マンション経営が儲からないとされる理由とは？効果的な対策方法も紹介

はじめに、マンション経営の仕組みと「儲け」の判断基準を解説します。マンション経営においては、手元にいくら残るかが重要です。

マンション経営の仕組み

マンション経営とは、購入したマンションを第三者に賃貸することにより、毎月安定した収入を得ていく経営方法です。マンション経営の主な収入源は家賃収入になります。マンションの需要が高いほど家賃設定も高くしやすく、長期間の家賃収入維持に期待ができます。ただし、マンション経営で得た家賃収入のすべてが収益になるわけではありません。理由として、家賃収入は「購入費用を回収する」という意味合いが強く、マンションが実質的な収益を生むのは初期費用を回収した後だからです。そのため目先の家賃収入にとらわれず、将来的な資産形成ができるかどうかが重要となります。

マンション経営における「儲け」の判断基準

続いて、マンション経営における「儲かる」「儲からない」の判断基準を知っておきましょう。ここで意識しておきたいのは、「いくら手元に残ったか」という点です。月々の家賃収入を多く得られていても、最終的な総収支がマイナスならば「儲けた」とはいえません。総収支がマンション購入費やメンテナンス費用を上回らない場合、マンション経営にかけた支出の方が多かったということになります。このように、マンション経営における「儲け」は一時的な利益ではなく、最終的に物件を手放した際に手元に現金が残っているかどうかで判断します。

キャッシュフローとは

マンション経営について理解を深めるためには、キャッシュフローという概念も押さえておきましょう。キャッシュフローとは、事業におけるお金の流れを指します。お金が入ってくることを「キャッシュ・イン・フロー」、お金が出ていくことを「キャッシュ・アウト・フロー」と呼びこの2つをまとめたのがキャッシュフローです。マンション経営におけるキャッシュフローは、「手元に残るお金」と考えると分かりやすいでしょう。つまり、毎月の家賃収入から必要経費やローンの返済額、諸経費を差し引いた額となります。もしマンション経営のキャッシュフローがマイナスになってしまった場合、かなり危険な状態で、かつ早急な対処が必要です。このような場合、手元の資金からマンション経営のための費用を捻出しなくてはならないため、儲かるどころか損失が膨らんでしまいます。

マンション経営が儲からないといわれるのはなぜでしょうか。主な理由を5つ紹介します。

高額なローンを背負うことになるから

マンション経営を始めるためには、マンションを購入または新規に建築する必要があります。この時かかる費用を自己資金だけでカバーできるオーナー様は稀で、ほとんどは自己資金のほかに金融機関から融資を受けて資金をまかなっています。数千万円〜数億円という高額なローンになるため、「もしも失敗してしまったら」と不安に感じる方は多くいるでしょう。実際に、マンション経営がうまくいかず自己破産に追い込まれてしまうケースは少なくありません。日常生活でこれほど多額のローンを背負うのは負担が大きすぎるため、「マンション経営は儲からない」と結論づけてしまうのも納得できます。

人口が減少しているから

マンション経営が儲からないといわれる理由として、「人口が減少してきている」という点も挙げられます。人口が減少すれば相対的にマンションを借りる人は少なくなるため、儲かりにくくなるのです。また、国内では単純に人口が減少しているだけでなく、東京への人口の一極集中が生じています。つまり、地方では自然現象的な人口の減少と、社会現象的な移動による人口の減少によって急激に人口が減っているのです。そのため、特に地方におけるマンション経営は以前よりも儲からない傾向にあります。

初心者には難しいというイメージがあるから

「初心者にはマンション経営は難しい」というイメージが定着していることも、マンション経営が儲からないといわれている理由の一つです。マンション経営では物件選びや資金計画、管理業務、入居者募集など複雑な要素が多くあります。これらの業務には専門性が必要で関連法規もあり、初心者が一人ですべて行うのはほぼ不可能です。そのため、慣れていない方はどうしても「マンション経営は難しいものだ」というイメージを持ちやすくなります。このような理由で、マンション経営は初心者が下手に手を出すと儲からないどころか損失を負ってしまう、といわれているのです。

短期間で儲かると思い込んでいるから

マンション経営は長く経営を続けて徐々に利益を上げていく投資方法であり、長期的な運用が前提の投資手法です。マンションの購入直後や建築直後から収益を得られるものではないため、長期的に少しずつ資産を形成していくことを理解しておきましょう。特に初年度は高額な物件購入費や建築費があり、収支がマイナスになるケースがほとんどです。このような特徴から「マンション経営は儲からない」と早々に決めつけてしまう方がいるのでしょう。

売却が難しいから

マンションをはじめとした賃貸物件の価値は徐々に低下していきます。また、周辺環境や市場によっても、想定していた金額より低い査定額が提示されるケースがあります。マンションの売却を決意した時には価格が下落し、期待していた金額で取引できない恐れがあるのです。このように、売却のタイミングを見誤ると最終的な収支がマイナスになってしまう場合があることも、マンション経営が難しい、儲からないといわれる理由の一つでしょう。

それでは、「儲からない」といわれているマンション経営で儲けるためにはどのような点に気を付ければ良いのでしょうか。ここでは、マンション経営を成功させるためのポイントを紹介します。

立地にこだわる

不動産投資は需要と供給があってはじめて成立します。そのため、マンションの立地をしっかりと調べることはとても重要です。例えば、近くに大学や大企業があるエリアでは単身者の需要が高くなります。また、郵便局・病院・幼稚園といった公共施設の利便性が良いエリアでは、ファミリー層の需要が高くなります。最寄駅からの距離や駐車場・駐輪場のスペース、マンション自体の広さや地域の需要を考慮しつつ物件選びを行いましょう。

十分な自己資金を用意する

マンション経営で儲けるためには、十分な自己資金の用意も大切です。なぜかというと、マンション経営で得られるキャッシュフロー（手元に残るお金）は、フルローンで投資した時が最小であり、全額自己資金で投資した時に最大になるからです。過剰な借入を避けるためにも、十分な自己資金を用意してからマンション経営に着手しましょう。借入期間が長く、金額も大きいほど利子の支払総額は高くなります。自己資金は、3割程度用意しておくのが目安です。

利回りを考慮して物件を選ぶ

マンション経営では新築物件と中古物件、どちらを選択するのかがポイントです。新築は、長期のローンが組みやすく中古物件に比べて耐用年数が長いため、長期間運用できます。しかし、新築物件は建物の他に土地を所有していなければ土地購入の費用がかかり、多くの初期費用が必要です。
中古物件は初期費用を抑えられるというメリットがある一方で、物件の状況によっては修繕費や維持管理費がかかる点、残りの耐用年数が短い点が主なデメリットといえます。自己資金をどの程度確保できるかによりますが、利回りを重視して物件を選ぶ場合は、初期費用がかかっても新築物件を選ぶと良いでしょう。

キャッシュフローを考慮する

先述の通り、キャッシュフローは事業におけるお金（キャッシュ）の流れ（フロー）です。マンション経営には維持管理費やローン返済、各種税金や税理士報酬などがかかるため、家賃収入があってもその全額は手元に残りません。また、投資物件に記載されている「利回り〇％」は、利益として保証されないという特徴があります。家賃収入や経費や各種税金の取引が帳簿上にありますが、これらの数字とキャッシュフロー（すぐに使える手持ち資金）は異なります。帳簿上の利益は取引が成立した時点の値であるため、帳簿上で利益が出ていても手元の資金が不足する事態もあるため注意しましょう。

長期的な視点を持つ

先にも解説したように、マンション経営は長く継続することで、徐々に利益を上げていく投資方法であり、長期的な運用が前提となります。利回りの良さや節税効果などはもちろん大切です。しかし、目先の利益を求めて始めると失敗してしまう恐れがあるため注意しましょう。マンション経営では少なくとも5年の枠組みで利益が出るかどうかを判断し、しっかりとした事業計画を立てる必要があります。

自分に適した経営タイプを選ぶ

マンション経営には「区分マンション経営」と「一棟マンション経営」の2タイプがあります。それぞれのメリット・デメリットを理解し、自身に合った経営方法を選びましょう。

区分マンション経営
区分マンション経営とは、マンションを一室ずつ購入して賃貸経営する不動産投資方法です。初心者でも始めやすく、初期投資額を抑えられる点がメリットです。また、借入金額が少なく済むためローンのリスクも比例して少なくなります。一方、空室が発生した場合はその分の収益が一切得られなくなってしまう点や、収益自体が少ない点がデメリットとなります。

一棟マンション経営
一棟マンション経営とは、新築または中古のマンションを一棟丸ごと購入して賃貸経営する不動産投資方法です。入居している方がいる部屋数の分だけ家賃が入ってくるため、区分マンション経営よりもまとまった収益が得られます。また、全体の部屋数が多いため、どこかに空室が発生してもすぐに無収入となるリスクも低くなります。一方、経営を始める際に多額の資金やローンを借り入れる必要がある点、維持管理費が高額となってしまう点がデメリットです。

節税対策をする

不動産経営によって所得が上がった場合、当然所得税の額も増えます。この所得税を抑えるためには、確定申告の際にマンション経営でかかった費用を経費として計上する必要があります。その際、減価償却という制度が利用可能です。減価償却は「長期間使用されることが前提の資産は、時間の経過とともにその価値が減っていく」という考え方です。例えばマンションの場合、物件の購入代金を購入した年に全額経費とするのではなく、構造種別に応じた法定耐用年数の期間に分けて費用を計上していきます。
他にも、法人化（会社設立）によって所得税の税率を下げるなどの方法があります。確定申告の際は、経営が赤字になっても繰越ができるよう、青色申告をするのがおすすめです。青色申告の場合、最大65万円の特別控除が受けられる可能性があります。

戸数を10戸以上にする

上記で紹介したように確定申告の手間をかけるのであれば、小規模なマンションよりも10戸以上のマンションを購入した方が節税効果は高まります。10戸以上からなるマンションは「事業的規模」という扱いになり、「青色事業専従者給与」という費用を計上して節税ができるからです。
そのため、マンションを建築して経営を始める際は、大きな間取りにこだわるより、小さな間取りで10戸にした方がより大きな収益を上げられるでしょう。

付加価値を付ける

物件に付加価値を付けることも、マンション経営の収益をアップさせる方法の一つです。付加価値の付いたマンションは、周辺のマンションよりも家賃設定を高くできます。また、付加価値のあるマンションは地域の中でも競争力が高まるため、周辺にマンションが増えても賃料があまり下がらない傾向です。マンションの付加価値の一例として、以下が挙げられます。

・無料のインターネットサービスを付ける
・収納の数を増やす
・屋根付きガレージを付ける
・防音室を付ける（歌や楽器演奏を可能とする）
・ペット可能とする
・デザイン性を高める

1階の空室対策を意識する

マンションの空室は、2階よりも1階の方が発生しやすい傾向にあります。なぜかというと、「空き巣に入られやすくセキュリティーが弱い」「通行人から覗かれそう」といった不安要素があるからです。マンション全体の空室率を下げるためには、1階の空室対策を意識することが大切であるといえます。1階の空室対策の一例は以下の通りです。

・専用の庭を設ける
・物置を設置する
・ホームセキュリティーを導入する
・植栽などで道路からの目線を遮る
・建物を少し高くして道路からの目線を遮る

専用の庭や物置の設置は、1階を住戸とするからこそ得られる付加価値です。また、ホームセキュリティーの導入や、植栽や高低差によって道路からの目線を遮ることは不安要素を取り除くための安心材料となります。

管理委託方式を選ぶ

マンション経営における業務は、点検・立ち合い・巡回・受付・清掃などさまざまです。多くのマンションオーナー様は、これらの業務を管理会社に委託しています。管理会社が行う管理方式は、「管理委託方式」と「サブリース方式」の2つに大別されます。

管理委託方式
管理委託方式とは、それぞれの入居者との契約はオーナーが行い、マンションの管理のみを管理会社に委託する方法です。家賃収入は部屋の空室数によって変動します。入居者がいない場合は家賃収入を得られませんが、満室になった場合は家賃の全額を得られます。
管理委託方式では管理会社に管理委託料を支払う必要があり、家賃収入の5％程度が相場です。

サブリース方式
サブリース方式とは、それぞれの入居者との契約や賃貸物件の管理をサブリース会社に一任する方法です。オーナーは空室の数に関わらず一定の家賃を受け取れるため、たとえ入居者が0人だったとしても家賃収入を得られます。ただし、受け取れる金額は基本的に最初の契約で決定するため、満室になっても相場賃料100%の家賃は受け取れないケースがほとんどです。

このように、管理方式にはそれぞれにメリット・デメリットがあります。管理会社が受領する手数料の違いから、管理委託方式の方が費用を抑えられます。そのため、特別な理由がない限りは管理委託方式が無難です。

マンション経営の管理方式と同様に、物件の資産的価値を落とさないためにも優良な管理会社の見極めは大切です。ここでは、優良な不動産管理会社の選び方を紹介します。

管理委託費が適正である

管理会社にマンションの管理業務を委託した場合、管理委託費を支払います。管理委託費は法律で上限が設けられていないため管理会社ごとに異なりますが、家賃収入の3〜7％程度が平均です。管理委託費が高く設定されている管理会社と契約すると、毎月の支出が増えて不動産経営が不安定になるため注意しましょう。また、管理会社選びの際は管理委託費に見合った業務を行っているかの確認が大切です。

担当者の対応が迅速丁寧である

マンション経営は長期間の運用となるため、管理会社の担当者とも長い付き合いになります。そのため、気軽に相談しやすい担当者であるか、連絡に対する返答の早さも管理会社を選ぶ際の重要なポイントです。定休日を除き、連絡から返答までに1日以上かかる場合は対応が遅いといえるでしょう。最低でも、当日中に何かしらの返答をくれる担当者が安心です。加えて、トラブル発生時に担当者が迅速に現場にたどり着けるかどうかも重要な判断基準となります。管理会社の担当者は、内見案内やクレーム対応などで現地に向かう機会が多くあります。そのため、物件にアクセスしやすい場所にある管理会社を選ぶと良いでしょう。

集客力がある

管理会社選びで特に重要なのが集客力です。マンション経営で一番避けたいのは空室であり、空室を解消するためには集客（客付け）が必須だからです。例えば、大手などの店舗数が多い管理会社であれば集客力に期待ができます。また、同エリアで長く仲介業を行っている管理会社も、適切な賃料設定や費用対効果の高い広告を把握しているためおすすめです。

管理物件数が多い

管理業者が扱う管理物件の数は、前述の「迅速な対応」や「集客力」につながる部分です。管理物件数が多いということは、それだけ社内にノウハウが蓄積されていると考えられます。また、管理物件数の多い管理会社はスタッフ数も多いため、何かあった時にはすぐに対応してもらえるでしょう。
複数戸所有する場合、全ての物件の管理を委託していれば近隣の複数物件をまとめて補修してもらえるため、退去時の補修費用が抑えられます。

物件情報が管理会社全体で共有されている

マンションの担当者不在時、担当者が転勤になった際にも安心して任せられる管理会社かどうかもポイントです。例えば、管理会社内で全ての物件情報がデータベースで管理されていれば、担当者が不在の時でも他の方が対応してくれるでしょう。情報共有体制が整っていれば、もし担当者が転勤になっても次の担当者への引継ぎはスムーズです。ただし、同じ管理会社でも力量は担当者次第となります。そのため、管理会社選びは会社全体で物件情報を共有しているかも確かめましょう。

委託できる業務内容の幅が広い

管理業務の内容は細かく、管理を行う方法は管理会社ごとに異なります。管理委託費が同じでも委託可能な業務内容は異なることを想定しましょう。契約後に「日常清掃が含まれていない」「クレーム対応が含まれていない」と気づいても手遅れです。安定したマンション経営を行うためにも、業務範囲をしっかりと確認する必要があります。

管理と仲介の両方に力を入れている

管理会社によって請け負う管理内容、強みとしている業務は異なります。具体的には「管理業務をメインとしつつ、仲介能力もある管理会社」がおすすめです。 理由は、仲介メインの会社は仲介手数料が主な報酬であるため、入居者の入れ替わりが激しい方が儲かるからです。 一方、管理業務メインの会社は空室が少ない方が安定した管理委託料を得られるため、入居者に満足してもらえるような質の高い物件管理が期待できます。

財務状況が安定している

管理会社には安定した管理委託料が入ってくるため、財務状況や倒産においてはそれほど心配しなくても問題ありません。しかし、管理会社が手広く不動産事業を行っている場合は注意しましょう。「他の事業で出た損失を家賃から補填している」といった悪質なケースがあるのも事実です。少しでも安心できる管理会社を選ぶために財務状況や業績、管理戸数、従業員数などはできる限り調べましょう。また、契約後に管理会社からオーナーへの家賃振込が遅れた場合、深刻な財務状況の恐れがあります。事態が悪化する前に、契約解除も早急に検討しましょう。

最後に、マンション経営に向いている人の特徴を紹介します。以下に当てはまった方はマンション経営に取り組んでみてはいかがでしょうか。

金融資産がたくさんある方

マンションをはじめとした不動産経営に向いている人の特徴として、「金融資産が潤沢にある人」が挙げられ、以下はその理由です。

銀行からの融資条件として求められるため
マンション経営は金融機関からの借入を活用して行える投資方法です。しかし、資産が少ない人は銀行からお金を借りられません。不動産を購入する際に自己資金を使用するかどうかは関係なく、審査では自己資金として数百万〜一千万円以上用意できていることは「金銭管理がしっかり行える」と見なされるためです。

突発的な修繕費用が発生する可能性があるため
マンション経営中には漏水や設備故障、水道管の破裂などさまざまなリスクがつきまといます。内容によっては高額な費用が必要となるケースもあります。そのため修繕費積立金はもちろん、いざという時に使える金融資産のゆとりが重要です。予想外の出費により経営の存続が難しくなれば、マンション経営は有無を言わさず失敗に終わってしまうでしょう。

年収が1200万円以上のサラリーマン

節税効果を考えると、年収1200万円（課税所得金額900万円）を超えるサラリーマン（給与所得者）は、マンション経営のような不動産投資向きです。この額を境に控除できる額が増えるため、所得が多くなるほど節税効果は高まり、利益を得られます。マンション経営において、最終的に利益が出たかどうかの判断は物件を手放す（売却）時です。売却には所得税や住民税が課税されるため、この点を忘れないように注意しましょう。

資産や土地の相続を控えている方

資産や土地の相続を控えており、高額な相続税をどうにかしたいと思っている方は、不動産投資がおすすめです。不動産投資で相続税対策をするためには、相続税評価額について理解しておく必要があります。相続税評価額とは、相続税を計算する際の基準となる課税価格です。相続税評価額を低くすることで相続税対策になります。以下は、相続税評価額を低くして相続税を抑える方法です。

現金を不動産に換える
相続税を計算する際、土地や建物といった不動産の価値は時価の7〜8割程度安く評価されます。つまり、8000万円の現金よりも、8000万円の不動産の方が納める相続税を抑えられるということです。

不動産を第三者に賃貸する
資産である不動産を第三者に貸すことで、持ち主が建物を改築したり取り壊したりという行為に制限がかかります。これにより価値が低いとみなされ、相続税評価額が低くなるため、支払うべき相続税を抑えられます。

マンション経営における「儲かる」「儲からない」の判断基準は、「最終的にいくら収益が得られたか」という点です。一時的な利益ではなく、物件を手放した際に手元に現金が残っているかどうかで判断しましょう。難しいイメージがあるマンション経営ですが、立地にこだわったり、利回りを考慮して物件を選んだりと、さまざまな対策を取ることで成功へとつながります。また、マンション経営では優良な管理会社選びが非常に重要です。当社では不動産にまつわるご相談を受け付けています。管理会社選びなどにお悩みの方はお気軽にお問い合わせください。