賃貸管理は不動産管理会社に委託するべき？メリットや選び方を解説

賃貸物件のオーナー様は入居者様に対し、物件を使用できるようにする義務と、物件に不備が発生したときに修繕を行う義務を負います。これらの義務に対応するためには、建物・設備の維持管理や長期修繕計画の策定などが必要です。加えて、賃貸不動産の円滑な運営が行えるように、入居者の募集や空室管理、トラブル・クレームの対応といった業務もこなさなければなりません。
賃貸管理は手間と時間がかかりますが、オーナー様による自主管理も可能です。しかし、不動産や賃貸に関する専門的な知識も必要なため、オーナー様が1人で全てに対応するのは難しい面もあるでしょう。
不動産管理会社であれば、オーナー様に代わって賃貸物件の管理業務を請け負ってくれます。オーナー様からの委託を受けた不動産管理会社は、賃貸・建物の管理業務を行い、オーナー様の賃貸経営をさまざまな角度からサポートしてくれるのです。
不動産管理会社の成り立ちは多岐にわたります。最初から管理会社として設立された会社だけではなく、ビルやオフィスの管理を主としていた企業が母体になったケースも少なくありません。また、相続のコンサルティングや土地活用の事業を行っている企業が、管理会社を受託している場合もあります。

建物の維持・管理や契約手続き、入居者様への対応、トラブルの処理など、物件の管理業務を委託できるのが不動産管理会社です。不動産管理会社は主に「賃貸物件管理会社」と「マンション管理会社」に分類されます。同じ管理会社でも「賃貸マンション・アパートの管理」と「分譲マンションの管理」によって、業務内容や役割が異なるのです。
ここでは、賃貸物件管理会社とマンション管理会社の概要を紹介します。なお、本記事では賃貸物件の管理会社を主に解説しています。

賃貸物件管理会社の特徴

賃貸物件管理会社は先にも述べたように、入居者募集とその契約、建物や設備の修繕手配、トラブルの対応などを、オーナー様から委託されて行う会社です。オーナー様に代わって賃貸物件管理会社が窓口となり、入居希望者の内見案内や家賃の集金、滞納時の督促、建物や設備のメンテナンスを行います。
基本的な管理業務のほか、防犯や安全管理の提案など、賃貸物件の安定した経営を目指すアドバイスも受けられます。管理会社のこういったサポートは、空室対策や収益確保の助けになるでしょう。
賃貸物件管理会社に関しては、「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」の第2条に、賃貸住宅管理業の内容が示されています。

マンション管理会社の特徴

マンションの管理組合から委託され、会計業務や事務の運営、エントランス・廊下といった共用部の維持管理を代行するのがマンション管理会社です。分譲マンションでは、管理費や修繕積立金の会計業務、共用部の清掃・管理、設備点検など理事会運営のサポートが必要になります。しかし、管理組合だけでこれらの業務を行うのは難しいため、マンション管理会社が委託契約に基づいて管理業務を代行するのです。
管理組合から業務を委託されたマンション管理会社は、長期修繕計画の作成をサポートしたり、専門業者を手配したりと、資産価値の維持につながる業務を行います。マンションを適切に管理することで、マンション全体の資産価値を守れるようになります。
賃貸物件管理会社とマンション管理会社の違いは、委託者がオーナー様か管理組合かどうかです。「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」の第2条第7号にて、マンション管理業の定義が明記されています。

不動産管理会社と不動産仲介会社は、不動産を取り扱うという点は共通しているものの、委託できる業務内容や依頼のタイミングが異なります。賃貸物件を経営する以上、両者の違いは押さえておくべきでしょう。また、不動産業に関係する業者として、保証会社の概要やどういった特徴があるのかも確認しましょう。

不動産仲介会社とは

不動産仲介会社とは、入居先を探している人や不動産の購入を考えている人と、オーナー様の間を仲介する業者です。オーナー様や管理会社から入居者募集の依頼を受けた不動産仲介会社は、物件の外観や室内の写真、家賃や敷金、間取り図といった詳細情報を作成し、インターネットなどで募集を行います。内見希望が来たら、オーナー様や管理会社と連携しながら物件を案内し、入居が決まったときは契約書の作成や重要事項の説明を行い、鍵を受け渡します。
不動産管理会社がサポートするのは、基本的にオーナー様だけです。一方で不動産仲介会社は、オーナー様だけではなく入居者様や買い主のサポートも業務となります。不動産仲介会社を利用する場合、オーナー様は契約ごとに仲介手数料を支払わなければなりません。近年は、不動産管理会社と不動産仲介会社の両方の役割を担う、管理と仲介を兼ねた会社も見られます。
仲介会社は、「元付け」と「客付け」に分けられます。オーナー様から入居者募集を依頼されるのが元付けで、入居先を探している人をサポートするのが客付けです。

保証会社とは

保証会社とは、入居者様が家賃を滞納したとき、入居者様に代わって家賃をオーナー様へ支払う会社のことです。以前は、賃貸契約を結ぶ際に連帯保証人を立てるケースが基本でしたが、近年は連帯保証人に代わって保証会社が利用されるようになりました。
保証会社では、家賃滞納が発生した際にその金額を保証しなければなりません。そのため、入居者様に家賃の支払い能力があるか、入居前に審査を実施しています。保証会社の中には、家賃の収納代行を行っている会社もあるようです。
オーナー様が保証会社を利用する場合は、不動産管理会社を通して申し込みます。オーナー様にとっては、連帯保証人がいなくても賃貸借契約ができ、滞納が発生した場合でも、家賃収入の未回収リスクを軽減しやすい点がメリットです。

不動産管理会社に賃貸物件の管理を依頼する際は「不動産管理委託契約（賃貸管理委託契約）」を締結するのが特徴です。不動産管理委託契約は、大きく「一般管理契約」と「サブリース契約」の2種類に分けられます。両者とも、不動産物件の管理を委託するという点は同じですが、契約にはそれぞれ異なる特徴があるため注意が必要です。
ここでは、一般管理契約とサブリース契約の仕組みを解説します。

一般管理契約（管理委託契約）

不動産のオーナー様が、物件の管理業務を不動産管理会社に委託する際に、締結される契約が一般管理契約です。この契約で委託できる管理業務は、入居者募集や家賃管理、退去の立ち会い、クレーム対応や修繕工事の手配など多岐にわたります。
一般管理契約は、家賃や敷金、礼金などの金額をオーナー様が決定できるのが特徴です。不動産管理会社に対して委託管理費用を支払う必要がありますが、希望する収益を得られる可能性が高まります。ただし、相場に見合わない金額に設定してしまうと、入居希望者が減少する恐れがあるため注意しなければなりません。
また、一般管理契約ではオーナー様が収入を直接管理できることから、収益の透明性が高いといえます。

サブリース契約

サブリース契約は、管理会社がオーナー様から不動産を借り上げ、一定の家賃を毎月オーナーへ支払う契約方法です。契約内容によっては、空室や家賃滞納が発生した場合でも、一定の賃料収入を受け取れる可能性があります。一般管理契約と同じように、基本的な管理業務を委託できるほか、管理会社側で空室対策や広告活動を行ってくれるのが特徴です。
一般管理契約とサブリース契約では、賃貸借契約の仕組みが異なります。サブリース契約の場合、不動産を管理会社が借り上げるため、オーナー様と入居者様が直接契約せず、管理会社と入居者様が直接賃貸借契約を結びます。
一般管理契約では、空室期間が長引くと収益が下がる可能性があります。一方のサブリース契約では、空室の有無に関係なく契約時に定めた家賃を管理会社から受け取れるため、収入は安定するでしょう。ただし、家賃収入は管理会社を通じて支払われることから、収益の透明性は低下します。

不動産管理会社の主な業務内容は、入居から退去までの流れをサポートする「賃貸管理」と、建物や設備を守る「物件管理」に分けられます。ここでは、契約手続きや家賃の集金といった賃貸管理に関わる業務を解説するので、詳細を押さえておきましょう。

空室の管理

空室が発生している期間は、入居希望者の内見に備えて、室内を良好な状態に保つ必要があります。不動産管理会社は室内を清掃したり、照明の点灯を確認したりといった業務のほか、入居希望者の内見時はスリッパを用意するなど、入居希望者に好印象を与える工夫も欠かせません。
空室が発生した際は、入居者様の募集を行います。空室が増えるほど賃貸経営で得られる収益が下がり、不動産の運用が困難になってしまうため、退去者が出た時点で早急に募集活動を開始しなければなりません。
入居がなかなか決まらない場合は、不動産管理会社がオーナー様に対し、空室の原因を分析したうえで、設備のグレードアップやリノベーションといった具体的な対策を提案します。

入居者の募集

入居者の募集とは具体的に、不動産管理会社が物件の特徴や魅力を適切に伝えて、入居希望者を集めるための情報発信と募集活動を代行する業務です。周辺エリアの家賃相場や競合物件を調査したうえで、適正な家賃設定をオーナー様へ提案し、物件の間取り図を作成したり、不動産ポータルサイトに掲載したりします。
入居希望者は、募集をかければすぐに現れるわけではありません。エリア内の競合物件よりも魅力的な条件を提示したり、広告・宣伝を行ったりすることも、不動産管理会社の重要な業務の1つです。
また、不動産仲介会社には物件紹介を後押しする内容のメールやDMなどを送信し、仲介会社との連携を強化することで、内見数の確保にも努めます。募集状況について、現状の報告も定期的に管理会社から受け取れるため、オーナー様は進捗状況を把握しながら改善策を検討できるでしょう。
空室リスクへ対応できるノウハウや実績は、管理会社によって異なります。不動産管理会社を選ぶ際は、空室対策も重視しましょう。

入居希望者の内見案内

物件への入居希望者から問い合わせが来たら、部屋の内見案内を行うのが基本です。不動産管理会社に業務を委託することで、内見に関する業務も一任できるため、オーナー様の負担は軽減されます。
不動産管理会社が入居希望者を物件に案内した際、周辺環境や設備の使い方などを説明します。物件の特徴や利便性について、入居希望者にわかりやすく説明しなければなりませんが、ノウハウがある不動産管理会社に一任すれば、物件の魅力を効果的に伝えてもらえるでしょう。

新規・更新など賃貸契約の手続き

入居の申し込みが入ったら、不動産管理会社は入居希望者に対して、賃貸借契約の締結や入居準備までの手続きを代行します。管理会社に契約代理権を付与していれば、オーナー様に代わって賃貸借契約を締結するまでの業務も代行してくれるため、契約に関する手続きの負担を大きく軽減できるでしょう。
契約手続きの大まかな流れとしては、まず家賃の支払い能力などを確認して入居審査を行います。審査を通過した後は、賃貸借契約書を作成して内容を双方でチェックし、契約を締結して鍵の引き渡しや入居案内を進めていくという流れです。
また、すでに入居している方の契約満了が迫っているときは、該当の入居者様に通知し、必要に応じて契約更新の手続きを進めていきます。更新時は、契約期間や更新料、家賃改定の有無などを記載した更新契約書の確認が必要です。

家賃の集金や滞納者への督促

近年、家賃は口座振替やクレジットカード決済で回収するため、直接集金するようなケースは多くないでしょう。しかし、家賃滞納者に対しては、電話や対面で直接支払いを督促したり、訪問して支払いを促したりの対応が必要です。不動産管理会社に委託していれば、滞納者への電話や書面、訪問といった督促や集金も代行してもらえます。
不動産管理会社は、入居者様から支払われる家賃の入金状況を毎月確認し、管理します。同時に、オーナー様へ送金するための明細書も作成し、支払いの処理を進めていきます。

退去時の立ち会いと退去後のメンテナンス

入居者様から賃貸借契約の解約連絡を受けた不動産管理会社は、退去日を調整して引越しの手続きを案内します。入居者様が賃貸物件を退去する際は、オーナー様と入居者様が現場に立ち会い、部屋の状況を確認するのが基本です。管理会社に委託している場合は、オーナー様に代わって管理会社が立ち会い、部屋の汚損や破損の有無、使用状況を確認します。
物件の解約時は原状回復を行い、クリーニングや修繕の手配をしたり、修繕が必要なときは費用を請求したりします。判断が曖昧だとトラブルの原因になるため、国のガイドラインや過去の事例と照らし合わせつつ客観的に、原状回復の範囲を明確にしなければなりません。原状回復工事の見積もりを作成した後は、敷金の返還額の算定と入居者様への説明を行い、オーナー様の承認後に業者を手配します。クリーニングのほか、クロス張り替えなどが必要な場合は速やかに実施し、新しい入居者様を募集できる状態へ整えることが大切です。

クレームやトラブルといった入居者対応

賃貸物件の経営を行っていると、入居者様からクレームが寄せられるケースがあります。内容は水漏れ・設備不良・騒音・マナー違反・鍵の紛失などさまざまで、入居者様同士で起きたトラブルを相談されることも少なくありません。こういったクレームやトラブルに早急かつ適切に対処しなければ、入居者様の不満が募り退去リスクが高まる恐れがあります。
不動産管理会社に入居者対応を委託していれば、状況に応じて適切な対応を行ってくれるでしょう。オーナー様が直接対応する必要がないことから、心理的・時間的な負担が大きく軽減されます。

建物管理とは、建物や付帯設備を適切に維持・管理するために行う業務です。賃貸管理に続いて、不動産管理会社が行う建物管理の業務を6つ解説します。

建物の維持管理

建物を適切に維持・管理するためには、建物そのもののメンテナンスが欠かせません。共用部に汚損や破損が発生していないかを確認したり、必要に応じて修繕工事を手配したりします。故障や破損だけでなく、ゴミが落ちていないかチェックしたり、共用部の照明の電球を交換したりといった業務も管理業務の1つです。
建物の維持管理を怠ると、入居者様からクレームが寄せられたり、災害が発生した際の被害が大きくなったりと、さまざまなリスクにつながる恐れがあります。

設備のメンテナンス

マンションやアパートには、給水設備や換気設備、消火器・ガス漏れ警報器などの消防用設備、エレベーターといったさまざまな設備が設置されています。これらの設備に不具合や故障が発生すると、入居者様が日常生活を送るうえで何らかの不便が生じたり、健康上の問題が発生したりする恐れがあります。入居者様が安全に暮らすためにも、定期的な設備の点検・メンテナンスは不可欠です。
設備点検には、法律で定められている「法定点検」と、不動産管理会社が任意で行う「任意点検」の2つがあります。
法定点検は一定の周期で実施しなければならず、点検には専門的な知識が必要です。具体的には、建物の敷地・構造の調査、非常照明や給排水の検査、消防用設備やエレベーターの点検などが該当します。なお、任意点検は法律で定められてはいません。
不動産管理会社に設備のメンテナンス業務を一任できれば、適切な周期で必要な点検を手配してくれるでしょう。任意点検に対応してもらえる契約の場合は、自動ドアや機械式駐車場（立体駐車場）、宅配ボックスなどの点検にも対応してくれます。

修繕工事の手配

建物や設備、エレベーターなどの共用部に不具合や故障が発生したときは、原因を確認したうえで、速やかに修繕の手配や見積もりの取得を行うのも不動産管理会社の役割です。修繕工事は、管理会社がオーナー様に相談し、承認を得たうえで進めるのが一般的です。
修繕工事中の進捗管理や完了後の報告は管理会社が行うため、オーナー様の現場対応は基本的に不要です。

清掃と衛生管理

不動産物件の資産価値を維持するには、日々の清掃業務と衛生管理も欠かせません。人がよく行き来する廊下や階段、エントランスやエレベーターのほか、駐車場も汚れやすいため、こまめな掃除が必要です。日常的な清掃業務以外に、高い外壁部分の高圧洗浄といった特別清掃もあります。また、ゴミ捨て場のルールを周知し管理することも、不動産管理会社の業務の1つです。
清掃業務は、物件の規模が大きいほど手間と時間がかかるため、オーナー様が1人で全てを対応するのは難しいでしょう。不動産管理会社に依頼することによって、日常的な清掃から特別清掃までを一任できるため、物件全体をきれいな状態に保ちやすくなります。

長期修繕計画の策定

建物の経年劣化は、空室リスクの上昇や物件価格の下落につながります。マンションの資産価値を維持するためにも、外壁工事や給水管の取り替えなど、建物や設備の修繕が必要です。これらの修繕は大規模な工事になるケースが多く、費用も多額になりやすいことから、どの場所をどのように修繕するか、長期的なプランを立てて進めなければなりません。
そこで不動産管理会社はノウハウを活かし、効率的な長期修繕計画の策定を行います。長期修繕計画は、物件の状態を踏まえて数年ごとに内容を見直しますが、オーナー様1人で計画を定期的に見直すのは困難です。長期修繕計画の試案や、計画の見直しを行いたい場合などは、管理会社によるサポートを受けると良いでしょう。

施設の防犯と安全管理

不動産管理会社は入居者様が安心・安全に暮らせるよう、防犯カメラや共用灯の確認、オートロックの管理、事故やトラブルを予防するための敷地内の環境整備を行います。台風や地震などの災害発生時は被害状況を確認し、二次被害を防ぐ安全対策も実施しなければなりません。日々の安全管理によって、入居者様が安心感を得られ、物件の評価向上につながります。

不動産管理会社への物件の管理業務の委託は任意です。管理委託によって、業務負担の軽減から空室対策まで、さまざまなメリットを得られます。ここでは、不動産管理会社に管理業務を委託する際のメリットを5つ解説します。

業務にかかる手間や負担が減る

賃貸物件の管理業務は、入居者募集から契約手続き、家賃の集金やトラブルへの対応、建物・設備のメンテナンスまで多岐にわたります。これらの業務を自主管理するとなると、手間や時間がかかり、オーナー様に本業がある場合は大きな負担となるでしょう。管理委託することで、オーナー様が行う業務を大きく削減できるため、時間と労力を抑えられます。

遠方の不動産も管理しやすくなる

オーナー様が遠方の物件を自主管理している場合、管理業務のために物件に出向く必要があり、交通費や移動時間の観点から、遠方の物件を運用するのは簡単ではありません。
不動産管理会社に委託できれば、オーナー様がわざわざ物件まで出向く必要がなくなるため、市外や県外にある物件の選択肢も広がるでしょう。不動産を購入した後に、急な転勤や引っ越しがあっても対応できます。

専門的なノウハウによる空室対策を行える

不動産市場の動向や、物件があるエリアの特性を熟知した不動産管理会社であれば、効果的な空室対策を行えるでしょう。適切な家賃設定を行い、魅力的な物件紹介で入居希望者を集めて、空室期間の短縮につながる可能性があります。

家賃滞納リスクを軽減できる

入居者審査から滞納発生時の対応まで、不動産管理会社の適切な管理により、家賃滞納リスクを大幅に軽減できるのも管理委託のメリットです。管理会社ははじめに入居希望者の審査を行い、収入状況や信用情報を確認し、家賃を問題なく支払えるかどうか、滞納の可能性が低いかを確認します。
家賃の集金や滞納者への督促を管理会社が行うことは、先にも述べた通りです。万が一、家賃滞納が発生しても、管理会社が専門的な対応を行ってくれます。オーナー様の心理的・時間的な負担を軽減できるうえ、安定した家賃収入を確保しやすくなるでしょう。

迅速な入居者対応が可能になる

クレームやトラブルなどの入居者対応においては、不動産管理会社が迅速に対応してくれるため、オーナー様個人で行うよりも早く解決できるでしょう。適切な対応が可能になることで、入居者様の満足度向上にもつながります。

管理業務の負担を軽減できたり、効果的な空室対策を行えたりするメリットがある一方で、注意すべき点もあります。不動産管理会社に委託する際は、メリット・デメリットの両方を理解することが大切です。ここでは、管理委託のデメリットを3つ解説します。

毎月の管理費用が発生する

不動産管理会社に管理業務を委託するときは、管理費用を支払わなければなりません。具体的な金額は管理会社によって異なりますが、費用は契約期間中に毎月発生するため、コストがかかるのが懸念点です。
管理会社に支払う管理費用は固定費となることから、収益性を考慮する際は慎重に検討する必要があります。空室が続いているときや、家賃の滞納が起きているときは、この管理費用が負担になるケースもあるでしょう。
管理費用の相場は、家賃の「5%」から「10%」程度です。契約する際は事前に相場を調査し、金額が適切かどうか判断しましょう。管理会社の中には管理費用の他に、更新事務手数料やシステム手数料の支払いが必要な場合があるため、確認しておくことが大切です。

物件の状態を把握しにくくなる

不動産管理会社に全ての業務を委託すると、物件がどのような状況になっているのか、オーナー様自身が直接確認する機会が減少します。管理会社からは毎月、業務内容に関する報告を受け取りますが、報告する内容の範囲は会社によって異なります。
報告書や収支表は詳細までしっかり確認し、必要に応じて管理会社とコミュニケーションを取ることで、良好な信頼関係を築けるようになるでしょう。委託はあくまでもサポートであることを意識し、オーナー様が積極的に経営に関与することが重要です。

管理会社によって対応に差が出る

不動産管理会社が持つノウハウや知識、経験は会社によって異なります。管理業務の質や応対の早さなどに違いがあるため、対応に差が生まれることも珍しくありません。
管理会社の対応力は、オーナー様自身の満足度にも影響します。入居者様から寄せられたクレームの対応が遅れると、オーナー様は入居者様からの信頼を失い、空室リスクが高まったり、物件の資産価値に悪影響が及んだりする恐れもあるでしょう。
そのため、委託する際は管理会社の実績や口コミ、対応の質などを確認し、信頼できるか見極めることが大切です。

安定した不動産経営を行いつつ、物件の資産価値を維持するためには、信頼できる不動産管理会社に委託することが大切です。以下では、どういった基準で管理会社を選べば良いのか、選定のポイントを紹介します。

管理会社の経営状態は良好か

安定した経営ができている不動産管理会社かどうか、調査することが重要です。不動産管理会社の経営状態が悪化すると、人手不足により管理業務の質が低下する可能性があります。経営状態が不安定だと、管理業務が滞って家賃をスムーズに回収できなくなるリスクも考えられます。オーナー様側の損失だけではなく、入居者様にも不信感を与える恐れがあるため、経営の安定性は軽視できません。
経営状態は、会社が公開している有価証券報告書や決算短信で確認できます。会社のホームページに掲載されているIR情報などからも調べられるため、参考にすると良いでしょう。そのほか、財務諸表や信用調査会社を参考にする方法もあります。

管理実績が豊富にあるか

管理実績の豊富さは、管理会社のノウハウや対応力を判断する材料になります。管理実績を調べるには、会社のホームページなどを確認しましょう。
物件によって求められるノウハウが異なるため、所有する賃貸物件のタイプで管理実績を確認することも大切です。運用しているのがマンションであれば、賃貸マンションの管理実績をチェックしましょう。
また、管理会社の設立年数も把握しておきたい要素です。事業を長年続けている会社は、経営基盤が安定していると考えられるため、不動産経営のパートナーとして信頼できる可能性も高まるでしょう。

集客力や空室を埋める提案をしてくれるか

安定した家賃収入を得るためには、空室の発生を抑えて、常に入居者様がいる状態を維持する必要があります。そのため、不動産管理会社を選ぶ際は集客力だけでなく、空室を埋めるアイデアを提案してくれるかどうかもチェックしなければなりません。
空室リスクを軽減する集客力は、管理物件の入居率の高さから判断できます。管理会社のホームページから、過去の管理実績を調べましょう。不動産ポータルサイトからも管理会社を確認することで、会社の集客力を把握できます。

担当者の対応が良いか

不動産管理会社と管理委託の契約を締結すると、専任の担当者が付きます。担当者の対応が不十分だと、月次報告が遅くなったり、オーナー様と管理会社の間で情報伝達に不備が発生したりと、さまざまなトラブルの原因になるため注意が必要です。
担当者の対応力に関しては、こちらの話を聞く姿勢や返答の速さ、話す際の雰囲気である程度は判断できます。契約前に疑問点を尋ねてみて、レスポンスが遅かったり、曖昧な返答しかなかったりした場合は、対応に問題がある可能性があります。
担当者は、退職などを理由に途中で変更になるケースも少なくないため、管理会社の従業員教育についても調べておくと良いでしょう。

トラブル発生時の対応は迅速か

設備の故障など、急なトラブルが発生する可能性は少なくありません。入居者様からクレームを寄せられたり、トラブルが起きたりしたときに対応が遅れると、入居者様の不満が募り、退去やさらなるクレームにつながる恐れがあります。
トラブルやクレームが発生した際は、迅速に適切な対応を行ってくれる管理会社かどうか、慎重に見極めることが大切です。トラブル発生時のための緊急連絡先が設けられているか、緊急時でもすぐに対応できる十分なスタッフが確保できているかなどが挙げられます。トラブルやクレームの解決力の高さを把握するためには、過去の対応事例を確認してみると良いでしょう。

地域の情報に詳しいか

入居希望者に対して物件の魅力をアピールするには、その物件があるエリアの特性を熟知していなければなりません。周辺エリアの家賃相場や入居希望者の傾向を把握している不動産管理会社であれば、地域のニーズに合わせた募集活動がしやすくなるでしょう。入居希望者が集まりやすくなれば、収益の増加にもつながります。
地域の情報に詳しいかどうかは、エリア内に管理会社の本社や支店があるか、同じエリア内にどのくらいの物件を管理しているかなどを目安にすると良いでしょう。

管理委託費用が見合っているか

不動産管理会社に支払う管理委託費用を、相場と比較して確認しましょう。管理費用は委託する管理会社によって異なりますが、おおよその相場は「1ヶ月の家賃×5%」で、サービス内容によっては10%程度になる場合もあります。より細かいサービスを受けられる管理委託契約であれば、管理費用が高めに設定されている可能性があります。金額だけでなく、サービスの内容も踏まえて契約するか検討しましょう。

不動産管理会社に管理を委託する際は、賃貸住宅管理業への登録や契約書の内容、契約期間や解約条件の取り決めなどの確認が必要です。これらを把握しておくことで、不利な契約や法令違反を避けることができ、安心して管理業務を一任できます。

賃貸住宅管理業に登録しているか

「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」により、管理戸数が200戸以上の不動産管理会社には、賃貸住宅管理業の登録が義務付けられています。この登録の有効期間は5年間です。条件に該当する場合は未登録で業務を行うことは禁止されているため、管理会社の信頼性を判断する基準になります。
登録の有無は、国土交通省の「賃貸住宅管理業者検索」（建設業者・宅建業者等企業情報検索システム）や会社のホームページで確認が可能です。200戸未満であれば登録は任意ですが、任意でも登録している会社は法令遵守の姿勢が強いと判断できるでしょう。

委託範囲のほか契約期間や解約条件の取り決めがあるか

管理委託契約を締結する際は、契約期間や解約条件を必ず確認しましょう。1年ごとの自動更新なのか、複数年での契約が前提かなど、契約期間はオーナー様の状況に合った条件を選ぶことが重要です。
解約に関しては、国土交通省の賃貸住宅標準管理委託契約書で解約する3ヶ月前に文書で申し入れを行うこととされていますが、管理会社によって条件は異なります。解約時の違約金の有無や、中途解約時の精算方法も確認しておきましょう。

「標準管理委託契約書」の内容に間違いはないか

管理委託契約の際に作成する標準管理委託契約書は、不動産管理会社に委託する範囲や責任の所在を明確にする契約書です。契約書には委託業務の範囲を含め、契約期間と更新、管理費用や修繕手配のルール、緊急時の対応範囲や個人情報の取り扱い方法などが記載されているかを確認します。

管理委託の業務範囲や費用は管理会社によって異なるため、なるべく複数の会社を比較・検討します。不動産管理会社は、一括比較サイトやインターネットで検索して探せますが、複数の方法を併用して探すと良いでしょう。

不動産の一括比較サイトを利用する

一括比較サイトとは、複数の管理会社をまとめて比較できるサービスです。物件のタイプや住所などを選択すると、物件の管理対応が可能な会社が表示されます。一度の情報入力で複数の会社から資料を取り寄せられるため、会社を探す手間と時間を削減できるのがメリットです。
一括比較サイトもさまざまな種類があり、検索方法やサービスの質はそのサイトごとに異なります。そのため、良質な一括比較サイトを利用して管理会社を選ぶようにしましょう。

インターネットで検索する

インターネットの検索エンジンで、「マンション管理 委託 エリア名」などで検索すれば、条件に該当する不動産管理会社を簡単に見つけられます。検索結果に表示されたWebサイトは1つずつ目を通さなければなりませんが、一括比較サイトに掲載されていない管理会社も探せるのが利点です。
一括比較サイトは基本的に、一定の審査を通過した管理会社のみ掲載されていますが、インターネットはそうではありません。悪質な業者ではないか、信頼できる会社かを見極める必要があります。

金融機関から紹介してもらう

不動産物件を購入する際に金融機関から融資を受けた場合、担当者に相談することで不動産管理会社を紹介してもらえるケースがあります。金融機関としては、オーナー様にローンの返済を続けてもらう必要があるため、信頼できる管理会社を紹介してもらえる可能性が高いといえるでしょう。金融機関からの紹介であれば、信頼性を判断する材料になり、悪質な業者と契約してしまうリスクを抑えやすくなります。

不動産管理会社と契約中でも、サービスに不満があれば管理会社の変更が可能です。変更を検討した方が良い理由としては、空室が続いている、管理体制が不十分といったケースが挙げられます。管理会社の変更は手順に沿って行う必要があるため、計画的に進めるようにしましょう。

不動産管理会社の変更には明確な理由が必要

不動産管理会社の変更は契約中であっても可能なものの、決定は慎重に検討しなければなりません。管理会社を変更する際は、まず契約中の管理会社に問題点を伝えて、契約の継続を検討中であることを話しましょう。はじめにこういった対応を取ることで、担当者の変更など具体的な改善が行われ、問題が解決する可能性があります。
なお、管理会社の変更時には入居者様に対し、契約書の記入や家賃の振込先変更といった手続きを依頼することになるため、入居者様へ負担がかかることに注意しなければなりません。

変更を検討するのはどんなケース？

不動産管理会社の変更を検討するべきタイミングを、以下にまとめました。契約中の管理会社に1つでも該当する場合は、管理会社の変更を検討しても良いでしょう。
入居者募集をしても空室期間が3ヶ月以上続いている
空室がなかなか埋まらない場合、募集活動の内容や提案力が十分でない可能性も考えられます。管理会社から状況説明を聞いて報告内容に納得できなければ、営業力の高い担当者に変更してもらうなど、業務が改善されるように働きかけましょう。
管理業務の体制が不十分だと感じる
管理体制は、トラブルやクレームへの対応の早さ、適切な建物管理といった業務の結果で判断しましょう。相続などで引き継いだ不動産を経営している場合、相続時に管理会社もそのまま引き継いでいるケースも見られ、事前に管理会社の業務内容を見直していないケースがあります。管理体制が不十分だと感じるのであれば、複数の管理会社のプランを比較し、会社の変更を検討してみましょう。
管理費用が高い
管理委託にかかる費用は、法律による定めがありません。金額が高いと感じたら、複数の管理会社のプランから金額と業務内容を比較し、費用と業務内容が見合っているか確認します。

変更の基本的な手順

現在の管理委託契約の内容を確認し、解約条件や違約金の有無を把握します。新しい管理会社を選ぶ際は、複数社に見積もりを依頼し、業務内容と費用を比較・検討しましょう。新しい管理会社が決まったら、現在契約中の管理会社に解約通知を送付します。通知は基本的に、解約希望日の3ヶ月前までに行うとされていますが、契約内容によって違いがあるため確認が必要です。
新しい管理会社と管理委託契約を締結するときは、契約書の内容に不備はないか細部まで確認しましょう。その後、以前の管理会社から新しい管理会社へ引き継ぎを行います。入居者様の情報や管理履歴、賃貸契約・法定点検の書類、鍵といった備品などを全て引き継ぎましょう。
引き継ぎ終了後は、新しい管理会社から入居者様へ、管理会社が変更になることが書類で通知されます。

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賃貸物件の管理業務は、入居者募集から家賃の集金、トラブルへの対応、建物・設備の維持・管理と幅広いのが特徴です。これらの管理業務をオーナー様が1人で行うのは難しいため、不動産管理会社に管理業務の委託を検討すると良いでしょう。
不動産管理会社に委託する場合は、情報への精通度や集客力、対応力などを判断し、信頼できる会社を選ぶことが大切です。