福岡でアパート経営するコツは？おすすめエリアもご紹介

九州地方の玄関口とも言える福岡県は、世界有数のコンパクトシティとして知られています。
「住みたい街ランキング」では多くの媒体でトップ圏内に入るなど、全国的にも注目を集めています。

実際に、令和2年度の国勢調査では前回調査時よりも人口が33,658人（0.7％）増加しており、最も人口増加率の高い自治体では14.0%を記録するなど、人口流入が著しいエリアです。
不動産投資を始めるためには、狙っているエリアを詳しく知ることから始めるのが重要です。ここからは、より詳しく福岡県という地域について詳しく見ていきましょう。

福岡県の特徴

九州の北部に位置し、北に日本海、東に瀬戸内海を擁する福岡県は、アジアの玄関口としての立ち位置を担っています。首都圏よりも韓国や中国大陸と近い位置関係にあり、福岡ソウル間の搭乗時間は1時間弱と福岡東京間よりも短いフライトで近隣諸国へたどり着くことができます。その他、航路で香港、台北、上海、グアムなどの直行便を配置し、県内には福岡空港と北九州空港の2箇所が開港しています。

また、博多港を始めとした海路をはじめ、九州新幹線やJR、西鉄、福岡市の地下鉄や北九州市のモノレールなど公共交通機関も非常に発展しており、様々な拠点への移動も非常に便利です。

気候は1年を通して温暖で、山間部を除き積雪はほとんどありません。降雨量も多すぎず少なすぎず、年間平均気温は17度程度と過ごしやすい季節が続くことも特徴です。
また、山地の自然林も多い一方で、有明海、豊前海、博多湾など海からの恵みも多くあることも人気の理由と言えるでしょう。

福岡県内を代表する4エリア

福岡県は2022年現在で29市、29町、2村を合わせた60の自治体が存在しており、4つのエリアに大別されます。

北九州エリア
4つのエリアのなかで、もっとも北に位置する北九州エリアは、鉄鋼､・化学などの基礎素材型産業が非常に盛んです。さらに、自動車・先端半導体・ロボットなどの加工組立型産業などの技術が発達し、地域の活性化を担っています。

2005年にはひびきコンテナターミナルが整備され、その翌年の2006年には北九州空港が開港するなど、アジア圏の物流拠点としての顔も併せ持っています。

福岡エリア
政令指定都市の福岡市を中心とした、九州の管理中枢機能としての要素を併せ持つエリアです。日本というエリアのみならず、アジア圏全体の人・モノ・情報の交流拠点として「ふくおかアジア交流大都市圏構想」を推進しています。

2011年には九州新幹線が開通し、2016年には福岡空港の滑走路増設に着手するなど、国際交通基盤の整備も順調に進んでいます。

筑後エリア
福岡県の南部に位置する筑後エリアは、豊かな自然と第一次産業に恵まれ、個性ある都市群がひしめきます。その一方で、長期にわたる就労機会の減少などによる人口流出が課題となっており、都市機能の充実や自然を生かした第一次産業の活性化などが求められるエリアです。

筑豊エリア
石炭産業の衰退を経験した地域でもありますが、現在は社会基盤の再構築が進み大きく転換を図っているエリアでもあります。具体的には、自動車産業やベンチャー企業、研究機関の集積を図るなど、「飯塚トライバレー構想」という新たな産業創出のための拠点を形成する構想も練られています。

福岡県内の市町村における人口分布

福岡県内の市町村のうち、人口が多い自治体の上位10都市までをまとめてみました。この情報を見ると、人口が集中している自治体は政令指定都市である福岡市を擁する福岡エリアに多くみられることがわかります。

福岡県内における住宅市場の動向

続いて、国が実施した平成25年度の住宅土地統計調査の結果から、持ち家と借家別の一戸建住宅、共同住宅の割合を以下に示しています。とりわけ福岡市や大野城市、北九州市などにおいて借家の共同住宅の割合が多いことがわかるでしょう。

アパート経営を始める際に、まず気にすべきポイントとしては「他の物件よりもより収益を上げられる物件を見定めるか」でしょう。不動産投資では、投資した金額に対してどの程度の期間で回収が可能なのかということを数値化した「利回り」という判断材料を用いて物件の収益性を判断します。

利回りを計算する方法は「表面利回り」と「実質利回り」の2種類に分けられます。
表面利回りは直近1年間の家賃収入をもとに計算されるもので、詳細な収支がわからなくてもすぐに計算できます。ただし、初期費用や諸経費などを一切含まずに算出されているため、参考程度にとどめておくことが原則です。

実質利回りは表面利回りよりもより細かく費用を算出するため、固定資産税、火災保険料、物件維持費などを含めて計算します。そのほか、登記費用やローンの手数料など物件購入時にかかる初期費用についても含まれています。

では次に、東京をはじめとした首都圏や大都市圏および福岡県における、新築アパートの表面利回りを比較してみましょう。今回の表面利回りを算出する計算式は以下の通りです。

・新築アパートの表面利回り　＝　年額賃料坪単価　÷　建築費の坪単価相場（坪90万円)

不動産投資としてアパート経営を考えているなら、建築費用の見積もりをしっかりと行わなければなりません。建築費用の試算を行うことで、その後の収支計画が期待通りに立てられるからが決まるためです。

アパートの建築費は、建築するエリアや構造、建造物の大きさなどによって左右されます。これには「坪単価」と呼ばれる一坪あたりの建築費が用いられることが多く、建築費の概算は「建築費を延べ床面積で割った数値」で表すことができます。

アパート建築における坪単価がどのように決定されているのかは、地域性などによっても変わります。その他、建築するアパートの構造・間取り・規模・階数などの要素によっても左右されます。とはいっても、坪単価にこだわりすぎて入居者のニーズに合わないアパート建築になってしまっては、理想的なアパート経営を進めることは難しいでしょう。そのため、綿密に計画を進めることが重要です。

建物の構造には、木造・軽量鉄骨造・RC（鉄筋コンクリート）造などがあります。それぞれの特徴や坪単価は以下のようになっています。

木造　坪単価／50～70万円程度
最も低コストに抑えることができ、材質の影響から通気性のよいことが特徴です。ただし耐久性や強度、遮音性に弱いことがデメリットとして挙げられます。

鉄骨造 坪単価／60～90万円程度
梁や柱など、骨組みに鉄骨を用いた建物です。木造に比べて耐久性や強度が高く、かつ軽量・低コストに優れています。Steelの頭文字から「S造」と書かれることもあります。

RC造　坪単価／100万円以上
耐震、耐火、耐久性に強いという特徴があります。また、気密性が高い一方で、寒暖差の激しい地域では結露が発生しやすい材質です。

また、地域によっても坪単価の違いがみられます。これは、人件費や材料輸送費、建築できるアパートの規模が都市部と地方では大きく異なることが要因です。とりわけ東京の坪単価が高いのは、首都という特性も含まれていますが、広大な土地を利用したアパート建築が難しく、小さな面積で建築しなければならないという背景も挙げられます。

アパート経営を滞りなく進めるためには、アパートを建築するその土地の利点をより深く知ることが重要です。では、福岡という土地でアパート経営を始めるにあたって、どのようなメリットが考えられるでしょうか。

人口増加率が全国1位

人口の増加は首都圏がもっとも高いと思われがちですが、2021年に発表された国勢調査の結果によると、政令指定都市の人口増加率では福岡市が第1位という結果になっています。
人口の増加数は1970年に行われた国勢調査時から増加し続けているという結果となっており、福岡市をはじめとする地域に人口流入が著しいことから、賃貸需要も比例して高くなることがうかがえます。

単身世帯の増加

全体の人口増加に加えて、賃貸物件への入居率が高い単身世帯の増加がみられるということも特徴的です。国勢調査のデータによると、2015年当時における単独世帯の総数は82万世帯で全体の37%程度でしたが、2020年では90万世帯を突破し、全体の40%以上を単独世帯が占めるという結果になりました。

また、増加数も12万人以上と賃貸需要の高いターゲット世帯が増えているというのは、不動産投資のエリアを絞るために大きなメリットの要素の一つと言えます。

首都圏と比較して不動産価格が安い

福岡市は九州圏最大の都市でもあり、福岡県内の中ではもっとも不動産価格の高いエリアです。しかし、首都圏と比較すると同じ間取りや設備の条件であったとしても、およそ半分以下の価格で購入できることもあります。以前と比較すると全国的に不動産価格は上昇傾向にありますが、それでも福岡市は全国平均よりも低い価格帯でありながら、人口増加率などの将来性を考えても賃貸需要の高まりが期待できます。

2021年1月～3月時点　アパート一棟平均価格推移

都市開発による影響が期待できる

政令指定都市である福岡市は、ここ数年都市開発が盛んに行われており、福岡市全体がさらなる発展のために具体的な施策を展開しています。具体的には、博多エリアの「博多コネクティッド」や天神エリアの「天神ビックバン」というプロジェクトなどが挙げられます。

博多コネクティッド
博多駅周辺のエリアは、九州の陸の玄関口としてさらなる発展をもたらす可能性を秘めていました。そこで、地下鉄七隈線延伸や駅前の再整備などを経て、容積率などの規制緩和をもとに耐震性の高い建物に随時建て替えを行うなど都市機能の向上を図っています。

現在すでに「博多イーストテラス」や「福岡東総合庁舎」を整備中ですが、2025年～2028年度竣工予定のプロジェクトも随時進められています。

天神ビッグバン
前述した博多エリアと地下鉄で移動できるように延伸工事が進められている福岡市の天神エリアは、九州最大の商業施設が立ち並ぶ繁華街です。2024年までに20棟以上のビルの建て替えを計画しているほか、「スタートアップ支援施設」「スタートアップカフェ」という雇用創出を図ったプロジェクトも行われています。

このプロジェクトによって雇用数がこれまでの2.4倍を見込んでおり、さらなる経済効果の波及を目指しています。

では、反対に福岡県でアパート経営を始めるうえでのデメリットはあるのでしょうか。

すべての自治体が人口増加に転じているわけではない

冒頭で福岡県は国勢調査の結果により人口増加に転じていると解説しましたが、福岡県全体ではそのような数値になっていたとしても、すべての自治体で人口が増加しているとは限りません。

実際に、現在福岡県第二の都市というポジションである北九州市は人口が減少傾向にあり、2015年から2020年の5年でおよそ2万人以上、割合にして-2.3%の減少がみられています。そのため、賃貸需要の見込めるエリアをしっかりと見極めることが求められます。

人口減少数の多い市町村

ローンを活用できる金融機関が限定される

不動産投資をローンで運用する場合、借り入れを行う金融機関の対象エリア内でなければなりません。そのため、首都圏であれば多くの金融機関を利用できる選択肢がありますが、福岡では対象エリアに属する金融機関が限られてしまう可能性があります。

特に、地方銀行での融資を検討している場合は注意が必要です。投資する物件の立地だけではなく、投資家の現在の居住地を借り入れの条件にしている場合があるため、居住地が福岡から遠く離れている際にはローン審査が通らない可能性もあります。

家賃水準が低く設定されている

首都圏や大阪といった都市部と比較して、福岡県内の都市は家賃水準が低めに設定されています。ワンルーム・1K・1DKといった間取りの単身者向けの物件では、福岡県内で最も高い福岡市中央区の平均価格でも5万円台中盤であり、他のエリアでも4万円～5万円台が多くみられます。

・福岡市中央区　5.51万円
・福岡市博多区　5.16万円
・福岡市南区　　4.31万円
・北九州市小倉北区　4.43万円

一方で、同じ条件の単身者向け物件で首都圏の都市を比較してみると、大阪市中央区では7万円台に迫る水準であり、また東京23区では10万円～12万円台という物件もみられました。

・大阪市中央区　6.92万円
・東京都港区　12.49万円
・東京都渋谷区　11.40万円
・東京都豊島区　9.30万円

家賃収入の差が首都圏と比較しても大きいということを考慮して、利回りなどの比率を気にしながら物件購入価格とのバランスをみることが重要になります。

継続的に不動産投資を有利に進めるためには、アパート経営を行う立地やエリアを吟味することが非常に重要です。そのなかで、福岡県内でアパート経営をおすすめしたいエリアはどこになるのでしょうか。

福岡市
福岡市の利便性の高さは、何よりも交通網の発達が著しいということです。特に大きな特徴は、「空港から近いこと」です。一般的に、空港は市街地から離れている立地に建てられますが、福岡市はドアtoドアで空港から自宅まで30分以内でたどり着けるという人もいます。また、地下鉄を利用することで、博多駅からは約5分、天神駅からでも10分強ほどです。

また、商業施設や交通ターミナルがひしめく天神エリア、天神からわずか3分にもかかわらず自然あふれる住宅地で構成される大濠公園エリア、そして新幹線、JR、地下鉄、バスターミナルなどで通勤通学にも便利な博多エリアなど中心部へはそれぞれ10分圏内で移動できるという「コンパクトシティ」ならではの利便性を誇ります。

北九州市
福岡市と同じく政令指定都市である北九州市は、福岡県第二の都市とも言われています。北九州空港の存在や新幹線が停留する駅もあり、交通網は福岡市に続いて発達しています。また、門司港へは本州に移動するためのフェリーを利用することもでき、海の便を利用する選択肢もあります。

さらに、海に囲まれているという地域性から、釣りやサーフィンなどのマリンアクティビティを楽しめることも魅力です。
福岡市中心部と比較しても物件価格が安いため、リーズナブルな価格で不動産投資を始めたいという方におすすめのエリアです。

久留米市
筑後川と耳納連山に囲まれる筑後エリア最大の都市である久留米市は、「都市圏で暮らすのはちょっと…」という人のために、自然に囲まれてはいるけど田舎過ぎない、双方のメリットを得られるとして賃貸需要が見込めます。

福岡市には車や電車で1時間程度と決して不便な土地ではありませんし、300以上の医療機関があるなど筑後エリアの産業都市として繁栄を続けているという側面もあります。
また、都市圏と比較して車の需要が高いため、駐車場エリアの設置によって別途収益を得ることも期待できます。

最後に、実際に福岡でアパート経営を体験した人の口コミや感想をご紹介します。

・単身者世帯が増加しているだけでなく、若年層も多い
・大学が福岡県に集まっているので、若者が集まりやすい
・アジアからの留学生の受け入れに積極的な面がある

福岡市は単身者世帯の多さでは東京23区に次ぐ全国2位の多さであり、賃貸アパートへの需要が非常に高まっています。九州エリアの全大学のうち半分が福岡県にキャンパスを持つことから、若年層の単身者が集まる街としての側面もあります。
また、「首都圏には上京できないけれど一人暮らしをしに都会に住みたい」という九州エリアの若年層の需要が福岡市に見込まれていることも需要の高さの要因の一つとして挙げられるでしょう。

また、空港や新幹線の駅までのアクセスが非常に良好なことから、出張や単身赴任の行き先としても「住みやすい」「働きやすい」街としてランキングの上位に上り続ける実績があります。

少子高齢化や若年層の減少が懸念されている現代の日本ですが、そのなかでも福岡エリアは人口流入が見込まれるエリアも多くあります。ただし、不動産経営を有利に進めるためには地域性や特徴を熟知し、それぞれのエリアの賃貸需要に見合った物件を造らなければなりません。
福岡エリアでのアパート経営を検討されている方は、ぜひこの記事を参考に安定したアパート経営を始めてみてはいかがでしょうか。