【30坪の土地】アパート建設した際の部屋数は？パターン別

結論から言うと、30坪の土地でもアパートを建築することは可能です。ただし、広い土地と比べて、立地条件や地域のニーズを調査するなど、事前に確認や対応しておかなければならない項目が多く存在します。

一般的にアパートなどの賃貸住宅を建設する際に必ず確認しなければならないのが、「建ぺい率」と「容積率」です。建ぺい率と容積率は、アパートの広さや階数など、建築規模に大きく影響する値です。

建ぺい率は、敷地の面積に対して、建物を建築できる面積の割合を表す数値で、30%～80％の範囲で決められています。一方、容積率は、敷地面積に対する、建物の延床面積（各階の床面積の合計値）の割合です。こちらも定められた「用途地域」の種別や、接している道路の規模によって異なり、50%～1000％と、大きく開きのある数値で決められています。

例えば、30坪の敷地に対して建ぺい率が60%、容積率が200%と定められていた場合、建築できる建物の面積は18坪（約60平方メートル・共用部含む）、延床面積は60坪（約198平方メートル）までです。この場合であれば、各階の床面積が60平方メートルとなる3階建てのアパートを建てられます。

では、30坪の土地にアパートを建設した場合、どのくらいの部屋数を見込めるのでしょうか。アパートの部屋数は、容積率と間取りにより変わってきます。

例えば、前述した建ぺい率60%、容積率が200%の場合で考えると、1フロアに割り当てられる床面積は18坪（約60平方メートル）です。これは、畳数にすると約38畳となります。
アパートの場合、共用廊下や階段は延床面積に含まれないため、ユニットバス付きのワンルームであれば2室（居室7～8畳程度）を確保できます。また、2階建てのアパートでは4室、3階建てであれば6室が目安となるでしょう。
さらに、間取りを1LDKにして、1フロア1室のアパートとする方法もありますが、部屋数が減るため、収益が下がる可能性があります。

特に、L字型や、縦長のような「変形した敷地」の場合は、間取りによって入居率も変わってきますので、建設前の入念な調査とプランニングが必要となるでしょう。

30坪の土地で賃貸併用住宅を建てられる？

30坪の土地を活用する際、アパートではなく「賃貸併用住宅」を建設するという方法もあります。
賃貸併用住宅とは、その名の通り、建物の一部分が賃貸住宅となっている物件を指します。例えば、1階に賃貸用のワンルームを2室用意し、2階と3階をオーナーの自宅にするといったように、一部が賃貸、残りが自宅となっている住宅です。

賃貸併用住宅にする際の大きなメリットは、ローンを家賃でまかなえる点でしょう。新築でも毎月のローンを支払う心配がなくなるというのは、大きな魅力と言えます。
また、賃貸併用住宅は、税金対策にも有効です。所得税や固定資産税、相続税などを節税できます。
他にも、一定の条件を満たせば、アパートローンよりも条件が良い「住宅ローン」で資金を借りることも可能です。賃貸専用の物件を建てる場合は、一般的にアパートローンを利用することになりますが、住宅ローンを利用する際は、「住宅ローンの控除」を利用することで、税金対策に役立てられます。

このようにメリットが大きい賃貸併用住宅ですが、いくつかデメリットも存在します。大きなポイントとしては「住民間のトラブル対応」です。賃貸併用住宅では、オーナーも同じ場所に住むことになります。そのため、住民間でトラブルが起こった際、オーナー自ら駆けつけて解決しなければならない場合もあります。
また、賃貸併用住宅は、賃貸部分が一般的なアパートよりも少ないため、賃貸専用アパートのような収益性が見込めません。将来的に売却することになったとしても買い手が付きにくいこともデメリットの一つと言えます。

このようなメリット・デメリットを比較し、将来的にどうするかといった点も考慮し、判断していくと良いでしょう。

ニーズのない土地にアパートを建てても、余計なコストがかかるだけです。実際にアパートを建てる際は、所有している土地がアパート経営にふさわしいかどうかを確認してから行いましょう。

アパートなどの賃貸物件を経営する場合、まずは立地条件を確認します。一般的に、駅から近かったり、コンビニやドラッグストアが近くにあったりなど、利便性の高い土地ほど需要は高まる傾向にあります。このような地域に土地を所有していれば、安定した入居率が見込めるでしょう。

では、所有する土地の立地条件が、あまり良くない場合はどうすれば良いのでしょうか。駅から遠かったり、周囲に商業施設がなかったりと、利便性に長けていない土地を持っている方も多いかもしれません。
実は小規模なアパートの場合、立地条件が多少悪い土地であっても、事前にターゲット層を絞ることで、無理のない経営を行うことができるとされています。ターゲット層を絞るということは、デメリットが相殺されている、あるいは「ここに住みたい」と思えるようなアパートを建築するということです。

例えば、交通の便が悪いようであれば、駐輪場、あるいは駐車場を用意すべきでしょう。シルバー層が多い土地であれば、アパートの設計をバリアフリーにするのもおすすめです。
このように、地域のニーズを調査し、どういった人に住んでもらうかを、事前に設定しておくことで、一定の需要を維持することができるでしょう。

特に小規模なアパートは、部屋数を増やすことが難しい傾向にあります。そのため、効率的な間取りの設計だけではなく、設備の充実具合なども合わせて、周囲のアパートやマンションと比較しても負けない「特色」を出していくことが重要です。

小規模アパートには、小規模ならではのメリットが存在します。通常のアパートやマンションに比べて、小規模アパートは建築費を低く抑えられます。建築費を抑えることで、収益化できるようになるまでの期間を短く設定することが可能です。その他、建築費を抑えて浮いた費用で、装飾や設備を充実させる方法もあります。設備投資によって、他物件と差別化を図り、入居希望者の獲得も期待できるでしょう。

また、ワンルームなどの小規模アパートは、学生や単身赴任、独身層、あるいは高齢者といった、広いスペースを必要としない居住者から高い需要を見込めます。こうした需要が常にあることや、ターゲット層を絞り込みやすいことも、メリットの一つと言えるでしょう。

ただし、小規模アパートにはデメリットも存在します。小規模ということは、部屋数が少ないということです。そのため、通常のアパートやマンションと比べ、どうしても絶対的な収益が少なくなります。
また、損失割合が高くなるため、空室が出てしまった場合家賃が大きく目減りしてしまう恐れもあるでしょう。例えば4室のアパートであった場合、1室でも空室が出てしまうと、25%の損失が出てしまうことになります。そのため、小規模アパートを経営するには、できるだけ空室が出ない、あるいは空室の期間が短くなるような工夫が必要です。

国土交通省が発表している2021年の「住宅着工統計」をもとに、共同住宅（貸家）の坪単価を算出してみると、木造は約56万円、鉄骨造・鉄筋コンクリート造（RC造）は共に約82.5万円となっています。これは、すべて1坪＝3.3平方メートルで計算されています。

この坪単価から、建ぺい率を60％とした30坪の土地で、3階建てアパートを建築した場合の建築費用を算出すると、木造の場合で約3000万円、鉄骨造だと約4500万円となります。実際の建築工事を行う際には、この坪単価以外にも別途工事費や付帯工事費などの費用が必要になるため、木造であれば3800万円前後～、鉄骨造で5500万円以上と大きく差が出ると考えられるでしょう。

費用が高くなるケース

前述したとおり、建築構造に鉄筋や鉄骨を使った場合や、同じ構造でもフロア数が増えることで、建物の建築工事費用は高額になります。その他にも、アパートに用意する設備や、土地の形状、アパートの間取りによっても、かかる費用は異なります。

例えば、オートロック設備を作ったり、床暖房やエアコンを設置したりすれば、その分費用はかかります。また、土地の形状が複雑であったり、狭い道路に面していて重機が入れなかったりする場合も、工事費がかさむ可能性があるでしょう。

費用を抑える方法

ワンルームで費用を抑えたいのであれば、アパートの構造を木造にすることで、大きく費用を抑えられるでしょう。前述したとおり、木造での坪単価は非常に安価とされています。木造では強度などを不安に思う方もいるかもしれませんが、現在の木造は建築工法が進化したことなどにより、昔に比べて頑丈な作りになっています。特に小規模のアパートであれば、リフォームや修繕の面を考えても、木造を選択するのが一般的です。

他にも、部屋の間取りや、アパートの外装・形状を、できるだけ簡易なものにすることで、費用を抑えられます。しかし、小規模のワンルームという前提であれば、周囲との差別化を図ることも含め、設備などにはある程度、先行投資をすべきかもしれません。地域や周囲の競合アパートを確認して、最適な選択を行いましょう。

実際にアパートを建設する場合、注意しなくてはいけない点が、2つあります。
ひとつは、地域のニーズやターゲット層の確認です。どんなに良いアパートを建てても、地域のニーズに合っていなければ、安定した需要は見込めません。そのため、ターゲットにする人を、きっちりと見定める必要があります。

もうひとつは、実際に建築する際に重要となる建築基準法などの法規制の確認です。住宅の種別において、一般的な家（専用住宅）が一般建築とされるのに対し、アパートは共同住宅・長屋住宅と呼ばれ、特殊建築物に分類されます。

この特殊建築物であるアパートを建築するには、まず「用途地域」を調べなければなりません。用途地域とは、都市計画法によって定められた、計画的に地域開発を行うために定められた土地の利用制限のことです。用途地域は全部で13種類あり、住宅は大体の場所で建築することが可能となっていますが、工業系の用地には建築できません。また、用地によっては高さや床面積に制限がされています。

高さによる制限については、「絶対高さ制限」「斜線制限」「日陰規制」と、複数種類があり、この他にも、各自治体の条例などで、高さに関する制限が制定されている場合もあります。その他、宅地が面する道路の幅によって、道路から建物までの間隔を設けなければならない「セットバック」の有無が決まったり、防火や避難のための構造・設備が必要であったりなど、建築するためにはさまざまな条件が存在します。

また、自治体によっては、「ワンルームアパートに関する規制条例」といったような、小規模賃貸物件にのみ別途税金が課せられるケースもあります。

このように、多くの規定があるため、一人で確認し管理することは非常に難しいと言えるでしょう。そのため、実際にアパートを建設する際には専門家に協力を依頼することをおすすめします。当社ではそのような相談も受け付けておりますので是非お気軽にご連絡ください。

ここまで、30坪のアパート経営についてご紹介いたしましたが、土地の運用はアパート経営だけではありません。アパートを建設するには、初期投資となる建築費用などの準備が必要なほか、ときには「アパートが建てられない地域だった」ということもあるでしょう。そういった場合、土地はどのように活用できるのでしょうか。
ここからは、30坪の土地をアパート以外の方法で利用・活用する方法を、ご紹介いたします。

自動販売機の設置

手軽に行える狭小地の有効活用として、自動販売機の設置を行う方法があります。飲料メーカーや代理店を経由して、土地に自動販売機を設置してもらう流れが一般的です。

自動販売機を設置するメリットは、運用の手間やコストがかからない点です。コストは電気代のみで、維持費はかかりません。そのため、飲料が売れた分の販売手数料が収入として得られます。
また、自動販売機の設置は、アパートの運用と合わせることも可能です。アパートの前に自動販売機を設置することで、通常利用だけでなく、住民や来客時の利用を見込めるでしょう。

一方、自動販売機の設置で注意すべきなのは、地域の需要です。人通りの量や、周辺施設、周辺の自販機の位置など、立地から需要を図る必要があります。需要の読みを外してしまうと、電気代で赤字になってしまう場合もあるため注意しましょう。

野立て看板の設置

交通量の多い道路に面している土地や、バス停や駅の近郊にある土地には、野立て看板を設置する方法もあります。野立て看板とは、その名の通り、土地に建てる広告の看板です。面した道路を使用する歩行者や車に向けて、近隣の店舗や企業などの宣伝、案内、あるいは直接誘導するために設置されます。野立て看板の設置によって、地主は看板設置料を得られます。

野立て看板を使用するメリットは、初期費用がかかりにくいことです。これは、地主は土地を提供するのみで、看板の作成や設置は、企業などの広告主が負担することが多いためです。
ただし、立地により左右はされるものの、看板設置料はあまり高額な収入にはならないことが多く、ローリスク・ローリターンの運用の一つと言えるでしょう。

時間貸し駐車場・コインパーキング

車で移動することが多い地域では、時間貸しの駐車場・コインパーキングを運営するのも、有効な土地運用となります。駐車場は、車1台あたり幅2.5メートル、奥行き5メートル程のスペースが用意できれば設置が可能なため、狭い土地や変形した敷地でも効率的な運用を行いやすい方法です。
また、コインパーキングは、月極の駐車場に比べて収益性が高く、周囲に駐車場のない施設があるといった場合には、非常に効果的な土地の運用方法と言えます。

いずれの方法も、運用にほとんど手間がかからないてんが魅力でしょう。機械化されたシステムで駐車管理が行われるため、駐車場を使われた分だけ利益が上がります。
ただし、駐車のニーズが少ない地域だった場合、コインパーキングの運営会社が駐車場設置をしてくれない場合もあるため、注意が必要です。

ここまで解説したように、30坪の土地でもアパートを建て、経営することは十分可能です。とはいえ、広い土地とは異なり、建築の条件や地域需要の見極めを始めとし、資金の調達や、黒字化への道筋などに関して、非常に細かな計画・対策が必要となります。
少子化や高齢化に伴い、日本の生活様式にも変化が現れ、単身者や学生、老夫婦と、子育てをしない世帯からのニーズは、今後高まっていくと考えられます。

アパートの建築を始め、小さな土地の運用を検討されているようでしたら、当社でもお客様に合った、最適なご提案をご用意しておりますので、是非一度ご検討ください。