田舎の土地は相続すべき？ メリット・デメリットと注意点を解説

田舎の土地を相続する大きなメリットとして、土地取得の税金負担が少ないことが挙げられます。売買や譲渡などで土地を取得した場合には不動産取得税が発生しますが、相続の場合はかかりません。

その他、土地を相続する方法にはさまざまなメリットが考えられます。相続税や固定資産税、土地の維持管理費はかかってしまうため、後述するデメリットとも比較して利益の多い方を選びましょう。

土地取得の費用を抑えられる

前述したように、相続の場合は不動産取得税がかかりません。加えて、不動産登記の際にかかる登録免許税は、不動産を購入・贈与したときよりも低いため、コストを抑えられます。

また、場合によっては、田舎の土地を売却し現金化してから相続するよりも、土地のまま相続した方が相続税を低く抑えられることがあります。
相続税の額は、取得した財産の価値を示す「相続税評価額」をもとに算出されます。基本的に現金や株式などは時価と同じ額ですが、土地については「路線価」という時価の8割程度の評価額で計算されます。そのため、相続の方が税金を抑えられるというわけです。

その他、被相続人が住居として利用していた土地や、賃貸経営など事業をしていた土地、貸していた土地を相続した場合に適用される「小規模宅地等の特例」というものもあります。この特例は、小規模な宅地について一定の要件を満たしたときに、その宅地の評価額を減額できる制度です。適用されると、土地部分の評価額が最大8割減額できます。
このように、田舎にある土地をそのまま相続することで、コストを抑えて土地を取得できる可能性があります。

地価が上がる可能性がある

現在は地価が低い田舎でも、観光地として人気が出たり、再開発が行われたりすると地価が上がる可能性があります。地価が上昇すれば、相続財産として価値を高められるほか、土地を担保にして新たに融資を受けることもできるでしょう。地価が上昇したタイミングで土地を売却すれば、高値の取引も期待できます。

なお、地価が上昇する要因には「インバウンド需要」「交通機関の整備」「都市開発」「人口増加」などがあります。

インバウンド需要
インバウンド需要とは、外国人による需要のことで、土地が観光地化されると起きる現象です。外国人の観光が盛んになると宿泊地が必要となり、土地の需要が高まります。そのため、地価が上昇するという仕組みです。

交通機関の整備
交通機関が整備され、交通アクセスが改善すれば、その地域の住人の流入増加が見込めます。住人が増えると、アパートやマンションなどを建設するために土地が必要となり、地価が上昇します。

都市開発
都市開発も交通アクセスが改善された場合と同じ理由で地価が上がります。住みやすい環境が整えられれば、住人の流入が増え、土地の需要が高まります。

人口増加
人口が増加したエリアでは、その人達が住むためのアパートやマンション、戸建て住宅が求められます。住居を確保するために、比較的高い金額の物件でも購入を惜しまない人が出てきます。このような理由から、有効需要が高くなり、地価の上昇につながります。

土地という資産が手に入る

建物と違い、土地は長期間に渡って保有しても、経年劣化が起こりません。税金や維持・管理に費用がかかりますが、一度土地を取得すれば資産として半永久的に保有できます。

相続した土地はさまざまな形で活用できます。現在、都会で暮らしていても、相続した土地に自宅を建てることで、年齢を重ねたときに田舎に移住することもできるでしょう。

また、その土地に不動産需要があれば、賃貸経営を行うことで家賃収入を得られます。家賃収入を生活費に充てれば家計に余裕が生まれるでしょう。

相続した土地の立地によっては、活用できる方法がない場合もあります。土地を相続した場合は、活用していなくても所有しているだけで固定資産税が発生するため、生活に負担がかかるかもしれません。

また、土地が空家の場合は、定期的にメンテナンスをする必要もあります。建物が老朽化したり、草木が伸びたりして近隣の住民から苦情があれば、その都度対応しなければなりません。管理を不動産業者に依頼することもできますが、相応の費用が必要になります。

ここでは、土地を相続した際のデメリットをいくつかご紹介します。

固定資産税が発生する

固定資産税は、不動産を所有しているだけで課される税金です。その土地に住んでいなくても、その不動産を所有し続けている限り納め続けなければなりません。固定資産税の額は基本的に「固定資産税評価額 × 1.4%」で算出しますが、「住宅用地の特例措置」も設けられています。

特例は、住宅1戸につき200平方メートルまでは税額が1/6に、200平方メートルを越える部分に関しては1/3、税負担が軽減されます。しかし、更地のまま相続した場合や相続してから更地にした場合は、この特例が適用されないので要注意です。

また、住宅が建っている状態でも空き家のまま放置しておくと、自治体から「特定空家」に指定され、特例措置を受けられなくなることがあります。特定空家とは、以下の4項目の条件のいずれかに該当する空き家を指します。

・そのまま放置すれば倒壊等著しく保安上危険となるおそれのある状態
・そのまま放置すれば著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより著しく景観を損なっている状態
・その他周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切である状態

つまり、更地の状態もしくは住宅を放置した状態では特例措置が受けられないため、6倍の固定資産税を払うことになってしまいます。このように管理がしにくい土地を相続すると、大きな金銭的負担が発生することがあります。

土地の形状・エリアによっては活用ができるとは限らない

相続をして土地を活用しようと検討しているのであれば、どのような活用方法が適切であるか確認しましょう。場合によっては、投資した費用を回収できない可能性もあるため、慎重な判断が必要です。

土地活用をしても需要が見込めなければ、安定した収益につながりません。たとえば、アパートなど賃貸経営を始めたとしても、需要がないエリアだと空室に伴う赤字が発生してしまいます。さらに、需要がない土地は、地価の上昇も期待できないでしょう。

後述しますが、土地の活用方法には賃貸経営だけでなく、駐車場などさまざまな種類があります。しかし、過疎地など人口が少ないエリアにある土地では、どの方法でも活用ができないことがあります。面積が狭い土地や、いびつな形の土地も活用が難しいかもしれません。これらのようなケースでは、土地を相続してもメリットが少ないと考えられます。

次の世代に問題を先送りすることになる

とりあえず相続したが、活用できない田舎の実家をどうするか決めないまま放置しておくと、次の世代に問題を引き継いでしまうことになりかねません。

土地を相続した方が亡くなった際には、再び相続問題が発生し、子どもや孫などが相続人となり土地を相続することになります。資産価値の低い土地は所有しているだけでさまざまなコストが発生し、管理義務も生じるため次の世代の負担になってしまいます。そのため、自身の代の責任として土地を処分する、もしくは活用するなどを検討しておくのが望ましいでしょう。

相続した後は放置もできない

相続した土地が遠方にあるなどして通えない場合もあるでしょう。

前述したように、管理を行わずに放置すると、伸びた草木が隣の家にまで浸食したり、ゴミの不法投棄による悪臭や害虫が発生したりと近隣住民に迷惑をかけるかもしれません。景観が悪化して、周辺の住環境に悪影響を及ぼすことも考えられます。

また、その土地に家など建物が経っている場合は、老朽化による倒壊や放火などの犯罪のターゲットにされる恐れもあります。特に、放火などによって近隣の住宅を損傷させると、損害賠償責任を負う恐れもあります。

離れて暮らしている両親など、田舎に土地を所有している親族が亡くなったときに、まず考えることはその土地を相続するかどうかでしょう。

ここまでご紹介したように、現在住んでいる自宅から遠く自分たちが住むわけでもないのに固定資産税が発生する上、場合によっては活用しても収益性が見込めないこともあるかもしれません。相続をする前に、現在の状況をきちんと確認しておきましょう。

この項目では相続放棄を選択する前に確認しておきたいポイントについて解説します。

金融資産とのバランスを見る

相続が発生した際には、不動産と金融資産のバランスを見極めることが大切です。金融資産とは、主に被相続者の預貯金や株式、債券、投資信託のほか一時払い生命保険や個人年金保険などを指します。金融資産とのバランスを見る場合には「相続する金融資産が500万円以下かどうか」「相続した財産全体に占める不動産評価額（固定資産税評価額）の割合が2割以上かどうか」の2点を確認しましょう。

金融資産が500万円程度だと、固定資産税や土地の管理コストなどで、5~10年程しか持たない可能性があります。また、相続した財産のうち、固定資産税評価額が占めている割合が2割を超えていると、土地の維持・管理費を相続した金融資産から支払うことになるかもしれません。そういった状況では資産をすぐに食い潰すか、ケースによっては生活を圧迫しかねないため注意しましょう。

売却できるか確認する

金融資産とのバランスが悪い場合は、土地の売却も検討するはずです。売却をすれば固定資産税がかかる土地を手放すことができるうえに、臨時収入も入るためです。

しかし、田舎の土地は需要が少なく、売却が難しい傾向にあります。そのため、相続する前に土地が売却可能か確認しておくと良いでしょう。確認方法には以下のようなものが挙げられます。

・不動産業者への直接買取
・不動産業者を仲介して個人に売却
・インターネット上の不動産の一括査定サイトを活用

田舎の土地は地価が年々下落傾向にあるため、放置していると価格が下がり続けてしまいます。まずは複数の不動産業者へ査定を依頼し、売却可能か相談してみると良いでしょう。買主が見つかるまで時間がかかるかもしれませんが、立地によっては高く売れる可能性もあります。

自治体が寄付を受け付けてくれるか確認する

自治体へ土地を寄付することも可能です。しかし、自治体は行政目的で活用が見込める土地以外は寄付を受け付けていません。自治体にとって、土地所有者は固定資産税を納めてくれる重要な収入源になります。そのため、固定資産税が減り、なおかつ土地の管理コストがかかることは進んで行いません。

自治体での寄附が受け付けてもらえなかった場合は、近隣の知人や親族などで譲渡を受けてくれる人がいないか確認しましょう。ただし、譲渡を受けた側は土地の価値に応じた贈与税を納める必要があります。法人が寄付を受け付けてくれるケースも考えられますが、その法人が営利法人の場合は、寄付した側に売上があったとみなされ、譲渡所得税を納める義務が発生します。さらに寄付による土地の処分が決まったら、所有権移転登記費用や登録免許税等の税金がかかってしまうため、注意が必要です。

なお、近年では相続登記義務化に関する法改正に対応して、相続した土地の国庫帰属制度が創立されました。法の施工日は先になりますが、今後、土地を処分する際の選択肢のひとつになるかもしれません。

土地の処分が難しい場合は、形を変えて活用するのも有効な手です。その土地の環境に合った方法で上手に活用すれば、固定資産税による負担を減らせます。

一般的にアパートや戸建てなど建物の賃貸経営が活用法として挙げられることが多く、節税対策をしつつ収益の確保も見込めるため魅力的です。しかし、初期費用がかなり高額になるほか、人口の少ない田舎には不向きな面もあります。

土地活用に関して、収益性や安定性など何を重視するかは人によりさまざまです。ここでは土地にあまり手を加えずに活用できるいくつかの例をご紹介します。

月極駐車場として活用する

駐車場は、月極駐車場とコインパーキングの2つに大きく分けられます。それぞれの特徴として、月極駐車場は初期費用を低く抑えられること、コインパーキングは収益性が高い点が挙げられます。平面の月極駐車場であれば、機械式の駐車設備が必要無いため始めやすいことが利点です。駐車できるスペースさえあれば駐車場として機能するため、狭い土地や変形地などでも活用できます。

なお、駐車場の地面が土のままである未舗装でも法律的に問題はありません。しかし、雨が降ると水溜りや泥により車が汚れる可能性が高くなります。利便性の観点や、利用者とのトラブルを避けるためにもアスファルト舗装や砂利敷といった最低限の整備は必要でしょう。

また、土地を月極駐車場として使用する場合、管理方式にもいくつか選択肢があります。具体的には、以下のようなものが挙げられます。

・個人経営
・管理委託
・一括借り上げ

このうち個人経営は、土地の所有者が駐車場の管理人となるため、収益をそのまま得られます。ただし、日々の清掃や整備、利用者からのクレームなどについても対応しなければなりません。一方で、管理委託と一括借り上げは、業者に管理面を委託するため、個人経営よりも少ない負担で経営できるでしょう。

農地として活用する

農地として使用していた土地をほかの用途に変更することを、農地転用と言います。農地転用については、農地法で条件や手続き方法が細かく定められています。複雑な手続きに加え、費用もかかるのでなかなか難しいのが現状です。
農家の土地を相続した場合などは、元から農業に使用されていた土地を再活用する方法が推奨されます。

自分で農業を行う場合を除くと、市民農園として貸し出す選択肢が挙げられます。農地所有者が市民農園を開設するには以下のパターンがあります。

・市民農園整備促進法による市民農園の開設
・特定農地貸付法による市民農園の開設
・農園利用方式による市民農園の開設

それぞれいくつかの条件がありますが、特定農地貸付法による市民農園は、利用者向けのトイレや休憩所といった施設がなくても開設が可能です。さらに、適切な場所であれば開設する土地に制限がありません。

手続きとしては、市区町村と貸付協定を締結や、農業委員会への申請が必要になります。土地に関する法律で不安なことがある場合は、不動産会社などに相談しつつ進めることが重要です。

ここまで、土地は、所有しているだけで固定資産税が発生し、維持・管理にも費用と手間が必要とご説明しました。「親まで代々と受け継がれてきた土地だから可能であれば相続したい」と考えていても、相続して貯蓄が減るばかりというのは避けたいところです。

また、都心に生活の拠点を置いている方にとって、田舎の土地相続は手間になることも珍しくありません。距離の問題から、自身で管理または処理しようにも手続きが進まず放置してしまうこともあり得ます。

もしも親族に田舎の土地を相続したいという方がいない場合は、誰も相続しない不動産となってしまうため、相続放棄をしなければなりません。一般的には相続放棄は債務などのマイナス財産がプラス財産より明らかに多い場合に行いますが、相続しても扱いに困る田舎の土地が財産にある場合は、相続放棄も選択肢のひとつになるでしょう。

ただし、相続放棄をする場合は、その土地だけを相続放棄することはできません。相続放棄するということは、ほかの預貯金や有価証券など全ての財産を放棄することになります。
ここでは相続放棄する際の注意点について解説します。

特定の財産だけを放棄することはできない

相続放棄では、原則として特定財産のみを放棄することはできません。プラス財産・マイナス財産のすべてを相続するか、すべてを放棄するかの二択です。

そもそも相続放棄とは「被相続人(財産を残して亡くなった人)との関係において、最初から相続人ではなかったことにする手続き」を指します。つまり、相続放棄をするということは、「相続人にならない」という意志を表明することになります。そのため、一部の財産についてのみ相続人になるという考え方はできません。

一部の財産についてのみ相続人になることが許されてしまうと、被相続人の債務のみ相続放棄してプラス財産は相続するということが可能になり、債権者の権利を不当に害することになります。
したがって、田舎の土地だけを相続放棄することはできず、現金や有価証券、その他の不動産などのプラス資産の相続もすべて放棄しなければならなくなります。

相続人の全員が相続放棄する必要がある

相続放棄をするには、被相続人が亡くなった日から換算して3ヵ月以内に家庭裁判所に申し立てをしなくてはなりません。申し立てをすることで相続開始時から相続人ではなかったという扱いになり、相続放棄が成立します。

しかし、相続放棄をしても次の順位の法定相続人に相続権が移行するため、別の人が相続人になる可能性があります。法定相続人とは、民法で定められた被相続人の財産を相続できる人のことです。
該当する人は被相続人の配偶者と被相続人の血族とされています。配偶者は常に法定相続人となりますが、配偶者を除く血族には順位があります。第1順位が相続人の子ども、第2順位が被相続人の親、第3順位が被相続人の兄弟姉妹となっています。

そのため、配偶者が相続放棄をし、第1順位の相続人全員が相続放棄すると、第2順位である被相続人の親が相続人となります。このように相続放棄が続き、第2順、第3順位と移行し法定相続人がいなくなって、全員が相続放棄をしたことになるのです。なお、相続人がおらず特別縁故者もいない場合は、国庫に帰属すると民法で規定されています。

土地を誰も相続しない場合はどうする？

すべての法定相続人が相続放棄をした場合、放棄された土地を管理する人がいなくなってしまいます。
しかし、放棄した財産の管理と処分は行わなければならないため、相続放棄の手続きが完了したら、再度、家庭裁判所へ行き「相続財産管理人選任の申し立て」を行います。「相続放棄したから関係ない」と考える方もいるかもしれませんが、相続財産管理人を選任してもらう手続きまではしっかり行いましょう。

また、相続放棄をしても、相続財産管理人が決定するまでは土地の管理義務が続くことが民法で定められています。
さらに注意すべきことに、相続財産管理人に依頼するには事前に20～100万円程度の予納金の支払いも発生します。相続財産管理人への報酬は原則として相続財産が当てられますが、選任されるまでの土地の管理費用などを相続財産から支払ってしまうと、相続放棄が無効となる可能性があるので注意しましょう。

この記事では、田舎の土地の相続についてご紹介しました。相続以外の方法として、売却や譲渡、寄付という形で処分することもできますが、田舎の土地ではなかなか有効な処分方法が見つからないかもしれません。
そのような場合は、相続放棄も方法の一つです。ただし、相続放棄をするとすべての財産を引き継ぐことができないことや、相続放棄をしても土地の管理責任が残るため、慎重に考えて決めましょう。

遺産相続はトラブルのもとになりやすい非常にデリケートな問題なので、いらない土地で悩みを抱えている場合は、まずは土地の近くの専門家などに相談してみるのも良いでしょう。