東京でアパートを経営するならどこがおすすめ？メリット・デメリットも解説

東京都は、人口が日本一多い都市です。大企業が立ち並び、地方からの上京者も多いため安定した人口増加が見込めます。また、外資系企業も多数誘致されているため、外国人需要も期待できるでしょう。
しかし、東京都の地価は日本一高額であると言われており、新規で物件を取得してアパート経営を行うのは一定のリスクが伴うかもしれません。

ただ、このような背景はあるものの、都市部の高い賃貸ニーズは見逃せません。地価と賃貸ニーズのバランスを分析し、適切にエリアを選択すればアパート経営を成功に導けるでしょう。

東京都の概要

東京都の総人口は1397万人で、国内の都道府県で最多を誇ります。人口増加が最も大きいのも東京都です。こちらでは、東京都内の人口に関するデータをご紹介します。

東京都内人口ランキング
23区と市町村部に分けて、都内の人口ランキングを1位から5位までご紹介します。

23区人口（令和4年3月1日現在）

東京都のアパート経営事情

東京都の区部は人口が多く、高い賃貸ニーズが期待できます。市部についても、高い人口増加率に加え、23区への通勤・通学者のベットタウンとして賃貸需要が見込めますが、近年の新型コロナウィルス流行の影響で、全国的には賃貸市場は厳しい状況です。東京都も例外ではなく、需要が落ち込み供給過剰となり需給ギャップが拡大しています。

このような市場環境で有利に賃貸経営を進めるには、空室率や持ち家住宅率などを踏まえて賃貸ニーズを分析する必要があります。

空室率
総務省統計局の「住宅・土地統計調査」に基づく一都三県の空室率は以下の通りです。
一都三県の空室率（平成30年度）

賃貸物件における利回りとは、物件取得にかかった金額に対する、年間の家賃収入の割合です。計算方法によって「表面利回り」「想定利回り」「実質利回り」に分けられます。

表面利回りは、物件取得金額に対する年間家賃収入の割合です。下記の計算式で算出されます。

表面利回り（％） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件取得金額 × 100

一方、想定利回りは満室経営を想定した年間家賃収入の割合を意味します。計算式は下記の通りです。

想定利回り（％）＝ 満室時の年間家賃収入 ÷ 物件取得金額 × 100

このように、表面利回りや想定利回りは年間家賃収入にだけ着目した割合ですが、実際のアパート経営には各種税金や火災保険料、維持費用などが別途発生します。これらの経費を考慮し算出される利回りが実質利回りです。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入 – 年間諸経費合計）÷（物件購入価格 ＋ 物件購入時の諸経費合計）× 100

物件の比較には想定利回りが用いられることが多いですが、実際に物件を取得する場合は、より実態に近い実質利回りで検討する必要があります。

それでは、一般財団法人日本不動産研究の「不動産投資家調査」による、一都三県の賃貸住宅の想定利回りをご紹介します。

賃貸住宅の期待利回り等について（令和3年10月現在）

建築費用は、構造によって費用が異なります。アパートの構造は「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」に分けられます。東京都で一般的な2階建てのアパートを建設する場合は、鉄骨造が多く採用されています。

構造別の建築費用の坪単価は下記の通りです。

東京都は、土地・物件価格の高騰による利回りの低下などのリスクはあるものの、空室率や持ち家住宅率が低く家賃相場が高いため、好条件でのアパート経営が期待できます。また、安定した人口流入や外国人需要、観光需要が見込める点もメリットです。

安定した人口流入が見込める

日本の人口は2008年にピークを迎え、その後は減少に転じています。少子高齢化の影響や移民流入の少なさから、この傾向は長期的に続くと見られています。

しかし、東京都は、新型コロナウィルス流行の影響はあるものの、転入超過が続いています。名古屋圏、大阪圏は転出超過であるため、3大都市圏では唯一の転入超過です。特に若年層の増加が多く、進学や就職に伴う上京者が多いことが伺えます。上京者の多くは賃貸物件に居住するため、この傾向はアパート経営にとって大きなメリットと言えます。

外国人需要も見込める

東京都の在留外国人数は56万人を超え、日本一の外国人人口を誇ります。都内には各国大使館や外資系企業が多いことから、この傾向は今後も続くと見られます。

現在は新型コロナウィルス流行の影響で減少傾向ですが、収束後は高い賃貸需要が見込めるでしょう。

単身者の賃貸ニーズが高まっている

東京都が公表している「東京都世帯数の予測」によると、一般世帯数は増加し続け、2035年にピークを迎えると言われています。家族類型別世帯数の割合で見ると、単独世帯が47.3％で最も多い結果です。

この傾向は今後も続き、2035年には50％を超えると見られています。単身者の多くは賃貸物件に居住するため、今後も単身者向け物件にニーズの高まりが予想されます。

参照：「東京都世帯数の予測」の概要｜東京都

東京都でのアパート経営には多くのメリットがありますが、地価の高騰や、それに伴う利回りの低下などいくつかのデメリットも存在します。この章では東京都でアパートを経営する上でのデメリットを3つご紹介します。これらのデメリットを把握し、なるべくリスクを抑えてアパート経営を進めましょう。

地価が高い

東京都の地価は日本一高額です。一都三県の宅地平均地価は下記の通りです。

利回りが低い

冒頭で述べたように、東京都の地価は日本一高額です。建築費用も高値水準であるため、家賃相場が高くても利回りが低くなりがちです。

また、融資を受けて物件を取得する場合は利子も発生するため、投資額を回収するには長い期間を要します。空室リスクなどを鑑みると、ある程度の資金を用意した上で不動産投資を開始する必要があるでしょう。

税金が高い

固定資産税とは、土地や建物、償却資産に課せられる税金です。課税主体は市町村ですが、23区の場合は特例で東京都によって課税されます。標準税率は1.4％です。

支払う固定資産税は、自治体が独自の基準で算出した固定資産税評価額と標準税率を乗じて算出されます。

固定資産税 ＝ 固定資産税評価額 × 標準税率（1.4％）

固定資産税評価額は土地や建物の価値を評価した金額であるため、地価が高騰している東京都内は高値水準となり、固定資産税もおのずと高くなります。さらに、市街化区域内に存在する土地・建物については、都市整備のために固定資産税に加えて0.3％の都市計画税が課税されます。これらの税金が高いことは、都内物件の利回り低下に拍車をかけているのです。

東京都でのアパート経営は、地価や物件の高騰による利回りの低下など一定のデメリットはあるものの、高い賃貸ニーズや家賃相場などメリットが多いのも事実です。この章では23区と市部に分けて、アパート経営におすすめのエリアをご紹介します。これらを参考に、なるべくリスクを抑えて安定したアパート経営を実現しましょう。

23区

都内人口の70％が居住している23区は、その人口の多さから高い賃貸ニーズが期待できます。家賃相場が日本一高い地域ですが、土地・建物の価格が高騰しておりリスクも高いエリアです。人口が多い世田谷区などはとにかく物件が高額で、この地域で賃貸経営を始めるにはまとまった資金が必要です。一方、墨田区や江東区などの下町エリアは空室率が低く、単身者ニーズも高いため、比較的小規模で不動産投資を始めることができるでしょう。

墨田区
隅田川にほど近い両国や押上など比較的下町のイメージの強い墨田区ですが、2012年の東京スカイツリーの開業に伴い開発が進み、人気が高まっています。
また、スカイツリーや駅周辺に商業施設が多く、利便性の高いエリアです。特に単身者のニーズが高く、空室率も10％を下回っています。

江東区
23区の東部臨海地域に位置する江東区は、門前仲町をはじめとした下町エリアでしたが、埋立が繰り返され開発が盛んです。東雲や、近年築地から市場が移転してきた豊洲などにはタワーマンションが立ち並びます。
ファミリー向けの物件が目立つものの、単身者の高いニーズも見られています。人口が増加し空室率も10％を切っているため、アパート経営にはおすすめのエリアです。

中野区
新宿区に隣接する中野区は、若年層に人気のエリアです。他のエリアでは築浅物件に人気が集まりますが、中野区では家賃を抑えるため築古物件にも一定の需要が存在します。そのため、築年数が古めの単身者向け物件を格安で取得し、低リスクで不動産投資をスタートすることが可能です。
なお、空室率は10％を切っているため、競合物件とうまく差別化できれば安定した賃貸経営が期待できます。

市部

東京都の中西部に位置する市部は、昼夜間人口比率が100を下回っており、23区への通勤・通学者のベットタウンとしての側面が強いエリアです。ファミリー層・単身者問わず、幅広い層の入居者が期待できます。

国分寺市
東京都の中央に位置する国分寺市は、JR中央線で新宿まで20分の好立地です。駅前には複数の商業施設があり利便性が高く、自然も豊かなためファミリー層に人気です。
治安も比較的良く、人口増加率も高いため、空室リスクを抑えた安定したアパート経営が期待できるでしょう。

八王子市
市部で最も広い面積を誇る八王子市は、単身者からファミリー層まで幅広い世代に人気のエリアです。23区より家賃相場が安いため、都心のベットタウンとして人気が高まっています。
物件相場も23区ほど高額でないため、リスクを抑えて賃貸経営をスタートできるでしょう。

最後に、東京都内でアパートを経営している方の口コミをご紹介します。

・東京はもちろん、人口が増加するであろうエリアをターゲットに展開していくべき
・なるべく駅近の立地がいい
・古い物件を再生して高齢者向けの賃貸住宅として貸し出すなどを考えている
・手を出しにくい東京ではない場所の物件も狙ってみる
・木造で築古はやっぱり厳しい。 いったん空いてしまうとなかなか埋まらないことも多い

東京都は人口が多く、開発も盛んです。その高い賃貸ニーズにメリットを見出している方が多いようです。一方で、アクセスが悪く築年数の古い物件は東京都内でも厳しい状況が見受けられます。他のエリア同様、なるべく駅へのアクセスが良く築浅の物件が好ましいでしょう。

また、都内は土地・建物の価格が高くリスクが高いため、他のエリアも検討した方が良いといった声も聞かれました。東京都内においても、なるべく条件の良い物件を取得し、競合物件との差別化を図ることが成功へのカギのようです。 東京都内でも、下町エリアや市部などは比較的低リスクでアパート経営を始めることができるため、こういった地域から不動産投資をスタートしてみてはいかがでしょうか。