不動産小口化商品は相続対策に有効！購入するメリットも解説

不動産小口化商品とは、一口を数万円から100万円ほどに小口化した不動産を投資家に販売し、不動産が得た賃料収入や売却益などを投資額に応じて分配する金融商品です。他の不動産と比べて少額から投資できる上に、単独では購入が難しい高級物件や都心の物件を購入できるケースもあります。また、相続税への対策として一部の不動産小口化商品が有効です。

不動産小口化商品は、バブル経済期の共有持分権の信託方式から始まりました。不動産価格が値上がりする中、小口化された商品が投資家に販売されましたが、バブル崩壊によって事業者の倒産や出資金が戻らないといった被害が発生したのです。

その後、投資家保護のために「不動産特定共同事業法（FTK法）」が1995年（平成7年）に施行されました。不動産小口化商品の販売はFTK法に基づいて許可制になり、不動産小口化事業の運営も、国土交通大臣などから認可された事業者のみが行えるようになっています。

不動産小口化商品は、事業形態によって「任意組合型」「匿名組合型」「賃貸型」の3つに分類されています。現在主流のタイプは、賃貸型以外の任意組合型と匿名組合型の2つです。ここでは、各タイプの特徴を確認していきましょう。

任意組合型

任意組合型の不動産小口化商品は、出資した複数の投資家が共同で事業を行う形態で、投資家と事業者が任意組合契約を結びます。任意組合型では、投資家が共有で組合の財産の所有権があり、組合が行う事業に対して責任を負うのが特徴です。

任意組合型は1口100万円程度から、10年以上運用できるような長期的な商品が多く、長い期間で安定した収益を得たい方に向いています。出資方法は、不動産所有者が登記される現物出資と登記が不要な金銭出資の2つです。分配金は不動産所得として扱われます。
また、任意組合型は相続税対策への取り組みに有効とされています。

匿名組合型

匿名組合型の不動産小口化商品は、不動産の所有権を事業者側が持ち、投資家はその不動産に出資する仕組みです。投資家と事業者が匿名組合契約を結び、事業者が不動産を運用したことによる収益を、投資家は出資割合に応じて受け取れます。

匿名組合型は1口1万円程度から、短期間で運用する商品が多いのが特徴です。初めて不動産投資を行う方や、少額から投資を始めたい方に向いています。
現在、不動産小口化商品で特に多く販売されているのが匿名組合型です。なお、匿名組合型で投資家が受け取る分配金は、税務上では雑所得の扱いになります。

賃貸型

賃貸型の不動産小口化商品は、複数の投資家で不動産の持分を購入し、事業者と賃貸借契約を結んだ上で不動産を貸し出す仕組みです。事業者は不動産の管理・運営を行い、投資家は家賃収入や売却益を不動産所得として受け取ります。

賃貸型は1口100万円程度から、10年以上運用可能な商品がありますが、商品自体は少なく、現在は扱っている業者は多くありません。また、不動産登記においては物件の所有者として投資家の名義になります。

不動産小口化商品の種類は、任意組合型・匿名組合型・賃貸型の3つですが、相続税対策に有効なのは任意組合型の商品だけです。なぜ、任意組合型の商品が相続税対策になるのでしょうか。不動産投資における相続税対策の仕組みから、その理由を解説します。

相続対策には不動産持つことが効果的とされている

不動産の所有は相続税対策に効果的です。相続税や贈与税を申告する際は、基準となる「相続税評価額」を計算する必要があります。不動産の取得によって相続税が節税できる理由は、相続税評価額が不動産の時価（実勢価格）よりも低くなるためです。相続税評価額が低く評価されることにより、相続税が少なく計算されます。現金での相続と比較しても、不動産は資産の圧縮効果が期待できるでしょう。

任意組合型が相続対策になる理由

任意組合型の不動産小口化商品が相続税対策になるのは、上記で述べた不動産の所有が関係しています。

任意組合型の不動産小口化商品は、取得した不動産が他の投資家と共同所有になるのが特徴です。そのため、資産の評価方法は不動産を所有しているケースとして評価されます。
相続税の対策になる場合でも、将来的に値下がりするリスクがあれば資産価値も低下する可能性があります。しかし、都心の一等地といった優良物件が多い不動産小口化商品であれば、値下がりのリスクを軽減できるでしょう。こういった点も、不動産小口化商品ならではの強みといえます。

任意組合型の不動産小口化商品は、相続税対策に有効な点がメリットです。加えて、不動産小口化商品そのものにも、相続税対策以外のメリットがあります。不動産小口化商品の購入を考えている方は、どういったメリットがあるのか押さえておきましょう。

少額から投資できる

相続税対策と並んで大きなメリットといえるのが、少額から不動産投資ができる点です。通常の不動産投資であれば、数百万円から数千万円程度の資金が必要になりますが、不動産小口化商品は1口数万円からでも購入できます。都心の一等地にある不動産に対しても、少額での投資が可能です。

まとまった資金を用意するためにローンを組むのは抵抗がある方や、不動産投資を試してみたいと考えている方におすすめです。

優良物件を選択できる

不動産小口化商品を扱う業者は、不動産価値が上昇しそうな物件や、賃貸収入が安定した物件を厳選しています。そのため、不動産小口化商品の投資対象は厳選された優良物件が数多くあり、中には都心の一等地や高級物件、個人では購入が難しい商業ビルなどにも投資が可能です。不動産小口化商品で人気の高い物件を選んで投資できれば、安定した賃貸収入を期待できます。

リスクを分散できる

不動産小口化商品は複数の物件に分けて投資できるため、リスクを分散できる点もメリットです。
例えば、不動産投資に1,000万円の資金を用意している場合、そのまま1,000万円の物件を購入するのではなく、100万円ずつ不動産小口化商品を購入すればリスクを分散できます。この際、物件の間取りや立地などを考慮して投資するとより効果的です。

管理・運用の手間を省ける

通常の不動産投資では、入居者の募集・退去、家賃の回収や定期的なメンテナンスといった物件の管理が必要です。しかし不動産小口化商品の場合、物件管理は事業者や管理会社が行うため、投資家は物件の維持管理に手間がかかりません。
不動産小口化商品では入居から家賃回収、退去に至るまで物件の管理・運営を一括で代行してもらえるため、管理業務を負担に感じる方や本業が忙しい方でも安心して投資できます。

不動産小口化商品には、少額からの投資が可能なことや、優良物件が販売されていることなど多くのメリットがありますが、同時にデメリットも存在します。購入は、メリットとデメリットの両方を踏まえた上で慎重に検討しましょう。

申込倍率が高く商品数も少ない

不動産小口化商品には3種類のタイプがありますが、全体的に商品数が少ないのが特徴です。商品自体の募集も多くないため、申し込み倍率が高くなっています。不動産小口化商品は募集期間が設定されており、申し込みが先着順であるため、倍率が高いことから購入したくても購入できないケースが少なくありません。希望する条件に合う商品を見つけても、投資したい時に購入できない可能性があります。

希望に合う商品を購入するためにも、気になる商品がある場合は、募集開始日などの情報を日頃から確認しておくことが大切です。

利回りが低い

不動産小口化商品は、通常の不動産投資と比べると利回りは低くなります。これは、物件の管理・運用を事業者に任せていることで、その分の管理費などが差し引かれるためです。任意組合型は諸経費を含めない「表面利回り」、匿名組合型は年間の収益から諸経費を差し引いた「実質利回り」で表示されます。

通常の不動産投資の利回りは平均5〜10%、不動産小口化商品の場合は商品説明にもよりますが、利回りは2〜7%程度です。商品を選ぶ際は、利回りを含めて提示されている条件をよく確認しましょう。

融資が利用できない

通常の不動産投資であれば、投資対象である不動産を担保に銀行から融資を受けられる可能性があります。実際に、通常の不動産投資を行っている方で融資を利用しているケースは少なくありません。自己資金が少なくても高額な物件を購入できます。

しかし、不動産小口化商品は不動産を担保に融資を利用できません。理由は、複数人の投資家が共同で物件を所有しているためです。このため、不動産小口化商品を購入する際は自己資金を使います。少額から投資できるとはいえ、一定の資金が必要になることに注意しましょう。

不動産価格下落のリスク

不動産小口化商品は、不動産を所有していることに変わりません。そのため、不動産価格が下落するリスクについても考える必要があります。
不動産小口化商品には優良物件が多く、値下がりのリスクはそこまで高くありません。しかし、相続税対策などのメリットを目的に投資しているのであれば、投資そのもので損失が発生する事態は避けるべきでしょう。

また、不動産小口化商品では元本は保証されません。商品を購入する際は、投資のリスクがあることに注意して検討しましょう。

不動産小口化商品には、さまざまなメリット・デメリットがあります。任意組合型であれば、相続税対策に有効です。その上で、商品購入の際は利回りや発生する費用など、4つのポイントに注意しましょう。

事業者がFTK法に基づいて認可を受けているか調べる

不動産小口化商品を扱っている事業者は、一定の要件を満たした会社を除き、FTK法に基づいて国土交通大臣または都道府県知事から許可を得ていなければなりません。そのため、不動産小口化商品の購入にあたっては、許可を得ている不動産特定共同事業者かどうかを確認しましょう。

現在の事業者は主に、国土交通大臣・都道府県知事から許可された「不動産特定共同事業者」と、5年ごとに更新する「小規模特定共同事業者」の2種類です。不動産特定共同事業者は1号〜4号、小規模特定共同事業者は1号あるいは2号に分類されています。
不動産特定共同事業法に基づき許可を得ている事業者に関しては、国土交通省のホームページで確認できます。

手続きにかかる各種費用をチェックする

不動産小口化商品の購入や手続きには、手数料や登記費用などの各種費用が発生します。商品の購入費以外にも負担があることに注意しましょう。なお、発生する各種費用は購入する商品によって異なります。

購入時の手数料
商品の購入時に手数料がかかるケースもあるため、事前の確認が必要です。

登記費用
登記費用の他に、不動産取得税や司法書士の依頼料などがかかります。なお、匿名組合型の場合は登記費用や不動産取得税が不要です。

事務手数料などの諸費用
商品の運用期間中に売却や贈与を行った場合に、事務手数料などが発生するケースがあります。

利回りを把握する

不動産小口化商品の利回りはきちんと把握しましょう。利回りは、商品の説明がある資料に記載されています。
不動産投資の利回りについては、「表面利回り」と「実質利回り」のどちらが該当しているのか確認しましょう。表面利回りは、想定の年間収入を物件購入価格で割ったもので、実質利回りは年間収入から諸経費を差し引いた収益を、購入価格で割ったものになります。

また、予想される利回りは事業者の運用状況によっても変わってくるため、過去に運用していた商品の件数や実績なども調べておくことが大切です。

中途解約できるか確認する

不動産小口化商品に関しては流動性が低く、契約する内容によっては運用中の中途解約が難しいケースがあります。運用期間の途中であっても、解約したい、あるいは売却したいと考える方もいるでしょう。売却の可否も含め、商品が中途解約できるかについても確認しておきましょう。

不動産小口化商品は小口化した不動産を投資家に販売し、投資額に応じて売却益などを分配する金融商品です。少額からの投資が可能で、都心の一等地や高級物件、商業ビルなど個人では購入が難しい不動産を所有できます。

不動産投資は相続税対策に有効とされていますが、不動産小口化商品も同様です。任意組合型の商品であれば、不動産を所有していると見なされます。この場合は不動産の税制が適用され、相続税の節税効果が期待できるのです。不動産小口化商品を活用して相続対策を考えている方は、任意組合型の商品を選ぶようにしましょう。