不動産投資における平均利回り相場とは？利回りの注意点も併せて解説

平均利回り相場について解説する前に、まずは「利回り」という考え方について確認しておきましょう。利回りには、「表面利回り」「実質利回り」「想定利回り」の3種類が存在します。

表面利回り

不動産投資に際しては、物件の購入費用だけではなく、管理費や各種税金など複数の経費が必要となります。これらの経費を含めず、年間の家賃収入を物件購入費用×100で割って算出されるのが表面利回り（グロス利回り）です。非常にシンプルな計算式で算出できるという点、大まかな利回りを把握できるという点では有用ですが、実際のところ、大半の利回りは表面利回りを下回ります。
不動産業者が打ち出す広告には、表面利回りの数値が掲載されることが多いため、安易に投資を検討せず、次項で解説する実質利回りを算出したうえで不動産投資を行うかどうか検討しましょう。

実質利回り

年間の家賃収入から諸経費を引いた額を、物件購入費用とその他費用を足した額×100で割ったものが実質利回りです。不動産投資に際してかかるあらゆる費用を入れ込んだうえで算出される利回りであるため、3種類ある利回りの中では最も正確といえます。不動産投資を検討する場合は、必ず実質利回りの数値を確認したうえで投資を行うかどうか判断しましょう。

想定利回り

年間の家賃収入を物件購入費用×100で割る点は表面利回りと同様ですが、この際使用される年間家賃収入は「想定額」となります。想定額とは、物件を売りに出している時点で空室であったり、まだ売主が居住していたりする場合に、相場家賃から想定される金額です。表面利回り同様、不動産業者が打ち出す広告に掲載されますが、その場合は「想定」と記載されているため注意して見るようにしましょう。想定利回りの算出に際して使用される家賃の金額は、相場よりも高い額に設定されているケースが多い点にも注意が必要です。

利回りについての考え方を押さえたところで、本題となる「不動産投資における平均利回り相場」について解説します。まずは、主要エリア別、物件別の平均利回り相場を見てみましょう。

主要エリア別の平均利回り相場

一般財団法人日本不動産研究所によって、1999年より実施されている「不動産投資家調査」の2023年4月現在時点における調査結果について、引用のうえ紹介します。主要エリア別の、ワンルームタイプとファミリー向けの期待利回り（表面利回り）は以下の通りです。

物件別の平均利回り相場

「区分マンション」「一棟アパート」「一棟マンション」という物件別での平均利回り相場については下記の通りです。なお、今回取り上げている平均利回りは、2023年4月〜6月期の健美家の調査結果に基づいています。

では、平均利回り相場の理想的な数値はどれくらいなのでしょうか。

相場＋1～2％程度が理想的な利回り

先述したエリア別の平均利回り相場における、東京（城東地区）のワンルームにおける平均利回りは4.0％でした。「利回りは高ければ高いほど良い」というわけではありませんが、収益を見込める条件の整った物件であれば、ある程度高い方が良いのは間違いありません。そして、理想的な利回りは、平均的な相場に1〜2％足すくらいとされています。そのため、例に出した東京（城東地区）におけるワンルームであれば、利回りは5〜6％程度が理想的といえるでしょう。

理想的な利回りは条件によって異なる

物件購入費用と家賃のみで算出された利回りでは、実際的な収益は予測できません。理想的な利回りとは、実質利回りと「継続して収益が見込める条件下にある物件」という2つの要素が組み合わさってはじめて算出されます。
例として、吉祥寺駅エリアの家賃相場情報（出典：HOME’S家賃相場情報 2023年9月現在）では、吉祥寺駅エリアにおける無条件のワンルーム家賃相場は「7.88万円」です。これに、「駅徒歩1〜5分」「新築」「バス・トイレ別」「2階以上」「オートロック」という5つの条件を加えると、家賃相場は16,600円高い「9.54万円」となります。家賃が高くなれば利回りは低くなるため、将来的な収益性は低下すると思われるかもしれません。しかし、「無条件のワンルーム」と「住みやすい条件が整っているワンルーム」では、入居する方の立場からするとどちらを選びたいと思うでしょうか。多くの方が後者を選ぶでしょう。それはつまり、不動産投資において最も危惧すべきリスクである「空室リスク」の回避につながるのです。
単に利回りが低いからといって、投資を避けることは必ずしも良いとはいえません。多くの入居者＝家賃収入が見込める条件下にある物件であれば、たとえ利回りが低くても十分投資に値するでしょう。

理想的な利回りであれば何よりですが、実際のところは難しいケースも多いでしょう。では、理想的な利回りとは反対に「最低ラインとしての利回り」はどれくらいなのかというと、結論から述べると誰にでも当てはまる最低ラインは存在しません。しかし、エリアや立地条件などの特徴によって、ラインが異なる点を把握しておくことは重要です。

都心部は低く、地方は高い傾向にある

先に述べた平均利回り相場が示している通り、都心部の利回り相場は低く、地方の利回り相場は高い傾向にあります。エリアごとに平均的なラインは存在しますが、「利回りが高いか低いか」は重要ではありません。なぜなら、利回りが高い地方では、人口が少なく空室リスクを招く恐れがある一方で、利回りが低い都心部では物件を満室にできる可能性があるからです。つまり、満室状態を想定した利回りで投資のリターンを得られるのです。そのため、想定される利回りに対して継続的にリターンを得られるかどうかという点が重要になります。

築年数や立地条件によって異なる

築年数が古い物件は管理費・修繕費などがかさむ関係で、利回りは高くなるもののあまり収益は見込めません。一方、築浅物件であっても立地条件が悪ければ空室状態が続き、利回りは下がっていくでしょう。築浅の物件は入居する方にとって好条件の一つであり、利回りは高くなる傾向にあります。しかし、「駅から遠い」「設備が魅力的ではない」などその他の条件が悪ければ、入居者を集めることは難しく、利回りの低下につながるのです。ある程度のラインに位置する物件を選びたいのであれば、築年数や立地条件のバランスが良い物件を選ぶことをおすすめします。

都心部の場合、4.0％が最低ラインというケースも

「主要エリア別の平均利回り相場」の項でも紹介した通りですが、相場が最も低いのは東京で、おおよそ4.0％程度が平均です。エリアや、物件の条件によって利回りが異なる点は大前提ですが、東京都心については4.0％程度が利回りの最低ラインといえるでしょう。

不動産投資において、適切に利回りを確認することは重要です。ここでは、利回りの確認時に押さえておくべきポイントを4点紹介します。

表面利回りのみで判断しない

表面利回りは、先述した通り「各種経費を除いた家賃収入と物件購入費用のみ」で算出される数値です。実際の利回りとは大きく異なるケースがあり、表面利回りのみを参考に投資を行っても想定していたリターンが得られない、という恐れは十分にあり得るでしょう。そのため、不動産投資を行う際には表面利回りだけではなく、必ず実質利回りも算出して参考にしなければなりません。算出が難しい場合は、不動産業者に「実質利回りの算出」を依頼してもよいでしょう。弊社でも、利回りの算出といったご相談を承っておりますので、お気軽にお申し付けください。

経費を入れてシミュレーションを行う

実質利回りを算出する際には、各種経費を入れたうえで計算を行います。主たる経費は、「管理費」「修繕費」「各種税金」の3種類です。これらは毎月、または毎年支払う必要がある経費であり、物件の状態によっては想定外の修繕費用がかかることも考えられます。あらゆるイレギュラーを想定してシミュレーションを行うことは現実的ではありません。しかし、想定できる限りの必要経費を盛り込んだ状態で、運用にはどれくらいの費用が必要となるのかを把握することは重要です。

利回りの変動に注意する

投資時の利回りが同水準で継続されることは基本的にありません。不動産は購入時から1日ごとにその価値が下がる資産であり、物理的にも設備や外観、内装などさまざまな面で老朽化が進みます。そのため、新規入居のハードルが高まるのです。新規入居のハードルが高まるということは、空室リスクの増加につながります。このリスクを下げるためには、当初設定していた家賃よりも価格を下げるといった何かしらの対策が必要になりますが、このような対策が利回り低下につながるわけです。
購入した不動産は年月を経るにつれて、入居者需要が低下する傾向にあり、それに伴い利回りも低下するという「変動の恐れ」を不動産投資者は把握しておかなければなりません。また、利回りが変動することによって税金や維持管理費、ローンなどの支払いに悪影響が出ることも事前に考慮しておく必要があります。

「高利回りの物件」＝ 優良物件とは限らない

高利回り物件の場合、まずは算出されている数値が表面利回りか実質利回りなのかを必ず確認しましょう。表面利回りとして算出されている数値が高利回りでも、実際の収益性とはかけ離れているケースが多いため、想定しているようなリターンを得られない恐れがあります。
また、一般的に物件価格が安価の場合は、高利回りに設定されていることが多い傾向ですが、何らかの理由が背景に存在していると考えた方がよいでしょう。その理由がネガティブなものである場合、入居者需要を満たせる可能性は低下するため、投資額以上のリターンを得られないかもしれません。

高利回り物件だからといって、当該物件が優良であるとは限りません。せっかく投資を行っても、想定していたようなリターンを得られず、投資活動をあきらめる結果につながる恐れがあるからです。ここでは、高利回り物件への投資を検討する際に確認しておきたい事項について7点紹介します。

家賃設定が相場よりも高い

入居する方の観点から見て、「交通の便が悪い」「周辺環境が入居者ニーズに合っていない」場合、「家賃が安い」という条件がない限り入居者を集めることは難しいでしょう。しかし、入居者ニーズを満たせない物件であるのにもかかわらず、家賃設定が相場より高く、結果として利回りだけは高いという物件も存在します。
また、購入時点で入居されている方が支払っている家賃は、数年から十数年前に設定されていた家賃です。この家賃に応じて利回りが高く設定されているケースもありますが、長年入居していた方が退去した場合、同様の家賃で新規入居者を募ることは難しく、結果として家賃を下げる＝利回りが低下する結果につながりかねません。
さらに、悪質なケースとして「サクラを雇い高額な家賃で入居している状態＝高利回り物件の状態」で売りに出し、不動産投資者が購入した後すぐにサクラを退去させる不動産業者も存在します。これでは、新規入居者を募れなくなります。物件を購入する前に、必ず契約する業者が信頼に足るかどうかを把握しておきましょう。

管理費が低く設定されている

管理費が低い場合、毎月の支出が抑えられて利回りは高くなる傾向にあります。しかし、管理費や修繕費はいざという時の修繕費用として積み立てておく必要があり、修繕費用が足りなければオーナーである不動産投資者の自費でまかなわなければなりません。月々の負担が軽減されても、災害や老朽化に伴う物件の修繕に多額の費用が必要となれば、むしろ損をする恐れすらあり得ます。一方、管理費が高すぎる場合も注意が必要です。この場合、単純に月々の支出が高額になるため、収益性の面で期待ができません。家賃だけでなく、管理費についても相場より高すぎる、または安すぎる場合、高利回りだからといって安易に投資するのは避けましょう。

空室率が高い

高利回りといっても、実質利回りが高いのか、表面・想定利回りが高いのかで大きく状況は変わります。空室率が高い物件だったとしても、空室状態ではなく満室状態で数値を算出する想定利回りを使用している場合、広告に掲載されるのは想定利回りです。この点を考慮せずに物件を購入してしまうと、想定以下の家賃収入しか得られない物件を運用することになってしまいます。高利回りであっても、空室率が目立つ物件については慎重に検討する必要があるのです。

借地権物件である

「借地権物件」とは、当該物件の土地について地主に権利があり、そのため土地代や土地賃貸借契約更新料を支払う必要がある物件を指します。借地物件には、「販売価格が安価で利回りも高い」「土地に関する固定資産税・不動産取得税を支払う必要がない」「減価償却費が大きくなる」といった3つのメリットがあるため、運用方法によってはお得な物件です。しかし、「名義変更費用がかかる」「融資がつきづらいため自己資金で購入しなければならない」という理由から、物件を売却する際に手間がかかるというデメリットもあります。こうした2つの側面を理解しておけば、うまく運用できるでしょう。

旧耐震基準で建設されている

旧耐震基準とは、1981年6月に見直された耐震基準以前のものを指し、見直し以降のものは新耐震基準と呼ばれています。旧耐震基準で建設された物件は、耐震性と耐久性において不安がある物件です。そのため、入居者を募ること、および売却することは難しい場合があります。高利回り物件であっても、旧耐震基準で建設された物件の場合、想定以下の収益しか得られないかもしれません。中には、耐震補強工事によって新耐震基準同様の耐震性・耐久性を有した物件もあるため一概にはいえませんが、購入を検討している物件が1981年6月以前に建設されたものの場合、十分に注意する必要があるでしょう。

土地需要が低い

単純に、「最寄り駅が遠い」「周辺環境が不便である」など、入居者から見て土地に魅力がない場合は土地需要が低い物件となります。この場合、どれほど高利回りの物件であっても入居者を集めること自体が難しいため、将来的に十分な収益は得られないでしょう。
不動産投資においては、最大の収益源である家賃を支払ってくれる入居者を必要なだけ集められるかが重要です。そのためには、入居者の視点に立って、需要を満たせる土地かどうかを判断することが必要になります。「駅から近い」「病院・スーパー・学校など生活に必須となる施設が近い」物件であれば入居者ニーズを満たせる可能性が高まるため、表面利回りに左右されず、できる限り土地需要の高い物件を選ぶとよいでしょう。

RC一棟物件である

鉄筋コンクリートで建設された物件のことをRC一棟物件と呼びます。一般的に、RC一棟物件は個人の投資家に浸透してまだ日が浅いという背景もあり、「出口戦略」が見通せない物件とされているようです。つまり、最終的に売却可能かどうかが不明瞭なのです。RC一棟物件は通常、オーバーローンで購入されることが多いとされており、売却時に売却益よりもローン残債の方が高くなる恐れがあります。最終的なリターンを考えた際に損をする恐れが高いRC一棟物件については、たとえ高利回りであっても購入は慎重に検討すべきでしょう。

高利回りでも購入を慎重に検討すべき物件があれば、低利回りでも購入を積極的に検討すべき物件もあります。そのような物件の特徴は、主に以下の4点です。

土地需要が高い

「最寄り駅まで数分程度の立地」「職場や学校に近い」「スーパーなど商業施設が近い」という3つの条件を備えている物件は、たとえ低利回りであっても土地需要が高く、積極的に入居したいと考える方が多いといえます。入居者が多ければそれだけ家賃収入も増加し、継続的に安定した収益を得られるでしょう。また、必ずとはいい切れないものの、駅や各施設が数年以内に姿を消すという恐れは考えづらいため、長期的に運用できる可能性が高い点も魅力の一つです。

築浅物件である

土地需要の高さに加えて、物件の築年数が新築に近ければ近いほど、入居者ニーズは高まる傾向にあります。築浅物件は、充実した設備ときれいな内外装を備えているケースが多いため、入居者目線では魅力の高い物件といえるでしょう。仮に、交通の便が悪いなどその他の条件を満たしておらず、低利回りだとしても、十分な数の入居者を集められる可能性があります。

メンテナンスが行き渡っている

管理費・修繕費などを着実に積み立てており、定期的なメンテナンスを行っている物件であれば、低利回りでも、購入後に急な修繕作業と修繕費用が発生する恐れが減少します。そのため、十分購入を検討できる物件といえるでしょう。不動産投資側の負担という目線だけではなく、入居者にとってもメンテナンスの行き渡っている物件は安心して住めるため、空室リスクの回避につながります。

低金利で借入できる可能性が高い

低利回り物件であっても、各種条件が整っている物件であれば資産価値が高く、金融機関からの評価も高まる傾向にあります。これが意味するのは、物件を購入する際に金融機関から低金利で借入を行える可能性が高い、ということです。低金利で借り入れできれば月々の支出を抑えられるため、高利回り物件とあまり変わらない程度の収益を見込めるでしょう。

利回りは、投資した金額に対しての収益率を指す言葉ですが、不動産投資では併せて把握しておきたい言葉が他に3つ存在します。「利子」「利率」「キャッシュフロー」の3点について、それぞれ見ていきましょう。

利子との違い

貸し借りの関係にある金銭に対して上乗せされる金額のことを利子と呼びます。債権者側は「利子」、債務者側では「利息」と呼ぶため、不動産投資においてはローンを借りて返済する際、「返済金元本＋利息」の金額を支払うことになるわけです。利回りとの違いとしては、大まかにいうと金額そのものであるか、割合を指すかとなるでしょう。

利率との違い

借り入れたローン残高に対して、年間で加算される利息の割合が利率です。不動産投資を行う際に、今後、どれくらいの利息を支払う必要があるのか確認する際に重要な項目となります。利率の算出方法は以下の通りです。

利息の年額 ÷ ローン残高 × 100＝ 利率（％）

キャッシュフローとの違い

その名の通り、キャッシュ（現金）のフロー（流れ）を指す言葉です。入ってくる現金を「キャッシュ・イン・フロー」、出ていく現金を「キャッシュ・アウト・フロー」と呼びます。不動産投資においてはどれくらいの現金が手元に残るのか、という点は非常に重要です。そのため、キャッシュフローを確実に把握しておく必要があります。
不動産投資運用においては、主たる利益である家賃収入に対して各種税金や維持管理費、ローンなどさまざまな支出が発生しますが、収支のバランスを黒字にしていき維持することが重要です。手元に残る現金がプラスになった場合は「キャッシュフローが黒字になった」といい、マイナスになった場合は「キャッシュフローが赤字になった」といういい方をするのが一般的とされています。
利回り、特に実質利回りの高低も重要な指針ではありますが、不動産の黒字運用を心がけるのであればキャッシュフローを確実に理解しておくことが大切です。

不動産投資を行う際にあらかじめ把握しておきたいポイントもあります。ここで紹介する4点についても、併せて押さえておきましょう。

利回りの高さは永続しない

高利回り物件であっても、建物の老朽化や周辺エリア環境の変化などによって、物件・土地の需要が低下することは大いにあり得ます。そうなれば入居者ニーズも低下し、当初設定していたような高い利回りでは運用が難しくなってくるのです。
また、「高利回り物件における注意点」の項でも紹介した通り、高い利回りの物件には慎重にならざるを得ない背景があるケースも存在します。
原則として、物件購入当初の利回りで永続的に運用することはほぼ不可能であると認識しておいた方がよいでしょう。長く運用したいのであれば購入する物件を十分に吟味したうえで、メンテナンスを欠かさず行うことが重要です。

空室と家賃の適正も併せて確認する

空室が多い物件だと、良くないイメージを持たれるかもしれませんが、反対に考えると満室状態になる可能性が大いにあるとも捉えられます。この際、設定されている家賃との適性を確認することが重要です。空室は多いものの家賃が高く、最低ライン以上の利回りが確保できているのであれば、安易に家賃を下げるのは悪手になる恐れがあります。一方、家賃を下げてでも空室状態を解消した方が、総合的な利益は上がる可能性もあるため、投資対象となる物件の属性をしっかりと調査したうえで購入を決めるとよいでしょう。

利回りが高すぎる物件には注意する

当該地域の相場と比較した時に、あまりにも高すぎる利回りを設定している物件には注意が必要です。利回りは、物件購入費用を安価にすることで高くなりますが、購入費用が安価であるということは、何らかの問題を抱えている恐れがあります。安易に高利回り物件に手を出すのではなく、事前に相場を確認したうえで、なぜ高利回りなのかを不動産業者に対して詳細に尋ねることが重要です。

一時的に利回りが高騰した物件には安易に手を出さない

エリアの開発によって土地の価値が大きく上昇し、利回りが高騰するケースがあります。持続的な都市開発であれば将来性が期待できますが、大規模イベントに伴う開発と高騰の場合、イベント終了後には利回りが下落する恐れがあります。一時的に高騰した利回りに翻弄されて、安易に手を出すことがないように注意しましょう。

基本的に、不動産購入後の利回りは、維持されるか下がっていくかの二択となる傾向です。しかし、やり方によっては購入後でも利回りを上げられる可能性があります。そのためには、できる限り空室を作らないように対策を講じることが必要です。空室対策としては、2点挙げられます。

サブリース契約は解除する

サブリース契約とは、不動産業者が物件を一括で借り上げ、空室状態にかかわらず一定の金額を不動産投資家に支払うシステムを指します。このため、不動産投資において最もリスキーである空室状態になっても安心、というメリットがあるのです。しかし、物件が満室状態になっても支払われる金額は変わらないため、空室率によっては損になる恐れがあります。
不動産業者とサブリース契約したものの、物件の空室率がゼロになり、家賃収入がサブリース保証賃料を上回った場合は、契約を解除することで物件の利回りを上げられるでしょう。ただし、サブリース契約の解約は、必ずしも可能とは限りません。条件付きで契約解除を認めている不動産業者が存在する一方で、業者によっては契約解除自体を不可としている場合もあるからです。契約を結ぶ前に、契約の解除が可能かどうかはしっかりと確認しておきましょう。

物件は適切にリフォームする

購入した物件の利回りが低下する要因として、年数の経過とともに建物が老朽化していく点、それに伴い入居希望者が減っていく点が挙げられます。そのため、常に物件の外観についてはメンテナンスを怠らず、内装設備も時代に合わせてリフォームすることが重要です。なお、むやみやたらとリフォームを行ってもコストがかかるだけになってしまう恐れがあります。なかなか入居希望者が現れない場合の対策として実行するようにしましょう。

不動産投資における平均利回り相場は、エリアや物件によってさまざまです。厳密には、基準となる最低ラインは存在しないものの、当該エリアにおける他の物件と比較して、かつ物件の属性なども考慮したうえでラインを定めるとよいでしょう。この際、表面利回りや想定利回りではなく、実質利回りを参考にして検討することが重要です。将来的に黒字運用ができるように、本記事で紹介した注意点や事前に把握しておきたい点などを押さえて、これからの不動産投資に役立ててみてください。