土地の相続トラブルを避けよう！不動産の遺産分割の流れを解説

相続トラブルが発生するリスクには、主に4つの理由が挙げられます。事前にトラブルになりやすい点を知り、ご自身に当てはまるものがないか確認しましょう。

遺言書が作成されていない

故人の遺産は、残された遺言書の有無によってその後の相続手続きが大きく異なります。遺言書は相続財産を取得する人が記載されており、遺産相続を行う重要な書面です。実際は以下のいずれかの方法で相続手続きを行うこととなり、遺言書がある場合は記載された故人の遺志が優先されます。

・遺言書がある場合、遺言書の偽装と変造を防ぐため公正証書遺言の謄本申請、自筆証書遺言・秘密証書遺言検認の申立てなどの手続きを行う
・遺言書がない場合、遺産分割協議を行い、遺産分割協議書を作成する（土地を特定の相続人の名義とする）
・遺言書がない場合、法定相続を行う（複数の相続人で土地を共有）

遺産分割協議が行われている期間に、相続人の1人が亡くなってしまうケースも少なくありません。この状態は数次相続と呼ばれ、上記とは異なる流れで相続を進めます。
遺産分割協議を行う場合、土地に故人の遺産が偏っている場合は不平等になりやすく、相続人同士で話がまとまらない恐れがあるでしょう。また、遺言書がなく法定相続とする場合も、共有状態では不要な土地でも売却できず、固定資産税などを納める必要性が生まれます。

土地の分割方法で意見が分かれる

土地は売却して換金しない限り、等分しにくいのが特徴です。誰か1人が相続する場合も、評価額が高額なほど他の相続人との間で不平等が生じてしまうこともあります。家（土地）以外にも、故人が残した預金や有価証券などの相続遺産がある場合、他の遺産と分ければ話はまとまるでしょう。しかし、遺産が家に偏ってしまっている場合は、分割方法で意見が分かれる傾向があります。
また、亡くなった親と同居していた長女がそのまま家に住むことを望んでも、長女は代償金を支払わなければなりません。長女が代償金を支払わず家を売却して分ける場合、長女は住む家を失ってしまうのです。

土地の評価額について係争が生じる

相続する土地の評価方法は複数あるため、これが要因となり相続人同士で評価額が分かれることがあります。土地などの不動産における評価方法は以下の4種類です。

・公示地価
・固定資産税価格
・相続税路線価
・標準地価

どの方法で評価を行うかで、評価額の金額は変動します。評価額が確定しなければ話し合いも進みません。もし、その土地に建てられた家に住み続けたい相続人が居れば、評価額が一番低いものを主張するでしょう。しかし、別居している他の相続人は、評価額がより高いものを主張することも想定されます。
なお、4つの評価方法のうち「相続税路線価」は、実際の金額によらず相続税や贈与税の基準となるため従うのが通例です。相続税路線価に記載されていない地域の場合は「倍率方式」が採用されます。

相続後の管理方法が決まらない

相続人によっては、「資産価値のない土地は相続したくない」「固定資産税を納めるのが負担だから土地はいらない」と考える方もいるでしょう。土地を相続したくない場合は、相続放棄の手続きが必要です。相続放棄の際は、被相続人の遺産のうち、自分に不都合な土地の遺産だけを放棄することは認められません。そのため、相続放棄を選択すれば、預金などのプラスの財産、借金などのマイナスの財産、価値が認められる美術品など、全ての相続を放棄することとなるのです。また、被相続人が所有する家に同居していた場合は退去が求められ、新たな住まいを探す必要もあります。資力が厳しく転居できない場合、現実的に考えると相続放棄は難しいでしょう。
なお、土地や不動産の処分方法で認められているのは、以下のいずれかです。

・第三者へ譲渡
・自治体へ寄付

特定の相続人が決まらず複数の法定相続人で共有資産とする場合、遠方でも土地の管理義務が発生します。不要な土地であっても、毎年固定資産税を納める必要があるので注意が必要です。判断に困った場合は、専門家である司法書士や弁護士に早めに相談しましょう。遺された財産の情報や相続人の関係性を専門家の視点で客観的に整理し、円満解決につながるアドバイスを受けられます。専門家に依頼する際は、同じ資格でも専門家ごとに得意分野が異なるため、可能な限り相続関連に熟知した方を選ぶのがおすすめです。

遺産を分割する方法は4つあり、どの方法を選ぶかは相続人同士で話し合って決定します。実際には現状の土地の利用状況や、資産としての評価額を勘案していずれかの方法を選ぶことになるでしょう。相続する遺産のうち、土地や株式などそれぞれに異なる分割方法を選ぶことも可能です。ここでは、4つの遺産分割方法と主な特徴を解説します。

現物分割

4つの分割方法で一番シンプルなのが、現物分割です。複数の相続人がいても1人がその土地を相続する方法になります。

メリット
・1人が相続するため、所有権移転登記の手続きもスムーズで複雑な評価も不要
・土地や家、不動産自体を後世に残すことが可能

デメリット
・土地はまとまった遺産額になりやすく、ほかの相続人との間で不平等になりやすい
・土地を複数の相続人が相続(分筆)する場合、土地が細分化されて用途が限定されやすい

なお、現物分割がおすすめのケースは以下の通りです。
・故人と同居していた子どもや配偶者がそのまま相続する（住み続ける）場合
・土地の他にも遺産があり、現物分割による不平等が生じない場合

代償分割

代償分割は、複数の相続人のうち1人が土地を現物のまま取得し、他の相続人分に相当する評価額を代償金（代償財産）として他の相続人へ支払う方法です。

メリット
・公平かつスムーズに遺産分割が行える
・納める相続税を節税できることもある
・土地や建物、家を生前の状態で相続できる

デメリット
・代償分割が妥当であるかの判断が難しい
・代償金を支払う相続人に資産が必要で、金額を決めるのもトラブルになりやすい
・代償分割の考え方次第で、かえって納める税金が増えることもある

代償分割がおすすめのケースは以下の通りです。
・生前贈与が行われており、資力にゆとりがある場合
・土地や建物、自社株を要する相続人がいる場合

換価分割

換価分割は、相続する財産を売却し現金化して分割する方法です。分割しにくい土地も、現金であれば平等に分けられます。現金化の手続きは複雑になりやすいので、税理士に相談すると良いでしょう。

メリット
・相続人が複数いる場合も平等に分けられる
・相続人同士でもめることを防ぎやすい

デメリット
・土地を売却する場合、買い手が決まらなければ売却できない
・現金化が手間になりやすい
・売却益には所得税や住民税が課税される

換価分割がおすすめのケースは以下の通りです。
・今後その土地（不動産）の維持管理が難しい場合
・相続人が公平性を重視する場合

共有分割

共有分割は、法定相続に従って複数の相続人が共同で相続する方法です。相続割合が少ない方も、相続人であればその土地（家）に住み続けられます。

メリット
・相続により土地（家・不動産）を手放す必要がない
・複数の相続人が共有することで公平な遺産分割が行える
・費用や手間がかからず、遺産分割協議が速やかに完結する

デメリット
・放置した場合は第二、第三相続で共有者が分かりにくくなる
・後からその土地を売却する場合、利害関係次第ではトラブルになりやすい
・増改築にも相続人全員の合意を要するため管理が複雑になりやすい
・相続人同士が対立している場合、家庭裁判所が共有を認めない傾向がある

共有分割がおすすめのケースは以下の通りです。
・近い将来にその土地を売却する見通しが明かな場合
・相続分割を決めるのが難航している場合

土地を所有していた身内が亡くなった場合、名義変更登記（相続登記）が必要です。同じ手続きでも、遺言書の有無や土地の評価額、相続人同士の関係性などでスムーズに手続きが済むかが変化します。では、土地を相続する場合はどのような流れで手続きが行われるのでしょうか。

遺言書を確認する

まずは遺言書の有無を確認しましょう。遺言書がすぐ見つからない場合、相続人は故人の「配偶者」と「子、親、兄弟姉妹」の順で存命するいずれかの人になります。戦前の民法は家長制度が行われ、家は長男が後を継ぐものとされていましたが、法的に正しい方法とはいえません。そのため現在は、同じ順位で複数の相続人がいる場合は人数で分割します。ただし、「遺言書がない」という認識で進めていて後から遺言書が発見された場合、話し合いを初めからやり直すことになりかねないため注意が必要です。
遺言書の有無を確認する方法は遺言書の種類によって異なるため、以下で確認しましょう。

1. 公証役場で公証人によって作られた公正証書遺言の場合、必要書類を持って公証役場に行けば、日本公証人連合会の遺言書検索システムを使って遺言書の有無を確認できます。

2. 自分自身が手書きで作成した自筆証書遺言などの遺言書については、被相続人の自宅や貸し金庫、お世話になっている弁護士や司法書士といった、考えられる場所の全てを確認する必要があります。

土地の価額評価を行う

続いて、「相続人の調査」と土地の価額評価による「相続財産の特定」を行います。この際、土地の評価額を調査すると相続税の算出が可能です。相続人の調査を行う際は被相続人の死亡、相続人の範囲、土地の面積や権利関係を第三者へ証明するために、以下の書類をそろえておきましょう。

相続人の調査に必要な書類
・被相続人の出生から死亡まで、連続した戸籍（現戸籍）、除籍
・被相続人の住民票の除票
・各相続人の戸籍謄本
・相続登記を行う相続人全員の住民票

転籍している場合は、被相続人の住所とは異なる役場で手続きが必要です。
また、相続財産の特定は以下のような方法で進めます。残された財産の全容が見えなければ、相続人同士の話し合いや相続税の申告も難航する場合があるため、預貯金や有価証券などプラスの財産だけでなく、ローンや債務状況などマイナスの財産も入念に調査しましょう。

相続財産の特定
・被相続人の確定申告内容、財産債務の明細書を参考にする
・預金通帳の内訳、債務状況を確認する
・金融機関や保険会社からの郵便物などから取引を照会する
・被相続人の使用していた手帳などを参考にする
・生前贈与を行っていた場合、内容を確認する

遺産分割協議を実施する

被相続人が遺言書を残していた場合は、原則として遺言書の内容に従うこと（指定分割）が優先されます。法定相続を行う場合も、遺産分割協議や遺産分割協議書の作成は不要です。一方で、有効な遺言書がなく法定相続以外の方法で相続を行う場合や、遺言書に記載されていない財産が見つかった場合に遺産分割協議が必要となります。
遺産分割協議は、先述した4つの分割方法のいずれかを法定相続人の話し合いによって決定しますが、遺産分割協議を行う際は以下の点に注意しましょう。

遺産分割協議の主な注意点
・相続人全員が一堂に会さずとも、郵送なども用いて必ず相続人全員の署名押印を行う
・「誰が」「何の財産を」「どの程度相続するか」を明確にする
・後日発見された遺産があった場合、対応方法を決めておく
・不動産や預貯金に関連する事項は詳細に記載する
・住所や氏名は住民票や印鑑証明書に記載されている通りに記載する
・一度成立した後は協議の修正、やり直しは原則不可

それぞれの遺産分割方法の特徴や相続人全員の意思を上手に組み合わせながら、公平な遺産分割を行っていくことが大切です。また、相続税の申請期限は10か月と決められているので、早く始めるようにしましょう。

遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議書には決められた書式はありませんが、相続人全員の署名押印が必要なので、不備がないよう慎重に作成を進めましょう。相続人の当事者のみで作成もできますが、司法書士や弁護士に相談すると専門的な視点でアドバイスを受けられます。なお、遺産分割協議書に記載する主な項目は以下の通りです。

・被相続人の氏名、死亡日、最後の本籍
・被相続人の死亡に伴い相続が発生し、法定相続人全員で話し合いを行った旨
・財産の項目別に内容と相続する方の氏名、続柄
・協議が成立した日付
・相続人全員の署名、実印押印

登記申請書と関連書類を提出する

遺産分割協議書が完成したら、相続登記手続きを行います。法務局窓口の他にも、マイナンバーカードを持っている場合はオンライン申請も可能です。オンライン申請を行う場合、住民票の提出は不要となりますが、相続登記の手続きには以下の書類が必要です。

・相続人全員の戸籍謄本
・被相続人の出生から死亡まで連続した戸籍（現戸籍）、除籍
・不動産取得者の住民票
・相続する不動産（土地）の固定資産評価証明書
・収入印紙
・登記申請書
・返信用封筒

遺言書に従う場合は「遺贈」として、上記の他に遺言書も用意します。遺産分割協議を行う場合は、以下の書類が必要です。

・遺産分割協議書
・相続人の印鑑証明書

法定相続に従う場合、上記に加え「登記申請書」が必要となります。昨今、所有者不明の土地が問題視されており、不動産の相続登記手続きは2024年4月1日より義務化される見通しです。

土地や家の所有者が固定資産税を納めるように、故人から相続した土地にも税金が課せられます。本年度分が未納の場合は代表者が立て替え、遺産分割相続の手続き終了後に、正式に土地を相続する人が清算するのが通例です。そのため、未納で延滞金が上乗せされたり、土地を差し押さえられたりしないよう、税金の仕組みを把握しておきましょう。

相続税には基礎控除が適用される

土地の分割方法を決定したら、納める相続税を計算します。相続税の納付額は、以下の計算式で算出可能です。

相続税の基礎控除額 = 3,000万円 + 600万円 × 法定相続人の数
※遺産総額が基礎控除額以下であれば納税義務はない

この計算に従うと、相続人が1人の場合3,600万円、2人の場合4,200万円と、1人増えるごとに600万円ずつ加算されます。被相続人の遺産が基礎控除額に満たない場合については、相続税は課税されないため、税務署への申告も不要です。
基礎控除よりも遺産総額が多い場合は、超えた分に課税されます。相続税に対して基礎控除が受けられるのも、土地を相続する大きなメリットといえるでしょう。相続税の申請後に修正箇所に気づいた場合、追加で加算税などが生じることなく修正申告できます。
なお、将来の相続税を抑えるのに有効なのが「生前贈与」です。年間110万円以下の贈与であれば、非課税で相続人へ贈与できます。また、節税効果以外にも、法定相続人ではない方へ財産を相続させることも可能です。贈与内容を柔軟に選べるため、自分が希望する形に近い相続が行えるでしょう。相続時精算課税制度なども設けられているので、これらを活用するのも一つの手段です。

納税額は相続人ごとに計算を行う

相続税の納税額は、各相続人がもらった遺産額から個別に算出するのではありません。被相続人が残した財産を合算した後に、相続人が全員で納める相続税の総額を求めるのです。各財産の価値は以下のような評価方法で調査します。

主な財産の種類と評価方法

小規模宅地の特例について

土地にかかる相続税を抑える方法に「小規模宅地等の特例」があり、正式には「相続した事業の用や居住の用の宅地等の価額の特例」といいます。この方法は「被相続人と同居し、生計を共にしていた」「その宅地が建物や構造物の敷地であること」などの前提の他、一定条件を満たす場合に相続税が減額される仕組みです。対象となる宅地は、以下のような相続税を算出する区分ごとに分類されます。

土地を売却した場合には譲渡税がかかる

相続した土地を将来的に売却した場合、印紙税（令和4年3月まで軽減税率あり）・登録免許税・譲渡所得税という3つの税金がかかります。印紙税と登録免許税は売却時に必ず発生するのに対し、譲渡所得税は売却して出た利益がある場合に課税される税金です。なお、土地の保有期間が5年以上の場合15％、5年未満の場合30％の税金が譲渡益に課せられます。 譲渡所得の計算方法は次の通りです。

譲渡所得（売却による収入額）＝ 譲渡収入金額 －（取得費 ＋ 譲渡費用）

売却した土地や建物の購入代金、建築代金、購入手数料、設備費、改良費などの費用は取得費として認められます。いずれも領収書や振込明細によって金額を証明する書類が必要です。

遺産をどのように分割していくのか、相続人同士で納得できるまで話し合いたい場合には注意が必要です。相続税には申告期限もある他、複数の相続人で土地を分割相続する場合、誰か一人が相続する場合よりも損をしてしまうケースもあります。分割相続を行う際は、以下の注意点を押さえてトラブル発生を防ぎましょう。

土地は分筆によって価値が下がる

土地を数える単位には「筆（ふで）」が用いられます。土地を相続する場合、「分筆（ぶんぴつ）」もしくは「筆を分ける」と呼ばれる手続きで複数の相続人で土地を分割します。
土地は評価額に比例して相続税が課せられるため、分筆を行うと土地の評価額が下がり、相続税対策に有効となる仕組みです。土地の評価額は「道路にどのように面しているか」で決まります。詳細はケースバイケースですが、以下のような立地の場合、分筆による節税効果が見込めるでしょう。

・奥行きが長い土地
・路線価の低い道路と高い道路の両方に面している土地

一方、以下に該当する土地は分筆できません。
・境界が確定していない土地
・警官保持などの条例で分筆が禁じられている土地
・面積が0.01平方メートル未満になる土地

相続税には申告期限がある

相続税には申告期限があるのを忘れてはいけません。相続税の申告は、被相続人（故人）が亡くなったことを知った日の翌日から10か月以内と決められており、期限までに、申告と納税の両方が必要になります。期限が土曜日・日曜日・祝日に重なる場合は、その翌日が期限です。
万が一「申告期限に申告が間に合わなかった場合」や「誤った額で申告をした場合」は、本来の税金に加えて加算税や延滞税が課せられることもあるので十分注意しましょう。税金は一括で納めることが基本ですが、相続税には「延納」「物納」という制度もあります。期限までの納付が難しい場合、早いうちから対応することが重要です。

分割方法が決まらない時は遺産分割調停を行う

相続する遺産にも種類がありますが、土地の相続はスムーズに相続人が決まらないケースも少なくありません。当事者である相続人同士の話し合いが基本ですが、話がこじれた場合は家庭裁判所へ遺産分割調停を申し立て、裁判所で協議することになるでしょう。
調停でも合意に至らない場合、家庭裁判所が遺産の分け方を決める「審判」が行われます。審判は法定相続割合に従い、相続人同士で遺産を公平に分配する決まりです。相続人の希望通りにならない場合、状況次第では土地に競売命令（換価分割）が出てしまうリスクもあるため注意しましょう。

故人の遺産の中に土地や不動産以外のまとまった財産がない場合、土地をめぐり相続トラブルになりやすい傾向があります。遺産分割協議書の作成や相続登記の手続き自体は相続人が自力で行えますが、状況次第では手続きが複雑になることも少なくありません。
遺言書の調査や、土地の相続関連の手続き・申請は司法書士にも依頼できます。相続税関連のお悩みは税理士に相談すると良いでしょう。意図せぬ相続トラブルによって相続人同士が不仲になってしまうのを防ぐためにも、相談できる専門家を見つけておくと安心です。