住まない実家は相続してはいけない？いらない実家の活用法もご紹介！

昔は、実家の相続は「誰が引き継ぐか」といった内容を兄弟同士などで話し合うことも多くありました。しかし、近年では、「実家の相続をすると負担になるから」と、押し付け合うケースも増えています。一般的に、住まない実家は相続してはいけないと言われています。

その理由として、大きなものが「税金問題」です。相続税や固定資産税など、資産を引き継ぐとその分税金負担がかかります。実家を引き継いで住み続けるならともかく、実家に住まない場合は空き家の管理をすることになるため、実際に住むよりもかえって費用がかかることも少なくありません。
ここでは、住まない実家を相続してはいけない理由についてご紹介します。

相続税がかかる

遺産を相続する場合は相続税が課税されます。相続税には一定の基礎控除が定められており、課税遺産総額が基礎控除額を上回った場合に相続税が課されます。相続税額は下記の手順で算出されます。

課税価格の合計額を求める
まず、課税対象となる遺産の価格を求めます。
課税対象には、被相続人の遺産はもちろん、生前贈与を受けた財産や生命保険金なども含まれます。一方で、債務や葬儀費用は差し引かなければなりません。一般的に課税対象となるものと、差し引くものは、以下のようになります。

課税対象となるもの
・被相続人が亡くなった時点で所有していた遺産：土地や建物、有価証券、預貯金、現金のほか、金銭として見積もれるすべての財産
・みなし相続財産：被相続人の死亡に伴って支払われる生命保険金や退職金
・被相続人から取得した相続時精算課税適用財産 ：被相続人から生前に贈与を受け、贈与税の申告の際に相続時精算課税を適用している財産
・被相続人から相続開始前３年以内に取得した暦年課税適用財産：被相続人が亡くなる前３年以内に被相続人から贈与を受けた財産

課税対象から差し引くもの
・債務：借金や未払い税金
・葬式費用：お寺や葬儀社などへの支払い、お通夜にかかった費用

なお、生命保険金や退職金は、以下の計算によって算出された額までは非課税となります。

500万円 × 法定相続人の数 × その相続人の取得した保険金などの合計額 / 相続人全員が取得した保険金の合計額

また、葬式費用には、墓地や墓碑などの購入費用、香典返しの費用や法要に要した費用は含まれません。

課税価格の合計額を計算
被相続人の死亡日時点のそれぞれの遺産の価格を計算します。財産の価格は、「財産評価基本通達」をもとに求めます。

・宅地
路線価が定められている地域では、路線価で評価します。路線価とは、道路に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価値のことです。
路線価が定められていない地域は、倍率方式という評価方法で求めます。一般的に、固定資産評価額に一定の倍率をかけて計算します。

・建物
固定資産税評価額で評価されます。

・上場株式
次の価額のうち、最も低い価額で評価されます。
1. 相続開始日の終値
2. 相続開始月の毎日の終値の月平均額
3. 相続開始月の前月の毎日の終値の月平均額
4. 相続開始月の前々月の毎日の終値の月平均額

・預貯金
被相続人が亡くなった日の残高で評価されます。

課税される遺産の総額を計算
次に、課税遺産総額を求めます。課税遺産総額は、課税価額の合計から基礎控除額を差し引いて算出します。基礎控除額は、以下で計算可能です。

3,000万円 ＋ 法定相続人の数 × 600万円

相続税は、このように計算できます。課税金額が多ければ多いほど、負担が増えるということになるのです。

固定資産税がかかる

不動産を相続すると、誰も住んでいなくても、毎年固定資産税がかかります。固定資産税額は、市区町村が定める「固定資産税評価額」に所定の税率を乗じた金額です。税率は自治体によって異なる場合がありますが、標準税率は1.4％です。

固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率（1.4％）

なお、固定資産税評価額は3年に一度、土地の公示価格や建物の時価額をもとに自治体が算定します。立地に優れ敷地面積が広い不動産は固定資産税評価額が高く、固定資産税も高額になる可能性があります。
さらに、市街化区域内にある不動産には固定資産税に加え制限税率0.3％の都市計画税も課税されます。

そのため、たとえ住んでいなくても、1月1日時点で不動産を所有しているとこれらの税金が課税されます。固定資産税の負担は大きいため、住まない実家を相続した場合は早めに売却などを検討した方が良いかもしれません。

維持管理費がかかる

家を維持するには、固定資産税だけでなく維持管理費用もかかります。維持管理費用とは、水道代や草刈りのための電気代などです。

たとえば、水道代・電気代は、普段利用していなくても契約しているだけで基本料金がかかります。また、不動産の状態によっては、土留めや柵の設置費用など、さらなる費用負担が発生することも珍しくありません。

管理する手間がかけられなかったり、遠方の実家など自分で管理することが難しかったりする場合は、管理委託サービスを利用する方法もあります。しかし、これらは毎月定額の費用がかかるうえ、対応が必要な場合には別途費用が請求されるものもあります。

「管理に費用がかかるなら放置しておけば良い」と考える方もいるかもしれません。しかし、不動産を放置しておくと、状態が悪くなり売却が難しくなります。また、放火や不法投棄など犯罪の温床になったり、周辺住民とのトラブルになったりすることもあるため注意が必要です。

特定空き家に指定される恐れがある

前述したように、不動産のメンテナンスを怠り放置しておくと、様々なトラブルが引き起こされる可能性があります。また、放置した空き家は、自治体から「特定空き家」に指定されることがあり、注意が必要です。

特定空き家に指定されると、住宅用地の軽減措置特例が適用されなくなり、更地同様の評価になります。一般的な住宅地の固定資産税は、土地分の税額が1/6になる措置が行われていますが、更地同様の評価になれば固定資産税額は6倍になってしまいます。

なお、特定空き家に指定されると、勧告が行われます。再三の勧告にもかかわらず放置を続けた場合、行政代執行で強制的に解体される可能性もあるため注意しましょう。

では、実家に誰も住まなくなった場合、残った不動産はどのように取り扱えば良いのでしょうか。ここまでご紹介したように、住まない実家を相続しても負担が増えるばかりでメリットが見いだせないかもしれません。

ここでは、誰も住まなくなった実家の取り扱い方法をいくつかご紹介します。

売却する

維持管理の費用負担や手間をかけたくない場合は、不動産の売却も検討しましょう。不動産の売却方法としては、「中古住宅として売り出すパターン」と、「上物を解体して土地のみで売却するパターン」があります。

中古住宅として売る場合は、多少のメンテナンス費用はかかるものの、比較的少ない費用負担で売却できます。一方、更地にして土地のみを売却する場合は、建物を解体するためにまとまった費用負担が必要です。
ただ、中古住宅より更地の方が市場流動性に優れるとも言われているため、売却方法や価格設定については、不動産会社とよく相談するようにしましょう。

寄付する

物件の条件が悪く、なかなか売却できない場合もあるかもしれません。その場合は、寄付する方法もあります。住まない家に固定資産税や維持管理費を払い続けるよりは、手放した方が経済的な場合もあります。寄付先には、以下のような場所があります。

自治体、または町内会などの認可地縁団体
まず思い当たるのは、自治体などでしょう。自治体や認可地縁団体は、土地の活用方法が見いだせない場合は寄附を受け入れてくれません。特に、売却もできないような条件の悪い土地は、難しいかもしれません。

個人
隣地の所有者などに寄付する方法です。ただし、この方法は、不動産を受け取る側に贈与税が課税されます。

法人
法人なら多少条件の悪い土地でも、事業用途や社員の保養施設などで活用が可能かもしれません。贈与税についても経費扱いすることができるため有利です。

国に返す

最終手段として考えられるのが、国へ土地を返す方法です。

従来は、土地の相続登記は義務ではなかったため、相続した土地を登記せずに放置し、所有者不明土地となってしまう事例が多発していました。このような所有者不明土地の増加を防ぐために、2024年4月1日から相続登記が義務化されることになりました。
また、相続登記の義務化と同時に、相続によって取得した不要な土地を国庫に帰属できる「相続土地国庫帰属法」も2023年4月27日から施行されます。

相続土地国庫帰属法は、今まで手段がなかった土地所有権の放棄が可能になる法律です。審査手数料と10年分の土地管理費用を負担する必要はありますが、不要な土地を合法的に手放すことができるのは大きなメリットでしょう。ただし、申請できるのは相続によって取得した更地に限られ、抵当権の設定や争いがないなどの一定の要件が定められています。

ここまで、住む予定のない実家の取り扱い方法をご紹介してきましたが、どの方法も実施が難しいことがあります。そのような場合は相続放棄も検討しましょう。

相続放棄とは、現預金や不動産などのプラスの財産と、債務などマイナス財産の一切を拒否することです。負債が多く明らかに債務超過の場合は検討の余地なく相続放棄すべきですが、現預金や実家がある場合はその判断が難しい場合もあります。ここでは相続するか放棄するかの判断基準と、相続放棄する場合の手続きの流れなどをご紹介します。

相続放棄の判断基準

まずは、プラスの財産とマイナスの財産を調査しましょう。財産調査の結果、マイナスの財産が多い場合は相続放棄することをおすすめします。

プラスの財産もある場合は、その内容を精査しましょう。遺産が現預金や有価証券のみなら相続すべきですが、不動産も含まれる場合は注意が必要です。不動産は一般的に換金に時間がかかり、その間も固定資産税や維持管理費用が発生します。物件の条件が悪く、すぐに活用・売却できない場合はこれらの負担が大きくなることも考えられます。

実家を相続する際は、現預金の遺産と固定資産税・維持管理費・相続税の負担を総合的に判断しなければなりません。相続放棄の申述は自身が相続人となってから3ヵ月以内と定められています。一度相続放棄してしまうと撤回はできないため慎重に検討しましょう。

相続放棄に必要な書類・費用と申述の流れ

相続放棄する場合は「相続放棄申述書」を家庭裁判所に提出します。相続放棄申述書と併せて「被相続人の住民票除票または戸籍附票」と「申述人の戸籍謄本」が必要です。

必要な費用としては、収入印紙代として800円、郵便切手代として数百円～1,000円程度、必要書類の交付手数料として数千円かかります。弁護士や司法書士に依頼する場合は、追加で3～5万円程度の費用が必要です。

提出後は、1週間から10日ほどで家庭裁判所から「照会書」が送られてきます。照会書に申述人の意思と相続放棄に至った経緯を記載し返送します。照会書返送後、相続放棄が認められると1週間から10日ほどで裁判所から「相続放棄申述受理通知書」が送られてきます。この相続放棄申述受理通知書をもって相続放棄が完了です。

住む予定も無くいらない実家でも、「思い入れがあってどうしても活用したい」という方もいるかもしれません。既存の実家を活かす方法だけでなく、更地にして土地を有効活用する方法も考えられるため、複数の方法を比較して検討しましょう。ここでは、いくつか有効な活用法をご紹介します。

賃貸経営

まず、賃貸に出す方法があります。建物の状態や立地条件が悪くなければ、好条件で賃貸経営を行えるかもしれません。建物が多少古くても、リノベーションして古民家として貸し出すことも可能です。

賃貸経営を行えば、毎月一定の家賃収入が得られます。しかし、固定資産税や維持管理費は物件を所有している間かかり続けるため注意が必要です。また、管理会社への委託費用もかかるため、経営時は、これらの費用負担を考慮したうえで家賃設定などを行わなければなりません。

空き家バンクの活用

田舎の実家など立地条件が好ましくない物件は、自治体が運営している「空き家バンク」を利用するのもおすすめです。空き家バンクは不要な物件を貸したい・売りたい人と、物件を借りたい・買いたい人のマッチングを図るサービスです。

移住希望者の利用が多いため、地方の物件など、一般市場での流動性が低い不動産でも一定の需要が期待できます。自治体によっては補助金を交付している場合もあるため、積極的に活用すると良いでしょう。

高齢者施設

高齢化が進んでいる日本では、高齢者施設の需要も高まっています。そのため、一般の住宅が建てられない市街化調整区域でも、申請を行うことで高齢者施設などの公益施設の建設は認められる場合があります。立地があまり良くない市街化調整区域内の土地を相続した場合は、高齢者施設の建設も検討してみましょう。

ただし、高齢者施設は特別な設備が必要なため、一般の物件より建築費用がかさむ可能性があります。アパート建設以上にまとまった資金が必要なので注意が必要です。 また、経営が上手く行かず事業主体が撤退した場合、次の事業者を見つけるのが難しかったり、他の用途に転用することが難しかったりすることも珍しくありません。アパート経営と同様慎重に検討する必要があります。

駐車場

将来的な売却や土地の利用転換を検討している場合は、駐車場経営も良いかもしれません。駐車場であれば初期コストを低く抑えられ、売却や利用転換も簡単に行えます。もちろん市街化調整区域でも問題ありません。

狭小地や変形地のような土地でも、駐車場なら有効活用できるでしょう。アパート経営や高齢者施設よりはるかにリスクは低いため、「とりあえず駐車場にしておく」という人も多く見られます。

農地

農地を相続した場合は、自分で農業を営む方法のほか、市民農園として貸し出す方法もあります。

農地には保護を目的として「農業振興地域制度（農振法）」と「農地転用許可制度（農地法）」の2つの制度が定められています。これらの制度によって、農地以外への転用や売買は制限されているため注意が必要です。 ただし、一部地域については農業委員会に申請することで宅地への転用が認められることもあるため、農地以外の活用法を検討している場合は確認してみましょう。

トランクルーム

敷地にコンテナを置いてトランクルームを経営する活用法です。温度管理などが不要な簡易なトランクルームであれば、少ない初期コストではじめられます。狭小地や変形地も活用でき、将来的な利用転換も簡単です。

また、コンテナさえ設置してしまえば、維持管理の手間もかかりません。一度契約すると長期間レンタルする人も多いため、安定した賃料収入が期待できます。

不動産仲介を利用し売却する

まず、実家に住んでいる親が不動産仲介にて売却する方法があります。この方法には、以下のようなメリット・デメリットがあるためよく検討して進めましょう。

メリット
不動産仲介で売却すると、高値の取引が期待できます。
不動産仲介での売却方法は、売り手と買い手の間に不動産業者が入り、取引を成立させる方法です。売却時期や周辺の物件の数、立地、その他、付加価値がある場合などによって、売却金額は変動します。そのため、実家の周辺が住宅街として人気なエリアであれば、高値で売却できるでしょう。

また、不動産業者と相談しながら価格の設定もできるため、査定より高めの値段で売り出してみたり、相場より少し低めに売り出して早めの売却を狙ったりすることも可能です。

デメリット
売却するデメリットとして、売却後は退去しなければならないことが挙げられます。引越し作業は時間も手間もかかるうえ、住み慣れた場所から新たな環境で過ごすのはストレスもかかるでしょう。

もう一つのデメリットは、退去後の住居の確保です。子どもの住居に親も一緒に住むのか、また、親が高齢の場合は施設に入るのかなど、検討しなければならないことが多くあるでしょう。

リースバックを利用する

実家を売却して転居することが難しい場合は、「リースバック」を利用すると良いでしょう。リースバックとは、一旦住宅を売却し、その後も賃貸住宅として同じ家に住み続けられる制度です。転居の手間やストレスがかからないため、親が高齢でも問題ありません。また、不動産の所有者が自分ではなくなるため、固定資産税の負担からも解放されます。

ただし、リースバックでの売却は、不動産仲介を利用する場合よりも相場が安くなる傾向にあります。また、住み続けるには毎月家賃がかかります。その他、リースバックの契約は一般の賃貸物件と同様定期借家契約の場合が多いため、永続的に住み続けることができるとは限らないため注意しましょう。

高齢化が進む日本において、親が残した実家の取り扱いに悩むケースは少なくありません。両親が亡くなったら金融資産と不動産のバランスを十分考慮し、相続するか相続放棄するかを判断しましょう。

また、両親が存命中に実家の取り扱いについて話し合っておくことも大切です。不動産会社などの専門家とも相談し、後悔の無い方法を選びましょう。 不動産に関するお悩み・ご相談は、当社でも承っています。相続に限らず、様々なご相談に対応していますので、お気軽にご相談ください。