アパート経営における減価償却とは？仕組みやメリットを理解して節税しよう！

減価償却とは、固定資産の使用可能期間に応じて費用を分割し、少しずつ償却する手続きのことです。アパートを取得した際に全額まとめて計上するのではなく、アパートの法定耐用年数で分割し、複数年にわたって計上します。
ただし、土地などの時間経過によって価値が変動しない資産に対しては、減価償却は行えません。そのため、アパート経営における減価償却は建物部分のみとなります。

減価償却の種類

税法上では、10万円以上の資産であれば減価償却が可能です。10万円以下の場合、消耗品費として経費計上されることになります。
減価償却方法には以下のような方法があります。

・減価償却
一般的な減価償却方法です。耐用年数に応じて償却されます。

・一括減価償却
取得価額が10万円以上20万円以下の場合、耐用年数などを考慮せずに一括償却資産として、3年で償却する方法です。前述した一般的な減価償却は、購入資産が固定資産税の対象になりますが、この方法であれば対象にはなりません。

・少額減価償却資産の特例
取得価額が30万円未満の資産に対し、一定条件を満たせば全額を必要経費に計上できる方法です。ただし、この特例は青色申告者しか受けられず、その年の合計が300万未満という制限が設けられています。
また少額減価償却資産の特例を使用する場合は、償却資産税の対象になります。償却資産税とは、土地や建物以外の事業用の資産、賃貸住宅では付帯設備、外構、エアコンなどの償却資産について課せられる税金です。

ここまでご説明してきたなかに、「法定耐用年数」という言葉が出てきましたが、法定耐用年数とは、固定資産の使用期間として、税法上定められた年数のことです。減価償却資産は、使用を繰り返すほど物理的に損耗し、価値が下がるとされています。価値が下がり続けると、資産が持つ本来の価値が喪失されることにつながってしまいます。
そのため、法定耐用年数によって、価値を維持するために補修をすることや、通常の条件下で使用されることを前提とした年数が定められているのです。同じ資産であっても用途や構造の違いによって年数が異なることも珍しくありません。

なお、アパートの場合、前述したように、減価償却できるのは建物部分のみで、土地は対象になりません。建物部分は本体（躯体）と建物設備、器具備品に分けられます。

■本体（躯体）
建物自体を指し、構造別に法定耐用年数が定められています。
・木造：22年
・軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm以下）：19年
・軽量鉄骨造（骨格材の厚さ3mm～4mm）：27年
・重量鉄骨造：34年
・鉄筋コンクリート造：47年

■建物設備
給水、排水設備や電気設備などを指し、以下が主な設備の法定耐用年数です。
・給水、排水設備：15年
・アーケードや日よけ設備（主に金属製のもの）：15年
・ガス設備：15年
・蓄電池電源設備：6年

■器具備品
電気機器や通信機器、家具を指し、主な法定耐用年数は以下の通りです。
・電気冷蔵庫、電気洗濯機：6年
・インターホン：6年
・冷房用、暖房用機器：6年
・看板：3年

なお、法定耐用年数を超えると、アパート経営にさまざまな影響を与えます。
たとえば、金融機関の融資が受けられなくなることがあります。アパートローンは基本的に、法定耐用年数内の物件でなければなりません。たとえば、築10年の木造アパートを購入する場合、多くの金融機関は法定耐用年数の22年から10年を差し引いた12年を返済期間としています。そのため、すでに法定耐用年数を超えた物件は、融資を受けられない可能性があります。

ここまでご紹介したように、減価償却は法定耐用年数も関係しています。一見、難しいように思われるかもしれませんが、正しく理解しておけば節税だけでなく大きなメリットがあります。ここでは減価償却にともなうメリットを3つ解説します。

・適切にマンション管理できる
アパートだけでなく、すべての固定資産の使用可能年数に応じて規定されているのが、法定耐用年数です。修繕費や維持費なども考慮して算出されているため、法的耐用年数はリフォームや買い替えを検討する目安にもなります。すなわち、減価償却に伴う法定耐用年数を基準にすれば、適切にアパートを管理することが可能です。

・キャッシュフローを改善できる
キャッシュフローとは、お金の流れのことです。減価償却では、法定耐用年数以内であるならアパートの設備投資費を経費として計上できます。
アパート経営が上手くいけば、家賃収入も増加しますが、それに伴い支払う税金も増額してしまいます。しかし、ここで設備投資に費やし減価償却費を増加させることで、利益が減額し、税負担を軽くすることができるのです。つまり、減価償却をすれば、効果的なキャッシュフローが見込めるということになります。

・法人税を抑えられる
法人の場合、減価償却することによって法人税を抑えられます。法人税額を算出する計算式は、「所得×税率」とされ、所得とは家賃収入から必要経費を差し引いた額です。そのため、減価償却によって利益額を抑えられれば、法人税も節税できます。
そのほか、取得価格（アパートの建築・購入費）を分割し経費として毎年計上する、設備投資費を経費とするなどの方法で必要経費を増加させることで法人税を減らすことも可能です。

では、具体的に減価償却費を計算してみましょう。ここでは、計算方法や、計算の際に知っておくべきキーワードについてご紹介します。

減価償却をする際に知っておくと良いキーワード

前述したように、実際に計算するにはいくつかの用語に関する知識なければいけません。

・取得価額
取得価額とは、アパートを取得するまでにかかった費用のことを言います。具体的には、購入費用や建築費用を合わせた金額のことです。そのほか、仲介を不動産管理会社に依頼する際の仲介手数料や、ケースによっては元の住人に引っ越してもらうための立ち退き料なども含まれます。

・償却率
償却率とは、アパート取得価格を仮に1として、それを建物の構造ごとの法定耐用年数で割った値です。資産価格と法定耐用年数で決まります。
定額法で同額の減価償却費を毎年計上する場合、計上する金額の割合を示す指標になります。算出された償却率にアパート取得価格を掛け導き出された金額が、その年に計上する減価償却費です。アパートの法定耐用年数は構造によって違うため、償却率もアパートの構造によって異なります。

計算方法

減価償却費を算出する計算法は、「定額法」と「定率法」の2種類があります。それぞれ毎年の資産の減り方や計上の仕方が異なります。

・定額法
定額法はアパートの法定耐用年数が終わるまで、毎年同じ額の減価償却費を計上する方法です。アパート取得価格を法定耐用年数で割り、毎年均等な額を支払います。
定額法による減価償却費の計算方法は以下の通りです。

減価償却費＝アパートの取得価額×定額法における償却率

アパート取得価格に償却率を掛けた金額が、毎年計上する減価償却費になります。ただし、減価償却が終わる年には、算出した減価償却費から1円を残して計上する必要があります。
毎年、減価償却費を同額計上し最終的に額面が0になるとと、帳簿の上には存在しないのにアパートを所有していることなってしまい、資産にズレが生じてしまうからです。そのため、帳簿上に1円だけ備忘価格として残し、アパートを保有しているという事実を帳簿にも残した状態にします。

・定率法
定率法は、毎年一定の割合で計上する方法です。計算式は、以下のようになっています。

減価償却費＝アパートの償却していない残高×定率法における償却率

定率法では、アパートの取得費用から一定割合の減価償却費用を支払い、残りの費用に償却率をかけることで、毎年計上する方法です。そのため、取得年に近ければ近いほど減価償却費を多く計上でき、年がたつにつれて減価償却費は減少します。

2007年3月31日までに取得したアパート：旧定率法
2007年4月1日から～2012年3月31日までに取得したアパート：250％定率法
2012年4月1日以降に取得したアパート：200％定率法

ただし、2016年の4月1日以降に取得した資産建築・取得した建物の減価償却は定額法で計算することが定められています。そのため、基本的には定額法を覚えておけば問題ないでしょう。

アパートの減価償却費は「アパート取得価格×償却率」で計算するとご紹介しましたが、アパートは構造ごとに耐用年数が定められていて、それにより償却率も異なります。
ここでは、新築のアパートと中古アパートで、減価償却費がどの程度違うのか、例を挙げて見ましょう。

新築のアパートの場合の減価償却費

新築アパートの減価償却費は、「建築価値の計算」「償却率の計算」「建築価値×償却率の計算」の流れで計算できます。

たとえば、以下のようなアパートがあったとしましょう。
・建築価格：10,000万円
・法定耐用年数：22年（木造）
・償却率：0.046

前述したように、減価償却費は取得価額に償却率をかけて算出します。ここで言う取得価額は、建築価格のため、具体的な計算式は以下のようになります。

10,000万円×0.046＝460万円

定額法で計算した場合、毎年460万円を減価償却費として計上可能です。

中古アパートの場合の減価償却費

まずは、築年数が法定耐用年数を超えていない中古アパートの算出方法をご紹介します。具体的な流れとしては「築年数の把握」「アパート取得時の耐用年数の計算」「減価償却費の算出」です。
築年数が法定耐用年数を超えていない場合、以下の計算式で計算します。

新築時の耐用年数 ー 経過年数 ＋ 経過年数 × 0.2 = 取得時の耐用年数

では、実際にシミュレーションしてみましょう。以下のような条件のアパートがあったとします。
・購入価格：5,000万円
・築年数：15年
・耐用年数：22年（木造）
・償却率：0.046

この条件での計算式は、以下のようになります。
アパート取得時の耐用年数：22-15＋15×0.2＝10年
減価償却費：5,000万円÷10年＝500万円

では、法定耐用年数を超えているアパートの場合はどのようにすれば良いのでしょうか。
アパート購入地点で法定耐用年数を超えている場合、下記の計算式で計算します。

新築時の耐用年数 × 0.2 = 取得時の耐用年数

それでは、実際の例を見ていきましょう。
・購入価格：5,000万円
・築年数：50年
・耐用年数：22年（木造）
・償却率：0.046

築年数が50年と、木造の耐用年数を大幅に超えています。そのため、法定耐用年数を超えている場合の計算方法で計算します。
計算式は、下記のとおりです。

取得時の耐用年数＝50×0.2=10年
5,000万円÷10年=500万円
築50年の木造アパートを購入した場合の減価償却費は、500万円になります。

減価償却費はなるべく多く計上させて節税につなげたいものです。ここでは、減価償却費を多く計上させるポイントを2つご紹介します。

中古アパートを選ぶ

前述したように、アパート・マンションの建物本体の法定耐用年数は構造によって決められており、法定耐用年数が比較的短いのが22年の木造です。しかし、法定耐用年数が短くても「22年という期間は長い」と感じてしまう方もいるのではないでしょうか。
そこで、新築木造アパートよりも、中古木造アパートを購入する方法もあります。

先ほどご紹介したように、中古物件を購入した場合、その物件の耐用年数は「（法定耐用年数－経過年数）＋経過年数×20％」となります。特に、法定耐用年数を超えた木造アパートを買えば、その金額を数年間で減価償却できるため、1年あたりの減価償却額も非常に大きくなります。

このように、中古物件は「太く短く」減価償却ができるのです。特に、法定耐用年数が他の構造と比べて短い木造アパートは、こうした恩恵を受けやすいためおすすめです。

建物と附属設備それぞれの法定耐用年数を適用させる

減価償却のお得さを考えるなら中古木造アパートがおすすめですが、「建てたいアパート・マンションは新築の鉄骨造」という方もいるでしょう。中古木造アパート購入を視野に入れていない方は、建物すべてをまとめて減価償却費するのではなく、それぞれに分けて計上することも検討しましょう。
具体的には、建物本体と、建物附属設備や構築物・器具備品などの設備部分などを細かく分け、それぞれの設備の法定耐用年数を適用させます。

この方法は、工事明細からそれぞれの法定耐用年数を調べる必要があり、手間がかかります。しかし、設備部分が占める金額の割合は総額の1～3割ほどもあると言われているため、その設備部分の減価償却できれば、年間の減価償却費も変わってくるでしょう。

所有しているアパートの減価償却が終わると、必然的にオーナーの手取りは減少します。減価償却が終わると、利益が増え、その分かかる税金も増えるためです。
そこで、減価償却後のアパートをどのように処理するかが大切になります。ここでは、3つの方法をご紹介します。

アパートを売却する

減価償却できる期間が終わり、計上できる経費が少なくなるというタイミングでの売却も選択肢の一つです。減価償却期間の終了は、文字通り減価償却費の計上ができなくなることを意味します。計上できる経費が減るということは、アパート経営における毎年の利益額が増えるということのため、必然的に支払う税金が多くなるでしょう。
しかし、納税額が増えると手元に残るお金が少なくなるため、アパートを保有しているメリットは減ってしまいます。そのため、減価償却期間の終了はアパート売却に適したタイミングと言えるかもしれません。

ただし、アパートが法定耐用年数を超過している場合、前述したように買い手側は購入のための融資を受けられない場合や、金融機関の評価に従って高い金利で借り入れしたりというケースが考えられます。土地を担保に融資を受けることもできますが、アパートの老朽化が進んでいれば大規模なリフォームやリノベーションの費用が発生するでしょう。

更地にして売る

アパートを取り壊し、更地にして土地として売却する方法もあります。アパート以外の活用でも収益が見込める土地や、老朽化したアパートを建て替える財的余力がない場合には、この方法がおすすめです。
しかし、更地にして売却するには、入居者がいない状態にしなければなりません。そのため入居者には、退去の交渉や、定期借家契約で入居してもらうなどの処置をする必要があります。

また、この方法は家賃収入がある状態のまま売却するのに比べて、労力がかかります。さらに、建物の大きさに比例して、解体にかかる費用も高額になるため注意が必要です。特に、解体費用をローンで借りると金利も高く付くため、更地での売却を検討する際には解体費用についても考えておきましょう。解体費用を調達できるうえで、アパート以外の活用でも収益が見込める、アパートを建て替える余力がないというケースに限り、この方法を利用すると良いでしょう。

アパートを建て替える

立地条件が良好で、今後も安定した賃貸収入が見込める場合には、新たな資産形成としてアパートの建て替えをするのもおすすめです。また、すでにアパートローンの返済が終わっている場合、新たにローンを組むことも可能です。
ただし、アパートに入居者がいる場合では立ち退き手数料の支払いや、立ち退き料の負担が伴います。不動産会社などの専門家に助力を乞い、慎重に計画を進めることが重要です。

この記事では、アパート経営における減価償却について詳しくご紹介しました。減価償却費は、支出を伴わない会計上の経費であり、上手く利用できれば節税効果が期待できます。
しかし、節税対策やアパート経営の方法などは、一人で考えずに専門家の意見を聞いた方が良い場合もあります。

当社でも、不動産にまつわるご相談を受け付けています。オーナー様の運用方法に適切な方法をご提案させていただきますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。