借地人が底地を買い取る場合の価格はどうなる？「限定価格」とは

ここでは、底地の意味と種類、借地との違いを解説します。立場によって呼び方が異なるため、違いを把握しておきましょう。

底地とは？

底地とは、他人の建物が建っている借地権が設定された土地です。借地権は建物を所有する目的で土地を借りる権利で、借地借家法第2条第1号で定められています。借地人に土地を貸して借地人が建物を建てている場合、その土地は底地です。
地主はその土地の所有権を持っていますが、借地人が占有・使用権を持っているため、地主は自由な使用・処分ができません。借地人の権利が強いことから、自由に活用・売却しにくいというデメリットがあります。

底地の種類

底地は、設定されている借地権の種類によって主に次のように分類されます。
普通借地権・旧借地権が設定されている底地
普通借地権とは、現行の借地借家法で定められている借地権です。契約期間が満了しても借地人が望めば、地主に正当な事由がない限り契約を更新できます。存続期間は最低でも当初30年、合意のうえでの更新は1回目が20年、以降10年です。なお、契約終了時に土地の上に借地人の建物がある場合、地主に買取を請求できる建物買取請求権が認められています。
また、旧借地権とは、1992年7月31日以前に土地賃貸借契約を結んだ際に付与される、旧借地法に基づく借地権です。建物がある限り半永久的に更新でき、地主からの解約が難しいという特徴があります。いずれも借地人の権利が強く、地主の権利は大きく制限されているのが実情です。
定期借地権が設定されている底地
定期借地権とは、1992年の法改正で導入された借地権です。普通借地権とは異なり、契約期間は決まっていますが、原則として更新はされません。目的に応じて、一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の3つに分かれます。
建物譲渡特約付借地権を除き、契約終了時、借地人は建物を解体して更地にしてから返還しなければなりません。地主の立場が守られており、契約期間が満了したら土地を取り戻せる仕組みとされています。

借地との違い

借地とは、他人から借りて自分の建物を建てて利用している土地です。同じ土地を指しており、立場によって底地や借地と呼び方が変化します。土地の固定資産税がかからない点や購入費用を安く抑えられる点が借地人側のメリットです。
ただし、毎月地代を地主に支払い続ける必要があります。また、契約期間終了後に返還義務がある場合や建て替えに地主の承諾が必要になる場合がある点もデメリットです。

不動産鑑定において、価格には通常価格と限定価格があります。借地人が底地を買い取る場合、通常価格より高い限定価格が適用されることが多いとされています。

「限定価格」とは

限定価格とは、不動産鑑定において特定の当事者間においてのみ経済的合理性が認められる条件下で成立する価格です。通常の売買は、市場価格で決まります。
しかし、底地と借地権が分かれた土地は借地人にとってのみ、買い取れば完全な所有権になるのがメリットです。そのため、第三者に売る場合の市場価格よりも高く、かつ更地価格よりは低い価格が設定されます。

限定価格の計算方法

底地の限定価格は更地価格から借地権の正常価格および底地の正常価格を考慮した差額を基準に、それぞれの貢献度に合わせて計算されます。更地価格の目安は「路線価×1.25×土地の面積」です。路線価とは、国税庁が毎年1月1日時点の価格を7月に公表する、道路に面する1㎡あたりの宅地評価額を指します。
また、底地の評価額は専門家しか算出できませんが、一般的には「更地価格×（1-借地権割合）」が目安です。借地権割合は地域ごとに30～90%で設定されており、路線価図のA～Gのアルファベットを見ることで確認できます。最終的な価格は、借地人が完全な所有権を得ることで生まれる価値を当事者間でどのように分配するか考慮します。

底地の価格はそれぞれの土地や契約状況などによって異なります。底地の価格に影響する要素として、設定されている借地権の種類や土地賃貸借契約の内容や形状・立地などが挙げられます。

設定されている借地権は何か

設定されている借地権の種類は、買取価格に影響を与えます。
普通借地権
借地人の権利が強いため、買取相場は低くなる傾向があります。
定期借地権
地主の立場が守られているため、普通借地権よりも高く評価される傾向があります。特に、契約満了時期が近いほど買取相場は高い傾向です。
旧借地権
普通借地権よりも借地人の権利が強いため、評価額は低くなる傾向があります。
使用貸借
地代の授受を行わず、無料で土地を貸し借りする契約です。借地借家法の適用外であり、借地人の権利が弱いため、買取相場は更地価格に近い水準になるとされていますが、契約の残存期間等によって差が生じます。（この相場はインターネット上の複数の不動産関連サイトを基にした目安であり、一次情報での裏付けは取れていません。実際の相場は地域慣行や個別の契約内容によって異なるため、最新の実勢は専門家に個別にご確認ください）

土地の賃貸借契約はどんな内容か

土地賃貸借契約の内容も、底地の買取価格に影響を与えます。具体的には、以下の項目です。
地代
近隣相場と比べて地代が高いほど、底地の収益性が高いと判断され、買取価格が高くなる傾向がみられます。
契約期間・更新料
定期借地権の場合は契約満了時期が近いほど、買取価格が高くなる傾向です。また、土地賃貸借契約書に更新料の支払いに関する取り決めがある場合、それも収益の一部として評価されます。
特約事項
底地の売却や借地権の譲渡に関する制限など、特約事項が含まれている場合は買取価格に影響を与える恐れがあります。

土地の形状や立地がどうなっているか

通常の不動産と同様、土地の形状や立地も評価に影響を与える要素です。例えば、駅や商業地に近い立地の底地は評価が高くなりやすいでしょう。
また、土地の形が正方形や長方形など整っている底地も評価が高くなる傾向です。一方、不整形地や傾斜が大きい土地は評価が下がります。
面積が極端に広い、または小さい土地も住宅用地として活用しづらいため、売却の難易度が上がるでしょう。さらに、建築基準法で定められた接道義務を満たしており、建物の再建築がスムーズに行えるかどうかもポイントです。

建ぺい率や用途地域の制限

土地には、建ぺい率や用途地域など法令上の制限が課せられています。以下の制限が厳しいほど土地の利用価値が低くなるため、買取価格は低くなる傾向です。
建ぺい率・容積率
建ぺい率とは、土地に対する真上から見た建物の面積の割合を指します。容積率とは、敷地面積に対する建物の延床面積の割合です。建ぺい率や容積率が高いほど大きな建物を建てられるため、土地の利用価値が高いと判断され、買取価格が高くなります。
用途地域
住宅地や商業地、工業地など用途地域によって土地の利用目的が制限されます。需要の高い建物を建てられる地域であれば、評価が高くなる傾向です。
再建築不可
接道義務を満たしていない土地や市街化調整区域にある土地などは、再建築ができません。建て替えが困難なため、土地の利用価値が低く、買取価格も低くなる傾向です。

借地人が底地を買い取るタイミングには、双方が交渉しやすい特定の時期があります。具体的には、地主側に相続が発生した際と借地契約を更新する際です。

地主側に相続が発生したとき

地主は相続に際し、多額の相続税を納めなければならない場合があります。相続人が複数いる場合、遺産分割のために底地を売却して現金化したいと考えるケースも少なくありません。
底地は所有することで安定した地代収入を得られるというメリットがありますが、借地人とのやり取りや管理の手間がかかるというデメリットもあります。そのため、相続をきっかけに底地を手放したいというケースも多いようです。

借地契約を更新するとき

借地契約は数十年に一度、更新のタイミングがあります。更新する際は地主にとって契約内容の条件変更を提案する機会となるため、地主が底地を手放したいと考えていた場合は底地の買い取りを打診されるでしょう。
また、借地人側から底地の買取を提案するタイミングとしても最適です。更新手続きを機に関係を清算し、まとまった現金を手にしたいと考える地主も多いため、合意に至りやすいと考えられます。

借地人が底地を買い取る場合、地主への確認から底地の査定・価格交渉などを行い、売買契約を締結して決済や所有権移転登記を行うのが一般的です。

1.地主に確認・相談する

底地を買い取りたい場合は、まず地主に底地を売却する意思があるか確認しましょう。以前から地主が売却の意志を示していた場合、地主に直接相談することも一つの方法と考えられます。
一方、これまで売却の話が出ていないのであれば底地の取引に精通した専門家に相談することをおすすめします。専門家を介さずに買取を打診すると、交渉の際に感情的な対立を生み、トラブルに発展する恐れがあるためです。

2.底地の査定と価格交渉を進める

地主が売却に前向きであれば、底地の査定と価格交渉を進めましょう。借地契約で定められている土地の面積と、実際の登記上の土地面積が一致していない場合もあるため、売買対象となる底地の面積を正確に測定して査定します。先述の通り借地人が買い取る場合は限定価格が適用されるため、想定よりも高い金額となるかもしれません。適正な価格を把握し、不利な条件で取引を進めてしまわないよう、査定は底地専門の不動産業者に依頼することが重要です。

3.売買契約の内容確認と契約の締結を行う

価格交渉が終わったら、売買契約の内容確認と契約の締結を行います。トラブルを回避するためにも、契約書はくまなく確認しましょう。特に、所有権移転登記費用の負担割合や手付金・残代金の支払い時期・方法、底地の範囲などは重要です。
なお、契約締結のタイミングで借地人から地主に対して売買代金の約1～2割の手付金を支払うのが一般的な商慣習となっています。また、不動産会社が仲介に入っている場合は宅地建物取引士から重要事項説明を受けたうえで、不動産売買契約書に署名と捺印を行います。

4.決済と所有権移転登記の手続きをする

契約から一定期間後、期日に残代金の決済と所有権移転登記の手続きを同時に行います。手続きは売主・買主・司法書士が同席して行われるのが通例です。借地人は手付金を差し引いた残代金と、固定資産税精算金を地主に支払います。
入金が確認されたら、地主は必要書類を借地人に引き渡し、司法書士が法務局へ登記申請に向かうのが一般的です。登記手続きが完了すると、底地の所有者は正式に借地人となり、地代の支払いは必要なくなります。

逆に、地主が底地を売却する際の流れも確認しましょう。全体的な流れを把握することで、スムーズな売却を実現できます。

1.底地の状態を確認する

売却する底地の状態を確認します。登記簿謄本や測量図などを法務局で取得し、土地の面積・形状・権利関係、法令上の制限などを調べましょう。
また、土地賃貸借契約書を確認し、借地権の種類や残りの契約期間、地代などを調べることも重要です。契約書がない場合、専門家を交えて権利関係を文書化する必要があります。

2.底地の売却相場を把握する

底地の売買相場を把握します。借地人に売却する場合は限定価格が適用されるため、比較的高い金額での売却が期待できるでしょう。一方、第三者に売却する場合は複雑な権利関係がマイナスに評価されるため、更地価格の10～30％程度になるケースもあります。借地権の種類や底地の立地条件によっても異なるため、底地を専門とする不動産会社に査定を依頼することが重要です。

3.売買契約を締結する

売却先が決まったら、売買契約を締結しましょう。売買契約書に記載する主な内容は以下の通りです。
・売主と買主の氏名や住所
・底地の所在地や地番や面積など
・売買価格
・支払いの方法と期限
・手付金の有無
・引き渡し日や所有移転日
・借地権の種類
・借地期間
・地代や更新料
・契約不適合責任の範囲
なお、第三者に売却する場合、法的には借地人の承諾を得なくても地主の意志だけで売却は可能とされています。ただし、後々のトラブルを防ぐため、一般的に借地人との間で取り交わした既存の賃貸借契約を新しい買主がそのまま引き継ぐ旨を契約書に特約として盛り込みます。

4.決済と底地の引き渡しを行う

売買契約に基づき、底地の所有権を買主に移転し、残代金を受領します。司法書士の立ち会いのもと、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きも必要です。決済を完了し、鍵や関連書類などの引き渡しが終われば取引が終了します。
なお、第三者に底地を売却した場合は取引完了後に借地人に対して土地の所有者が変わった旨を通知しなければなりません。これを怠ると、その後の地代が元の地主に振り込まれてしまう恐れがあります。

底地を売却する際、税金や手数料などの諸経費が発生します。具体的には、印紙税・譲渡所得税・仲介手数料・抵当権抹消登記費用などです。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書をはじめとする課税文書に課される国税です。文書に記載された金額に応じ、収入印紙を貼る必要があります。国税庁によると、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円超で2014年4月1日～2027年3月31日までの間に作成されるものは軽減措置の対象です。軽減後の税率は以下のようになっています。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、土地や建物などの資産を売却して得た利益に対して課される税金です。厳密には単独の税目ではなく、譲渡益に対する所得税・住民税・復興特別所得税の総称を指しています。
譲渡所得税の課税所得は「売却価格－（取得費用＋譲渡費用）－特別控除」で算出可能です。ただし、底地の売却において特別控除が適用されるケースは少ないため、基本的には売却価格から取得費用と譲渡費用を差し引いて求めます。
なお、取得費用は土地の購入代金や仲介手数料や登記費用などです。譲渡費用は、測量費や立ち退き料や売り渡しに伴う登記費用などが含まれます。
また、譲渡所得税の税率は売却した年の1月1日時点の所有期間が5年を超えるかどうかで変わります。所有期間が5年以下の場合は税率39.63%、5年超の場合は税率20.315%です。

仲介手数料

底地の売却を不動産会社に依頼し、買主探しや契約交渉の仲介をしてもらった場合は成功報酬として仲介手数料が発生します。宅地建物取引業法によると、売買価格が400万円を超える取引の場合、「売買価格×3%＋6万円＋消費税」が仲介手数料の上限です。ただし、空き家や空き地など売買価格が800万円以下の不動産取引については上記の計算式にかかわらず最大33万円の仲介手数料を受け取れる特例が施行されています。

抵当権抹消登記の費用

売却する底地に地主が組んだ住宅ローンや事業用ローンなどの抵当権が設定されている場合、そのままでは買主に引き渡せません。ローンを完済し、法務局で抵当権抹消登記を行う必要があります。
抵当権抹消登記の手続きには、不動産1件につき1,000円の登録免許税が必要です。また、手続きは司法書士に依頼するのが一般的で、その際報酬として約1万～2万円を司法書士に支払います。

トラブルを起こさずにスムーズに底地を売却するためには、いくつか重要なポイントがあります。ここでは、売却を成功させるためのポイントを4つ解説します。

底地が共有名義の場合は売却する際に共有者全員の同意が必要

底地を複数人で共有している場合、底地を売却するためには共有者全員の実印と印鑑証明書をそろえた同意書が必要です。共有者の中に売却に反対する人がいる場合、原則として売却はできません。そのため、共有名義の底地を処分する際は事前に話し合い、合意形成を得ることが重要です。
ただし、所在不明の共有者がいる場合は法的手段を講じることでその共有者の同意がなくても売却を進められるようになります。具体的には、不在者財産管理人制度や所在等不明共有者持分取得制度、所在等不明共有者持分譲渡制度や失踪宣告制度などです。

売却前に土地の実態調査を行う

古い土地では、法務局に登録されている登記簿上の面積と実際に測量した面積が異なる場合があります。また、隣地との境界を示す境界杭がないまま売却すると、後々買主と隣人との間で境界トラブルに発展しかねません。
こうした事態を防ぐためには、売却前に土地家屋調査士に依頼し、境界確定測量を行う必要があります。土壌汚染や地中埋設物の有無なども確認しておくと、売却後のトラブルを未然に防げます。

契約不適合責任の内容を確認しておく

契約不適合責任とは、引き渡された土地が契約内容と異なる場合に売主が買主に対して負う責任です。底地の場合、地中に古い建物の基礎や廃棄物が埋まっていたり土壌汚染が見つかったりする場合があります。
引き渡し後にこれらの問題が発覚すると、売主は撤去費用や損害賠償を請求されるでしょう。そのため、契約時に免責条項を設けるか責任を負う期間を限定するなど、契約書の内容を確認して慎重に取り決める必要があります。

実績が多い専門家に相談する

底地は権利関係が複雑なため、戸建てやマンションなど通常の不動産取引とは性質が異なります。一般的な不動産会社は権利調整のノウハウが不足している場合があるため、適切なアドバイスを得られないかもしれません。
底地の売却を成功させるためには、実績の多い専門家への相談が重要です。弁護士や税理士などの専門家にも相談しておくことで、サポート体制を整えられます。

底地は権利関係が複雑ですが、必ずしも売却が最善とは限りません。底地は安定した収益が得られる点や相続税の対策ができる点などがメリットです。

地代収入などの収益が得られる

底地を所有しておくことで、長期にわたって安定した地代収入を得られます。地代の相場は固定資産税・都市計画税の約3～5倍といわれているため、高利回りとはいえませんが、着実に収益を積み重ねられるでしょう。
また、普通借地権や旧借地権の場合、数十年に一度の契約更新時に更新料を受け取れる場合があります。更新料の目安は更地価格の約3～5%、または借地権価格の約5～10%程度とされていますが、地域や契約内容によって異なります。（この相場はインターネット上の複数の不動産関連サイトを基にした目安であり、一次情報での裏付けは取れていません。実際の相場は地域慣行や個別の契約内容によって異なるため、最新の実勢は専門家に個別にご確認ください）
さらに、借地人が建物を建て替える際や増改築を行う際には承諾料が発生します。借地人が第三者に借地権を譲渡する場合は名義書換料、契約条件の一部を変更する場合は条件変更承諾料の受け取りも可能です。

空き家や空室のリスクがない

一般的な賃貸経営の場合、入居者が退去すると家賃収入が途絶え、収益が悪化する空室リスクがあります。一方、底地の場合、土地の上に建っている建物の所有者は借地人です。借地人は自らの資金で建物を建てて居住や事業に利用しているため、すぐに退去するとは考えづらいでしょう。
借地人が引っ越しや事業撤退を検討した場合でも、建物を解体して更地として返還するか借地権付き建物として第三者に売却するかのいずれかを選ぶことになります。第三者に売却された場合は新たな借地人と土地賃貸借契約を結び直すだけであるため、地代収入が途絶える可能性は低いと考えられます。更地として返還された場合は地代収入が消えますが、土地は自由に使用できるようになります。

維持管理の手間やコストを抑えられる

一般的な賃貸経営の場合、建物の修繕・管理や敷地内の清掃などの手間やコストがかかります。一方、底地の場合、建物を所有しているのは借地人です。そのため、地主が建物の維持管理を行う必要はありません。
また、自然災害によって建物が損壊した場合でもその復旧費用を支払うのは借地人になります。火災保険などへの加入や保険料負担は借地人が行うケースが一般的です。そのため、地主が直接的に修繕リスクや災害リスクを負うケースは少ないとされています。ただし、土地分の固定資産税や都市計画税などの税金は発生します。

相続税の対策ができる

土地を更地の状態で所有している場合、相続税評価額は自用地としての評価額がそのまま適用されるため、相続税が高額になるでしょう。一方、他人に貸し出している底地の場合、その土地には借地権が設定されているため、相続税の評価が下がります。
具体的には、「自用地としての評価額×（1－借地権割合）」で算出可能です。借地権割合は地域によって異なりますが、一般的には60～70%に設定されており、その場合の評価額は更地の30～40%になります。
また、一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例における貸付事業用宅地等の適用を受けられる可能性があります。適用されると200㎡までの部分の評価額が50%減額されるため、相続税の負担をさらに軽減できるでしょう。

借地人が底地を買い取る場合、第三者へ売却する際の市場価格とは異なる「限定価格」で取引されることが一般的です。価格は、借地権の種類や土地賃貸借契約の内容、土地の形状や立地、法令上の制限の有無などによって変動します。
底地の取得は、地主側で相続が発生した場合や借地契約の更新時などが一つのタイミングといえます。
また、底地は権利関係が複雑になりやすいため、手続きの際は必要に応じて専門家への相談を検討しましょう。