マンションの相続税がかからないケースは？特例や控除の考え方も解説

冒頭でもご紹介したように、マンションの相続税は必ずしもかかるとは限りません。ここでは、マンションの相続税発生の有無に関わる特例と控除をご紹介します。

基礎控除額

相続税は、遺産が一定の基準額を超える場合に発生する税金です。そのため、遺産の総額が基礎控除額以下の金額であれば、相続税はかかりません。基礎控除額を算出する式は、以下のようになっています。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数

例えば、父親の法定相続人が母親・長男・次男の3人だったとします。この場合、基礎控除額は「3,000万円 ＋600万円 × 3 ＝ 4,800万円」となり、遺産の総額が4,800万円以下であれば、相続税の納税は不要となります。

なお、遺産総額は現金や株式、生命保険などすべての遺産を含めたものを指します。マンションの評価額だけではないため注意しましょう。

配偶者控除

遺産を相続する相手が配偶者だった場合、基礎控除以外に「配偶者控除」が適用されます。配偶者控除は、「相続した遺産金額が1億6,000万円」もしくは「配偶者の法定相続分」のいずれか大きい方の金額までは相続税がかからないというものです。ただし、配偶者控除が使える条件は大きく以下の3つと定められています。

・法律上の配偶者である
・遺産分割が確定している
・相続税の申告書を提出する

なお、法定相続分は民法で以下のように定められています。

小規模宅地等の特例

小規模宅地等の特例とは、小規模な宅地について一定の要件を満たした場合に、その宅地の評価額を最大で80%も減額できる制度です。名称に「宅地」と含まれていますが、マンションも制度の対象に該当します。マンションの場合、「マンション全体の敷地×持分割合」が減額対象です。減額の割合と面積の上限については、以下の表のように定められています。

マンションの相続税がかからない場合、基礎控除や配偶者控除がポイントになるとお伝えしました。それでは、実際にマンションの相続税はどのように求めるのでしょうか。

マンションの相続税の計算式

マンションの相続税は次の式より算出できます。

相続税 ＝（相続税評価額 － 控除額）× 税率

では、それぞれのキーワードの意味を見ていきましょう。

相続税評価額
相続する財産の価値を、国税庁が定めたルールで評価した金額です。計算方法は国税庁の財産評価基本通達にまとめられています。なお、マンションなどの不動産は相続税評価額が低くなりやすく、現金による資産の保有よりも高い節税効果が期待できます。

控除額
基礎控除のように相続税の支払いが免除される額です。控除額の範囲内にマンションの相続税評価額が収まる場合、相続税がかからないことがあります。

税率
相続税評価額に応じて課税される税金の割合です。相続税評価額が大きいほど税率は高く設定されています。

なお、税率と控除額はマンションの評価額に応じて以下のように定められています。

相続税評価額の計算式

相続税評価額は次の式で算出できます。

相続税評価額 ＝ 建物部分の相続税評価額 ＋ 土地部分の相続税評価額

建物部分 建物部分は固定資産税の評価額が、そのまま反映されます。評価額はマンションの規模や構造、築年数などによって決まります。土地と異なり、建物は経年劣化するため築年数が高ければ評価額が下がるのです。なお、固定資産税の正しい額は納税通知書を参照しましょう。

土地部分
路線価がある場合、「路線価 × マンション全体の面積 × 持ち分の割合」で計算できます。路線価とは、公道につけられた価格のことです。土地は時価で計算するものですがすべての土地を時価で割り出すのは大変手間のかかる作業になってしまいます。そこで、マンションに隣接する公道の価格に、マンションが建っている土地の面積を掛けて土地の評価額を算出する「路線価方式」が採用されているのです。なお、マンションが建っている場所の路線価は、国税庁のホームページで確認できます。
一方、路線価が無い場合が「固定資産税の評価額 × 財産評価基準書の税率 × 持ち分の割合」で計算できます。

それでは、マンションの相続税を実際にシミュレーションしてみましょう。ここでは例として、以下のような条件の場合を想定して考えます。

・被相続人：父親
・相続評価額：1億5,000万円
・相続人：配偶者である妻、子ども2人

なお、今回は現金や株式などのほかの資産は考えずに、マンションのみで相続税を算出します。

子ども2人で相続する

子ども2人で相続する場合、基礎控除が適用されます。前述した計算式に、相続人数を当てはめます。

基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（2人 × 600万円）＝ 4,200万円

次に、この基礎控除額から、相続税の課税対象額を算出しましょう。

相続税の課税対象額 ＝ 1億5,000万円 – 4,200万円 ＝ 1億800万円

子どもが相続人である場合、法定相続分は1/2となるため、それぞれに税率を掛け合わせます。

子どもA：（1億800万円 × 1/2）× 税率30％ – 控除額700万円 = 2,000万円
子どもB：（1億800万円 × 1/2）× 税率30％ – 控除額700万円 = 2,000万円

この結果、相続税の総額は4,000万円となり、子ども1人あたり2000万円が課税されることになります。

配偶者と子ども2人で相続する

子どもは基礎控除のみが適用されますが、配偶者の場合、基礎控除と配偶者控除の両方が適用されます。では、基礎控除と配偶者控除を順に求めていきましょう。

基礎控除の計算
基礎控除額 ＝ 3,000万円 ＋（3人×600万円）＝ 4,800万円

課税対象の算出
課税対象額 = 1億5,000万円 – 4,800万円 ＝ 1億200万円

各相続人の相続額を算出
課税対象額を算出した後、法定相続分をかけあせて各相続人の相続額を算出します。法定相続分は「配偶者1/2、子ども1/2」のため、各法定相続分を課税対象額にかけ合わせます。

配偶者：1億200万円 × 法定相続分1/2 = 5,100万円
子どもA：1億200万円 × 法定相続分1/4 = 2,550万円
子どもB：1億200万円 × 法定相続分1/4 = 2,550万円

したがって、配偶者の相続分は5,100万円、子どもの相続分は2,550万円とわかります。

各相続人の相続税を算出
法定相続分をかけ合わせた相続額に、規定の税率をかけ合わせて相続税額を算出します。

配偶者：5,100万円 × 税率30% – 控除額700万円 ＝ 830万円
子どもA：2,550万円 × 税率15% – 控除額50万円 ＝ 332万5,000円
子どもB：2,550万円 × 税率15% – 控除額50万円 ＝ 332万5,000円

配偶者控除の適用
配偶者の相続税には配偶者控除が適用できます。
1億6,000万円の控除を適用する場合、配偶者の相続税は830万のため、控除するとマイナスつまり全額免除となります。一方、配偶者の法定相続相当分を控除額として差し引く場合も、配偶者の相続税830万から配偶者の法定相続分5,100万円を引くと、配偶者の相続税は全額免除になります。

このように、配偶者が相続人に含まれる場合は配偶者控除によって配偶者の相続税のみ大幅に減額されます。そのため、計算の際は注意が必要です。

では、実際にマンションの相続手続きを行いたいとき、どういったステップで進めれば良いでしょうか。具体的なマンションの相続手続きの流れを見ていきましょう。

遺言書を確認する

まずは、遺言書の有無を確認しましょう。被相続人が遺言書を残していた場合は、遺言内容通りに財産を分割します。遺言書は以下の3つに分類できます。

公正証書遺言：公証役場で遺言書を作成する場合
自筆証書遺言：遺言者本人が作成する場合
秘密証書遺言：遺言の内容は非公開で、公証人に遺言の存在を証明してもらう場合

なお、公正証書遺言以外の遺言書の場合は、家庭裁判所による検認が必要です。検認を実施する前の遺言書の開封には罰則もあるため注意しましょう。

財産および相続人を調査する

遺言書の有無に関係なく、相続対象の財産や相続人の調査は必要です。被相続人の死亡も証明しなければならないため、以下の書類を準備しましょう。

・被相続人の出生から死亡までの戸籍、原戸籍、除籍
・被相続人の住民票の除票

ただし、相続財産について遺言書がある場合には、財産目録から把握しましょう。なかには、記載されていない財産が発覚する場合もあるため注意が必要です。預金通帳・金融機関からの通知・メールなど、財産に関係ある情報はすべて調べるようにしましょう。

遺産分割協議

遺言書がない場合は、遺産分割協議を実施しましょう。遺産分割協議とは相続が発生した際に行われる話し合いのことです。共同相続人全員で遺産の分割について話し合います。
この遺産分割協議で重要なのは、合意した内容をまとめた遺産分割協議書の作成です。遺産分割協議書には相続人全員の署名捺印が必要となり、相続手続きに使う際には以下の書類も添付しなければなりません。

・戸籍（相続人全員）
・印鑑証明書（相続人全員）

なお、条件によっては話し合いが難航する場合もあるため、なるべく早めに遺産分割協議を始めるようにしましょう。

マンションの登記手続きを実施する

遺言書の通りに相続を進める場合、遺産分割協議が決着した場合はマンションを相続人名義に変更登記を行います。手続きはマンションの所在地を管轄する法務局で行います。具体的には、以下の書類の準備が必要です。

・所有権移転登記申請書
・登記事項証明書
・被相続人の出生から死亡までの戸籍、原戸籍、除籍
・被相続人の住民票の除票
・遺言書または遺産分割協議書
・相続人全員の戸籍および印鑑証明書（※遺産分割協議を行った場合）
・相続人全員の住民票
・マンションの固定資産税評価額がわかる書類（固定資産評価証明書など）

なお、登記申請書は法務局ホームページから、登記事項証明書は郵送扱いやインターネットからでも取得できます。

相続税の申告と納税を行う

マンションなどの遺産の総額が基礎控除を超えている場合、相続税の申告と納税を行わなければなりません。期限は、相続開始を知った日から10ヶ月以内と決まっているので、以下の書類を整えて早期に対応しましょう。

・相続税の申告書
・被相続人の出生から死亡までの戸籍、原戸籍、除籍
・被相続人の住民票の除票
・遺言書または遺産分割協議書
・相続人全員の戸籍および印鑑証明書（※遺産分割協議を行った場合）
・相続人全員の住民票
・相続人のマイナンバーカード
・相続人の本人確認書類

なお、住民票や戸籍などは複数の手続きに使うため、事前に必要部数を取り寄せておきましょう。

ここまで、相続税がかからないケースや相続の方法についてご紹介してきました。しかし、なかには相続税が思いのほかかかり、支払いで困っているケースも少なくありません。そこで、ここでは相続税の支払いで困った際にできる代表的な対処法をご紹介します。

延納する

延納とは、本来は一括で支払う相続税を最大20年間の分割払いに変更する方法です。相続税を支払うのが難しかったり、マンションを手放したくなかったりする場合には、延納を検討してみましょう。
ただし、延納には利子税が課せられるため、本来の相続税額より多くの税金の支払いが必要になります。加えて、延納を利用するには以下の条件を満たさなければなりません。

・相続税額が10万円より多いこと
・金銭での納付が困難な金額の範囲内であること
・申告期限までに必要書類を提出すること
・延納税額に相当する担保を提出すること

必要書類は、「延納申請書・担保提供関係書類・金銭納付を困難とする理由書」の3点です。
また、担保には以下のような種類が必要ですが、延納税額が100万円以下で延納期間が3年以下であれば、担保は用意する必要がありません。

・国債もしくは地方債
・社債その他の有価証券
・土地
・建物、立木、登記される船舶などで、保険に附したもの
・鉄道財団、工場財団など
・税務署長が確実と認める保証人の保証

物納する

物納とは現金ではなく、相続した不動産を相続税として納める方法です。延納しても相続税が支払えない場合などに利用されます。ただし、物納できる財産は被相続人から相続したものに限定されており、相続人が元々所有していた財産で物納はできません。さらに、相続した財産で物納できる要件は以下のように指定されています。

・第1順位：不動産、船舶、国債証券、地方債証券、上場株式等
・第2順位：不動産及び上場株式のうち物納劣後財産に該当するもの
・第3順位：非上場株式等
・第4順位：非上場株式のうち物納劣後財産に該当するもの
・第5順位：動産

このため、例えば、不動産は手元に残して動産である貴金属で物納をするという方法は認められません。また、物納する財産は、時価よりも低い金額で評価されてしまうケースもあります。財産の売却で得たお金で納税した方が有利になる場合もあるため、慎重に判断しましょう。

マンションを売却する

相続をしたマンションを売却して、現金化する方法も選択肢に挙げられます。相続税を納める前に、財産であるマンションを売却してしまっても問題ありません。ただし、相続人が複数人いる場合には勝手に処分を行えないため注意しましょう。

なお、実際にマンションの売却を行う場合、相続登記によって名義を相続人へ変更する必要があったり、不動産の売却で譲渡所得税が発生したりするため、税金の支払いなども考慮して売却価格を検討しなければなりません。

マンションの相続に関連する問題は、関係者だけでスムーズに解決できない場合も珍しくありません。そうした際に相談できる専門家について解説します。

弁護士

弁護士は、法的な観点からトラブル解決を担う専門家です。相続の代表的な手続きには、遺言書作成や生前贈与、遺言執行、遺産分割調停などがありますが、手続きごとに違った専門家が介入してしまうと、方針や考え方に差異が生まれやすく思わぬトラブルが発生しかねません。しかし、弁護士であれば安心して関連する業務を一貫して任せられるため安心です。特に、相続人間のトラブル対応が危惧される場合は、弁護士への相談を検討してみましょう。

税理士

税理士は税金のプロで、マンションの相続税の算出などについて相談できます。事前にマンションの相続税額の相談を税理士にしておけば、節税対策を施すことも可能です。
相続税の申告が必要な場合は、税理士への相談を検討してみましょう。ただし、税理士はあくまでも相続税の申告が業務であって、相続の手続きは提携している行政書士や司法書士が行います。相続の内容によっては複数の専門家の力を借りることになるので、認識しておきましょう。

司法書士

司法書士は、裁判所や法務局に提出する書類の作成を代行してもらえます。相続人や対象の不動産が多い場合は時間と手間がかかるので、司法書士に依頼した方がスムーズに進められます。
ほかにも、相続手続きで相続税の有無に関わらず、マンションの名義変更が求められるケースがあります。こうした場合にも、司法書士への依頼を検討してみましょう。

銀行

銀行や信託銀行でも、マンションの相続の相談を行えます。誰に相談して良いか分からない、何から問題解決すれば良いか判断できない時は、取り引きのある銀行や信託銀行に相談してみましょう。銀行は話を聞いたうえで最適な専門家に橋渡しを行ってくれます。
ただし、実際の書類の作成や相続税申告、不動産登記等実際の手続きが必要になる場合、銀行による直接の対応は期待できません。銀行に橋渡ししてもらった各専門家に相談し、手続きを進める必要があります。専門家を探す手間を省きたい、限られた時間を有効に活用したい場合は、銀行や信託銀行への相談を検討してみましょう。

マンションは現金といった資産よりも相続税評価額が低くなるため、節税対策で購入を検討される方も少なくありません。そうした際の注意点や相続にも関連する内容を解説します。

マンションの収益性を考慮する

マンションを相続税対策で購入しようとする場合、物件の収益性を見極めましょう。具体的には、実質利回りのチェックなどです。
実質利回りとは、年間の家賃収入から経費やリスクを考慮して、実際の手残り金額を計算する方法です。経費には、減価償却費、管理費、固定資産税、ローンの利子などが挙げられ、リスクは空室率や家賃低下率などが挙げられます。

相続直前の購入は控える

マンションなどの不動産は、相続直前に購入しないようにしましょう。税務調査により節税行為が著しく不適当と考えられる見なされる恐れがあるためです。市場に流通している販売価格を基準に相続税を課されるリスクが発生してしまいます。加えて、相続後にマンションをすぐに売却することも避けましょう。相続税の申告期限までに賃貸物件を売却してしまうと、小規模宅地等の特例の適用ができなくなってしまいます。

家賃収入には税金が課される

家賃収入は不動産所得として税金が課されます。不動産所得とは、家賃収入から諸経費を差し引いた利益のことです。毎年確定申告を行わなければならず、所得額に応じて所得税や住民税が発生します。
確定申告を適切に提出するためには、帳簿の記帳に加えて損益計算書や貸借対照表を作成しなければなりません。管理が必要なマンションなどの物件数が増えれば処理も難しくなるため、税理士に相談される方も珍しくありません。

マンションの相続と聞くと、大きな遺産に対して支払いが必要な相続税も多いと考える方が目立ちます。相続人など関係者が増えると、スムーズで適切な対応をしなければならないと悩まれてしまうこともあるでしょう。たしかにマンションの相続は難しい問題ですが、いくつかの正しい知識を身に付けるだけで正しい判断を行えるようになります。早めに事前の対策を取れれば、十分な節税の実現も可能でしょう。

この記事で解説した基礎控除や配偶者の税額軽減制度などを活用すれば、マンションの相続税を削減できるかもしれません。基本的なルールと考え方を整理して、焦らずに対応するようにしましょう。