サブリース契約は後悔する？やめとけといわれる理由とは？

サブリースとは、サブリース会社と入居者様が結ぶ転貸借契約のことを指します。オーナー様が保有している賃貸物件をサブリース会社が一括で借り上げ、その部屋を入居者様に貸し出す契約です。つまり、サブリース会社が入居者様に対して賃貸物件を又貸しするような形になります。
ここでは、サブリースの詳しい仕組みや管理委託との違いを確認していきましょう。

サブリース契約の仕組みや契約期間

サブリース契約は、サブリース会社がオーナー様保有の賃貸物件を借り上げた時、リース料がオーナー様側に支払われます。この際、オーナー様とサブリース会社が締結するのが「マスターリース契約」です。これにより、入居者様の募集や賃貸借契約、クレーム対応、退去時の立会いなど物件の管理運営に必要な業務をサブリース会社が代行してくれます。
サブリースにおける契約にはもう一つ、入居者様とサブリース会社の間で締結される「サブリース契約」があります。これは、部屋を借りている入居者様が家賃をサブリース会社に支払う契約です。こういった特徴から、オーナー様は手間をかけずに賃貸経営を行えます。

サブリースの契約期間は、契約するサブリース会社によって異なります。2年ごとに契約を更新する場合や、10年契約でそれ以降は1年ずつの更新といったケース、30年での長期契約などさまざまです。オーナー様側から契約を終了することもあるため、契約期間は定まっている方がよいでしょう。
また、サブリースには免責期間が設けられている場合もあります。免責期間とは、サブリース会社が家賃の保証をしなくてもよいとされる期間のことで、この免責期間中はオーナー様に家賃収入が発生しません。免責期間は、1〜3か月ほどに設定しているケースが多く見られます。

サブリースの種類は2つ

サブリースの種類は、「家賃保証型」と「パススルー型」の2つです。サブリースは家賃保証型を指すことが多く、パススルー型は一部のサブリース会社で行われています。
まず、家賃保証型のサブリースは、サブリース会社から受け取る賃料が毎月固定されており、空室があっても安定した賃料が振り込まれます。そのため、空室リスクを意識せずに済むのがメリットといえます。
一方でパススルー型は、サブリース会社から得る賃料が変動するサブリースです。入居状況によって賃料収入が変わるため、家賃保証型とは異なり空室リスクを負うことになります。しかし、その分満室が続けば、家賃保証型よりも収入を得られる可能性があります。

管理委託との違い

管理委託とは、賃貸物件の管理を管理会社に委託することです。サブリースとの違いとしては、賃貸契約を結ぶ相手が異なります。サブリース契約の場合は、サブリース会社と入居者様との間で賃貸契約を締結しますが、管理委託はオーナー様と入居者様の間で賃貸契約を結びます。
また、管理委託は賃貸物件の管理を行う契約であるため、管理業務に関わる業務のみを行うのが特徴です。サブリースはほぼ全ての管理業務を行ってくれるため、賃貸物件の管理に関しても、両者には違いがあります。さらに、サブリースには家賃保証がありますが、管理委託は家賃保証がありません。

ブリースにメリットがあることは事実ですが、オーナー様にとってサブリース契約はリスクが高い仕組みであるといえるでしょう。サブリースにおいてオーナー様側が不利である理由は、サブリース会社が借地借家法で法的に守られているからです。サブリース契約をしたことで、収益はおろかトラブルによる負債が発生してしまうケースも少なくありません。
ここでは、サブリース契約が危険視される理由を6つ紹介します。

契約解除が難しい場合がある

一度サブリース契約を締結すると、オーナー様側から解約することが難しくなる恐れがあります。これは、借地借家法によってサブリース会社が借主の立場になるためです。借地借家法においては、オーナー様側から賃貸借契約を解約できず、サブリース会社側が契約更新を望んだ場合はそのまま契約を続けなければならないケースが多くあります。契約の解約には正当な理由が必要であるため、サブリース契約では解約ができなくなる場合があるのです。

賃料が下げられる恐れがある

サブリース契約で忘れてはならないことが、家賃保証の見直しです。サブリース会社が借主の立場にあり、物件の築年数経過による事由から、家賃減額の交渉ができます。これにより、想定していた収入よりも実際の収入が少なくなってしまうリスクがあるのです。
また、賃貸物件は経年劣化だけでなく、周辺環境の変化によっても価値が下がる場合があるため、賃料がずっと同じ金額で保証されるわけではありません。家賃の相場が下がれば、サブリース会社から振り込まれる賃料も下がることがあります。

入居者を選べないためトラブル発生のリスクがある

サブリース契約では、入居者様の選定をサブリース会社が行います。選定をサブリース会社に任せられる点には、管理の負担が減るメリットがありますが、オーナー様の希望に沿った募集は行えません。オーナー様が、完全禁煙の賃貸物件として入居者様を募集したいと考えても、サブリース会社がその意向に反して喫煙者を入居させてしまう場合があるのです。
他にも、大音量の音楽やゴミ出しなどによる住民トラブルが発生してしまう恐れもあります。大きなトラブルに発展してしまうと、物件の価値が下がることになりかねません。

修繕費やリフォーム費用はオーナー側が負担する

賃貸物件の運営には、建物や設備の定期的なメンテナンス、場合によっては修繕費や工事費などが発生します。サブリース契約では、物件の修繕費や工事費は不動産の保有者であるオーナー様が支払いますが、業者への依頼はサブリース会社が行います。そのため、相場よりも高い費用が請求されたり、不要な箇所の修繕依頼が行われたりなど、修繕費や工事費に関して想定外の費用がかかってしまうトラブルが起こり得るのです。
建物や設備の老朽化は経年劣化を考えると仕方のないことではありますが、リフォームなどで思いがけない出費が発生する点は考慮しておかなくてはなりません。

免責期間により収入がなくなる恐れがある

サブリース契約には一般的に免責期間が設けられており、免責期間は入居者様が退去した時に1〜3か月間発生するように設定されているところが多くあります。
例えば、1月に入居者様が退去した場合の免責期間は2月〜4月となり、その間は家賃保証がありません。免責期間中に新しい入居者様が決まれば問題ないのでは、と考える方もいるかもしれませんが、すでに免責期間が発生している状態では1〜3か月の間、家賃保証がなく収入が得られないのです。このことから、入居者様の入れ替わりが多いと退去者が出るたびに免責期間が発生してしまい、収入がなくなるリスクが高まります。サブリースは、空室リスクによる収入の不安定を回避できるように思えますが、必ずしもそうではないことを理解しておきましょう。

サブリース会社の倒産リスク

倒産のリスクはどの会社にもありますが、サブリース会社が倒産してしまった場合、契約を途中解約せざるを得ない状況になってしまいます。そうなればオーナー様が得られる収入はなくなり、入居者様がサブリース会社に支払った家賃や敷金は回収できません。サブリース会社が倒産しても、入居者様と直接契約し直すことで家賃収入を得られますが、オーナー様・入居者様の双方に大きな手間が発生します。

サブリース契約で起きやすい問題について解説しましたが、具体的なトラブルとしては「建物の購入・建設を迫られる」「契約を強引に切られる」といったものが挙げられます。では、実際に発生したサブリースの問題にはどういった事例があるのでしょうか。4つの事例をそれぞれ解説します。

マンションなどの購入を迫られる

一般的な給与生活者の方に対し、中古マンションなどの購入を迫るケースが報告されています。勧誘の内容は、「サブリースは空室に関係なく家賃収入が保証される」「ローン完済後は年金の代わりになる」「節税効果が期待できる」などです。複数物件の購入を勧めてくる場合が多く、物件の販売業者とサブリース会社が提携関係にあることもあります。ただ家の点検をするはずが投資用のマンション購入を迫られたり、勧誘がかなりの長時間に及んだりといったトラブルも珍しくありません。

建物の建設を勧められる

ンション購入の勧誘と同様に、土地所有者の方に対して賃貸物件の建築を勧めてくるパターンもあるようです。オーナー様のところまで業者が訪問し、サブリース契約での家賃保証や資産運用のセールストークを行い、建設と借上契約を結ぼうとします。
勧誘されたまま建設・サブリース契約をし、始めのうちは順調に不動産運用が進んでも、建物が経年劣化で古くなると入居者様を集めるのは難しくなるでしょう。そうすると、サブリース会社から家賃の減額を求められることがあるのです。また、建物の大規模修繕を行うことになった場合、想定していた収支計画にも影響を及ぼし、ローンの返済に行き詰まってしまうトラブルも発生します。

既払い金の返還に応じてもらえない

物件の購入や建築の勧誘を受けて、実際に申し込みをして申込金を支払う方もいます。しかしその後、家族や周りの人に相談して契約を考え直すこともあるでしょう。この時、契約の撤回を申し入れたのに、申込金などの既払い金を返還してくれないといったトラブルが実際に起きています。このケースでは、消費者機構日本（COJ）からの是正申し入れが行われました。
上記のようなパターンの他、賃料の減額などお金に関するトラブルは多くの被害相談が寄せられています。

強引な契約打ち切り

サブリース会社側からオーナー様に対し、一方的に契約の打ち切りを迫るトラブルも多発しています。事例としては、オーナー様に大幅な賃料減額を提示して、これに応じなければサブリース契約を解除するといったものです。実際に、サブリース会社からの無理な要求を断ったオーナー様に対し、サブリース契約を強引に解除しています。一方的に解除するだけに留まらず、それまで物件を借りていた入居者様全員を近隣に建つ自社物件に転居させる手段を取ったというトラブルもありました。このようなトラブルは国会でも取り上げられており、事態がどれほど深刻な問題なのかがわかります。

オーナー様とサブリース会社との間でトラブルの発生を防ぐため、2020年（令和2年）に国土交通省によって「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が制定されました。この法律では、オーナー様に適切な情報を提供するだけでなく、具体的な規制対象を明らかにした「サブリース事業に係る適正な業務のためのガイドライン」も策定されています。

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の施行

サブリース事業に関するこの法律は「サブリース新法」とも呼ばれることがあります。施行の主要な目的は、賃貸住宅管理業者に対しての登録制度義務化とサブリース会社の行為規制です。
また、ガイドラインの制定により、サブリース契約の勧誘者が明確に定義されました。サブリース会社以外に、物件を売買する不動産会社や建築会社などもサブリース契約の勧誘を行った場合は規制の対象になります。

登録制度の義務化

賃貸住宅管理業を行う事業者に対し、これまで任意での登録だった制度を改め、事業者の登録が義務付けられました。登録を必要とするのは、200戸以上を取り扱う事業者が対象です。
登録事業者は、契約書や契約締結の重要事項説明書の交付以外に、預り金の分別管理義務などを伴います。この他、制度によって国土交通大臣による立入検査や指導・監督、業務改善命令なども行われます。

サブリース会社に対する行為規制

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」とガイドラインにより、契約書や重要事項の説明書などの交付が義務付けられました。このことから、サブリース会社には主に以下の行為規制が課されています。

契約締結の契約書・重要事項説明書の交付
サブリース会社は契約書の他、契約締結前にリスク事項を書面に記載し説明しなければなりません。具体的には、家賃が減額されるケースや契約期間中の解約リスク、賃貸物件の維持保全に必要な費用の分担などです。

誇大広告・不当勧誘の禁止
契約条件に対するオーナー様・サブリース会社双方の認識相違を防ぐため、優良誤認を伴う広告の表示、および重要事項の不告知などの不当勧誘を禁止しました。サブリース契約でいう誇大広告とは「空室保証」など有利に思えるような表示のことで、不当勧誘は家賃減額などのリスクを伏せてメリットのみを伝える勧誘を指します。

国土交通大臣による指導・監督
サブリース会社やその勧誘者の違反行為に対し、国土交通大臣は違反行為の是正や業務停停止の命令を下せます。

また、サブリース会社の違反行為を行政が把握できる「申出制度」も導入されました。この制度は個人や法人を問わず、誰でもサブリース会社への適切な措置を国土交通大臣に求めることが可能です。申出制度で寄せられた情報を元に国が調査を行い、対応を決定します。

サブリースは便利でメリットがあるように思えますが、オーナー様にとってデメリットとなる条件も多く、リスクを伴いやすい選択肢といえます。しかし、自分で管理業務ができない場合や、サブリース会社に任せきりにしない方であれば、サブリースをうまく活用できるかもしれません。

自分で管理業務を行うのが難しい場合

賃貸物件の経営は、建物の管理や入居者の募集など手間が多く、初めて不動産投資を行う方であれば慣れない業務に疲れてしまうかもしれません。サブリースであれば、会社側が管理のほとんどを代行してくれます。物件管理や集客のノウハウがなく自分で管理業務を行うのが難しい方や、賃貸物件の経営に手間をかけたくない方に、サブリースは向いているといえるでしょう。

任せきりでなく自分で調べられる人

サブリースでは会社側に物件管理を任せますが、任せきりではオーナー様側が損をしてしまう恐れがあります。サブリースでは家賃の見直しを会社から要求されるケースがあるため、サブリース会社の提案をそのまま受容するのではなく、減額が本当に適正であるかを自分で調べて判断しなければなりません。
また、サブリース会社からは契約時に収益のシミュレーションを提示されますが、それが必ずしも計画通りに進むとは限りません。そのため、情報収集の他にも自分で収益のシミュレーションを行える能力が必要です。

上記で述べた項目に当てはまらない場合は、サブリースには向いていないかもしれません。また、短期間ですぐに収益を上げたい、あるいは大きく利益を出したいと考えている方にも、サブリースは不向きであるといえるでしょう。

短期間で利益を出したい場合

不動産投資は長期的な視点で進めていく必要があるため、短期間で利益を出したいと考えている方にはサブリースは向いていません。また、ローンを組んでいるのであれば、すぐに収益を上げるのは困難です。目先の利益にだけ目を向けるのではなく、本当にサブリースを選んでよいのか、しっかりと収益シミュレーションを立てて検討することが大切です。

大きく稼ぎたい場合

通常の賃貸借契約であれば、オーナー様と入居者様が契約を結ぶことになるため、礼金や更新料はオーナー様に入ります。しかし、サブリース契約では入居者様がサブリース会社に更新料などを支払うため、オーナー様はこれらの収入を得られません。こういった面でも、サブリースは大きく利益を出すというより、オーナー様の賃貸管理の負担を軽減させる側面が強いといえます。そのため、時間をかけて安定した資産を築いていきたいと考えている方でなければ、サブリースでの運営は難しいでしょう。

サブリースは会社にもよりますが、基本的には長期間の契約になると考えてよいでしょう。契約でトラブルや損失を発生させないためにも、経営状況に問題なく親身に対応してくれる会社を選ばなくてはなりません。
ここでは、サブリース会社を選ぶ際のポイントを4つ紹介します。

会社の経営状況に問題はないか

契約内容に問題がなく、担当者が誠実に対応してくれたとしても、サブリース会社の財務状況は確認しておきましょう。財務状況が悪いと途中解約や倒産といったリスクが高まるうえに、倒産した場合はオーナー様の家賃収入が途絶えてしまい、損害を受ける恐れがあります。
契約するサブリース会社は、安定した収益性を確保できていて、かつ経営状況に問題がない会社を選ぶことがポイントです。上場企業であれば財務諸表の開示義務により、会社のホームページから決算報告を確認できるため、候補先を上場企業に絞るのもおすすめです。

分析力やリサーチ力があるか

賃貸経営を成功させるには、オーナー様が所有する物件について、周りの競争環境を調査・分析しつつ戦略的な事業展開が行われなければなりません。そのため、十分な分析力やリサーチ力を備えたサブリース会社を選ぶ必要があります。また、安定した経営のためにもしっかりとした事業計画を立てたうえで、その計画をオーナー様に提案できる能力もサブリース会社には求められるため、併せて確認しましょう。

実績やノウハウが豊富か

サブリース契約は、通常の賃貸経営よりも複雑な契約です。オーナー様・入居者様・サブリース会社の立場がどのように関わってくるのか、オーナー様側にも契約に関する十分な知識が欠かせません。加えて、賃貸経営の専門的な知識も必要なため、豊富な実績やノウハウを持つサブリース会社を選ぶことが大切です。

親身に対応してくれるか

サブリース契約を締結することで、サブリース会社とはこまめに連絡を取り合うことになります。そのため、契約時だけでなく今後も親身に対応してくれるかどうか、信頼できるかどうかの判断が大切です。「契約内容の詳細をきちんと説明してくれる」「連絡した時の反応が早い」「質問への回答が的確」といったことを確認しておきましょう。
また、契約内容にマイナス面がないか、納得できるまで話し合いをしてくれるかどうかも重要なポイントです。
契約時は以下の項目について確認しておくと安心できます。

・解約の条件
・違約金の金額
・賃料見直しの時期や値下げの目安
・賃料値下げの下限額
・免責期間
・修繕費や工事費の費用目安や負担区分
・大規模修繕の目安周期

サブリース会社が、オーナー様が保有する賃貸物件を一括で借り上げ、その部屋を入居者様に貸し出す契約がサブリースです。サブリースについて調べると、「後悔する」「危ない」といった意見も見られますが、それは「契約解除が難しい」「賃料が下げられる可能性がある」「免責期間がある」などのデメリットを指しているかもしれません。
サブリースでは実際に問題も多く、そういったトラブルの発生を防ぐために「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」が施行されました。それでも完全にトラブルがなくなったわけではありませんが、以前よりは前進しているといえるでしょう。サブリースの契約前には、デメリットや問題点、トラブルになりやすい事項をしっかりと確認することが大切です。