古いアパートをおしゃれにするにはリノベーションを選択肢に入れよう

まずは、物件のリノベーションの概要や実施の流れを解説します。物件に関してはリノベーションと似た、リフォームという言葉もよく耳にしますが、両者には明確な違いがあるため混同しないように注意しましょう。

中古住宅を現代のライフスタイルに合わせて改修すること

中古住宅に対し、住人のライフスタイルに合わせて建物を改修するのがリノベーションです。その住宅で快適に過ごせるように、設備や間取り、ライフラインなどを必要に応じて刷新します。建物全体を作り替えることで、住宅の価値や性能を高めていくように更新する、と言い換えられるでしょう。
また、リノベーションは工事する範囲によって、大きく3種類に分類されます。

フルリノベーション
和室から洋室へ間取りを変更したり、設備の位置を変えたりなど、建物全体を改修することです。

部分リノベーション
内装や水回りの変更など、建物の一部を改修します。

表層リノベーション
壁紙や床といった、目に見える表の部分だけを改修します。

リノベーションとリフォームの違い

リノベーションとリフォームは混同されがちです。リフォームとは、建物の古くなった設備や内装を修繕し、新築時のような状態に戻すことを指します。フローリングの貼り替えや劣化した設備の交換など、原状回復を目指すのがリフォームの特徴です。

リノベーションの場合、住人のライフスタイルに合わせて全体的に設備や間取りを改修しますが、リフォームでは不具合がある箇所や設備を部分的に改修します。

リフォームよりリノベーションを選ぶ基準

リノベーションとリフォームは特徴が異なるため、状況によって選ぶ基準が変わります。
リノベーションが向いている状況は、設備や間取りが近年のニーズに合っていなかったり、耐震性に不安があったりするケースです。

リフォームを選ぶほうがよい状況としては、設備の移動なく交換のみで済む場合や、予算が限られる場合が挙げられます。

リノベーションを進める流れ

一般社団法人リノベーション協議会では、統一規格を設けて業界の基準を定め、優良なリノベーションとしています。5つのフローからなるリノベーションの流れは以下の通りです。

1.「検査」
リノベーションの検査基準を設ける

2.「工事」
基準を満たす工事を実施する

3.「報告・開示」
リノベーションに関係する情報を報告してもらう

4.「保証」
重要な部分に保証が必ず付く

5.「住宅履歴」
リノベーションの内容を把握できる仕様書や図面を残す

物件の空室状況は年度の変わり目に影響を受けますが、物件自体が古いことでも空室リスクは高まります。
古いアパートで空室リスクが上がってしまう要因を2つ見ていきましょう。

築年数の経過

間取りや周辺環境などの条件が良い場合でも、30年、40年と築年数が経過したアパートは需要が下がります。物件を探している人の中には、建物の築年数だけを見て入居先の候補から外すケースも少なくありません。

築年数だけでアパートの状態を判断されてしまうと、物件の詳細までチェックしてもらうことは難しいでしょう。リノベーションやリフォームが行われた物件でも、物件の詳細を確認してもらえなければ、新しい入居者を見つけにくいといえます。

耐震性の不安

1981年（昭和56年）5月31日以前に建てられた物件は、旧耐震基準が適用されていました。旧耐震基準は、震度5強程度の揺れでは倒壊しないという基準で設定されているのが特徴です。
このため、旧耐震基準で建てられている物件は、大きな地震に持ちこたえられない恐れがあり、かなりの築年数が経つ物件は耐震性の不安から避けられやすい傾向にあります。

また、古いアパートは老朽化の心配もあります。耐震性に問題がなくても、地震以外の災害で大きな被害を受けるかもしれません。

住人のライフスタイルに合った改修を行うリノベーションですが、古いアパートへ実施することによってさまざまな効果が期待できます。
ここでは、古いアパートにリノベーションを行うメリットを4つ確認しましょう。

空室対策ができ入居率向上が狙える

空室対策には、設備や間取りのニーズが大きく影響します。そこで、インターネット回線や浴室乾燥機、追い焚き機能、オートロックといった人気設備の導入が効果的です。和室をフローリングに変更したり、共用部分を一新したりするのも空室対策につながるでしょう。

また、アパートを一棟丸ごとリノベーションすると新築に近い外観になるため、内見での印象が良くなります。フルリノベーション・部分リノベーションに関係なく、どういった設備や間取りが人気なのか、事前に調べてからリノベーションの計画を立てると、入居率の向上が狙いやすくなるでしょう。

家賃アップが期待できる

基本的に、賃貸物件の家賃はオーナー様が自由に設定できます。しかし、家賃には立地や周辺環境によって相場があるため、家賃を相場より高くしてしまうと入居希望者が現れず、空室が長引いてしまう恐れがあります。また、空室対策として家賃を相場よりも大幅に下げると、収支計画に悪影響を及ぼす恐れがあるため注意が必要です。

リノベーションしたアパートは新築に比べて家賃が安いことから、リノベーション物件を部屋探しの候補にしている人も少なくありません。相場を考慮したうえで家賃を高くしても、入居者がなかなか見つからない状況にはなりにくいでしょう。

建て替えよりもコストを抑えられる

古くなったアパートを一棟丸ごと建て替える事例もありますが、物件の建て替えはかなりの費用がかかります。リノベーションの場合、柱など建物の主要部分は元のまま利用するため、建て替えよりも解体や建材の費用を抑えられるのがメリットです。

ただし、リノベーションも工事する場所や導入する設備によって発生する費用が変わるため、ある程度の予算は必要になります。

相続税対策になる

アパートのリノベーションは相続税対策になるケースがあります。資産を相続する際は相続税が発生しますが、そのまま現金で受け継ぐよりも不動産として相続したほうが税の負担を抑えられます。

資産の相続前にリノベーションを行えば現金を不動産に転換でき、節税につなげられるでしょう。

古いアパートをリノベーションすると建物をおしゃれにでき、空室対策や家賃アップが期待できます。しかし、リノベーションにはいくつかの注意点も存在します。
リノベーションを実施する前に、注意すべきポイントを4つ確認しておきましょう。

入居者の一時的な退去が必要

リノベーションは工事の範囲により、フルリノベーションなど種類が分けられています。そのため、アパート全体を工事するのか、空室の部屋を対象に行うのかを事前に決めておかなくてはなりません。

建物全体を工事する場合は、入居者様の一時的な退去が必要になるため、トラブルにならないように退去の依頼を進めていきましょう。

リノベーション工事中は家賃収入が発生しない

古いアパートをリノベーションすると、入居率の向上を期待できますが、工事中はその部屋に入居できないため、家賃収入が発生しません。アパートで一棟全ての部屋をリノベーションする場合は、工事が長期間続くことからその間の家賃収入が得られなくなる恐れがあります。

アパートにローンが残っていると、場合によっては資金計画がうまく立てられなくなるため注意が必要です。家賃収入の有無を考慮し、リノベーションの工事期間を確認するようにしましょう。

費用対効果を考える

リノベーションは建物を新築にする工事ではないため、費用対効果を考えなければなりません。そこで、リノベーションにかけた費用が何年で回収できるかを、空室リスクなども考慮してシミュレーションします。シミュレーションによって、リノベーションよりも売却のほうが適しているかどうかもわかるでしょう。

リノベーション工事に費用や年数がかかるようであれば、工事のプランや家賃設定を見直します。

売却したほうがよいケースもある

アパート経営は安定した家賃収入を得られる点がメリットです。しかし、修繕費や税金を含め、賃貸アパートの経営にはコストが発生するうえに、物件エリアの人口減少によって入居率の低下を招く恐れもあります。

アパートのリノベーションを行っても、資産価値がある程度下がってしまうことを考慮し、売却したほうがよいケースを確認しておきましょう。

リノベーションはメリットだけでなく、注意点も確認しておくことが大切です。加えて、古いアパートでリノベーションを実施する際は、以下の2つのポイントを押さえておきましょう。

アパートの構造を確認する

アパートといった集合住宅の構造は主に、「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類です。ラーメン構造の「ラーメン」は、ドイツ語の「Rahmen（額縁）」という意味があります。
ラーメン構造は柱と梁のフレームで建物を固定する構造で、木造や鉄骨造に多く見られます。一方の壁式構造は、壁と床板で建物を支える構造で、高い耐久性が求められる建物でよく用いられる工法です。

ラーメン構造は間取り変更の工事がやりやすい反面、壁式構造は耐震性能の観点から大きな間取り変更は行えません。リノベーションを行う前は、アパートの構造を確認しましょう。

入居者層のニーズに対応する

アパートが建つエリアにより、単身者が多いのかファミリー層に需要があるのか、入居者層が変わります。そのため、ターゲットとなる入居者層のニーズに合ったリノベーションを行わなければなりません。

人気が高まっている間取りや周辺の家賃相場を調べて、細かいニーズにも対応できるようにすると安心です。

物件のリノベーションは、建物の構造や間取り、立地、ニーズによってさまざまです。ここでは、アパートといった物件のリノベーションにはどういったケースがあるのか、実際の事例を紹介します。
気になることがありましたら、当社までお問い合わせください。

玄関を開けても室内を見えなくしてプライバシーを守る

間取りによっては、訪問者が来た際に玄関からダイニングなど室内が丸見えになってしまう部屋があります。近年はネット通販の普及により配達を利用する人も多く、玄関から室内が見えてしまうと住人のプライバシーを十分に確保できません。そのため、玄関を開けた時に室内が見えないような間取りになっているかを重視する傾向が高まっています。

玄関を開けても室内が丸見えにならないように、室内扉を設けてプライバシーを守るような造りにリノベーションするケースが見られます。また、モニター付きインターホンを設置することで、直接玄関を開けなくても訪問者を確認できるようにするなど、セキュリティ面でも対策を行う事例も増えています。

和室をフローリングに変更

以前は和室がある賃貸物件も多くありましたが、昨今はLDKの需要増加と和室のニーズの低下から、和室を洋室にリノベーションするケースがよく見られます。

和室をフローリングにしたうえで、広々とした使いやすいLDKに間取りを変更した事例があります。また、和室をそのまま間取りを変えずに洋室に変更することで、入居者のニーズに対応する事例も少なくありません。和室の部屋には押入れが設けられている物件も多くありますが、洋室にリノベーションする場合は襖をスライドドアに変えて部屋全体のイメージを合わせています。

室内にある設備の入れ替えや追加

コロナウイルスの影響により、近年ではリモートワークを取り入れる企業が増加しました。それに伴い、在宅の時間が長くなった人もいます。入居者のニーズも変わってきたことから、賃貸需要が高い物件にするためにも、住人が暮らしやすい物件として設備の仕様も変更しなければなりません。

設備の入れ替えや追加、部屋やスペースの用途変更などのリノベーションを行うことで、昨今のニーズに適した物件に対応できます。
例えば、和室を洋室に変更する際に押入れをリノベーションして、リモートワークができるホームオフィスとして活用するなどです。また、玄関に収納スペースを増やしつつ、洗面台を設置して帰宅後すぐに手洗いができるような間取りの物件も増えています。他にも、各部屋に無料Wi-Fiの提供、フードストックといったスペースの需要も伸びています。

水回りをより便利にリニューアル

古い物件であれば、水回りのリノベーションはイメージアップになります。最新設備を導入し、暮らしが便利で快適になるようにリニューアルするのです。

例えば、近頃は浴室換気乾燥機を設置する賃貸物件が増えています。浴室換気乾燥機は雨の日でも洗濯物を乾かせる他、浴室のカビ発生も抑えてくれる点がメリットです。また、IHクッキングヒーターを採用したキッチンや、玄関の近くに洗面台を設置するといったリノベーション事例もあります。

外観とセキュリティ設備を一新

建物の外観とセキュリティ設備を新しくすると、イメージアップとセキュリティ面の強化につながります。外壁や屋根を定期的に塗装し、耐久性と防水性を高められれば、外観をきれいにでき建物内部の劣化を予防できます。

防犯とプライバシーの面では、物件のセキュリティも重要です。オートロックやモニター付インターホンの他、最近では安全性と利便性から家の鍵を電子キーにする物件が増えています。また、通販を利用する人が増加していることから、宅配ボックスも人気が高い設備です。

ここまで、古いアパートのリノベーションについて解説しましたが、空室対策にはリノベーション以外の方法もあります。リノベーションとは別の選択肢として、以下の2点を押さえておくとよいでしょう。

建物は築年数が経過するほど古くなり、外観や設備が劣化します。古くなったアパートを賃貸物件として経営しているオーナー様も少なくないでしょう。古いアパートをおしゃれに改修できれば、空室対策になります。

古いアパートをおしゃれにしたいと考えているオーナー様には、物件のリノベーションがおすすめです。リノベーションを行うことで、内装や設備、外観などを改修でき、入居率の向上や家賃アップにつながります。
リノベーションは建て替えよりも費用を抑えられますが、ある程度の予算は必要です。工事する箇所や規模を考慮し、事前に発生する費用を確認しておきましょう。