個人事業主とは、その名の通り「個人で事業を行っている人」のことです。会社員は、企業と契約を結んで働きますが、個人事業主は企業との契約がありません。

個人事業主というと、「会社を退職して独立する」というイメージを浮かべる方が多いかもしれませんが、必ず会社を退職しなければならないというわけではありません。そのため、会社員であっても、副業として個人事業主になり、アパート経営を行う人も多くいます。

アパート経営を個人事業主として行う場合、経費を正しく計上すれば支出を適切な金額に抑えることができます。個人事業主と法人は経費にできる項目が一部異なるため、新しくアパート経営を始める際には経費に関する情報をあらかじめ調べておきましょう。

アパート経営において、経費を計上できるかどうかは「その費用とアパートとの関連性」にあります。アパートと直接関連する修繕費や広告費用などであれば、経費計上が可能です。一方で、会食費用やアパートローンの元本部分は経費として計上できません。
そのため、どの費用が計上できるかわからない場合は「アパートと直接関連している費用はどれか」という視点で考えましょう。

なお、経費として計上できる費用であっても、明細を残していないと計上はできません。領収書などの保存は、こまめに行いましょう。

では、経費として計上できる費用をご紹介します。

修繕費

アパートを維持するための費用です。具体的には、外壁や設備のメンテナンス、退去後の原状回復などを行う費用を指します。ただし、修繕費を経費にするにはいくつかの条件があります。

修繕費を経費として扱えるのは、アパートの維持管理や修理を目的とした支出であり、ひとつの修理・改良に要する金額が20万円未満であることが条件のひとつです。また、修繕費か資本的支出か明らかでない支出である場合、その金額が60万円未満である、もしくはアパートの前年末の取得価額の概ね1割以下に相当する金額である場合は修繕費を経費として扱えます。
なお、設備を新たに付け加えたり、部屋の改装を実施したりするための費用などは資本的支出という扱いになり、修繕費とは異なる費用となるため注意が必要です。

管理委託料

アパートの管理業務を不動産管理会社に外注する場合、管理委託料が必要になります。管理委託料は経費として扱える費用であり、管理会社から送付される明細を確認して、経費を把握します。

なお、共用部分の清掃や設備の日常的な手入れ、入居者対応などを管理会社に依頼するための費用は、確定申告を行うことで経費として扱えます。

税金

アパートを取得、経営する人には様々な税金が課されます。固定資産税、都市計画税、不動産取得税、印紙税、事業税などはアパート経営にかかる経費にできます。ただし、経費にできる税金はアパート経営のために支払った分のみになります。

なお、アパート経営のために支払った税金でも、項目によっては経費にできないため注意が必要です。法人税や所得税など、不動産経営に関係しない税金は経費として計上できません。不動産取得税や固定資産税などの項目に関しても、アパート経営に関係していない分は経費にならないため、注意しましょう。

経費として適切な金額を計上するには、アパート経営に関する税金とその他の税金を按分して分けておくことをおすすめします。税金の按分には専門知識を必要とするので、税理士や不動産管理会社などに相談することもひとつの選択肢です。

保険料

経営するアパートの火災保険や地震保険、施設賠償責任保険などの保険料は経費として計上できます。アパートの一部を賃貸以外の目的で使っている場合は、床面積や居住用割合といった要素で按分して経費とできる保険料を算出します。

なお、複数年契約の保険に加入した場合は1年分の保険料を算出して経費に計上します。例えば5年で30万円の保険を契約した場合、1年分の保険料である6万円が経費になります。

減価償却費

アパートの建物部分は減価償却資産に分類されるものであり、年数経過によって一定の割合で資産価値が低下していきます。減価償却資産は種類によって耐用年数が決まっており、耐用年数に従って減価償却を行います。アパートの場合、木造は22年、鉄筋コンクリート造は47年、鉄骨造は骨格材の肉厚に応じて19年～34年が耐用年数になっています。

減価償却費の額は「取得価額×償却率×使用月数/12」という計算式で算出します。償却率は定額法によって定められており、「1/耐用年数」で大体の数値を算出できます。例えば木造アパートの建物を3,000万円で建築した場合、1年の減価償却費は3,000万円×0.046=138万円です。年の途中で減価償却資産を購入した場合、使用月数に応じて減価償却費を月割計算します。

水道光熱費

水道光熱費の内、経営するアパートの維持管理に用いた分は経費にできます。例として、共用部分の電灯や水道、エレベーターなどは水道光熱費として経費に計上可能です。経費にする際には、電気、水道、ガスをそれぞれ別の費目として計上することもできます。

また、アパートの一部を賃貸以外の目的で使っている場合、アパート経営に掛けた分とそれ以外に掛けた分を按分することで経費を算出できます。按分の割合に関する公的な基準はないため、アパートの貸主が自ら基準を決めるのが一般的です。ただし、設備の使用時間や使用日数といった明確な基準を用いて計算することをおすすめします。

交通費

アパート経営に関わる目的で交通機関や自家用車などを使った場合、交通費として経費にできます。アパート経営に係る電車代やタクシー代、駐車場料金や燃料費などは旅費交通費として計上可能です。

ただし、旅費交通費を経費として計上するには、用途を証明するために領収書や出金伝票などの書類が必要になります。

広告宣伝費

アパートの募集広告を印刷したり、不動産会社のホームページに掲載してもらったりするための費用は広告宣伝費として経費にできます。活用する媒体や広告会社によって異なりますが、広告宣伝費は家賃の1ヶ月分ほどになることが一般的です。

アパート経営によって効率的に利益を上げるには、アパートの立地や間取り、経営に向けた資金計画など様々な準備を進めなければなりません。

目的を明確にする

アパート経営を事業として行う際には、収入の確保や節税対策であるなどの経営目的を明確化することが大切です。アパートの購入・運用にはまとまった費用がかかるため、目標は具体的にしておくと良いでしょう。

なお、経営効率を向上させるには、入居率の向上が欠かせません。入居率の高さは家賃収入の金額や相続税評価額に関わる重要な要素のため、入居率向上のための試作などを考えておきましょう。

アパート経営の知識を習得する

家賃収入を高い状態で維持するには、周辺地域の年齢層や競合物件の賃料、間取りなどを把握して経営に活かすことが重要になります。敷金礼金の設定やインターネット設備の導入など、ターゲット層に応じてアパートの賃貸条件や設備を工夫しましょう。

なお、導入する設備、賃料設定などの条件を明確化することで、アパートの購入や改装、必要な設備投資に向けた資金計画を立てやすくなります。

資金計画を立てる

アパートのターゲット層や導入する設備などが決まった後は、アパートの建築もしくは改装、設備工事などに向けた資金計画を立てましょう。資金計画を立てる際には、アパートにかかる税金や修繕費、競合物件の賃料などを考慮して賃料を設定することをおすすめします。 収益額は賃料の高さと入居率に応じて異なってくるうえ、保険料や管理委託費などの維持費もかかるからです。

なお、アパートローンを活用する場合、自己資金の割合や金額、融資額などを決めておくことも重要です。アパートローンは銀行や信用金庫などで組めるようになっており、借りる人の年収の7倍～10倍ほどが融資限度額とされています。

事業的規模を確認する

事業的規模とは、不動産の貸付けが事業として行われているかを判断するための基準です。アパート経営では、10室以上の部屋数を運用していれば事業として認められることとなっています。これは、サブリース契約も同様です。

なお、一戸建てとアパートを同時運用している場合、一戸建て1棟をアパート2部屋分として部屋数を計算する仕組みになっています。例えばアパート6部屋と一戸建て2棟を経営している場合はアパート10部屋分に相当するので、個人事業主としてアパート経営を行う条件を満たしているということになります。

事業的規模でアパート経営を実施していると、所得金額の計算上の取り扱いが一部異なります。事業的規模でアパート経営を実施している場合、青色事業専従者給与や青色申告特別控除が利用できるようになり、経費にできる項目が増えるなどのメリットが受けられます。

個人事業主としてアパート経営をすることで、経費として扱える項目が増えたり、税率が低くなったりするなどのメリットがあります。
ここで、メリットを詳しく見ていきましょう。

経費の項目が増える

保険料や減価償却費などを経費として計上できるようになります。経費にできる費用が増えることで課税所得額を減らせるので、所得税や住民税の節税につながるメリットがあります。

また、「青色事業専従者給与に関する届出書」を届け出た個人事業主は、アパート経営を手伝ってくれる家族や親族に給与を支払い、それを確定申告のとき必要経費として計上できます。
サラリーマンの方などで、副業としてアパート経営を行っている人のなかには、一人でアパート運用するのは難しいかもしれません。そこで、家族や親族に経営を手伝ってもらうということもあるでしょう。その働きに対して、対価を支払い、その費用を経費計上できるのが青色申告の特徴です。

損益通算を活用できる

副業でアパート経営を行う場合、損益通算を活用することで課税対象額を適切な額にできる場合があります。損益通算とは、事業で赤字が生じた場合に他の所得と合算して課税対象額を再計算することです。

損益通算の対象になる所得は、不動産所得、事業所得、譲渡取得、山林所得の4種類です。例えば事業所得が800万円の黒字、不動産所得が200万円の赤字である場合、損益通算を行うことで課税対象額は600万円になります。

損益通算によって所得税の税率が変動した場合、確定申告を行うことで所得税が一部還付されます。例えば課税対象額が800万円の場合は税率が23%、控除額が63万6,000円になるので、所得税は116万4,000円になります。損益通算を活用することで課税対象額が600万円になった場合は税率が20%、控除額が42万7,500円になるので、所得税は77万2,500円になります。

青色申告で控除を受けられる

個人事業主として不動産所得を得ている人は、青色申告を行うことで青色申告特別控除、青色事業者専従者給与などの制度を利用できます。青色申告特別控除は、確定申告の期限である毎年3月15日までに必要書類を税務署に提出することで55万円～65万円、もしくは10万円の控除を受けられる制度です。

なお、令和4年分以後の青色申告特別控除によって65万円の控除を受けるには、仕訳帳および総勘定元帳について優良な電子帳簿の要件を満たしており、電子データによる備付けおよび保存を行い、必要事項を記載した届出書を提出する必要があります。

また、青色申告は確定申告に分類される手続きであり、原則として2月16日～3月15日の期間内に書類手続きを行わなければなりません。申告には現金出納帳や賃貸契約書など複数の書類が必要になるため注意しましょう。

小規模なら税率が低い

事業の規模が比較的小さいものである場合、所得税の税率が低くなります。所得税は課税対象額に比例して税率が高くなる超過累進税率が採用されており、5%～45%までの間で税率が決まる仕組みです。
例えば課税対象額が400万円である場合の税率は20%であり、課税額から42万7,500円が控除されるので、所得税の支払額は37万2,500円になります。

なお、令和19年分（2037年分）までの確定申告については、復興特別所得税を併せて申告、納付するように定められています。復興特別所得税は、源泉所得税と併せて徴収される税目で、原則として基準所得税額の2.1%が復興特別所得税の課税額になります。

ここまで、個人事業税としてアパート経営を行う際のメリットなどについてご紹介してきました。アパート経営は長期的に行うことが多い事業であり、建物や設備の老朽化、入居率の低下といったリスクへの対策も考えておくことが大切です。アパート経営を行う上で考えられるリスクと対処法について解説します。

老朽化リスク

アパートは年数経過によって建物や設備が老朽化するので、定期的に修繕を行う必要があります。前述した通り、原状回復費用、破損個所の修繕費などは経費として計上可能です。一回当たりの支出が20万円未満である、もしくは3年以内の周期で修繕を必要とする場合などは修繕費として経費を計上できます。

また、老朽化したままでは入居者を集めづらくなり、周辺に新築同然のアパートができてしまうと入居者の獲得競争においては不利になります。空室を埋めるために、居室を新築同然にリフォームした上で、家賃の見直しなどを検討するなど対策を練りましょう。

空室リスク

アパートの入居率は、家賃収入の金額に大きく影響する要素です。空室が多い状況が続くことは家賃収入の低下につながるため、アパート経営を始める際には入居率を高く維持する計画を立案、実践することが重要になります。

空室率を低く抑えるには、入居者のニーズに合わせた間取りや賃料設定を行うことが大切です。周辺地域の市場分析や適切な間取り設定などを行うには専門的な知識が必要になるので、不動産管理会社に相談することも選択肢のひとつです。

災害リスク

地震や落雷などの自然災害によってアパートの建物もしくは設備が破損した場合、修理費用の負担、アパートの居住性低下といった問題が発生するリスクがあります。自然災害によるリスクを抑えるには、火災保険や地震保険に加入しておくことで修理費用を抑えたり、破損した箇所の修復を手早く実施したりすることが大切です。

落雷や台風、雪などによる損害は住宅火災保険、住宅総合保険などに加入しておくことで補償を受けられます。住宅総合保険の方が補償範囲は広く、物体の飛来による建物の破損、台風による水災なども補償を受けられる保険です。特に、自然災害は発生するタイミングや被害の規模を予測することが困難なので、災害リスクを抑えるには保険に加入しておきましょう。

個人事業主としてアパート経営を始めるには、10室以上の部屋を賃貸目的で運用している、税務署に開業届を提出するなどの条件があります。届け出を出すため手間がかかると考える方もいるかもしれませんが、個人事業主になることは経費にできる費目が増えたり、青色申告を行えるようになるなどのメリットがあるため、できる限り開業してアパート経営することをお勧めします。

一方、安定したアパート経営を行うには、経費の扱い方やアパートの経営管理などの知識も重要です。そのため、新しくアパート経営を始める際には不動産管理会社や賃貸不動産経営管理士などの専門家に相談しましょう。
当社でも不動産にまつわるご相談を承っておりますのでアパート経営のお悩みは、ぜひお気軽にお問い合わせください。