いらない土地は自治体へ寄贈できる？必ず引き取ってもらえるの？

いらない土地をどうしたら良いか、その処分方法に悩む方もいるでしょう。土地の処理には、売却や寄付など様々な方法があります。そのなかの一つとして考えられるのが「自治体への寄贈」です。「市町村などに無償で寄贈すれば、快く受け入れてくれるだろう」と考えつく方もいるかもしれません。

ただし、実際は、自治体が土地を引き取ってくれることはほとんどありません。その理由を見ていきましょう。

自治体が土地を引き取ってくれることはほとんどない

自治体は、使用目的がなければ土地を引き取ってくれることはほとんどありません。その理由は、「固定資産税」にあります。自治体は土地の所有者から固定資産税を徴収しているため、理由もなく土地を引き取って税収が減るのを避けようとします。もちろん、自治体ごとに定められた条件を満たせば無償で引き取ってくれますが、それほど多いケースではありません。

また、たとえ寄贈を受け入れたとしても、土地の管理に手間がかかります。利用する目的もないのに管理にコストをかけては無駄になるばかりです。このような理由から、自治体は土地を引き取らないことが多いと言われています。

土地の寄贈を自治体に断られやすい

自治体に土地の寄贈を断られやすい条件は、以下のようなものです。

・利用が困難な場所にある土地
・近隣の土壌汚染など対応にコストがかかる土地
・老朽化が進んで資産価値が低い土地
・無許可で開発した土地

これらの条件を考えれば、自治体が活用できそうな場所であれば土地の引き取りを検討してくれるかもしれません。自治体の判断基準はそれぞれ異なりますが、「公共の場として利用できる土地」や、「新たに有効活用できる土地」の2点は特に重要になるでしょう。

実際の事例

千葉県柏市は、2012年に約5,300平方メートルの土地の寄贈を受け入れました。寄贈者は、「子どもの遊び場や災害時の一時避難場所として、市民に広く利用してもらいたい」として寄贈を申し出て、柏市はその意思を尊重した形になります。市は善意として寄贈を受け入れ、寄贈者に感謝状を贈呈しました。

寄贈の申出書を提出したのが震災直後だったこともあり、柏市が「市民のために必要である」と判断したことがわかります。このように、土地の寄贈は、寄贈者の「役立ててもらいたい」という想いと、自治体の「必要がある」という判断が合致して、はじめて成立するものと言えます。

自治体に寄贈する場合、特にルールは決まっていません。ここでは、一般的な流れとして新潟市の例をご紹介します。

事前相談
まず、土地が寄贈できるのか相談をします。土地の所在を自治体に伝えると、土地の調査が行われ、寄贈を受けてもよい土地かどうかを自治体が審査します。

寄附申込申請
審査が通ったら、必要書類を記入して申請します。寄贈に必要な書類には、「寄附申込書」があります。
なお、市に寄附される土地で、市が売却することを承諾する場合、寄附財産に係る売却等承諾書の提出が必要になります。その他、必要書類は以下のようなものがあります。

・位置図
・更正図
・実測図
・登記事項証明書

土地の活用についての調査
その自治体で土地をどのように活用するのか、調査を行います。

受理・不受理通知
市役所及び区役所で利用可能であれば受理通知が、利用できない場合は不受理通知が送付されます。また、申込者が売却の処分まで承諾した財産を市で受ける場合は受理通知、市で処分しない場合は不受理通知書が同様に送られます。

土地の受理
寄贈できるとなった場合、所有権移転手続きなどを行います。

自治体で引き取ってもらえなくても、個人や法人へ寄贈できる場合があります。ただし、寄贈する相手によって課税、非課税の条件は変わるため注意しましょう。
ここでは、自治体に寄贈する以外の土地の寄贈方法をご紹介します。

認可地縁団体に寄贈する

自治体への寄贈はほとんど認められませんが、町内会や自治会などの「認可地縁団体」にも寄贈できる場合があります。寄贈を受け付ける基準は認可地縁団体によって異なりますが、自治体と同様有効活用が期待できない土地は寄付を認めてもらえない可能性が高いので注意しましょう。

なお、町内会や自治会のすべてが認可地縁団体に指定されている訳ではないため、寄贈を検討する前に確認しておく必要があります。

個人に譲渡する

「譲渡」とは、不動産用語で土地の権利を有償で譲り渡すことを言います。しかし、自分でもいらないと感じている土地を欲しがる人は少ないでしょう。闇雲に引き取ってくれる人を探しても、見つかる可能性は低いかもしれません。

そのような時は、隣地の所有者に「無償譲渡」を相談してみましょう。隣地の所有者であれば、既存の土地と合わせて有効活用できる可能性があります。

ただし、個人への無償譲渡は税法上「贈与」として扱われるため、譲渡された側には「贈与税」が課税されます。年間110万円の基礎控除が受けられるため、土地評価額から基礎控除額110万円を差し引いた金額に所定の税率を乗じた額が贈与税です。土地面積が広く、立地条件の良い土地は、評価額が高く贈与税額も高額になるため注意しましょう。

贈与税額 ＝ 土地評価額 － 基礎控除額（110万円） × 贈与税率

また、土地を個人に譲渡する場合、「贈与契約書」の作成も必要になります。贈与契約書には、以下のような内容が記載されてなくてはなりません。

・贈与者と受贈者それぞれの氏名と贈与契約を締結した旨の記載
・贈与の対象となる土地の所在地・地番
・所有権移転登記の日時や費用負担者の記載

加えて、土地の所有権移転にかかる費用もどちらが負担するか決めておきましょう。

法人に無償譲渡する

個人への譲渡が難しい場合は、法人への無償譲渡を検討しましょう。法人であれば事業目的や社員の保養施設など、活用方法があるかもしれません。さらに、法人の場合は経費精算できるため有利です。

なお、法人に寄贈した場合は、寄贈した側にみなし譲渡所得税が、寄贈された側に贈与税が課税されます。これは、法人への寄贈が土地を売却して現金化し、その現金を全て法人に寄付したと見なされるためです。

ただし、一般企業への寄付は、譲渡益を得ていなくても、みなしで譲渡所得税が課税されます。一方で、寺社仏閣、学校、NPO法人などの公益法人に寄付する場合は、所定の手続きを踏むことで、みなしの譲渡所得税は非課税となります。法人への寄付を検討するなら、公益法人を積極的に探してみると良いでしょう。

ここまで、土地を寄贈する方法についてご紹介してきましたが、土地を手放す方法は寄贈や譲渡だけではありません。売却や放棄なども考えられます。ここでは、まず売却の方法について詳しく見ていきましょう。

土地の寄贈を検討する前に、売却を視野に入れていた方も多くいるはずです。寄贈がダメなら、もう一度売却を検討してみるのも一つの手です。必要があれば、不動産会社などに相談してみましょう。

価格を見直して売却する

寄贈を検討するような土地の場合、条件があまり良くないことが考えられるため、価格を安くせざるを得ません。あまりに安い場合、不動産業者の仲介手数料も安くなってしまうため、積極的な売り出しは期待できないかもしれません。安価での売却を検討している場合は、複数の不動産業者に一括査定を依頼してみると良いでしょう。

なお、土地の売却で得た収入は所得税と住民税の課税対象です。また、売買契約書に貼付する印紙代や仲介手数料などの諸費用がかかります。場合によっては土地境界確定測量や土地汚染調査の費用もかかるため、これらを念頭に売却価格を検討しましょう。

更地にして売却する

古い建物が残った古家付き土地の場合、上物を解体し更地にした方が早く買い手が見つかるかもしれません。物件の販売形式には「中古住宅」「古家付き土地」「更地」の3パターンあり、更地が最も流動性が高いと言われています。

中古住宅と古家付き土地の区分けは曖昧ですが、法定耐用年数を超える築20年以上の木造建築は資産価値がゼロとなり、古家と見なされることが多いようです。古家付き土地の場合は、土地のみに価格を付けるため、上物については一切の責任を負わない「契約不適合責任免責」が認められます。
しかし、古家付きの土地は、金利の低い住宅ローンを利用できるため買い手にとってはメリットの一つです。最近ではリノベーションされた古民家の人気も高まっているため、建物の状態や市場動向を踏まえ検討しましょう。

その他、古家付きの土地と更地のメリット・デメリットを以下にまとめました。これらを比較して、よりお得な方法を選びましょう。

宅地以外の土地活用法を検討する

すぐに売却できなかった場合は、将来的な売却を念頭に土地活用を改めて検討してみましょう。市街化調整区域で建物が立てられない土地でも、駐車場や太陽光発電、墓地などの活用法が考えられます。
また、事前協議の上、届け出を行えば高齢者施設や社会福祉施設、医療施設などの公益施設の建設は認められるため、これらの活用法も併せて検討すると良いでしょう。

なお、不要な土地が農地の場合は、市民農園として貸し出すのも一つの方法です。農業振興地域制度によって農振地域に指定された土地でなければ宅地に転用することもできるため、確認してみましょう。

空き家バンクを利用する

一般の不動産売却と並行し、自治体が実施している「空き家バンク」に登録するのもおすすめです。空き家バンクとは、空き家を手放したい人が物件を登録し、住宅を探している人とマッチングを行うサービスです。

基本的には移住希望者が利用するサービスのため、一般の市場では売りにくい郊外の物件でも買い手・借り手が付く可能性があります。また、自治体によっては補助金制度を設けている場合もあります。

土地が売れないのなら、「相続放棄」も検討しましょう。明らかに条件の良くない土地を、相続税を負担し相続するくらいなら相続放棄してしまうのも選択肢の一つかもしれません。

なお、土地以外の財産がある場合は、相続税や不要な土地・不動産の処分費用を考え、費用対効果を考慮した上で相続を検討しましょう。

相続前なら相続放棄が可能

自分が相続人であると知ってから3ヶ月以内であれば相続放棄することが可能です。相続放棄すると土地以外の財産ももちろん受け継ぐことはできませんが、不要な土地や不動産、マイナス財産などの一切の相続を拒否することができます。必要書類や費用、申し立ての流れについてご紹介します。

相続放棄に必要な書類
・相続放棄申述書
・被相続人の住民票除票または戸籍附票
・申述人の戸籍謄本

相続放棄に必要な費用
・収入印紙代：800円
・郵便切手代：数百円～1,000円程度（裁判所により異なる）
・戸籍謄本などの交付手数料：数千円
・弁護士や司法書士に依頼する場合：3～5万円程度

家庭裁判所に申し立てを行うと、1週間～10日ほどで「照会書」が送付されます。照会書は相続人の意思や相続放棄の理由などを確認する書類です。照会書を返送し相続放棄が認められると、1週間から10日ほどで裁判所から「相続放棄申述受理通知書」が送られてきます。この相続放棄申述受理通知書は相続放棄をしたという公的な証拠となります。マイナス財産などがあった場合は、債権者に通知書のコピーを送付することで相続放棄をしたことを伝えます。

なお、家庭裁判所への相続放棄の申し立ては、自分が相続人であると判明してから3ヶ月以内に行わなければなりません。この期限を過ぎてしまうと、すべての財産を相続することになります。財産調査などで3ヶ月以内の申述が難しい場合は「相続放棄のための申述期間伸長の申請」を行いましょう。

また、申し立ての前に相続財産の全部または一部を使用したり処分したりしてしまうと「単純承認」したと見なされ相続放棄できなくなります。さらに、一度相続放棄したものを撤回することはできないので、十分検討の上相続放棄するようにしましょう。

土地を誰も相続しない場合は？

被相続人が天涯孤独で相続人が一人もいない場合や、法定相続人が全員相続放棄をした場合は「相続人不存在」となります。相続人不存在が確定すると、被相続人の財産は国庫に帰属されます。相続人不存在が確定し財産が国庫に帰属されるまでの流れは下記の通りです。

相続財産管理人選任
まずは、家庭裁判所に相続財産管理人の申し立てを行います。相続財産管理人とは、相続人がいないときに遺産を管理する人です。相続財産に利害関係がある人や検察官が申し立てられます。

申し立てがされると、裁判所によって相続財産管理人が選任されます。一般的に、地域の弁護士が選任されやすく、選任後は官報で公告されます。

債権者や受遺者に申し出るよう公告
管理人の選任公告から2ヵ月ほど経過したら、被相続人が借金をしていた人や企業（債権者）や遺言などによって財産を譲り受ける人（受遺者）に、申し出るよう公告します。
ただし、相続財産管理人がすでに把握している債権者や受遺者には、個別で連絡がされます。

相続財産の清算
債権者や受遺者の申し出に対する公告期間中に申し出があった場合は、財産を渡したり借金の返済を行ったりします。ただし、この時点で財産が残ってない場合は、手続きが終了します。

相続人調査
債権者や受遺者の申し出に対する公告から2ヵ月経過したら、相続人の申し立てを行います。家庭裁判所は6カ月間、相続人がいるかどうか捜索を行います。
ときには、行方不明となっている相続人もいるでしょう。しかし、相続人の調査は戸籍にもとづいて捜索されるため、行方不明であっても「相続人は存在する」と判断されます。

相続人の不在が確定
捜索期間が終了し、相続人が見つからない場合は、相続人の不在が確定します。
その後は、特別縁故者が財産分与審判の申立てを行います。ただし、特別縁故者は、相続人不存在が確定してから3ヵ月以内に申立てをしなければいけません。

特別縁故者の認定
特別縁故者の財産分与審判が認められると、特別縁故者に財産分与が行われます。ここでの財産分与はすべてではなく、一部の場合もあります。

国庫へ帰属
特別縁故者がいなかったり、特別縁故者へ財産分与をした後に遺産が残ったりした場合は、国庫へ帰属されます。

放棄しても管理義務は継続される

不動産を相続放棄した場合に気を付けなければならないのは、相続放棄後も一定期間不動産の管理義務が残り続ける点です。これは民法940条に下記の通り定められています。

法定相続人が全員相続放棄した場合は「相続財産管理人が選任されるまで」管理責任を負うことになります。なお、相続財産管理人の選任には予納金として数十万円の費用がかかるため注意が必要です。

不動産の相続放棄をせず、所有したままでいると固定資産税がかかります。固定資産税は不動産の評価額に所定の税率を乗じて算出される税金です。税率は自治体によって異なる場合がありますが、標準税率は1.4％です。

固定資産税額 ＝ 固定資産税評価額 × 税率（1.4％）

固定資産税評価額は自治体が定める課税標準額で、土地の公示額や家屋の時価額などによって算出されます。土地面積が広く立地条件に優れた土地などは評価額が高くなり固定資産税も高額となるため注意が必要です。

このように、固定資産税は不動産を所有していれば必ずかかる費用です。毎年自治体から総額で請求されますが、これらを支払わないとどうなるのでしょうか。

延滞金がかかる

固定資産税を滞納すると、納期限の翌日から延滞金が課されます。延滞金の利率は自治体と年度によって異なりますが、納期限の「翌日から1ヵ月まで」と「1ヶ月以降」で利率も異なります。例えば東京都の利率は下記の通りです。

督促を受ける

固定資産税を支払わずにいると、延滞金が課されるのと並行し、自治体から督促状が送られてきます。地方税法の第三百三十一条では通常の場合の差押えの要件は、「滞納者が督促を受け、その督促状を発した日から起算して十日を経過した日までにその督促に係る市町村民税に係る地方団体の徴収金を完納しないとき」と定められています。

ただし、滞納は、納税できない事情や不注意なども考えられるため、督促状送付の10日後にすぐに財産の差し押さえが行われる訳ではありません。差し押さえの前に必ず書面や電話、訪問などで催告が行われます。最悪の事態を避けるために、督促や催告を受けた場合は速やかに納税しましょう。

財産が差し押さえられる

納税する資力があるにもかかわらず、再三の督促や催告に従わずに滞納を続けた場合は、財産が差し押さえられます。財産調査が行われ、差し押さえ可能な財産が見つかれば差し押さえ対象となります。

固定資産税の場合は課税対象である土地や家屋が差し押さえられ、差し押さえ後も滞納を続けると競売にかけられます。差し押さえや競売にまで事が及ぶ場合は、長期間固定資産税を滞納している可能性が高いため、滞納金も高額です。このような事態にならないよう、早めに納税するか特段の事情がある場合は自治体の担当窓口に早めに相談しましょう。

早めに相談すれば猶予や減免を受けられる場合もある

経済的な理由などで納期限までに固定資産税の支払いが難しい場合は、早めに自治体の担当窓口に相談しましょう。災害や盗難被害、負傷や病気にかかった場合などは納期限を延長してもらえる可能性があります。

また、生活保護や高齢の低所得世帯、課税対象の不動産が災害などで被害を受けた際は、減免の対象となるかもしれません。ただし、固定資産税の猶予・減免を受けるためには自治体への申請が必要となるため、放置して延滞せずに必ず担当窓口に相談する必要があります。

相続した土地が条件の良い物件とは限りません。条件が悪いとなかなか買い手が付かず、高額な固定資産税や管理費をただ払い続けることになってしまいます。これらの負担を少しでも軽くするには、寄付や相続放棄も選択肢として考えましょう。