配偶者はマンションの相続税を節税できる？優遇措置をまとめました

マンションの相続が発生した場合、「被相続人の配偶者は無条件で相続人として扱われる」と、民法で定められています。相続における配偶者とは、法律上の婚姻関係がある妻、夫のことです。
民法では、配偶者は遺産の半分を相続する権利が認められています。被相続人と配偶者との間に子どもがいる場合は、遺産の半分を子ども全員で等分することとなります。ただし、被相続人が遺言書を遺していた場合は、遺言書の順が適用されます。確実に配偶者を優先して相続人にしたい場合、マンションの所有者が生前に遺言書で指定しておくと確実でしょう。

なお、マンションのような分割できない遺産は、相続の際に分配しづらいため意見対立が発生することもあります。平穏な形で分配できるように、遺産分割協議を行ってすべての相続人が納得できる形にまとめることも大切です。

被相続人の配偶者には、「配偶者居住権」という特権が認められています。これは、2020年の法改正により施行されているもので、配偶者が被相続人の死後も遺産である物件に住み続けられる権利です。建物の価値を「所有権」「居住権」に分けて考え、残された配偶者の居住権を保護します。遺産の量や種類によっては配偶者が物件を手放したり生活費となる現金を相続できなかったりする恐れがあり、配偶者の生活に大きな負担が生じないように制定されました。

配偶者居住権は、自宅を「住む権利」と「所有権」に分けたうえで、「住む権利」を配偶者が「所有権」を子どもなどその他の相続人が相続するということです。遺産分割においては、配偶者居住権が金銭的にいくらになるのかを評価したうえで、妻の取り分に反映させます。

評価方法は、法務省「簡易的な評価方法」に則って計算する、もしくは不動産鑑定士などの専門家に評価を依頼するなどして確認します。「簡易的な評価方法」は、建物の相続税評価額や耐用年数、居住権の設定などをもとに計算する方法です。配偶者居住権は、期間を自由に定めて設定できるものですが、「死ぬまで住み続けたい」という場合は終身の配偶者居住権になります。
なお、終身タイプの配偶者居住権では、平均寿命と妻の年齢の差が居住権の設定年数となります。そのため、妻が若いほど居住権の金銭的価値も高くなり、逆に、高齢になるほど安く評価されるという仕組みです。

配偶者居住権の条件

配偶者居住権は、配偶者ならば無条件で認められるものではありません。利用する際は、以下のような条件を満たさす必要があります。

・相続開始時点で被相続人が所有していた物件に住んでいる
・相続開始時点で被相続人・配偶者以外が物件を共有していない
・遺産分割で物件を取得する、あるいは配偶者居住権目的で遺贈される

その他、内縁関係でなく戸籍上も配偶者として登録されている必要があります。遺産分割や遺贈以外に、死因贈与や家庭裁判所の審判などによっても条件を満たせます。ただし、配偶者居住権が施行されていない2020年3月31日以前に発生した相続では認められません。

配偶者居住権のメリット

配偶者居住権には複数のメリットが存在します。主なメリットは以下のものです。

被相続人の死後も物件に住み続けられる
配偶者相続権を利用すれば、被相続人が亡くなったあとも物件に住み続けられます。一般的に被相続人の配偶者は被相続人と同居していますが、被相続人が亡くなると遺産相続の過程で物件に住めなくなる可能性があります。配偶者居住権を利用すると物件そのものの価値と居住権を別個に扱えるため、居住権を優先して相続すれば問題なく物件に住み続けられます。

物件以外の遺産を相続しやすくなる
配偶者居住権により物件の所有権と居住権を分けると、配偶者が物件以外の遺産を相続できる可能性も高まります。遺産分割の際はすべての遺産を等価値になるよう分ける必要がありますが、物件を相続するとほかの遺産を相続できなくなるケースも少なくありません。しかし、配偶者居住権を利用して物件の所有権を相続しなければ、所有権の代わりに現金などほかの遺産を相続できます。

相続税を節税できる可能性がある
配偶者居住権を利用すると、配偶者も亡くなった際に相続税を安く抑えられる可能性があります。配偶者居住権は利用を認められている配偶者が亡くなった時点で消滅して、物件の所有権を持っている人が居住権も相続します。この居住権相続に相続税はかかりません。そのため、配偶者が居住権と控除額以下の現金を相続していれば、配偶者の死後に相続税を抑えつつ物件やその他遺産を相続できます。

配偶者居住権のデメリット

配偶者居住権の利用にはデメリットも存在します。主なデメリットは以下のものです。

物件を売却できない
配偶者居住権を利用している配偶者は物件に住む権利だけを持っているため、物件の売却ができません。物件の所有権を持っていれば売却は可能ですが、居住権は配偶者が持ったままのため購入者は購入後の居住ができません。住めない物件を購入する人はなかなかいないため、物件を売却しようとしても購入者はほぼ確実に現れないでしょう。

税金がかかる
配偶者居住権を利用すると、居住者と所有者の双方に税負担が生じます。不動産を所有している人物は固定資産税を支払う必要がありますが、配偶者居住権を利用している人物には建物に対する必要費の支払い義務が発生します。そのため、配偶者と所有者が分担して固定資産税を支払わなくてはなりません。特に所有者は自分が住んでいない物件の税金を求められるため、不満が生じやすくなるでしょう。

内縁の配偶者は利用できない
前述したように、配偶者居住権を利用できるのは、戸籍上被相続人と婚姻関係にある人物に限られます。配偶者居住権は相続権を持っている配偶者に認められる権利であり、原則として相続権を持っていない内縁の配偶者は対象外です。結婚のあり方が多様化している近年では事実婚を選ぶケースも増えています。婚姻届を出さず事実婚に留める場合は、配偶者居住権を利用できない点まで考慮すべきでしょう。

配偶者がマンションを相続する際は、さまざまな特例や控除が適用できます。これらを利用すれば、相続税を支払わなくて済むケースもあります。ここでは、配偶者のマンション相続に伴う控除と、活用時の注意点などについて解説します。

配偶者控除

配偶者が被相続人からマンションを相続する場合、「配偶者控除」と呼ばれる制度が適用できます。これは、一定条件を満たすと、配偶者がマンションを相続する際にかかる相続税が無税となる制度です。具体的には、配偶者により相続された遺産の評価額が1億6,000万円以下であれば、相続税の支払いが不要です。また、配偶者の法定相続額が1億6,000万円を超えている場合は、上限として法定相続額が適用されます。

ただし、この控除は誰でも受けられるわけではありません。以下の条件を満たす必要があります。

・内縁関係でなく民法に沿った配偶者であること
・納税者と同じ世帯に所属していること
・年間合計所得が48万円以下であること
・青色申告の専従者として、年内に給与を支払われていないこと

また、この控除を受けるためには、税務署で手続きする必要があります。手続きでは、相続税の申告書や更正の請求書、戸籍謄本、配偶者が相続した遺産を把握できる書類などを提出しましょう。相続遺産を把握できる書類には遺言書や遺産分割協議書などの写しが該当します。遺産分割協議書の写しを使用する場合は相続人全員の印鑑証明書も必要です。
なお、配偶者の税額軽減制度を最大限に活用して配偶者の相続税が0円になったとしても、その次に相続が発生した場合（二次相続）に、次の相続人が多くの相続税を支払わなければなりません。

小規模宅地の特例

土地の利用に関して条件を満たしていれば、その土地の評価額をある程度抑えられる制度です。特定の要件を満たすことで相続税評価額が 50〜80%の範囲で減額される仕組みです。特定居住用宅地のみ、取得者によって適用条件が変わります。

該当する土地には、以下のような条件があります。

特定居住用宅地（住宅として土地を利用していた場合）
・取得者が配偶者の場合：要件なし
・取得者が同居していた親族の場合：相続開始から相続税の申告期限までの居住と土地を所有していること。
・取得者がそれ以外の親族の場合：被相続人に配偶者がいない、相続開始時から相続税の申告期限までの期間における所有など複数の要件を満たしていること。

特定事業用宅地（事業に土地を活用していた場合）
・被相続人の事業を引き継ぎ、相続税の申告期限まで継続していること。
・相続税の申告期限まで土地を所有していること。

貸付事業用宅地（賃貸に土地を活用していた場合）
・貸付事業を引き継ぎ、相続税の申告期限まで継続していること。
・相続税の申告期限まで土地を所有していること。

なお、小規模宅地等の特例で減額できる対象は土地のみです。土地に建っている建物の評価額は抑えられないため注意しましょう。

おしどり贈与

結婚から20年以上経っている夫婦間で不動産や不動産取得を目的とした金銭の贈与が行われた際に、特例として贈与税の控除を受けられます。基礎控除の110万円に加えて2,000万円まで非課税にできて、相続時にも課税対象になりません。
将来夫婦間で相続が発生した際、財産を多く持っている側が被相続人になると、配偶者は多くの相続税を支払わなくてはなりません。しかし、万が一おしどり贈与を受けた側が先に亡くなると、おしどり贈与に無駄なコストを費やして財産が戻ってくる可能性があります。

ただし、おしどり贈与の控除を受けるためには、贈与された年から翌年の3月15日までに新しい物件で居住している必要があります。その後も同じ物件に住み続ける見込みでなくてはならないため、贈与の実施は物件に目星がついてからがおすすめです。
なお、結婚は内縁のものでなく、戸籍上での婚姻関係を結んでいる場合とされています。一方で結婚年数は通算でも問題ないため、一度離婚したのちに同じ人と結婚していれば合計20年以上でおしどり贈与が可能になります。

マンションを相続する際に求められる相続税は、「（相続税評価額 － 控除額）× 税率」という式で求められます。各内容の詳細は以下のとおりです。

相続税評価額
マンションの財産価値を評価したもので、建物や土地のそれぞれを評価した合計金額が該当します。建物は固定資産税の評価額が使用され、賃貸物件として活用されている場合は適宜評価額の調整が必要です。
また、土地の評価は「路線価方式」「倍率方式」のどちらかが使用されます。路線価（道路に対する1平方メートルあたりの価額）が定められている地域では路線価方式が、定められていない場合は倍率方式が用いられます。

控除額
基礎控除と配偶者控除の2種類があり、どちらかの控除が計算に含められます。基礎控除額は「3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人数」の式により算出できます。

税率
相続税評価額と控除額の差額にかける値です。差額の金額によって税率も異なります。税率が変わる幅は1,000万円～6億円と幅広く、相続人が複数いる場合は遺産の按分後に税率の計算が行われます。

マンションを相続するには、各種の協議や手続きなどが必要です。マンションの所有者が亡くなり次第早急に行動しなくてはならないものもあるため、所有者自身と相談して万が一の際のために準備を進めておきましょう。相続したマンションの扱いまで考えておくとスムーズです。
ここでは、マンションの所有者が亡くなった場合に相続する流れを解説します。

管理組合への連絡

マンションを所有していた人物が亡くなったときは、なるべく早く管理組合に連絡しましょう。一般的にマンションの所有者は、管理費や修繕積立金の支払いを銀行振り込みで負担しています。所有者が亡くなると、振り込み用の口座から残金がなくなるため、管理組合は費用を受け取れなくなります。そうなれば、マンションの管理体制に大きな支障が生じるでしょう。
また、マンション総会にも影響が発生します。マンションの所有者は総会の議決権を持っている場合が多く、所有者が死去して総会に出席しなくなると議決できません。迅速に管理組合と連絡を取って所有者が亡くなった旨を伝えておけば、組合の混乱を最低限に抑えられます。

管理組合と連絡を取る際には、同時に区分所有者変更届のフォーマットを持っているか確認しましょう。変更届は、区分所有者の変更を行うために必要な書類です。フォーマットは管理組合が管理していることがほとんどです。

法定相続人の確認

相続の協議や手続きを行う前に、マンションや各種遺産の相続権を持つ「法定相続人」について確認しておきましょう。法定相続人は被相続人の配偶者や子どもなどの近しい人物が該当するもので、民法により法定相続人にあたる立場が定められています。

法定相続人に該当する人物は被相続人の親族のみですが、日ごろ連絡を取っている身近な人物だけとは限りません。互いにほぼ面識がなく、親族であることも知らなかった相手が該当する可能性もあります。また、遺言書によって親族以外の人物・団体が相続人に指定されているケースも珍しくありません。遺産分割協議が終わってから自分たち以外に相続人がいたと判明した場合、協議が無効になって再び決め直しになる可能性もあるため注意しましょう。大切なのは、被相続人や近しい人物の戸籍や遺言書を調査しておくことです。

資産の全量と法定相続分の確認

被相続人が持っている全資産と、相続人たちが相続可能な量を確認しましょう。相続人が複数いる場合は遺産を分割する必要があるため、遺産の量と相続人ごとの法定相続分を明確にしておかなくてはなりません。
法定相続人の場合、配偶者と子どもが相続するケースでは配偶者が1/2、子どもが残りの1/2を人数で等分します。配偶者と両親が相続するケースでは配偶者が2/3、両親が残りの1/3を半分に分けます。配偶者と兄弟が相続するケースでは配偶者が3/4、兄弟が残る1/4を人数で等分するよう定められています。

また、遺産にはさまざまな種類があります。現金のように分割しやすいものだけでなく、マンションや自動車などの分けづらいもの、借金やローンのようなマイナスのものも対象です。遺産分割協議完了後に新たな遺産が見つかった場合は、協議もやり直しになる可能性があります。遺産の種類や量を正確に把握して、相続人が全員納得可能な種類・量を相続できるように協議しましょう。

相続登記の手続き

マンションのような不動産を相続した場合、遺産分割協議が終わり次第相続した財産の名義変更を行うために相続登記を行います。名義変更を済ませるまでは相続人の財産として扱われないため、売却やリフォームなどが行えません。不動産の所在地を管轄する法務局に必要書類を提出しましょう。

相続登記に必要な書類は以下のようなものが挙げられます。

・相続登記申請書
・対象不動産の特記事項証明書
・被相続人の住民票除票
・被相続人の戸籍謄本（出生時から死亡時までのもの）
・全相続人の戸籍謄本（相続現在のもの）
・対象不動産を取得する相続人の住民票
・対象不動産の固定資産評価証明書
・全相続人の印鑑証明書
・遺産分割協議書

必要書類は法務局でもらえるものだけでなく、市町村役場からもらったり相続人が自分で用意したりするものも存在します。本籍地の場所がわからない場合は探さなくてはならないため、なるべく早くから進めておくべきでしょう。法務局に必要書類をすべて提出すれば、登記完了証・権利証を窓口で受け取って手続き完了です。

相続税の支払い

相続した遺産の評価額によっては相続税の支払いが必要です。相続税は基本的に、基礎控除額以上の評価額に相当する遺産を相続した場合に課せられます。そのため、被相続人の遺産評価額を合計して基礎控除額以下に収まっているならば支払う必要はありません。配偶者の場合は配偶者控除も受けられるため、相続税を課せられる可能性はさらに低くなるでしょう。

なお、相続税を支払う際は、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内に支払わなくてはなりません。期限日が土日祝日の場合は翌日が期限です。期限までに相続税を払わないと、本来の税額に加えて加算税や延滞税なども追加されます。相続税の申告書は被相続人の住所を管轄している税務署に提出する必要がありますが、実際の納税は税務署以外に金融機関でも可能です。原則として現金での一括払いにより納税しますが、複数年に分けて納める「延納」や相続した財産を直接渡して納める「物納」も利用できます。ただし、延納や物納を利用する場合も、申告書の提出期限までに申請書などを税務署に提出して許可を得なくてはなりません。

不動産を相続した場合、住むだけではなく複数の運用方法が考えられます。主な運用方法は以下のものです。

自分が住む
被相続人のあとを継いで相続人が住む方法です。もともと住んでいた場合や立地が便利な場合などに選択されやすく、複雑な手続きを求められないメリットがあります。特に相続人が配偶者や子どもの場合、思い出が詰まっている家を手放さずに済む点もメリットでしょう。一方でデメリットとして、すでに住んでいる別の家を売る必要がある点や固定資産税・都市計画税の負担が求められる点が挙げられます。

賃貸物件として利用する
相続した物件を賃貸物件にして入居希望者に貸す方法です。定期的に家賃収入が得られるため、税金を家賃収入で賄えます。物件に住まずとも資産として残せる点もメリットです。
また、物件として古くそのままでは借り手がつかない場合、リフォームやリノベーションを行う方法もあります。賃貸物件として利用する場合は維持費や修繕費などを要するデメリットがあるため、追加の出費が可能かよく考えましょう。

売却する
物件や土地を手放して換金する方法です。手元から不動産がなくなるため維持費がかからず、まとまった額の現金を入手できます。多くの場合、土地ごと売却する際は物件が建った状態よりも更地の方が高く売れます。なお、売却のデメリットは物件や土地が手元に残らない点です。思い出が残っている家を売却すべきかどうかは慎重に検討しましょう。

この記事では、マンションの所有者が亡くなった際に配偶者が相続する方法や住む方法、相続に関する控除や相続の流れなどを解説しました。マンションは有力な資産であり、同時に多くの場合は所有者と配偶者が住み慣れている家です。所有者の死後もマンションを手放さず済むように、相続に関する情報や手順などをあらかじめ仕入れておきましょう。
遺産相続はトラブルの原因になりやすい作業ですが、配偶者にはさまざまな形で希望を実現させやすい制度が作られています。住み慣れた我が家で静かに暮らすために、利用可能な制度を把握して積極的に活用しましょう。