公務員でアパート経営をするには？知っておくべき条件と注意点を解説

前述したように、公務員は原則として副業が禁止されているものの、一定の条件をクリアしていればアパート経営が可能です。その理由として、条件を満たしたうえでのアパート経営は、副業ではなく不動産投資とみなされることが挙げられます。ただし、条件を満たさずにアパート経営をしていることが発覚すれば、減給や免職処分を受ける可能性があるため注意しましょう。

後ほど詳しく解説しますが、公務員がアパート経営をするために満たさなくてはならない条件は以下の3点です。

・4棟9部屋以下の規模にすること
・家賃収入は年間500万円未満に抑えること
・管理業務は管理会社に委託すること（管理業務を自分で行わない）

なお、公務員とひと口に言っても、従事している職種や属している自治体によって特別な規則が設けられている場合もあります。アパート経営を始めることを検討している公務員の方は、一度職場で相談してみましょう。

公務員は、国家公務員法と、地方公務員法にもとづいて副業が禁止されています。1人の国家公務員が規定に反すれば、公務員全体やその人が属している自治体の印象が失墜することにつながりかねません。そのため、アパート経営を行うなら、必ず、規定を遵守しましょう。
ここでは、国家公務員の副業が禁止である理由を、法規定の視点からご紹介します。

国家公務員の規定

国家公務員法における副業を禁止する法規定は以下のとおりです。

・国家公務員法　第99条（信用失墜行為の禁止）
公務員全体の信用を失うような行為を禁止する規定です。禁止されている副業で収入を得ていた場合、信用失墜行為とみなされます。

・国家公務員法　第100条（秘密を守る義務）
公務員は、在職中も退職後も職務上知りえた秘密を漏らしてはいけません。情報漏えいのリスクを最小限に抑えるためにも、情報漏えいにつながりやすい副業が禁止されています。

・国家公務員法　第101条（職務に専念する義務）
国家や国民のために働く「奉仕者」であることから、職務への専念が義務付けられています。本来専念すべき職務に支障をきたす恐れがあるため、副業を禁じられています。

・国家公務員法　第103条（私企業からの隔離）
公務員は、営利を目的とする企業で兼業をしたり、自ら営利企業を営んだりしてはならないとされています。公務員という立場上、民間企業に携わってはならないため、公務員として働きながら民間企業で働くことや、自ら経営をすることが禁じられています。

・国家公務員法 第104条（他の事業または事務の関与制限）
公務員が報酬を得て営利を目的とする民間企業に従事したり、事務を行ったりする場合は内閣総理大臣および所轄庁の長の許可を得なければなりません。内閣総理大臣および所轄庁の長の許可を得られれば副業・兼業が可能と考えられますが、ハードルは高いでしょう。

地方公務員の規定

地方公務員における副業を禁止する法規定の根拠のうち、以下の規定は国家公務員法と共通しています。
・国家公務員法 第99条（信用失墜行為の禁止）：地方公務員法 第33条
・国家公務員法 第100条（秘密を守る義務）：地方公務員法 第34条
・国家公務員法 第101条（職務に専念する義務）：地方公務員方 第35条

また、地方公務員法 第38条（営利企業への従事等の制限）も、使用する言葉はやや異なるものの、内容としては国家公務員法第103条（私企業からの隔離）の内容と共通しています。
第38条は、営利を目的とする民間企業に従事したり、自ら経営したりすることを禁じる法規定です。ただし、短時間勤務の職員や臨時職員を除き、非常勤職員は許可される場合があります。

前述したとおり、公務員は原則として副業が禁止されていますが、条件を満たせば不動産投資としてアパート経営が認められます。ここでは、公務員がアパート経営を行うための3つの条件について解説します。

4棟9部屋以下の規模にする

「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用について」によると、独立家屋の賃貸は独立家屋数が5棟以上かつ、部屋数が10室以上あると、営利を主な目的とした不動産投資と判断すると記載されています。公務員である以上、私的な事業で利益を上げることは「奉仕者」として相応しくないとみなされます。

この規則を踏まえると、アパート経営を行う際は、4棟9部屋以下の規模にしなければならないということになります。なお、土地の賃貸に関しては、賃貸契約の件数が10件以上、駐車場は駐車台数が10台以上の広さは所有禁止となっています。

家賃収入は年間500万円未満に抑える

アパートの規模や部屋数だけでなく、家賃収入にも注意しなければなりません。不動産による賃貸収入の額が年間500万円以上あると、営利を主な目的とした不動産投資と判断されてしまいます。家屋や部屋数の基準と同様に、この金額を超えた場合アパート経営が1つの事業とみなされ、国家公務員法の規定に反することになるためです。

したがって、公務員がアパート経営をするためには、収支のバランスの取れた物件を探し出すことが重要になります。家賃を上げて利益を優先すれば規定違反となり、家賃を下げ過ぎれば赤字経営になるためです。

管理業務は管理会社に委託する

「人事院規則14-8（営利企業の役員等との兼業）の運用について」では、入居者の募集や賃貸料の集金、不動産の維持管理など不動産に関する維持管理業務を事業者に委ねることが義務付けられています。これは、公務員の本来の職務に、支障をきたさないようにするためです。

この条件に関しては、管理業務を管理会社に依頼すれば問題ないため、比較的満たしやすいと言えるでしょう。アパート経営の管理業務は多岐にわたるうえ、ノウハウも要することから、多くのアパートオーナーが管理会社に委託しています。

もっとも、自分でも定期的にアパートの様子を見に行き、管理が行き届いていない箇所を見つけたら管理会社に伝えることも大切です。直接管理業務に携わらないとしても、管理状態をこまめにチェックして入居者に安心で快適な住まいを提供しましょう。

申請方法

申請方法は、「自営兼業承認申請書（不動産等賃貸関係）」に必要事項を記入し、承認権者に提出します。この申請書に加えて、以下の資料の提出も必要です。

・不動産登記簿の謄本、アパートの図面など賃貸する不動産の状況を明らかにする書面
・賃貸契約書の写しなど賃貸料収入額を明らかにする書面
・不動産管理会社に管理業務を委託する契約書の写しなどアパートの管理方法を明らかにする書面
・事業主の氏名および本人との続柄、本人のアパート経営への関与の度合（事業主の名義が本人以外の名義である場合）
・本人の人事記録の写し
・その他参考となる資料

必要書類を提出し、承認を得られれば規定に反することなくアパート経営が可能です。地域によっては申請方法や提出書類、アパート経営が認められる条件などが異なる場合があるため、所属長や人事課の担当者に事前に問い合わせましょう。

必要書類をそろえたり、手続きをしたりするのは手間がかかりますが、申請を怠って後に発覚した場合、減給や免職処分などの恐れがあるため、申請は必ず行いましょう。

申請のタイミング

申請のタイミングは厳密には定められていません。ただし、基本的には、アパート経営を始める前に済ましておくと良いでしょう。万が一、アパート経営のプランを組んで銀行から融資を受けたあとに承認されなかった場合、大きな損失になりかねないためです。

アパート経営は、申請を行い承認が下りてから本格的始めましょう。なお、承認までに時間がかかることも想定して、時間に余裕を持って申請することがポイントです。

申請が許可されやすいケース

アパートの規模が大きく条件を満たせないことから、承認されないのではないかと不安になる方もいらっしゃるでしょう。しかし、状況によって比較的スムーズに承認が下りるケースもあります。ここでは、申請が許可されやすいケースを2つご紹介します。

■遺産相続や生前贈与により不動産を得た場合
1つ目のケースは、一定規模以上の不動産を「相続」によって得た場合です。実際に、公務員が、相続によって一定規模の不動産を相続するケースも珍しくありません。これは、相続税の対策としてアパート経営が効果的なためです。現金のまま相続すると評価額は100％となりますが、不動産であればいくらか評価額を抑えられます。

また、相続税対策としてアパートや土地を購入した場合も不動産投資に対する許可が下りやすい傾向にあります。相続の場合、規則だからといって退職や不動産の売却をせまるのが難しい点も許可が下りやすい理由と言えるでしょう。

■転勤や生活環境の変化が理由で賃貸物件にする場合
2つ目のケースは、転勤など生活環境の変化が理由でやむを得ず引越しをすることになり、空き家となった賃貸を貸し出す場合です。この場合は、アパート経営というような大きなものではなく、1部屋や1軒となるかもしれません。ローンの関係から賃貸に出さざるを得ないケースも少なくないことから、比較的許可が下りやすいのです。なお、引っ越す地域によって不動産と距離が発生する場合は、特に管理会社との連携が重要になります。

賃貸として貸し出すのであれば、本来のローンと管理会社への支払い分をまかなえる分の利益を得たいところです。家賃設定についても、管理会社とよく話し合っておく必要があります。

アパートローンの審査に通りやすい

公務員は、社会的な信用度が高い職業であることから、アパートローンの審査に通りやすい傾向があります。ローン審査の対象は、年収や勤続年数、貯蓄、個人の属性などです。公務員は個人の属性として信用度が非常に高く、年収も安定しているため、他の職業よりも審査に通りやすいのです。

また、同様の理由から、低金利で融資を受けやすい職業でもあります。ローンの審査が通りやすく、低金利で融資を受けやすいということは、少ない資金でアパート経営を始められるうえ、ローン負担を低減できるということと言えます。

なお、融資の基準や条件、限度枠などは金融機関ごとに異なり、担当者によってもある程度左右される可能性があります。たとえば、都市銀行は条件さえ満たせば融資を受けやすいものの、地方銀行や信用金庫、信用組合のなかには地元の人や不動産にのみ融資を行わないところもあります。そのため、金融機関は慎重に選ぶことが大切です。

不労所得を得られる

公務員がアパート経営を行う最大のメリットは、不労所得が得られる点でしょう。公務員の場合、収入を増やすとしても副業が禁止されているため、勤続年数を重ねたり、出世したりする方法しかありません。しかし、内閣官房による「国家公務員の給与（令和3年版）」では、公務員の平均年間給与は2年連続で減少していると報告されています。そのため、給与以外の収入を増やすなら、一定の条件を満たしてアパート経営することをおすすめします。

なお、管理業務は管理会社に委託するため、本業にも専念できます。年収が減少したり、生活環境が変わったりしても安定した不労所得が得られるため、アパート経営は将来に不安を感じている方にもおすすめです。ローリスク・ロングリターンで確実に資金を作れるアパート経営で、ゆとりのある老後を迎えられるでしょう。

不動産所得には限度がある

アパート経営が軌道に乗ったとしても、申請をせずに規模を増やすことはできません。実際に、消防副士長が許可を得ず12件近くのマンション・駐車場を所有していたことで、地方公務員違反として懲戒処分になったという事例があります。この事例では、年間で約7,000万円もの不動産収入を得ていたとのことです。
消防副士長は許可を得ず不動産経営に着手しただけでなく、収入も未申告であったことから、減給の懲戒処分を受けました。また、人事院の規則に基づく不動産経営を行うよう命令が下されるも従わなかったため、結果として、懲戒免職となったのです。

アパート経営が成功するとは限らない

アパート経営は規模が限られているとはいえ、ビジネスのひとつのため成功する保証はありません。そのため、管理会社にすべて任せるのではなく、自分でも経営状態を把握しておく必要があります。たとえば「空室リスク対策はされているか」「リフォーム計画は地域のニーズをとらえているか」などを、定期的に確認しましょう。

経営がずさんになることによって、空室が増えたり、入居者が決まらなかったりするなど安定した収入が見込めなくなります。また、定期的なメンテナンスを怠ったことで後に大規模な修繕費が発生してしまうということもあるでしょう。アパート経営を始めるとなると、長期的に経営に携わり、戦略を立て続けなければならないことを念頭に置いておきましょう。

想定外のリスクに備えておかなければならない

日本は地震大国のため、アパートが災害に見舞われるリスクがあることも想定しておかなければなりません。万が一に備えて、火災保険や地震保険への加入をしておきましょう。その他、空室率の上昇による家賃収入の減少や金利の上昇によるローンの負担の増加などのリスクが考えられます。また、設備や建物が修繕計画よりも早い段階で故障して大規模な修繕費が発生してしまったというケースも珍しくありません。

想定外のリスクに備えるためにも、自己資金に常に余裕を持っておくことが重要です。資金繰りで失敗しないために、キャッシュフローはこまめに確認して、手元に一定額の現金を残せるようにアパート経営を行いましょう。前述したように、公務員であれば融資を受けやすいため、少額でアパート経営を始められますが、十分な自己資金を用意したうえでアパート経営を始める方が想定外のリスクに対応できます。

確定申告が必要

アパート経営によって利益が出ている場合、経営を開始した翌年以降から毎年継続して確定申告をする必要があります。確定申告の期限は通常2月16日～3月15日ですが、新型コロナウイルス感染症の影響で延長されているため国税庁の公式サイトにて確認しておきましょう。確定申告を怠った場合、申告によって納める税金に加えて無申告加算税が課されるため注意が必要です。

確定申告の大まかな流れは以下のとおりです。
・毎月の収支の帳簿付けをする
・収支の証明となる領収書を保管しておく
・確定申告の書類に必要事項を記入する
・期限内に各種書類をまとめて提出する

確定申告の書き方が分からない方は、税務署の窓口に相談しましょう。また、時間がない方は、税理士への依頼をおすすめします。
なお、アパート経営に関わる費用のなかには、経費として計上できるものが数多くあるため、領収書は必ず保管し資料としてすぐに活用できるように整理しておくことが大切です。公務員として働きながらアパート経営をしていると忘れがちですが、確定申告の手続きとその準備は日頃から行っておきましょう。

住民税の特別徴収額の変動

「住民税が給与よりも多すぎる」「経費や不動産経営の損失による住民税に控除がある」などから、経理部の担当者が住民税の特別徴収額の変動に気が付いて判明するケースが少なくありません。普通徴収に変更して直接納付する方法もありますが、自治体によっては取り扱いが異なり、勤務先に確認の電話がかかってくる可能性もあるためです。また、普通徴収に切り替えた場合、勤務先が不自然と感じて目を付けられるリスクが高いでしょう。

家族や公務員本人が他の人に話した

アパート経営が判明する理由として意外と多いのが、家族や公務員本人が周囲の人に話して噂になり、知人から匿名で通報されてしまうケースです。また、内輪だから問題ないと判断してSNSでアパート経営をしている旨の話をしたり、書き込みをしたりすることで勤務先に伝わってしまう可能性もあります。

いずれの理由にせよ、勤務先にばれて減給や懲戒処分、懲戒免職などのことがあっては元も子もないため、一定規模を超える際は必ず申請をしましょう。

土地・物件のリサーチを徹底する

ハザードマップを確認して、購入予定のアパート物件が比較的安全な地域か確認したり、その土地に住む人のニーズを探ったりしておきましょう。競合物件の築年数や家賃、間取り、デザインなども調査する必要があります。また、周囲のアパートの空室状態も確認し、その土地でアパートそのものの需要があるかも判断します。

綿密なシミュレーションを行う

アパート経営の収益の仕組みを知り、修繕費や減価償却費を盛り込んだ収支計画を立てることが重要です。空室率が発生した場合や予期せぬ大規模な修繕が必要となった場合など、想定外のリスクが起きた際のシミュレーションも必要となります。アパート経営を始める前にシミュレーションを徹底しておくことでどれぐらいの自己資金を用意すべきかの判断ができます。