不動産投資のレバレッジは何倍が目安？効果を高めるポイントを解説

ここでは、不動産投資におけるレバレッジ効果を解説します。レバレッジは、投資や金融の世界では少額の自己資金で大きな取引を行い、投資効率を上げるという意味を持ちます。

そもそも「レバレッジ」とは？

レバレッジとは、「てこの原理」という意味を持つ言葉です。転じて、小さな力や資源で大きな効果や結果を生み出すことを指します。
投資や金融の世界におけるレバレッジとは、自己資金を担保にお金を借り入れ、より大きな金額の取引を行うことです。利益が出れば投入した自己資金に対して大きな割合となるため、大きなリターンを得られる可能性があります。ただし、損失が出た場合の割合も大きくなるため、ハイリスク・ハイリターンです。

不動産投資におけるレバレッジの特徴

不動産投資におけるレバレッジの特徴は、金融機関から融資を受けられる点や返済に他人資本を活用できる点です。不動産には担保価値があるため、借主が返済不能となっても金融機関は担保の不動産を差し押さえることで金銭の回収が期待できます。そのため、不動産投資は金融機関からの融資を受けやすく、大きなレバレッジを効かせられます。
また、株式やFXとは異なり毎月一定の家賃収入が得られるのも特徴です。中長期的に安定した収益を得られるため、家賃収入をローンの返済に充てて自己負担を軽減できます。

ここでは、不動産投資のレバレッジ率の目安を解説します。目安は、LTVを参考にすることがポイントです。

自己資金の5～10倍以内

一般的に、レバレッジ率は自己資金の5～10倍が目安といわれます。例えば、取引金額が1,000万円の場合、自己資金は100～200万円以内が無難です。
なお、ローン審査に通った場合は約100倍のケースもあります。また、FXとは異なり、不動産投資のレバレッジ率の上限は定められていません。そのため、自己資金ゼロで不動産投資を行う場合、レバレッジ率は無限大の域に達するでしょう。
しかし、自己資金の割合が少なくなると家賃収入や不動産の資産価値に対して債務が過剰になります。そのため、レバレッジ効果の最大化を優先するよりも、無理のない範囲で融資を受けることが大切です。

LTV（総資産有利子負債比率）を参考に

不動産投資のレバレッジの度合いを表す指標として、LTV（Loan to Value）も使われます。LTVとは、「総資産有利子負債比率」と訳される、総投資額に対して借入額が占める割合を表す指標です。例えば、1,000万円の物件を自己資金200万円と借入800万円で購入した場合、LTVは80%となります。
一般的に、不動産投資におけるLTVは80%以下が理想です。LTVは金融機関が融資の可否や条件を判断する際に見られる指標であり、LTVが高ければ高いほど金銭の回収が難しいと判断されやすくなります。そのため、LTVが80%以上を超えると審査に通らなくなる可能性や、融資条件が厳しくなる場合もあります。
なお、LTVの計算に使われる不動産価格には「簿価評価」と「時価評価」があります。簿価評価とは、会計帳簿に記録されている価格で評価する手法です。購入時点の価格を指す場合もありますが、いずれにしても購入後の価格変動は考慮されません。一方、時価評価とは不動産価格をその時点での市場価格で評価する手法です。メリットとして、算出時点での資産価値を正確に判断できることが挙げられます。

ここでは、不動産投資におけるレバレッジ効果の具体的なシミュレーションを解説します。なお、同様の条件でも利回りや金利が異なる場合、レバレッジ効果を得られないケースもあります。

レバレッジ効果を効かせるケース

レバレッジ効果を効かせる条件は、以下の通りです。

レバレッジ効果を効かせないケース

一方、レバレッジ効果を効かせないケースを考えましょう。全額自己資金となるため、物件価格と借入額が変わります。

ここでは、不動産投資でレバレッジを活用するメリットを解説します。投資効率が高い点や自己資金を手元に残せる点などがメリットです。

投資効率が高い

レバレッジ効果を効かせると自己資金以上の物件を運用できるため、リターンが大きくなり投資効率が上がります。前述したシミュレーションでは、レバレッジ効果を効かせないケースに比べて280万円も年間で増える計算です。投資効率が向上すれば資産形成もスピードアップでき、投資規模の拡大も容易になります。物件の選択肢も広がるため、レバレッジ効果の恩恵をさらに得られるでしょう。

団体信用生命保険に加入することで安心を得られる

団体信用生命保険（団信）とは、不動産投資ローンを利用している人が死亡・高度障害になった場合にローン残高に相当する保険金が支払われる保険です。これにより、残された家族はローンの返済義務を負わずに済み、物件をそのまま引き継げます。
団信への加入は義務ではないものの、ローンの借入では団信への加入を融資承認の条件としている金融機関が一般的です。レバレッジを効かせて不動産投資を行うことで、自己資金のみで投資するよりも保険効果が高くなります。

早期に不動産投資をスタートすることで利益を最大化できる

レバレッジを効かせずに不動産投資を行う場合、物件の購入費用を全て自己資金で賄わなければなりません。しかし、数百～数千万円単位のお金が動く不動産投資では、資金を貯めるのに時間がかかるでしょう。目当ての物件を見つけていても、資金を貯めている間に売れてしまうケースも考えられます。また、自己資金を貯めている間は本来得られるはずの収益も一切発生しません。
一方、レバレッジを効かせれば自己資金が物件の購入費用より少なくても物件の購入が可能です。これにより、不動産投資のスタートを早められるため、機会損失の回避につながり、利益を最大化できる可能性があります。また、資産を効率的に増やせれば、家賃収入を再投資に回して投資規模の拡大にもつなげられるでしょう。

自己資金を手元に残せる

例えば、5,000万円の物件を全額自己資金で購入した場合、年間の利益は最大化できますが、自己資金は温存できません。一方、3,500万円を借り入れて残りの金額を自己資金で賄った場合、年間の利益は自己資金のみの場合と比べて少なくなるものの、自己資金を手元に残せます。
これにより、予期せぬ出費に対応できるようになったり残った自己資金を他の投資に回したりできるでしょう。

ここでは、不動産投資でレバレッジを活用するリスクを解説します。レバレッジの活用には、逆レバレッジが発生するリスクや金利上昇リスク、空室リスクがあります。

逆レバレッジの発生

逆レバレッジとは、借入金利が物件の利回りを上回り、レバレッジ効果が逆転して収益がマイナスになることです。この状態に陥ると、家賃収入だけでは借入金の返済が追いつかなくなり、毎月の収支が赤字になります。そのため、逆レバレッジの状態が長期化した場合は物件の売却を検討せざるを得なくなる場合があります。
逆レバレッジが発生する原因として、後述する金利上昇リスクや空室リスクが挙げられます。そのため、物件購入時だけでなく投資期間中も物件の利回りや借入金利を確認することが重要です。家賃の見直しや管理会社の変更など、物件の収益力を向上させるのも効果的な対策になります。

金利上昇リスク

金利上昇リスクとは、金利の上昇によって不動産投資ローンの返済負担が増加し、収益が悪化するリスクです。固定金利型であれば一定期間まで金利は上がりませんが、変動金利型のローンを利用している場合は金利が上昇すると月々の返済額も増加します。
金利が1%でも上昇した場合、借入額によっては返済額が総額で数十～数百万円増加するかもしれません。そのため、金利上昇を見越した収支の計算や月々の返済とは別に、まとまった額を返済する繰り上げ返済の利用がおすすめです。
なお、2024年3月に日本銀行がマイナス金利政策を解除し、17年ぶりの利上げとなりました。2025年1月には、政策金利が0.25%から0.5%に引き上げられています。

空室リスク

空室リスクとは、所有物件に入居者が入らないことにより家賃収入を得られなくなるリスクです。不動産投資の主な収益源は家賃収入であり、空室が発生すると家賃収入で賄えるはずのローン返済や管理費、固定資産税などを自己資金で賄わなければならなくなります。特に、レバレッジを効かせている場合はローンの返済が難しくなるかもしれません。
賃貸需要が低いエリアや競合物件が多いエリアでは空室期間が長期化するため、物件を選ぶ際は立地を重視することをおすすめします。また、物件価値は築年数の経過に伴い低下するため、定期的なメンテナンスやリフォームなどによって物件価値の維持・向上に努めるのも重要です。

ここでは、不動産投資でレバレッジを活用する際の注意点を解説します。融資を受けられない、期待通りの利回りを得られない、といった恐れがある点に注意です。

イールドギャップを理解する

イールドギャップとは、不動産投資において投資物件の利回りと不動産投資ローンの金利との差です。例えば、投資物件の利回りが10%で不動産投資ローンの金利が3%の場合、イールドギャップは7%となります。
イールドギャップは、物件の収益性を判断するうえで重要な指標です。イールドギャップが高ければ高いほど投資効率が良く、長期的に収益を得られる可能性があります。
借入期間や自己資金の割合によって異なりますが、イールドギャップの目安は3%以上です。3%より低い場合、レバレッジ効果を得るどころか逆レバレッジが発生する恐れがあります。
なお、不動産投資における利回りには表面利回りと実質利回りがありますが、イールドギャップを計算する際に表面利回りを使用するのは避けましょう。表面利回りとは、年間の家賃収入を物件の購入価格で割った割合です。
計算が単純なことから表面利回りが掲載されていることが一般的ですが、この計算には税金や修繕費などの諸経費や空室リスクが考慮されていません。そのため、実際の収益性を判断する際は、不動産投資にかかる各種費用を家賃収入から差し引いて計算する実質利回りを用いることで、より現実的な収益性を把握しやすくなります。

融資を受けられない恐れがある

レバレッジ効果を利かせる際は、金融機関からの融資が不可欠です。しかし、条件によっては金融機関から融資を断られる場合もあるでしょう。一般的に、融資額が大きくなるほど審査が厳しくなる傾向があるため、自己資金は物件価格の約1～3割を用意する必要があります。
なお、不動産投資ローンの審査には事前審査と本審査があり、返済能力がない・物件の担保価値がないと判断された場合は融資を受けられません。主な審査項目は以下の通りです。

年収
金融機関によって異なりますが、年収700万円以上が基準といわれています。年収700万円未満でも、条件が厳しくない場合は融資を受けられるかもしれません。

勤務先
勤務先の会社規模が大きいほど、収入が安定していると判断されます。そのため、個人事業主や自営業は審査に不利に働くかもしれません。

勤続年数
年収が多くても勤続年数が短い場合、収入が不安定だと判断されます。そのため、最低でも2～3年以上は勤続している必要があるでしょう。

資産状況
他の資産を保有している場合、審査に有利になるといわれます。

物件の収益性
物件から得られる家賃収入がローン返済を賄えるだけの金額があるかどうか、空室リスクや利回りに問題がないか判断します。 物件の担保価値
立地や築年数などから、物件に担保価値があるかどうか判断します。

キャッシュフローが得られるか確認する

不動産投資におけるキャッシュフローとは、収入から支出を差し引いて手元に残る現金のことです。キャッシュフローがプラスであれば、投資が順調とみなせる一つの指標となります。
キャッシュフローの計算式は「純営業利益－元利返済額」です。純営業収益（NOI）とは、家賃収入や物件に付随する収益から管理費・保険料・税金など運営にかかる経費を差し引いた金額を指します。元利返済額とは、ローン返済額のうち元金と利息を合わせた合計額です。
なお、純営業利益では満室時を想定した家賃収入を使用しています。そのため、シミュレーションする際は入居率が変動した場合や金利が上昇した場合など、さまざまなシナリオを想定してキャッシュフローを計算することが重要です。

利回りを期待通りに得られない恐れがある

計算上はレバレッジ効果を得られても、実際には期待通りの利回りにならないケースも少なくありません。例えば、空室率が高くなっている場合や家賃を滞納する入居者がいる場合は家賃収入が減少するため、利回りが想定より下がるでしょう。また、地震・台風・火災によって物件が破損した場合は修繕費がかかるため、利益が減少します。
そこで、利回りの変動リスクを考慮して物件を選んだり投資計画を立てたりすることが重要です。特に、満室経営を前提に算出される想定利回りを前提にレバレッジを効かせようとすると、空室率が上がった際に逆レバレッジが発生しやすくなります。

ここでは、不動産投資でレバレッジ効果を高めるポイントを解説します。低金利で融資を受けることや、返済期間を長く見積もることなどがポイントです。

融資は低金利で受ける

レバレッジ効果を高めるうえで、低金利で融資を受けることは重要です。金融機関や投資物件やステータスによって異なりますが、「メガバンク・都市銀行」「地方銀行・信用金庫」「ノンバンク」の順に金利が高くなるといわれます。
ただし、金利が低いほど融資審査も厳しくなる傾向です。大手銀行での融資が難しい場合は、地域密着型の金融機関の利用も視野に入れましょう。

返済期間を長く見積もる

返済期間を長くすることで、レバレッジ効果を高められます。以下の条件で考えてみましょう。

利回りの高い物件を選択する

利回りの高い物件はイールドギャップが高くなるため、レバレッジ効果も強まります。新築・築浅物件は修繕費が少なく運用費を抑えられ、中古物件は物件価格や税金を抑えられるのがメリットです。
また、家賃を見直したりリフォームで物件価値を高めたりすることでも、利回りを高くできる可能性があります。

なお、表面利回りだけで物件の優劣を判断するのは危険です。利回りが高いほど投資効率が良いように見えますが、以下のリスクが存在するため、必ず実質利回りで判断しましょう。

空室リスク
利回りが高いということは、収益に対して物件価格が安いということです。しかし、価格が安い物件は物件の状態や立地などが悪いといわれます。そのため、他の物件に比べて人気が落ち、空室を埋められなくなるかもしれません。

修繕リスク
築年数が経過している物件も価格が安くなるため、利回りが高くなる傾向です。しかし、中古物件は新築物件に比べて維持管理費や修繕費がかかるといわれます。運用費が高くなれば実質利回りが低くなるため、想定よりも収益を得られない恐れがあります。

流動性リスク
流動性リスクとは、売却時にすぐ売却できないリスクです。高利回り物件は安価で手に入れられる一方、売却時にも安価にする必要があります。そもそも人気が低く、買い手が見つからないこともあるでしょう。

新たに建物を建築する場合はランニングコストを重視する

新築して不動産投資を始める場合は、建築費とランニングコストのバランスを重視しましょう。断熱性や省エネ性や耐久性に優れた物件は建築費が高くなる一方、光熱費やメンテナンス費を抑えやすくなります。
また、機能性が高い物件は価値が高く、入居者にとっても魅力的であるため、高利回りで運用できるかもしれません。建築費を融資で補いつつ、機能性の高い物件を立てることでレバレッジ効果を得られる可能性があります。

ここでは、不動産投資以外のレバレッジの活用方法を解説します。不動産投資だけでなく、信用取引やFXなどでもレバレッジを効かせられます。

信用取引

信用取引とは、証券会社に担保を差し入れて資金や株式を借りて売買を行う取引です。通常の株式投資よりも多くの株式を購入できるため、大きなレバレッジ効果を得られる可能性があります。
ただし、株式投資は通常の取引でもリスクが高い方法です。レバレッジ効果を狙うと急激にリスクが高まるため、日本における株の信用取引ではレバレッジ率が約3.3倍までに制限されています。

FX

FX（外国為替証拠金取引）とは、証拠金をFX業者に預け、2つの通貨を売買し、為替レートの変動によって利益を得る取引です。実際に通貨を交換せず、実現した損益のみを決済する差金決済を利用することで、証拠金よりも大きな金額で取引できるようになります。
これにより、レバレッジを効かせて多くの利益を得られる可能性がありますが、予想通りに為替相場が動かない場合は多額の損失を受けるでしょう。そのため、国内のFX業者では金融庁の規制によりレバレッジ率は25倍までとなっています。

不動産投資におけるレバレッジとは、少額の自己資金で大きな取引を行い、投資効率を上げる効果を指します。レバレッジ率は5～10倍が目安ですが、LTVを参考にすることも大切です。レバレッジの活用においては、融資を受けられなかったり利回りを期待通りに得られなかったりする恐れがあります。そのため、低金利で融資を受けることや返済期間を長く見積もることなどがポイントです。レバレッジ効果を活用して、少ない資金で大きなリターンを狙いましょう。