神奈川でアパート経営するコツは？おすすめの土地活用方法も紹介

神奈川県は、商圏として活発なエリアとなる横浜市や川崎市のアクセスが良い場所が、人気のエリアとなります。横浜、川崎はファストファッションや家電量販店などが多く、都心に出なくともショッピングが楽しめます。これら主要駅に乗り換えなしで行けるようなところは、入居希望者もある程度見込めるでしょう。

また、東急線沿線も人気度は高いです。タワーマンションで有名な武蔵小杉では再開発が続いていることから、長期的な需要も見込めます。

また、神奈川県には茅ヶ崎や藤沢、江ノ島などのビーチリゾートをイメージさせるエリアだけでなく、鎌倉や大磯のように歴史や文化を感じられるエリアもあり、温暖な気候と美しい景観により、利便性よりライフスタイルを重視する人などから広い支持を集めています。

アパート経営をする際に大切なのは、より収益を得られる物件を探すことです。 不動産投資では「利回り」を用いて物件の収益性を見定めます。
「利回り」とは、物件を取得する際に投資した額に対する年間収益の割合を数値化したものです。利回りは計算方法により「表面利回り」「実質利回り」の2種類に大別されます。

■表面利回り
表面利回り（％）＝ 年間家賃収入 ÷ 物件取得額 × 100

表面利回りはすぐに計算できるのがメリットですが、各種税金、維持・管理費、諸経費などを計算に含まないため、比較検討の参考程度に用いられます。
詳細に比較をする際には、これらの費用も計算に入れた実質利回りで計算します。

■実質利回り
実質利回り（％）＝（年間家賃収入 – 年間諸経費合計）÷（物件取得額 ＋ 物件取得時の諸経費合計）× 100

表面利回りに対して、実質利回りは物件取得時の諸経費や固定資産税、保険料、維持・修繕費も含めて計算します。そのため、より現実に近い数値で物件の比較検討が可能です。

一般的には理想的な利回りは5%で、最低基準が3%程度とされています。
利回りが高くリスクの少ない物件は取得価格が高額になるため、結果的には利回りが低くなります。
対して、条件の良くない物件は価格が安くなるため、利回りが高くなる傾向があります。
利回りの高さとリスクは比例関係にあり、利回りの高い物件はリスクが高く、利回りが低い物件はリスクも低いことになります。

では神奈川のアパート経営の利回りはどうでしょうか。
横浜を例にとって見てみましょう。
賃貸住宅の期待利回り等について（令和3年10月現在）

建築費用に関しては何坪でどのくらいの価格かを表すために「坪単価」を使用します。坪単価は建築費を延べ床面積で割ることで算出される「1坪あたりの建築費」です。
アパートの構造には、主に「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」の3種類があり、以下のように構造ごとに建築費が異なります。

木造：坪単価 70～100万円
鉄骨造：坪単価 80～120万円
鉄筋コンクリート造：坪単価 90～120万円

坪単価に幅があるのは外装・内装の仕上げや設備によって差が生じるためです。
地価調査から全国の坪単価を比較すると、1位が東京で2位の大阪に続き神奈川は3位に着けており、県内の平均坪単価は約93万円になります。

神奈川は比較的あたたかい気候に恵まれ、箱根・丹沢の山々や、相模湾の海という豊かな自然に囲まれています。また、交通の便も良く、産業も非常に盛んです。そんな神奈川県でアパート経営をすることで得られるメリットを解説します。

■人口が全国2位
神奈川県には900万人以上が暮らしており、都道府県別の人口ランキングで東京に次いで2位にランクインしています。少子高齢化や東京一極集中などの社会的な背景があるにもかかわらず、神奈川県は人口増加を維持している数少ない県のひとつです。

アパート経営では「人口が増加している」「人口が現状維持を保っている」という2つのエリアが良いとされているため、神奈川県はポジティブな期待ができるエリアと言えます。

■地価が安いため節税効果が高い
神奈川の大きな特徴は、東京に隣接しているエリアでありながら、都内に比べて格段に地価が安いということです。県内で多少の差はありますが、都内に比べると地価は約半分になります。この土地購入の金銭的負担が少ないのは大きなメリットです。

一方、建築費を見ると、神奈川は東京と大差ありません。東京より地価が安く建築費が同程度ということには、アパートの資産価値の建物部分の比率を高める効果があります。建物の減価償却費を経費として計上することで所得税の圧縮効果を得られるため、高い節税効果を期待できる点が大きな魅力です。

■都心へのアクセスが良好
神奈川県は公共交通機関が発達しており、東海道本線や新幹線をはじめ小田急線など、JRと私鉄の鉄道網が張り巡らされています。
特に、東急東横線は横浜から渋谷までを直接繋ぎ、副都心線やみなとみらい線への直通運転も行っています。みなとみらい線はその名の通り、みなとみらいや元町中華街など横浜の主要な観光スポットへのアクセスに便利です。副都心線は東武東上線や西武池袋線と直結して、東京だけでなく埼玉まで気軽に移動できる点が魅力です。

そのほか、湘南新宿ラインや東京上野ラインに乗れば、県の西部地域からでも東京丸の内や新宿に直通で出勤できるなど、県内の大半のエリアが都内への通勤可能県内になります。
また、圏央道も開通し、東名高速道路をはじめとする道路網による車でのアクセス性にも優れています。

■豊富な観光スポットとリゾート地
江の島や鎌倉をはじめとした湘南エリアや横須賀などがある三浦半島は若者に人気のスポットです。神奈川県には海水浴場が多くあり、海が近いアパートはサーファーや海が好きな人に高い需要があります。

県西部には箱根と小田原があり、雄大な景観を誇る大山のある丹沢山系など、県内には観光スポットとリゾートエリアがひしめいています。

もちろん、港町である横浜は異国情緒あふれるお洒落な街として全国的に有名で、買物や食事所、公共施設、娯楽施設が揃っており、県内在住者は都内まで出なくとも十分に用事を済ませられるエリアです。また、鎌倉、箱根、横浜、江の島は外国人観光客が多いのも特徴です。

■人気エリアの横浜がある
住みたい街ランキング上位である横浜市は、神奈川県の中でも傑出した観光地です。横浜での暮らしに憧れる人は多く、他のエリアと比べて賃料が高額に設定されていても横浜を選ぶ人も少なくありません。

元町中華街やみなとみらいがある横浜西区や中区は、ワンルームや1K物件が多く、入退去のサイクルも早めで人の流入が見込めます。一方で、横浜駅から1~2駅離れたエリアには、自然豊かで落ち着いた雰囲気のベッドタウンが広がっています。単身からファミリーまで多様な住人が暮らしており、どのような間取りでも高い入居率が期待できます。

湘南や横浜などは神奈川でアパート経営をするのに魅力的なエリアですが、注意すべきポイントもあります。

■湿気と塩害
湘南エリアをはじめとした海に近いアパートは人気がありますが、デメリットにつながることもあります。代表的なものが湿気と塩害です。

海の近くは湿度が高いため、洗濯物の乾きが遅かったり、湿気がこもりやすい場所にカビが生えることもあります。
また、海水に含まれている塩分が潮風に乗って運ばれることで塩害も置きやすくなります。塩害は、車や家の外壁などの金属部分を錆びさせます。アパートが頑丈な鉄筋コンクリート造でも、建物にひびが入り鉄部が錆びてしまうことがあるなど、修繕費が多くかかってしまうでしょう。

■津波
海沿いに住む場合は、津波のリスクを考えておかなければなりません。そのほか、近年は台風や大雨による被害も増えています。
万が一に備えて非難できるような高台が近くにある物件を選ぶだけではなく、避難経路をしっかり確認しておく必要があります。

■地価の下落と空室率の高い地域に注意
神奈川県の全てのエリアがアパート経営に魅力的なわけではありません。地域によっては地価の下落が進み、空室率の上昇が顕著に現れています。そのため、物件選びは神奈川のどこでも良いわけではなく、地域レベルまで細分化して見極めをすることが必要です。

安定した賃貸収入を得るには、アパートを建設するエリアの選定が重要です。
神奈川県でアパート経営を考えている方には以下で紹介するエリアをおすすめします。

■横浜エリア
神奈川県の人口は東京に次いで2位を誇り、なかでも横浜市は市としての人口が日本で1番多く注目されている地域です。

また、ベッドタウンとしての需要も高いことが特徴で、す。みなとみらいエリアを走る東急東横線は副都心線へと直通運転をしているため、渋谷や新宿にアクセスしやすいというメリットがあります。

■川崎エリア
川崎市には、住みたい街ランキングでは横浜に次いで人気の武蔵小杉があります。
人口に注目すると、他の地域に比べてピークに達する時期が遅いため、長期的な賃貸需要が見込めます。他の地域からの流入も増加傾向にあり、賃貸需要が減りにくいことも特徴です。

また、以前は東京に隣接しているためベッドタウンとしての側面が強くありましたが、近年開発が進んだことで若者からの支持も高まっています。特に、JR川崎駅周辺は複数の大型商業施設やホテルが林立しており、多くの人が利用しています。
こうした利便性の高まりにより、現在は1日あたりの電車の乗車人数が20万人を超えています。

■湘南エリア
神奈川県において、横浜と双肩をなすブランド力の高さを誇るのが、湘南エリアです。
多くのメディアや雑誌でも特集が組まれ、海のイメージが強い湘南エリアですが、かつては東海道五十三次の宿場町があり、歴史上の人物や著名人が邸宅や別荘を構えた、歴史的・文化的な意味でも栄えた地域です。
生活の利便性だけでなく、海や緑などの自然とも調和したライフスタイルに応じて暮らしの場を選べることも人気の理由です。

また、湘南には古民家を有効活用したシェアハウスが多く、都市部と同じような家賃を設定することで比較的に高い利回りを得られるメリットがあります。しかし、一部のエリアでは横浜や川崎に比べて地価が高い資金力が必要です。

なお、観光・レジャースポットとして人気が高い湘南エリアは、湘南ならではのライフスタイルに憧れを持つ入居者ニーズが多いため、入居希望者が憧れるライフスタイルにマッチしているかが入居者獲得のポイントになります。そのため、ターゲットによって差別化を図ることが重要です。

■中央エリア
戦前は農村地帯だった大和市、座間市、海老名市、厚木市などの中央エリアは、戦後の高度経済成長期に宅地開発が始まり、近年は都会と田舎が共存する街へと発展を遂げました。鉄道は小田急小田原線や相鉄線、JR相模線が走り、東名高速道路のインターチェンジが近いなど、交通の便の良さが大きな魅力です。

住環境にも優れ、大型ショッピングセンターや病院、学校、公園などの生活に必要な施設・環境が整っており、幹線道路から離れた住宅地には閑静で落ち着いた雰囲気が漂います。休日には、湘南の海や丹沢山系に比較的容易にアクセスすることができ、自然に囲まれた週末を満喫できます。

中央エリアで特筆すべきエリアに、海老名があります。海老名駅は小田急小田原線、相鉄線、JR相模線が乗り入れる神奈川県内の主要駅の1つです。現在は、大型開発が進められており、商業施設や高層マンションなどが立ち並ぶ予定です。以上のことから住宅としてのニーズが高まり、賃貸需要も見込めます。

■箱根・小田原エリア
国内有数の一大観光地であるのが箱根・小田原エリアです。
小田原市内には駅周辺に都市銀行・証券会社をはじめとする金融機関の支店が数多くあります。転勤による賃貸ニーズは高くなりますが、入居者ニーズに見合う物件が多くないため、駅周辺でのアパート経営はチャンスと言えます。
一流の観光地に経っているということ自体が付加価値になるため、一定の需要と家賃水準は確保できるでしょう。

また、転勤以外でもホテルや旅館に勤務している従業員向けの賃貸ニーズもあり、需要に対して供給が不足しているため、高稼働での入居率を保っている物件もあります。しかし、特定の入居者層を狙うと、供給過剰になった際に空室リスクを抱えることになります。リスクを加味した上で利回りの良いアパート経営をする必要があり、ベテラン向きと言えるかもしれません。

・新型コロナの影響でテレワークやオンライン授業が普及していったため、駅近から少し離れても、広くて家賃が安い物件に人気が集まる傾向にある

・コロナの影響により現在は家賃の安さが最優先

これらの傾向から「コロナで今後の収入が不安」「家賃という固定費を削減したい」という発想に変化しつつあるのが見て取れます。
しかし、都内に通勤することもあることを考慮すると、「乗り換えなしで都心に出られるアクセスの良さ」「田舎過ぎず都会過ぎない住環境の良さ」「都内と比べた時の家賃の安さ」が重視されており、この条件に当てはまる神奈川の賃貸需要は高まっていると見られています。

神奈川は都心への通勤圏内に位置しながらも、さまざまな観光・レジャースポットがあり、海や山などの自然にも囲まれ、歴史的・文化的側面もあるという非常に贅沢な環境を持っています。「通勤ができて、なおかつライフスタイルを充実させたい」といった要望を叶えるのにうってつけの地が神奈川なのです。

住宅地としては、川崎・横浜のような利便性の高いエリアだけでなく、湘南らしい暮らしができるエリアにも高い賃貸ニーズがあります。神奈川では利便性だけでなく、入居者のライフスタイルに合ったアパートを経営することが他のアパートとの差別化に繋がり成功のカギになるのです。 本記事を参考にして都内にはない魅力的な物件でのアパート経営を検討してみてはいかがでしょうか。