サブリースと家賃保証の違いは何？仕組みや特徴を解説

賃貸経営でサブリースを利用すると、オーナー様はさまざまなメリットが得られます。
まずは、サブリースの仕組みや契約方法の種類を見てみましょう。

サブリースの仕組みと特徴

サブリースとは、不動産会社（サブリース会社）が賃貸物件のオーナー様から物件を一括で借り上げて、入居者様に転貸する方法です。オーナー様は、不動産会社に物件の管理業務を任せながら、毎月の家賃収入を得られます。空室状況にかかわらず、家賃収入の約80～90%が保証されており、入居者様からではなく不動産会社から収入を受け取ります。
また、不動産会社が受け取る手数料の相場は、一般的な管理委託が家賃の約5%であるのに対し、サブリースでは約10%です。通常の管理業務よりも高い報酬を得られるため、不動産会社にもメリットがあります。
ちなみに、賃貸におけるサブリースは「又貸し」や「転貸し」とも呼ばれるそうです。

賃料保証型・パススルー型に分けられる

サブリースの契約方法は、「賃料保証型」と「パススルー型」に分けられます。
賃料保証型とは、空室状況や家賃の変動にかかわらず、サブリース会社からオーナー様に毎月固定の賃料が振り込まれる契約方法です。オーナー様に毎月安定した家賃収入が見込まれ、家賃滞納や空室リスクの心配がない点はメリットといえるでしょう。
オーナー様の家賃収入が変動しない方法であることから、空室保証とも呼ばれています。
一方、パススルー型とは、入居者様が支払う家賃に応じて、オーナー様の家賃収入が変動する契約方法です。入居率が高かったり家賃相場が上がったりすると、そのままオーナー様の収入に反映されるため、賃料保証型より高い収入を得られる可能性があります。
しかし、賃料が保証されておらず、入居率が収入に直結するため、オーナー様自身で空室対策を行わなければなりません。

サブリースと似た意味を持つ保証に、「家賃保証」があります。それぞれ内容が異なるため、違いを理解しましょう。
続いて、家賃保証の仕組みや契約方法の種類を解説します。

家賃保証の仕組みと特徴

家賃保証とは、保証料を支払うことで、家賃保証会社が入居者様の保証人の代理となるサービスのことです。入居者様が家賃を滞納した場合に、保証会社が代わりにオーナー様へ家賃を支払います。入居者様は、賃貸物件の契約時に保証料を支払い、家賃保証会社に加入します。
保証料は保証会社によって異なりますが、月額賃料の約50～100%が一般的な相場です。
通常、家を借りる際には、連帯保証人を立てる必要があります。しかし、近年では、保証会社と契約すれば連帯保証人を立てなくても家を借りられるケースが増えているのです。
また、家賃保証では、賃料が差し引かれずに受け取れるため、オーナー様はサブリースよりも多くの収入を得られる可能性があります。ところが、空室があると収入が減るため、オーナー様自身で空室対策を行う必要があるでしょう。

一般保証型・支払委託型の2種類ある

家賃保証の仕組みには、「一般保証型」と「支払委託型」の2種類があります。
一般保証型とは、入居者様が家賃を滞納した場合に、保証会社がオーナー様に弁済し、保証会社から入居者様へ家賃を請求する方法です。通常、入居者様はオーナー様に家賃を支払いますが、滞納が発生すると、保証会社が間に入って家賃を立て替えます。
一般保証型のメリットは、入居者様の滞納が続くと、「支払い能力がないため転居する可能性がある」といった、おおよその空室を予測できることです。しかし、家賃滞納が発生する度に請求する手間がかかるデメリットもあります。
一方、支払委託型とは、オーナー様からの委託に基づき、毎月家賃を立て替えてオーナー様に支払う方法です。家賃滞納の有無にかかわらず、保証会社が家賃を立て替えるため、入居者様は家賃を保証会社に支払います。
オーナー様は、毎月安定して家賃収入を得られるうえに、滞納が発生しても保証会社が入居者様へ督促するため、物件管理の負担が軽減されるでしょう。しかし、家賃の支払い時に入居者様と関わりがないことから、入居者様の状況が把握しづらくなる恐れがあります。

ここでは、サブリースと家賃保証のメリットを紹介します。まずは、サブリースのメリットです。

家賃滞納のリスクを回避できる

サブリースでは、不動産会社からオーナー様に、毎月一定の家賃が支払われます。一般的な管理委託では、家賃滞納が発生すると収入が得られません。しかし、サブリースでは満室時の家賃80～90%が保証されているため、滞納リスクを心配することなく、安定して収入を得られるでしょう。
ちなみに、家賃滞納のみならず、空室が出た場合でも収入は減らないため、空室リスクの心配もありません。

物件の管理を代行してもらえる

サブリースでは、不動産会社が賃貸物件を一括で借り上げるため、物件の管理業務を任せられます。
不動産会社に任せられる主な管理業務を、以下に挙げました。

・入居者様の募集
・家賃入金状況の確認
・トラブルやクレームの対応
・家賃滞納の督促
・建物や設備の定期検査
・建物や設備の日常清掃、定期清掃など

オーナー様自身で物件を管理するには、多大な管理業務をこなしながら、家賃滞納やクレームの対応を行わなければなりません。そのため、精神的な負担がかかる恐れがあります。
しかし、サブリースでは、物件の管理や入居者様の対応などの業務の全てを不動産会社に代行してもらえるため、管理の負担が大きく軽減されるでしょう。

収支管理の手間が少なくなる

サブリースを契約すると、収支内訳書に賃貸の収入額を記入するだけで確定申告できるため、収支管理の手間が少なくなります。管理委託やオーナー様による管理であると、入居者様とオーナー様で契約が結ばれるため、入居者様の氏名や入金日、収入金額などを管理しなければなりません。
また、設備のメンテナンスにかかった費用も、細かく管理する必要があります。確定申告の負担が減ることは、大きなメリットといえるでしょう。

続いて、家賃保証のメリットを見ていきます。

家賃収入が安定する

家賃保証の大きなメリットは、オーナー様の家賃収入が安定することです。入居者様が家賃を滞納すると、オーナー様が収入を得られるタイミングも遅くなります。連帯保証人を立てる方法もありますが、連帯保証人が必ず家賃を支払う保証はありません。
また、法律上では連帯保証人に支払う義務があるものの、連絡をしても支払ってもらえないケースもあるようです。しかし、家賃保証があれば、滞納が発生しても安定して収入を得られます。
なお、家賃保証料は入居者様が支払うため、オーナー様は費用を負担することなく家賃を回収できるでしょう。

保証会社が家賃の督促業務を行う

入居者様が家賃を滞納した場合に督促や回収業務を行うのは、オーナー様に大きな負担がかかります。家賃を回収するためには、入居者様や連帯保証人に連絡し、支払いの期限を交渉する必要があるためです。また、期限を過ぎても支払いに応じなければ、法的手段をとらざるを得ない場合もあるでしょう。
しかし、保証会社が家賃滞納時の督促業務を行ってくれるため、オーナー様の負荷は軽減します。

ここでは、サブリースと家賃保証のデメリットを紹介します。まずは、サブリースのデメリットです。

家賃収入の最大化ができない

サブリースにおける賃貸借契約は、オーナー様と入居者様の間に不動産会社を介すため、オーナー様は通常の家賃から手数料が引かれた金額を受け取ります。相場より約10%低い金額となるため、最大の家賃収入は得られません。また、更新料や礼金などの家賃以外の収入は、不動産会社に配当されるため、直接契約と比べてオーナー様の収益は少なくなるでしょう。
なお、更新のタイミングで家賃の減額を交渉されるケースがあります。当初考えていた経営シミュレーション通りにいかない場合もあるため、家賃減額のリスクも考えておきましょう。

入居者を選べない

サブリースでは、入居者様の募集を不動産会社が行うため、オーナー様が入居者様を選べません。入居者募集に悩まなくてもよいのはメリットですが、隣人トラブルや家賃滞納といったリスクのある人が入居する恐れもあります。オーナー様は、入居希望者と関わって入居の可否を判断できないため、リスクを認識することが重要です。事前に、不動産会社に入居者様の選定基準を確認すると安心でしょう。

サブリース業者が倒産するリスクがある

サブリース会社が倒産した場合、オーナー様は保証賃料を受け取れなくなります。また、サブリース会社と入居者様が締結している賃貸借契約は、オーナー様が引き継がなければなりません。よって、空室リスクもオーナー様が負う必要があるのです。
さらに、倒産後に生じ得るトラブルにも注意しなければなりません。引き継ぎの際、入居者様の情報がサブリース会社からオーナー様へ伝えられていない場合に、誰が入居しているのか把握できないケースがあります。そうなると、入居者様が引き続きサブリース会社へ家賃を振り込んでしまう恐れがあります。
サブリースを利用する際は、サブリース会社が倒産するリスクもあるため、倒産後も対応が必要になることを認識しましょう。

次に、家賃保証のデメリットを解説します。

入居者の負担が増える

家賃保証のデメリットは、入居者様の負担が増えることです。入居者様は、入居時に保証料を支払う必要があり、金銭的な負担がかかってしまいます。また、家賃保証の更新時にも支払いが発生するため、家賃保証を契約していない賃貸よりも多くのお金を準備しなければなりません。初期費用が高くなりすぎると、入居を断念する人もいるでしょう。すると、入居者がなかなか決まらず、空室状態が続いてしまう恐れもあるのです。空室率が高くなると、オーナー様の家賃収入にも影響します。
ちなみに、保証会社に支払う保証料の相場は、初回保証料（入居時）が家賃1か月分の50〜100%、更新保証料（1年ごと）が約1～2万円です。

保証会社の倒産

サブリース会社と同様に、保証会社も倒産するリスクがあります。保証会社が倒産した場合は、保証会社と入居者様が締結している賃貸借契約が解約されます。すると、入居者様に保証人がいない状態となるため、家賃滞納が発生しても入居者様本人にしか督促できません。 保証会社が倒産したら、早急に入居者様の連帯保証人を立てたり、他の保証会社に締結を依頼したりする必要があります。

ここからは、サブリース業者・家賃保証会社それぞれの選ぶポイントを紹介します。トラブルを回避するために慎重に選択しましょう。

長く付き合えるサブリース業者を見極める

サブリース会社とは、数十年と長い付き合いになります。そのため、長期間物件を安心して任せられるか、信頼できる会社を選びましょう。
選ぶ際に参考になるポイントを、以下に挙げました。

・国土交通省に登録されている賃貸住宅管理業者
・賃貸経営の経験や実績が豊富
・経営状況が良く、倒産のリスクが少ない
・重要事項の説明が丁寧
・質問や要望への対応が迅速
・オーナー様に適した提案をしてくれる

契約見直しの時期を確認する

サブリース会社と契約する際は、契約内容を何年ごとに見直しがされるかを確認しましょう。例えば、契約期間が30年であっても、30年間家賃が一度も変更されないケースはほとんどありません。
契約書には「〇年ごとに契約内容の見直しを行う」と定められており、一定のタイミングで家賃が見直されます。家賃の減額を交渉される場合もあるため、当初の経営シミュレーション通りにならない恐れもあるのです。
想定外の家賃減額が起こらないように、あらかじめ契約見直しの時期を把握しましょう。

契約解除の条項を確認する

契約前に、契約解除の条項を確認することも必要です。サブリースの契約では、オーナー様から契約解除を申し出た場合に、高額な違約金が発生するケースがあります。
また、契約内容や家賃を見直す時期に、オーナー様とサブリース会社の意見が合わなければ、サブリース会社が一方的に契約解除することもあるようです。事前に契約を解除する流れを把握し、トラブルの発生を回避しましょう。

免責期間を確認する

サブリースの契約には、サブリース会社がオーナー様へ家賃を支払わない免責期間が定められている場合があります。
免責期間には「免責期間」と「再免責期間」の2種類があります。免責期間とは、新築の賃貸物件全部屋において、家賃の免責が適用される期間です。入居者様を募集しても、入居者様がすぐに決まるかわからないといった理由で設けられています。
また、再免責期間とは、入居者様が退去してから次の入居者様が決まるまで、家賃を免責する期間のことです。この期間に設備のメンテナンスやハウスクリーニングを行ったり、入居者様が決まるまで時間がかかったりする場合を考慮して、再免責期間を設けています。
免責期間は、一般的に約1～3か月と定められていますが、サブリース会社によって異なるため、あらかじめ確認しましょう。

家賃保証会社を選ぶポイントは次の通りです。

家賃保証内容を確認する

はじめに、入居者様が家賃を滞納した場合に最大何か月分まで家賃を保証してもらえるのか確認しましょう。家賃保証会社により、「12か月分」や「24か月分」など上限が異なります。
また、家賃以外に保証を希望する項目も確認しておきます。

・管理費、共益費
・駐車場代
・町内会費
・水道光熱費
・賃貸借契約の更新費用
・ハウスクリーニング、畳の張り替え、修繕などの費用
・玄関の鍵交換費用
・ゴミや残置物の処理費用
・早期解約の違約金
・明け渡し訴訟や弁護士費用など

保証内容は家賃保証会社によって異なるため、特に重視する保証内容を挙げ、オーナー様の希望に合った家賃保証会社を選びましょう。

立替日数を確認する

家賃保証会社で定められている立替日数も、事前に確認したいポイントです。立替日数とは、入居者様が家賃を滞納してから、家賃保証会社がオーナー様へ家賃を立て替えるまでの日数を指します。家賃が振り込まれる時期は、滞納報告から3日程度の場合もあれば、月末になることもあるようです。しかし、法律による規定はなく家賃保証会社によって異なるため、各保証会社に問い合わせましょう。
なお、オーナー様が滞納の発生を報告できる期間があり、一般的に家賃の支払日から10〜80日の間に設定されています。この報告可能な期間を「免責期間」と呼び、免責期間の前後に報告しても家賃の立替は行われないため、注意が必要です。
家賃保証会社に加入しているにもかかわらず、なかなか家賃を立て替えてもらえなければ、オーナー様は不安を感じるかもしれません。家賃を迅速に回収するためには、立替日数を重視するとよいでしょう。

経営状況を調べる

家賃保証会社を選ぶ際には、その家賃保証会社の経営状況をチェックすることも大切です。賃貸契約で金銭トラブルが発生した場合、迅速かつ確実に保証してもらいたいものです。経営状況によってすぐに対応できないとなれば、保証の意味を成さないでしょう。また、家賃保証会社が倒産してしまうと、家賃滞納が発生した場合に、オーナー様の収入に影響が出かねません。
優良な家賃保証会社を見極めるポイントは、「営業利益率が高水準」「無借金経営を続けている」などが挙げられます。要するに、十分な資本金を保有していることが大切なのです。
経営状況が良好な家賃保証会社は、幅広い保証サービスを提供しており、オーナー様としても安心できるでしょう。

信託スキームを活用する

家賃保証会社を利用する場合は、信託スキームの活用も検討しましょう。信託とは、信頼できる会社や人に自分の財産を管理してもらう制度のことです。家賃保証における信託スキームでは、入居者様が家賃保証会社に家賃を支払っても家賃保証会社の収入とせず、信託財産として管理します。そして、家賃保証会社は、オーナー様に信託財産を配分する流れとなります。
例えば、家賃保証会社が倒産した場合、家賃の立替が行われないため、オーナー様の家賃収入は保証されないでしょう。しかし、入居者様から支払われた家賃を信託口座で保管することで、信託財産として保護できるのです。
家賃保証会社は、倒産したとしても保護された信託財産に手を付けられないため、オーナー様は安心して家賃を回収できるでしょう。

サブリースとは、サブリース会社が賃貸物件を一括で借り上げ、入居者様に転貸する仕組みのことです。賃貸物件の管理を任せられるため、オーナー様の管理業務が楽になりますが、手数料分の家賃収入が減ってしまいます。一方、家賃保証とは、家賃保証会社に保証料を支払うことで、保証人代理の役割を担うサービスのことです。
入居者様が家賃を滞納しても、家賃保証会社が代わりにオーナー様に支払うため、オーナー様の収入が安定します。しかし、保証料は入居者様が支払う必要があり、入居者様の金銭的な負担が大きくなる点に注意しなければなりません。
サブリースや家賃保証を利用する際は、気になるポイントを事前に確認し、オーナー様が納得できる会社を選びましょう。