売りアパートは480万円で購入できる？調べ方や購入費用やメリットなども解説

売りアパートとは、アパートを全戸丸ごと販売している物件のことです。一棟売りとも呼ばれます。
売りアパートは480万円からでも購入できますが、立地条件が悪く、リフォームが必要な場合もあるため注意です。

一棟アパート投資とは

一棟アパート投資とは、アパートを一棟丸ごと購入し、複数の部屋を賃貸に出して家賃収入を得る投資方法です。家賃収入から不動産購入時のローンや管理費や修繕費など、必要経費を差し引いた金額が毎月の利益となります。ローンを完済すれば必要経費が少なくなるため、老後の年金代わりとなる資産形成ができる投資方法として人気です。
また、アパートは戸数や間取りのバリエーションが豊富なことから、初期費用をコントロールしやすいといわれます。中古アパートであれば数百万円から購入できることも多いため、比較的ハードルが低い投資方法といえるでしょう。

売りアパートは不動産投資サイトなどで検索できる

売りアパートは業界新聞や物件資料のほか、不動産投資サイトや不動産ポータルサイトからも調べられます。不動産ポータルサイトとは、インターネット上のさまざまなページの入り口となるWebサイトです。具体例として、「SUUMO」や「HOME’S」や「アットホーム」などが挙げられます。
物件数が多く条件検索もしやすいのがメリットですが、同一物件が多数出ていたり内容が薄かったりする点がデメリットです。
一方、不動産投資サイトには投資収益の良い優良物件を探すための必要な情報がまとめられているため、掘り出し物や収益率の高い物件が見つかる可能性があります。
480万円以下の売りアパートを検索する際は、不動産投資サイトと不動産ポータルサイトを併用して検索するとよいでしょう。

アパートを購入する際は物件費用の他に、税金や手数料などの諸費用がかかります。一般的に、諸費用は物件価格の2.3%〜8%が目安です。
ここでは、アパートの購入に必要な諸費用を紹介します。

登記費用

不動産の売買や相続で名義変更する場合、不動産の住所や面積や建物の構造などの不動産に関する情報や、抵当権や所有権などの権利関係を明確にする不動産登記を行います。この、登記手続きを行う際に発生する費用が登記費用です。登記費用はいくつかの種類があります。アパートが自分の持ち物であると登記するには保存登記や移転登記を行う必要があり、銀行でローンを組んだ場合は抵当権設定登記も行います。また、新築のアパートの場合は表示登記も行わなければなりません。5000万円のアパートを購入した場合の費用は、登録免許税と司法書士への報酬費用の合計で約30〜50万円です。

印紙税

印紙税とは、不動産売買契約書を作成する際に納付する必要のある国税を指します。
不動産売買契約書にかかる印紙税は以下の通りです。

不動産仲介手数料

アパート購入にかかる費用で最も大きいのが不動産仲介手数料です。
不動産仲介手数料は物件価格によって変わりますが、以下の計算式から算出できます。

ローン手数料

ローンを組んでアパートを購入する場合はローン手数料も発生します。アパートローンには保証料と事務手数料があります。金融機関や保証会社によって異なりますが、保証料の金額は一括で支払う場合は借入額の2%程度、金利に上乗せする場合は年0.2%〜0.3%程度が相場です。事務手数料は、定額制と借入額によって金額が変動する定率制の2種類に分けられ、金額は金融機関によって異なります。定額制の場合は、3万〜5万程度、定率制の場合は借入金額の2.2%程度が相場です。

火災保険料

火災保険への加入は、法律で義務付けられていませんが、資産を守るうえでも加入しておくと安心です。また、アパートローンを組む場合は基本的に火災保険への加入が必要になります。物件の規模や構造によって金額は変動しますが、10年契約で50万円程度が相場です。火災保険の加入に合わせて地震保険にも加入する場合は、さらに追加費用がかかるでしょう。

固定資産税・都市計画税

アパートを所有する場合は、固定資産税と都市計画税を支払う必要があります。固定資産税とは、毎年1月1日時点で土地や建物を所有している人に課せられる税金です。納税通知書に記載されている課税標準額に標準税率の1.4%を掛けることで求められます。
都市計画税とは、市街化区域内に土地や家屋を持っている人に課せられる税金です。課税標準額に制限税率の0.3%を掛けることで求められます。ただし、固定資産税と都市計画税の税率は自治体によって異なる場合があるため、確認が必要です。

不動産取得税

不動産取得税とは、土地や家屋の購入や贈与などで不動産を取得した人に課せられる税金です。土地・建物の固定資産評価額に標準税率の4%を掛けることで求められます。なお、不動産取得税には軽減措置が取られており、土地の税率が3%に引き下げられます。土地の税率の軽減措置は2027年3月31日までです。
新築アパートを取得した場合は、固定資産評価額から1,200万円が差し引かれます。ただし、一戸あたりの床面積が40〜240平米のアパートであることが条件です。また、住戸ごとの判定となるため、軽減措置を受けられない場合もあります。

不動産投資において最も重要視されるのが、投資元本に対する収益の割合を指す利回りです。利回りが高い物件を選ぶことで、投資金額に対して大きな利益が見込めます。

アパート経営の平均的な利回りはどのくらい？

不動産投資と収益物件の情報サイト「健美家」の「収益物件 市場動向四半期レポート」によると、2024年4月〜6月期の一棟アパートの利回りは8.15%でした。推移を見てみると、2021年4月〜6月期の8.53%から2022年4月〜6月期には8.37%、2023年4月〜6月期は8.14%と減少している傾向です。
一方、一棟アパートの平均価格は2021年4月〜6月期の7,010万円から2024年4月〜6月期には7,767万円と上昇傾向にあります。このことから、近年の利回りの低下は、物件価格の上昇が原因と考えられます。
参考：収益物件 市場動向四半期レポート 2024年4月～6月期

地方エリアにある物件は利回りが高くなる傾向がある

首都圏の一棟アパートの利回りは7.5%〜8%で推移している一方、地方エリアの一棟アパートの利回りはおおむね9%〜11%で推移しています。2024年4月〜6月期では信州・北陸で13.76%、中国・四国で11.79%、東北で11.18%となっており、地方にある物件ほど利回りが高い傾向です。地方の物件の利回りが高い要因として、物価や地価の安さが挙げられます。ただし、利回りが高いからといって優良物件であるとは限りません。
アパート経営では、継続的に人口を確保できるのか、エリアの環境や将来性を考慮する必要があります。多くの地方では都市部への一極集中や少子高齢化により人口が減少しているため、利回りが高くても不動産投資の成功は見込めないでしょう。

自己資金を多く投資する

自己資金の投入額は、利回りを上げるうえで重要な要素です。「頭金ゼロ」や「フルローン可」の不動産投資会社を利用すれば気軽に不動産投資を始められますが、利息負担や月々の返済額が増加する恐れがあります。自己資金を多く投資すれば金融機関からの借入額が減り、月々の返済額も少なく済むため、月の利回りが増加するのです。自己資金の相場は、物件価格の15〜30%といわれているため、最低でも20%程度は投入しておきましょう。

ここでは、売りアパートを購入するメリットを解説します。
売りアパートは利回りが高く投資しやすいため、安定した収益を得られる可能性があります。

安定した収益を得られる

不動産の賃貸経営は、安定的な収益が見込めるものが多いですが、中でもアパート経営は長期的に安定した収益を得られる傾向です。例えば、貸店舗を経営する場合は周辺に競合の店舗が現れた際に撤退されるリスクがあります。また、オフィスビルは景気や市場の影響を大きく受けるため、不況に陥ると賃料が下がってしまうでしょう。
一方、アパートのような賃貸住宅経営は需要が常にあり、入居者がいる限り毎月家賃収入を得られるため、安定した収益を得られるのです。同じ賃貸住宅経営でも区分マンションや戸建て賃貸は一つの物件に対して一人の借主しかいないため、空室になると収益を得られません。アパート経営であれば、空室が生じても他の部屋からの家賃収入が期待できるため、常に収益を得られる可能性があります。

不動産の中では規模が大きくないため投資しやすい

アパートは、不動産の中では比較的規模が小さく、投資しやすい点が特徴です。
オフィスビルや賃貸マンションの多くは数千万円から売られている一方、アパートであれば数百万円から購入できます。投資額を抑えられれば、金融機関から借りるお金も抑えられ、投資額に占める自己資金の割合も高くできます。返済が難しくなるリスクも最小限にでき、より安全にアパートを経営できるでしょう。

利回りが高くなりやすい

利回りを高くしやすい点も売りアパートを購入するメリットです。賃貸住宅には、ファミリータイプとワンルームタイプがあります。ファミリータイプとは、夫婦やその子どもが住むことを想定した物件のことです。3DKや3LDKなど物件の面積が広いため、1平米あたりの家賃は低くなります。一方、ワンルームタイプとは玄関から居室までが一体になっている物件のことです。居室が一つしか無いため、1平米あたりの家賃はファミリータイプより高くなります。
戸建て賃貸とは異なり、アパートであればワンルームタイプもあるため、1平米あたりの家賃を上げられ、利回りも高くできるでしょう。

売りアパートの購入には多くのメリットがありますが、一方で注意すべき点もいくつかあります。
ここでは、売りアパートを購入する際に注意したいことを解説します。

目的を設定する

売りアパートを購入する際は、目的を設定することが大切です。目的を設定することで、どんなアパートを購入するのか、自己資金はどれくらい必要なのかなどが明確になります。例えば、節税が目的であれば減価償却が早く購入価格も低い築年数の古い中古物件を数年単位で買い替えましょう。
利益を出すことが目的であれば、資産価値が期待できる新築・築浅の物件の購入がおすすめです。

収支計画を立てる

アパート経営を始める際は、綿密な収支計画を立てることが重要です。
収支計画では以下の項目を明確にする必要があります。
●出資可能な自己資金額
●借入金の利息を含めた借入金の返済計画
●アパート経営にかかる初期費用や維持費用

●アパート経営で得られる利益
さまざまな費用やリスクを想定して収支計画を立てることで、どのくらいの期間で費用を回収できるのかが判断できます。ただし、収支計画を個人で立てるのは難しいため、収支計画を立てる際は不動産業者や建築会社などのプロに依頼してシミュレーションを行いましょう。

売りアパートは利回りが高くなりやすく安定した収益を得られるうえ、不動産の中では比較的規模が小さく投資しやすいことから人気です。不動産投資サイトや不動産ポータルサイトで検索でき、両方を併用することで好物件を見つけやすくなるでしょう。売りアパートの購入には、登記費用や不動産仲介手数料や各種税金、ローン手数料や火災保険料などがかかります。
近年では、物件価格が上昇していることから利回りが低下していますが、地方エリアは利回りが高いほか、自己資金を多く投資することでも利回りを上げられます。目的の設定や収支計画の作成など、念入りに準備して、アパート経営を成功に導きましょう。