リスクが高まったり、修繕費がかかったりと多くの問題が起こるでしょう。
これらのリスクに備えるためには、アパート経営の開始時点から将来的に起こりうる問題点を認識しておき、早めに対策を講じておくことが重要です。まずは、30年後のアパート経営で起こりうるリスクについて確認していきましょう。

空室リスク

前述したように、築年数が経ったアパートは、新築と比べて、入居率が下がりやすくなります。入居希望者が集まらないアパートは空室が多くなり、家賃収入の減少につながる恐れがあるでしょう。
また、築年数だけでなく、周辺施設や他アパート・マンションなどが増減するなどの環境の変化でも、需要は変動します。特に、アパートのような賃貸住宅は立地の影響を受けやすく、時間とともに環境が変化して相対的に立地が悪くなると空室が急速に増えてしまいます。人口が減少している地域の場合は、住宅需要の向上が見込めず、周辺のアパート・マンションと入居希望者の取り合いになる可能性もあるでしょう。

そのため、アパート経営を始める際には、その時点の立地だけでなく数十年後の立地をよく考える必要があります。また、経営開始時点で許容できる空室の数を計算しておくのもおすすめです。ローン返済のために必要な収入額と1部屋あたりの家賃から求めたり、各種のシミュレーションツールを使用したりなどして、計画立てましょう。

物件価格の下落

アパートなどの賃貸物件は、時間とともに物件価格が下落していきます。価格が下落する主な理由は、経年劣化です。特に、築年数が30年ほど経っているアパートは、大幅に価格が下落することも少なくありません。
資産としての価値が下がると家賃設定を高くしづらくなり、その分家賃収入も減少します。さらに、アパートを売却する場合も高く売れず、買い手も探しづらくなるため注意が必要です。

なお、物件価格の下落原因は経年劣化以外にも、少子高齢化に伴う人口減少やデフレの進行など、社会的な理由も含まれます。そのため、アパート経営においては長期的な視点と慎重な判断が欠かせません。

修繕費の増加

アパートの築年数が増えていくと、アパートの維持・管理に必要な修繕費も増加します。建物の外装や水道管など各種設備を問題なく使えるように、定期的な修繕を行わなくてはなりません。修繕を怠ると、設備が破損して退去者の増加や、新たな入居者不足などを招く恐れもあるため、適切なタイミングで修繕を行えるように備えておく必要があります。一般にアパート・マンションの場合、少なくとも1度は大規模な修繕が必要になると言われています。そのため、アパート経営を始める際は、大規模修繕工事まで見据えた資産計画を立てておくと良いでしょう。

では、実際に30年後の不動産業界の動きはどのようになるのでしょうか。具体的なデータなどを参考に、見ていきましょう。

日本の人口は減少する

総務省統計局のデータによると、2020年の世界人口は77億9,500万人で、30年後の2050年には97億3,500万人と、大幅に増加することが予想されています。一方で、日本の2020年の人口は1億2,532万5,000人なのに対し、2050年は1億192万3,000人と、減少すると考えられています。

人口が減少するということは、その分、物件を必要とする人も減るため、賃貸需要が減少する可能性は大いにあるでしょう。ただし、需要が全くなくなるというわけではありません。入居者の確保は難しくなるものの、工夫すれば安定した収入を得られるでしょう。

都市部では2025年にピークを迎える

東京都のデータによると、東京都の総人口は、今後もしばらく増加し、2025 年に1,398万人でピークを迎えるとされています。その後、減少し、2040年には1,346万人となる見込みです。
人口増減数の要因として、2025年までは自然減の減少幅よりも社会増の増加幅が大きいとされていますが、その後は自然減の減少幅が社会増の増加幅を上回るため人口減少となると考えられています。

ただし、東京都の前回の予測では、2020年が人口のピークとされており、人口のピークは5年先延ばしにされています。東京都も少子高齢化の波は迫ってきているものの、東京都では若い世代の人口と外国人の人口が増えているのが特徴です。したがって、今後の外国人政策などによっては、東京都の人口のピークが再び先延ばしにされる可能性が考えられるでしょう。

外国人の入居者が増加する

前述したように、30年後は国内の人口が減ると予想されています。一方、海外からの労働者や留学生が増えると考えられているのです。
実際に、社人研の人口推計をもとに国土交通省が予測したデータによると、2001年から2025年までの外国人労働者の増加数を推計すると、日本で出生・死亡する数を除いても約140万人の増加が予想されています。そのため、2025年の外国人労働者の総数は210万人以上、労働力人口に対する割合で4%弱となると示されました。
特に、中国やベトナムなどのアジア圏の外国人労働者や留学生が増える可能性が高いようです。

このように、外国人の流入が増えると予想されているため、外国人にも対応可能な管理会社を見つける必要があるでしょう。国内外さまざまな人に対応できるように、管理業務を委託する管理会社も慎重に選ぶ必要があります。

30年後は、人口減少により、アパートの需要も下がる可能性があることをお伝えしました。では、アパート経営を続けていても利益が出るのでしょうか。

アパートは、経営している間、常に利益が出るものではなく、ある程度月日が経つと、支出の方が多くなる場合があります。一般的には30年程度で元を取りづらくなるとされており、多くのオーナーは、建て替えや売却などを行います。

特に、「海が近い」「西日が当たりやすい」などの立地にあるアパートは、潮風や紫外線でほかの場所よりも劣化が早まりやすく、より早い段階で利益が出づらくなるでしょう。また、前述したように、アパートの立地だけでなく、建築後に起こった周辺の環境変化などによっても変化します。「近くにあった大学が移転した」「近所に新築の物件が建った」など、アパート建設後に環境が変わり影響を受けるケースも珍しくありません。

アパート経営で元を取るには、「インカムゲイン」「キャピタルゲイン」の2種類の方法がおすすめです。インカムゲインは家賃収入によって少しずつ長期的に稼ぐ方法で、キャピタルゲインはアパートを購入時より高く売って差額を一気に稼ぐ方法です。キャピタルゲインを行う場合は、アパートの売却タイミングが重要になります。築年数が長くなるとアパートの売値が下落しやすくなるためです。

先ほどお伝えしたように、多くのオーナーはアパート経営が30年ほど経つと、売却や建て替えを検討します。アパートを売却するには、不動産会社に依頼してアパートを引き取ってもらう必要があります。まとまったお金が一度に手に入るため、メリットが大きいと考えるかもしれませんが、一方でデメリットも存在するため注意が必要です。

売却するメリット

・資産を現金化できる
アパートを売却すれば、まとまった金額が現金で手に入ります。現金の資産はアパートと比べて運用しやすいため、状況に合わせて柔軟な対応が可能です。別の不動産を購入する資金にもできるでしょう。
また、アパートを売却して得たお金で、ローンを一気に支払うことも可能です。売却資金でローンを返済すると、銀行の保証料が戻ってきて利子負担も同時になくなります。アパート経営中ローン返済が家計・精神の負担になっていた場合、完済して大きく身軽になれるでしょう。

なお、現金として還ってくるのは、それだけではありません。火災保険などに加入していれば、いくらか還ってくるケースもあります。ただし、保険などは契約によっても異なるほか、申請しないと現金が還ってこないため、契約などを見直して、必要に応じて申請しましょう。

・維持費がかからなくなる
アパートを売却すれば、当然、アパートを維持するためにかかっていた維持費がゼロになります。築年数が増えたアパートは経年劣化が進むため、必要な維持費が徐々に増加していきます。維持費が少なかったとしても、長期間払い続ければ、高額な金額になるでしょう。
アパートを売却すれば、出費を抑えられて、他の資金にまわすこともできます。

・税負担が減る
アパートを所有していると、土地や物件に税金がかかります。主な税金として、固定資産税や都市計画税が挙げられますが、アパートを売却すればこれらの税金はかかりません。

土地と物件にかかる固定資産税の税率計算方法は、「固定資産評価額×税率」で算出できます。なお「固定資産評価額」は、各自治体にある固定資産課税台帳に記載されており、税率は自治体ごとに自由に定められています。標準税率は、おおよそ1.4％です。
また、都市計画税は、市街化区域内に土地を所有している人が納める税金のことです。計算方法は「固定資産税評価額×税（0.3％）」となっています。なお、0.3％というのは制限税率を指します。

売却するデメリット

・売却のために費用がかかる
アパートなどの不動産を売却する際には、譲渡所得税・仲介手数料などの費用がかかります。そのため、場合によっては、費用が想定より高額になって得られるお金が少なくなる可能性もあるでしょう。
印紙税は、500～1,000万円なら10,000円もしくは、軽減税率適用で5,000円となります。一方、高額の1億円～5億円なら10万円もしくは、軽減税率適用で60,000円です。

また、仲介料は、法律で以下のように上限が定められています。
・200万円以下の場合：取引額の5%以内
・200万円超400万円以下の場合：取引額の4%以内
・400万円超の場合：取引額の3%以内

なお、一般的に不動産の売却では、土地の境界を測定するための、測量が必要になります。土地の売買での測量費用は、およそ35万円～45万円程度が基本です。しかし、私有地や国有地と隣接していたり、土地の形が複雑になっていたりすると高額になる場合もあります。

・手続きに時間がかかる
アパートは売却を決めてもすぐ売れるものではなく、査定や契約など各種手続きに時間が必要です。アパートの販売活動や購入希望者探しも必要になるため、時間に余裕をもって進めなくてはなりません。

アパートを売却する流れとしては、まず、不動産相場の調査から始めます。信頼できる不動産会社を見つけ出せたら、査定を依頼し、不動産会社に仲介を依頼したところでアパートを売り出すのです。このあと、購入希望者が現れるまで、待ち続けなければなりません。購入希望者が現れたら交渉を行い、購入者が納得すれば売買契約を結びます。
このように、一つの物件に、いくつもの契約や手続きを交わす必要があるため、長い場合は半年ほどかかることも珍しくありません。

・タイミングによって売値が変わる
不動産価格は常に変動しているため、アパートを売るタイミングによって売値が変わってきます。タイミングを見計らってお得なタイミングで売れればより多くの利益を得られる一方、タイミングが悪いと損になるでしょう。
また、アパートを売却すると、当然、それまでアパートの入居者から得ていた家賃収入が得られなくなります。一度売却した不動産の再入手も非常に難しいため、別の収入源で補えることを確認してから売るべきでしょう。

古いアパートを売却せず経営し続ける場合、そのままの体制を続けると経営が行き詰まりやすくなります。建物をリフォーム・リノベーションしたり管理方法を見直したりして、現状欠点になっている部分を改善しましょう。
ここでは、築30年経過したアパートの経営を続ける場合のポイントについて、詳しく解説します。

建て替える

まず、考えられるのが、築年数が増えて古くなったアパートを新しく建て替える方法です。アパートを建て替えれば、物件としてより高い価値を持たせられるため、新築アパートのように扱えます。きれいなアパートになれば空室リスクも削減でき、家賃も従来と比べて高く設定できるでしょう。

ただし、建て替えを行う際は周辺環境の確認が大切です。建て替え前から時間とともに環境が変化していると、アパートを建てても入居者が期待できない場合もあります。周辺の駅や学校、商業施設や住宅などを改めて確認しましょう。
また、建て替えと同時に、費用の確保もよく考える必要があります。古いアパートを取り壊して新しく建て直すには、多額の費用が必要です。そのため、資金のシミュレーションは綿密に行いましょう。
その他、アパート自体を立て替えるのではなく、駐車場やトランクルームなど、付属する施設などを立て替える方法もあります。施設だけであれば、アパートを立て替えるより費用は抑えられます。

なお、建て替え工事の際には、入居者に立ち退いてもらう必要があります。入居者の不満が募らないように、事前にしっかりと説明して、納得してもらわなくてはなりません。また、工事にはある程度時間がかかる点にも注意が必要です。

リフォーム・リノベーションする

古いアパートをリフォーム・リノベーションするのも一つの手です。リフォームは損傷部分の修復や老朽化したスペースの改装などを指しており、リノベーションは間仕切りの拡大やキッチンの高機能化などが指しています。つまり、リフォームはマイナス部分の回復、リノベーションは新たな機能・価値の付加と考えると良いでしょう。

アパートに対してリフォーム・リノベーションを行う方法は、入居希望者の需要に合わせてアパートの仕様を変更できるという特徴があります。時代や流行に適したアパートを用意できれば、より多くの入居者が望めるでしょう。特に、おしゃれなデザインや最新の設備などを用意できれば、さらに物件としての魅力を向上させられます。

また、リフォーム・リノベーションはアパートの建て替えと比べると費用を安く抑えられますが、工事の規模によっては多くの費用が必要になる場合もあります。投資する費用に見合った効果を得られるかどうか、あらかじめシミュレーションが必要です。

管理方法を見直す

立て替えたり、リフォーム・リノベーションをしたりする方法の他に、アパートの管理方法を再検討するという方法もあります。アパートの管理方法は、オーナー自身で管理するだけではなく、管理会社への委託なども検討できます。
特に、オーナー自身での管理は非常に手間と時間がかかるため、自らで管理するには、アパート経営を専業として行わなければならないでしょう。ただし、なかには、「副業としてアパート経営を行いたい」「時間的余裕がない」という方もいるかもしれません。そのような場合は、管理会社に委託がおすすめです。

すでに管理会社への委託を行っている方でも、入居状況が悪かったり、住民からの不満が多かったりする場合は、管理会社の変更も検討しましょう。ただし、管理会社の変更はトラブルにつながる恐れもあるため、事前に変更の流れなどを入念に確認しておく必要があります。

なお、管理方法を、サブリース契約で利用することも可能です。サブリース契約とは、不動産会社にアパートを丸ごと貸して不動産会社から入居者に転貸する方法で、直接的な管理を不動産会社が行います。
この方法では、管理の手間が省けるだけでなく、空室があっても関係なく不動産会社から賃料を支払ってくれるメリットがあります。ただし、直接管理する場合と比べて収入が減るため、利用する際はよく検討する必要があります。

誰もが、アパート経営を長期間続けられるとは限りません。収入や手間などの面で、アパート経営をやめる方もいるでしょう。
アパート経営をやめる際には、不動産の処分が必要です。各種の手続きや入居者への適切な対応を行わなくてはならないため、必要な手続きなどを事前に確認しておきましょう。
ここでは、アパート経営をやめる場合に考えるべきことを紹介します。

不動産の処分方法

アパート経営をやめる場合、不要になったアパート・土地などの不動産を処分しなくてはなりません。アパートの処分方法は主に売却・取り壊しの2種類があります。

アパートを残したまま売る場合、建物の解体費用がかからないため、ある程度安く処分できます。しかし、古いアパートをそのまま残す形となるため、購入希望者がなかなか見つからないことも考えられるでしょう。最悪の場合、安く買い叩かれる恐れもあるため、より高く買ってもらえるような工夫を施すことをおすすめします。具体的には、入居率を上げたり、修繕したりなどです。

一方、アパートを取り壊す場合、購入者には更地になった土地を売る形になります。古いアパートと比べて利用方法が幅広いため、アパートの状態によっては更地の方が高く売れるケースもあるでしょう。ただし、建物の解体費用がかかる点や、アパートの入居者を立ち退かせなくてはならない点などに注意が必要です。
また、取り壊しのみ行って土地は持ち続ける場合、アパートが建っていたときより固定資産税が高くなるため気を付けましょう。

入居者への対応

アパート経営をやめるとき、特にアパートを取り壊すときは、すでに入居している住民たちへの対応が重要になってきます。入居者にとっては住居がなくなることにもつながるため、対応を間違えればトラブルに発展してしまう恐れもあります。そのため、アパートを処分する際は、適宜入居者に対する適切な対応をとりましょう。

入居者の立ち退きをともなう工事を行う場合、あらかじめ入居者と立ち退き交渉が必要です。借地借家法により、賃貸物件の貸主は正当な事由なしに入居者を解約できないと定められています。そのため、建物の老朽化や債務不履行など何らかの正当な事由がないと入居者を立ち退かせられません。また、オーナー側の都合で立ち退きを頼むため、親切・丁寧な対応への心がけが不可欠です。

入居者を立ち退かせる際には、一般的に大家から立ち退き料を支払い、新居への引越し代や敷金・礼金、仲介手数料などを負担するケースもあります。入居者がなるべく困らないように、可能な限り入居者を支援しましょう。

この記事では、築年数30年が経過したアパートを経営している場合において、起こりうる問題点や扱い方、各方法でのポイントなどを紹介しました。アパート経営は、土地の活用法としてメジャーな選択肢ですが、新築から時間が経つほどに収益を得づらくなっていきます。アパートが必要以上の負担にならないよう、手放すことも考慮しながら適切に行動しましょう。

アパートは人が住む場所であり、古くなったとはいえ自分だけの考えで扱いを変えられるものではありません。アパートの扱い方を変更したいときは、慎重な判断・行動を心がけて極力誰もが損しない状況を作れるよう努めましょう。古いアパートを適切に扱って、最後までトラブルなく雰囲気の良いアパートを作り続けてください。

なお、アパートなどの不動産に関する悩みは専門家に相談するのも一つの手です。アパートに関するご相談は、当社でも承っています。ぜひ、お気軽にご相談ください。