マンションは相続放棄できる？相続人がいない場合もあわせて解説！

配偶者や親などが所有していたマンションを「相続したくない」という方もいるでしょう。マンションを相続すると負担の方が大きくなり、家計をひっ迫させてしまうケースも少なくありません。そのため、負担の大きなマンション管理を長期間続けるより、相続放棄で負担を最小限に抑えようと思う方も多くいます。
ただし、マンションの相続放棄を行う際には、いくつかの点に注意しなければなりません。相続放棄時の規定や期限、管理義務などを確認して、本当にマンションを放棄すべきか考えましょう。

マンションの相続放棄をする場合、以下のような手順に沿って行います。相続の単純承認をしたとみなされる3ヶ月後までに手続きを完了しなくてはならないため、事前に流れを把握して手際よく進めていきましょう。

なお、後述しますが、相続財産のうちマンションのみを相続放棄することはできません。相続放棄とは、相続の権利と義務のすべてを放棄することを家庭裁判所に申し立てるものであり、相続に関する一切の手続きから除外されることになります。
相続人の全員が集まって話し合いをする「遺産分割協議」では、相続の内容を主張し決定することはできますが、これはあくまで相続人間での取り決めであり、法的効力はありません。

遺言書を探す
まず、被相続人が遺言書を遺していないか確かめましょう。遺言書がある場合は法定相続よりも遺言の内容が優先されるため、以降の流れが大きく変わります。遺言書に相続財産の明細が記載されていると、遺産の調査・確認が楽になるでしょう。
遺言書には、「公正証書遺言」「自筆の遺言書」の2種類があります。公正証書遺言は公証役場に問い合わせれば有無を確認できますが、自筆の場合は自宅の金庫や金融機関の貸金庫などに保管していたり、信託銀行や弁護士などに作成依頼していたりすることがあります。そのため、被相続人には生前に「自筆の遺言書はあるか」と確認しておくと安心です。

なお、遺言書が遺されていない場合は、相続する権利のある人たちで話し合い、「誰が」「何を」「どれだけ相続するか」を決め無ければなりません。これを「遺産分割協議」と言います。

相続人の承認を得る
相続放棄をするには、必ず他の相続人の承認を得なければなりません。前述した「遺産分割協議」で他の相続人に意思を表明し、必要な手続きに移行します。なお、話し合った結果は「遺産分割協議書」という書面に記載して、関係者全員が署名・押印する必要があります。

法律で定められた相続人には順位が決められており、相続放棄を行うと下位の順位の人に相続権が移るためです。順位は亡くなった被相続人から近い順に定められ、配偶者以降は子どもが第1位、父母が第2位、祖父母が第3位となります。

ただし、ときには相続人が疎遠になっていて連絡がとれなかったり、家族や親戚も知らない相続人がいたりするケースもあるかもしれません。連絡などをしないまま、第1順位の人が相続放棄をしてしまうと、それ以降の順位の人は気付かないまま相続を任せられてしまうことがあります。そうなれば、親族間での争いにもなりかねません。相続放棄をする際は、必ず下位の順位の人にも事前に承認を得るようにしましょう。

遺産の内訳を調べる
相続放棄する遺産に該当するものは、すべて調べ上げましょう。前述したように、相続となる遺産は、マンションや土地のような不動産、預金、有価証券や貴金属などといったプラスの価値を持つものだけでなく、借入金、買掛金、保証債務のようなマイナスの価値を持つものも含まれます。

なお、マンションなどの不動産は、固定資産税評価額や不動産の具体的な所在地などを把握しておくことをおすすめします。また、マンションが持っている価値の評価も必要です。

相続放棄の旨を申請する
遺産の相続放棄をする場合、家庭裁判所に相続放棄の申請を行います。相続放棄申請書やその他必要書類を提出しましょう。後日税務署から受理通知書が届きます。

一般的に、相続放棄に必要となる書類は、以下のとおりです。
なお、同じ書類は1通あれば足ります。相続順位の高い相続人が既に提出している書類は重ねて提出する必要はありません。

【すべての法定相続人に共通】
・被相続人の住民票除票又は戸籍附票
・申述人（放棄する方）の戸籍謄本

【被相続人との関係：配偶者】
・被相続人の死亡の記載のある戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本

【被相続人との関係：孫やひ孫】
・被代襲者（本来の相続人、孫やひ孫の父母）の死亡の記載のある戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本

【被相続人との関係：父母、祖父母（第二順位相続人：直系尊属）】
・被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本
・被相続人の子（及びその代襲者）で死亡している方がいらっしゃる場合，その子（及びその代襲者）の出生時から死亡時までの
すべての戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本
・被相続人の直系尊属に死亡している方（相続人より下の代の直系尊属に限る（例：相続人が祖母の場合、父母））がいらっしゃる場合，その直系尊属の死亡の記載のある戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本

【被相続人との関係：兄弟姉妹及びその代襲者（おいめい）（第三順位相続人）】
・被相続人の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本
・被相続人の子（及びその代襲者）で死亡している方がいらっしゃる場合，その子（及びその代襲者）の出生時から死亡時までのすべての戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本
・被相続人の直系尊属の死亡の記載のある戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本
・申述人が代襲相続人（おい、めい）の場合，被代襲者（本来の相続人）の死亡の記載のある戸籍（除籍，改製原戸籍）謄本

自分以外の相続人が遺産を相続した場合は問題ありませんが、相続人全員が相続放棄をした場合はその後の手続きも必要です。一時的に相続財産を管理する「相続財産管理人」を選任して、財産の清算を行います。その後残った財産を国庫に帰属させて、相続放棄の手続きは完了です。

マンションの相続放棄には、さまざまな点に注意が必要です。たとえば、遺産相続に関する規定や「相続した」とみなされる条件、マンションの管理責任などが挙げられます。これらを正しく把握していないとトラブルの原因になる恐れもあるため、ここでまとめて見ていきましょう。

マンションだけの相続放棄はできない

相続放棄とは、相続人であることを放棄する制度です。相続人ではなくなると、すべての遺産の権利を失うこととなります。そのため、マンションだけの相続放棄はできません。

また、相続する遺産には預金や有価証券などプラスになるものだけではなく、借金などマイナスのものも含まれます。その特徴から、マイナスの遺産が多く相続人の負担が大きいときに利用されやすい制度です。

なお、相続放棄をすると相続人として扱われないため、自分の子どもへの相続権もなくなります。遺産相続の際には、祖父母から死去している親を飛ばして孫に相続する「代襲相続」という制度が設けられています。しかし、祖父母と孫の中間にあたる立場である親が相続放棄をしても代襲相続は行われません。

相続放棄可能な期限がある

遺産相続の際には、相続開始から3ヶ月以内に「単純承認」「限定承認」「相続放棄」のいずれかを選ばなくてはなりません。いずれも選ばなかった場合は単純承認をしたとみなされます。3ヶ月経過して単純承認扱いになると相続放棄ができなくなるため注意が必要です。

単純承認
プラス財産、マイナス財産を問わず、すべての遺産を相続する方法です。特別な手続きは不要で、相続が始まったことを知ってから3ヶ月の間、手続きをしないと自動的に単純承認をしたこととなります。

限定承認
プラスの財産の範囲内でマイナス財産を相続する方法です。限定承認を選ぶ場合は、さまざまな条件を満たさなくてはなりません。しかし、手続きが非常に複雑で、ほとんど利用されていないのが現状です。

なお、期限内に相続するか決められない場合、家庭裁判所に熟慮期間の延長を申し立てられます。ただし、申し立てをしても必ず延長してもらえるとは限らないため、期限ぎりぎりではなく余裕をもって行動しましょう。

遺品や保険に気をつける

マンションや遺産の相続放棄を行う場合、元所有者の遺品や保険金には注意が必要です。
法定単純承認とされる条件には「3ヶ月の間に相続方法が決定しなかった場合」のほかに「相続財産の一部または全部の処分」があります。被相続人の財産を処分した相続人は遺産相続の単純承認をしたと扱われ、相続放棄ができません。

財産か否かの判断は、第三者からみた換金価値で判断されます。写真や手紙のように換価価値がないものであれば問題ありませんが、絵画や時計など高価なものは特に注意する必要があります。また、保険金も相続財産に含まれるケースがあります。保険金の受取人が元所有者になっていたり保険が満期を迎えていたりする場合は、相続財産に含まれます。相続人が保険金を受け取ったり消費したりすると、遺産相続について単純承認をしたとみなされるため注意しましょう。

マンションの相続放棄には費用がかかる

マンションの相続放棄には、以下のような費用がかかります。

すべての相続人が相続放棄をしたら、マンションはどうなるのでしょうか。相続人がいない場合は遺言に従ったり特別縁故者に分与したりして、残りの財産は国のものになります。マンションなど遺産の相続人がいない場合の展開について、以下で詳しく見ていきましょう。

相続人がいない状態とは

相続人がいない状態には、「相続権を持つ人が誰もいない」「相続人が全員相続放棄をした」という2つのケースが考えられます。相続権を持つ人がいないパターンは、法定相続人にあたる人物がすでに亡くなっている場合や、元々存在しない場合が該当します。前述したように、法定相続人は配偶者や親子、兄弟姉妹などが該当しますが、法定相続人が亡くなっている場合には法定相続人の子・孫が受け継ぎます。しかし、法定相続人の子・孫も存在しなければ、相続権を持つ人物は1人も存在しないということになるのです。

一方、相続人全員が相続放棄をしたパターンは、遺産の価値がマイナスになる場合に多く発生します。また、「被相続人と疎遠になっているため財産分与を求めない」「社長職を継ぐ長男に株式を集約させるべく兄弟が相続放棄をする」といった場合も該当します。

これらのようなケースは、民法で「相続人の不存在」となり取扱いが定められています。相続放棄等を行うと、被相続人の遺産は宙に浮いてしまいます。この遺産を放置しておくと、国や利害関係者にとって問題となるため、対処をとらなければなりません。

相続人がいないマンションの扱い

相続人がいないマンションの取扱いには、以下のような方法があります。

特別縁故者に分与する
相続人がいない場合は、「特別縁故者」が財産分与を申し立てられます。特別縁故者とは被相続人と特別な縁故を持っている人物・団体のことです。主に「被相続人と生計を同じくしていた人」「療養看護を行っていた人」「被相続人が経営に深くかかわっていた公益法人」などが該当します。
なお、財産分与の申し立ては家庭裁判所に対して行います。戸籍や縁故関係の証明資料を提出して、裁判所側で事情調査を行い財産分与の可否や金額が決定されます。

国庫に帰属する
相続人がおらず特別縁故者への分与も済んだ場合、残っている財産は国のものとして扱われます。マンションは分割できないため、相続人・特別縁故者への相続・分与が行われなかった場合に適用されます。さまざまな手順を踏んでから国庫への帰属まで至るため、遺産を清算するためにはある程度の時間がかかります。

相続人がいない、あるいは相続人全員が相続放棄をしたマンションは、最終的に国庫に帰属されます。国庫に帰属させるためにはさまざまな手順を踏む必要があり、時間も長くかかります。相続財産を扱う管理人の選任や相続人がいないことの確認など、あらかじめ各手順を把握しておき、少しでもスムーズに行動できるようにしましょう。

相続財産法人を設立する

法律上相続人の有無が明らかでない相続財産は法人とするよう定められているため、法に従ってマンションの権利を扱う法人を設立しましょう。ただし、相続財産法人は遺産を清算するために設ける受け皿のようなもののため、法人自体による活動は行いません。

法人設立後は、マンションの名義を元所有者から法人に変更します。一般的な相続登記は所有権移転登記ですが、相続財産法人への名義変更は登記名義人の氏名変更によって実施されます。名義変更の際には「相続財産管理人からの委任状」と「登記原因証明情報」が必要です。登記原因証明情報には「相続財産管理人選任審判書謄本」が利用できます。

相続財産管理人を選任する

相続財産法人を設立後、家庭裁判所から「相続財産管理人」が選任されます。相続財産管理人は相続財産の管理や精算を行う責任者のことで、債権者や特別縁故者など利害関係を持っている人物が申し立てます。相続財産管理人は、直接的な利害関係がなく、同時に相続や法律について詳しい人物が適任です。そのため、基本的には弁護士が担当します。

なお、相続財産管理人は相続財産法人に対して名義変更の登記を行います。登記の際は司法書士に依頼することが多いため、管理人の立場から委任状を作成しておく必要があります。多くの場合は弁護士に任せてしまいますが、おおまかな手順だけでも把握しておくと次に必要な行動を取りやすくなるでしょう。

相続人不存在を確定させる

相続財産管理人は、最初に「相続人不存在」を確定させ、優先事項である相続人への引き継ぎを行う必要がないことを確かめます。具体的な流れは以下のとおりです。

家庭裁判所で、相続財産管理人選任と同時に、マンションの元所有者が亡くなった旨を2ヶ月間告知します。この2ヶ月間に相続人が見つからなければ、管理人がさらに2ヶ月以上の期限で公告を出し、それでも見つからない場合は家庭裁判所が6ヶ月以上の期限で最後の公告を行います。6ヶ月以上の期限が経過しても相続人が見つからなければ、マンションを相続する人が誰もいない「相続人不存在」であると確定します。
このように、相続財産管理人の選任からマンションの相続人不存在が確定するまで、ある程度時間がかかります。

特別縁故者に財産を分与する

前述したように、相続人がいない遺産は特別縁故者に分与します。相続人不存在の確定後3ヶ月以内に、特別縁故者が家庭裁判所に申し立てて、認可されれば適宜財産分与が行われます。認可・却下の判断は、縁故関係の内容や程度などの各種事情を考慮して行われます。認可されると、相続財産管理人から定められた遺産が特別縁故者に引き渡されるという流れです。
ただし、3ヶ月経過しても申し立てがなかったり申し立てがすべて却下されたりした場合は、遺産を国庫に帰属させます。特別縁故者や国庫などに相続財産をすべて引き渡し終わったら、家庭裁判所に管理終了報告書を提出しなければなりません。

なお、相続財産管理人が選任されてから遺産をすべて処分するまでには合計13ヶ月以上かかります。手続きに長い時間がかかるため、あらかじめ注意しましょう。

マンションの相続放棄を行っても、その後しばらくはマンションを管理する責任が相続人に課せられます。相続放棄後も新しい管理者が決まるまでは管理を行わなくてはならないと法律で定められており、管理を怠ると相続財産の滅失・毀損につながる恐れがあります。ただし、自分以外に相続人がいればその人がマンションの管理責任を負い、管理費用なども負担します。

なお、管理責任は永続的に科せられるものではなく、「相続財産管理人」を選任すれば管理責任が移ります。相続財産管理人の選任には時間がかかるため、ある程度の期間の負担は覚悟しておくと良いでしょう。
管理業務の内容は定められていませんが、管理組合との連絡や各部屋の定期点検などは行わなければなりません。

相続放棄されたマンションを抱える管理組合は、さまざまな問題を抱えています。前述したように、相続放棄をしても相続人には管理義務があるため、管理組合が直面する問題も知っておくと安心です。

区分所有者のいない部屋の存在は想定外となる

マンションを相続する場合、対象となるのは分譲マンションが一般的でしょう。分譲マンションは、区分所有法で定められた区分所有権の集まりで、マンションの管理は、区分所有者全員で行うことが大前提とされています。そのため、マンションの部屋に区分所有者のいない状況は基本的にないため、管理組合から見ると想定外の事態と言えます。

なお、相続財産管理人が選任されるまでは、管理組合に何もできません。管理組合は、毎月入金する必要のある管理費や修繕積立金などが徴収できず、会計が悪化します。

抵当権が設定されている場合は相続財産管理人を請求できる

相続放棄されたマンションに抵当権が設定されている場合、債権者が抵当権を実行するために、相続財産管理人の選任を家庭裁判所に請求する可能性もあります。

管理組合は、相続財産管理人が選任されてから、滞納された管理費等の請求を行います。ただし、被相続人の遺産を精査した結果、負債額の方が大きくなる場合は、管理費などの請求が困難です。抵当権の実行で競落が成立すれば、管理組合は競落人に対し管理費などを請求できます。

相続財産管理人の申し立てができる

「管理費等の消滅時効の完成が間近」などといった特別な事情がある場合も、管理組合は相続財産管理人の選任を家庭裁判所に請求できます。しかし、相続財産管理人を請求するには、被相続人の相続関係を示す戸籍等の収集や書類作成、相続財産管理人に支払う報酬額などを裁判所に納めなければなりません。

自ら部屋を所有する方法もある

管理組合が自ら相続放棄された部屋を取得することも可能です。相続財産管理人が選任されたものの、最終的に相続人や競落人などの承継者が登場しないような場合が該当します。加えて、管理組合として何かしらの理由で取得する必要がある場合も含まれます。
ただし、管理組合が実際にこの選択肢をとる可能性は低く、基本的には部屋を取得することはありません。

この記事では、マンションの相続放棄において、注意点や相続放棄の方法、相続人がいない場合の流れなどについて解説しました。マンションは大きな資産ですが、相続しても必ずしも利益になるとは限りません。生活上マイナスになると考えられるならば相続放棄をする選択も必要です。相続放棄をする際は必要な手続きや注意点などを事前に把握しておきましょう。

なお、相続放棄をしたら、それで終わりではありません。相続財産管理人が選任されるまで、マンションの管理責任はかかります。そのため、マンションの基本的な管理についても知っておきましょう。
自分で調べるだけでなく、ときには専門家に相談することも大切です。不動産にまつわるご相談は、当社でも承っています。お気軽にご相談ください。