シニア向け分譲マンションでのトラブル事例とメリット・デメリット

まずは、シニア向け分譲マンションの概要や、他の介護施設との違いなどを見てみましょう。

シニア向け分譲マンションとは

民間事業者が運営・販売する分譲住宅をシニア向け分譲マンションといいます。民間事業者が運営・販売する分譲住宅のことで、高齢者が暮らしやすいように施設内はバリアフリー化されているのが特徴です。マンション内には、カラオケやシアタールームなどのさまざまな施設が併設されており、充実した老後生活を送れる環境となっています。
また、分譲マンションを購入して入居するため、住まなくなった場合に他人へ相続や譲渡、賃貸物件として貸し出すことが可能です。

入居対象者の条件

シニア向け分譲マンションの入居対象者は、「自立した生活が送れる高齢者」が条件です。要介護認定を受けた高齢者も受け入れている施設はありますが、食事や排せつなどの介護サービスは提供されません。そのため、介護が必要な入居者様は、自身で外部の介護サービスを契約する必要があります。
なお、年齢の条件は施設により異なるため、入居前に問い合わせる必要があるでしょう。

入居にかかる費用

物件の費用は、建物のグレードや地域によって異なりますが、数千万〜数億円と幅広い値段で設定されています。加えて、毎月管理費や修繕積立金などがかかり、固定資産税も1年に4回支払う必要があります。また、見守りサービス・フロントサービスなどの利用料や食事の提供など、多様なサービスにかかる費用は約10万〜30万円です。もしも介護サービスが必要であれば、外部の介護サービス利用費がかかります。これらの諸費用は、住宅ローンでの支払いも可能です。

サービス付き高齢者向け住宅との違い

シニア向け分譲マンションと似ている介護施設に、サービス付き高齢者向け住宅があります。どちらも一般的には自立した高齢者を対象とした施設ですが、主に費用や権利形態などが異なります。
各施設の特徴は次の通りです。

有料老人ホームとの違い

有料老人ホームは、介護の必要な高齢者が快適に暮らせるように、介護サービスや医療サービス（食事・排せつ・入浴・健康管理・家事補助など）を提供する施設を指します。
一方、シニア向け分譲マンションは、介護を必要としていない高齢者が快適に暮らせるよう、さまざまなサービスが充実している分譲住宅です。
各施設の特徴を以下の表にまとめました。

ここでは、シニア向け分譲マンションのサービス内容を紹介します。

施設がバリアフリーになっている

シニア向け分譲マンションは、施設内がバリアフリーに対応しています。バリアフリーとは、「障壁（バリア）」を「のぞく（フリー）」という意味です。建物内の段差を無くしたり狭い入口を広くしたりするなど、全ての人が生活しやすいよう安全に配慮されています。

さまざまな生活支援が受けられる

シニア向け分譲マンションで受けられる生活支援は、食事の提供や見守りサービス、来客対応、生活に関する相談、タクシーの手配、緊急時の救急車の手配などが一般的です。
食事介助や入浴、排せつなどの介護サービスは提供されていません。

専門のスタッフがいる

シニア向け分譲マンションには、相談員や看護師、介護士など、各分野の専門スタッフが常勤している場合があります。生活や健康について困ったことがあれば、マンション内ですぐに相談できるため、不安が軽減されるかもしれません。

共有の施設やスペースを多く利用できる

シニア向け分譲マンションには、プールやフィットネスジム、カラオケなど共有の施設が併設されています。場所によっては、レストランや温泉などがあるマンションも存在するため、老後の生活を楽しく送れるでしょう。

ここでは、シニア向け分譲マンションでのトラブル事例を見てみましょう。

人間関係の悪化による孤立

Aさんは、シニア向け分譲マンションに入居後、刺しゅうのサークルに入会し他の居住者と楽しんでいました。同じサークルの人に、刺しゅうした手芸物を譲ってほしいと言われましたが、気に入っていたため断りました。話を断ってからサークル内で孤立していると感じ、居室にこもりがちになったそうです。

認知症を持つ居住者とのトラブル

Bさんは、老後を考えてシニア向け分譲マンションを購入し、入居します。
サービスや住環境には満足していましたが、同じフロアにいる認知症を持つ居住者の行動が気になっていました。「賃貸であれば転居できたのに、分譲だからどうしようか」と悩んでいます。

サービスが受けられなくなった

Cさんは、Z社が売主のシニア向け分譲マンションを購入し、入居します。同時に、マンションの購入条件がケアサービスを行うX社と契約することだったため、B社とも契約しました。24時間常駐する職員から、生活支援サービスを受けられる予定でしたが、職員の人手不足によりサービスが受けられなくなったのです。

サービスが過剰に提供される

シニア向け分譲マンションに入居したDさんは、入居後に夫が要介護1の認定を受けたため、併設されているサービスを利用します。通うのには便利でしたが、介護保険の限度額いっぱいまでケアプランが埋まっており、「全てが本当に必要なサービスなのか」と気になったそうです。

ここでは、シニア向け分譲マンションのメリットを紹介します。

所有権を持てるため資産形成が可能

一般的な分譲マンションと同じく、シニア向け分譲マンションを購入すると、所有権を伴う資産となります。そのため、部屋を家族に相続したり売却や賃貸に出したりすることが可能です。
もしも不測の事態が起きても、資産として分譲マンションの部屋を持っている点は、安心につながるかもしれません。

娯楽施設や設備が充実している

シニア向け分譲マンションは、一般的に富裕層を対象としているため、娯楽施設や設備が充実しています。
娯楽施設や設備の例は以下の通りです。

・カラオケ
・フィットネスジム
・ゲストルーム
・レストラン
・図書館
・プール
・温泉、大浴場
・マージャン卓など

ただし、娯楽設備は分譲マンションによって大きく異なるため、事前の問い合わせや施設見学を行い、確認しましょう。

シニアが住みやすい住環境が整っている

シニア向け分譲マンションは、自立した高齢者にとって住みやすい環境が整っています。施設内はバリアフリーで、見守りサービスや防犯サービス、健康相談、買い物代行などさまざまなサービスが提供されています。また、スタッフが24時間常駐しているため、緊急時も安心です。

他の入居者と交流できる

多くのシニア向け分譲マンションには、各部屋とは別にレクリエーション施設といった共有スペースが設置されています。そのため、マンション内で開催されるイベントに参加すると、他の入居者様と気軽に交流できます。物件によっては、カラオケや図書室などの共有スペースも設置されているため、一人暮らしの高齢者でも交流の機会を増やせるでしょう。

リノベーションができる

シニア向け分譲マンションは、購入後に専有部分のリノベーションが可能です。自身の好みや身体状況に合わせてリノベーションできるのは、大きなメリットでしょう。室内の必要な箇所に手すりをつけたり、キッチンをフルリフォームしたりするなど、リノベーションの内容はさまざまです。
リノベーションの例は以下の通りです。

・節水に特化したバスタブやトイレへの交換
・高効率給湯器の設置
・窓や壁の断熱性を高めるリフォーム
・蓄電池の導入など

また、リフォーム内容によっては自治体から補助金が受けられるケースがあります。近年では「エコ」や「省エネ」など環境に配慮したリフォームを行った場合に、補助金の対象となる制度が多くあります。ただし、リノベーション可能な工事が管理規約上で制限されている場合があります。そのため、工事を希望する際は事前に管理組合へ確認しましょう。

続いて、シニア向け分譲マンションのデメリットを見てみましょう。

購入費用が高額

シニア向け分譲マンションは、新築の場合数千万～数億円と購入費用が高額です。また、修繕積立金や管理費・食事代・見守りサービス利用料・フロントサービス・外部事業者の利用料など、さまざまな費用が必要なため、毎月の金銭的負担も大きくなるでしょう。さらに、分譲マンションを購入すると、マンションが資産になるため、毎年固定資産税を支払う必要があります。

物件数が限られている

シニア向け分譲マンションは、まだ物件数が限られており、購入する際に選択肢が少ないのも現状です。人気が高いものの、需要と供給が合っておらず、希望するエリアでマンションが見つからないケースがあるでしょう。

介護サービスは外部の事業者を利用する必要がある

シニア向け分譲マンションでは、介護サービスの提供がありません。そのため、介護サービスを受けたい場合は、外部の事業者を利用する必要があります。
例えば、掃除や買い物を任せたい場合は訪問介護サービスを利用したり、生活機能の維持や向上を目指したい人は、デイケアやデイサービスに通所をしたりする方法があります。

要介護状態になると入居不可になる可能性がある

シニア向け分譲マンションは、自立した高齢者を対象とした施設です。介護サービスの提供がないため、要介護状態になると有料老人ホームへ住み替える必要があるでしょう。

将来的に売却できるか不確実

マンションを購入後、住まなくなった場合に売却することが可能です。しかし、将来的に絶対に売れるとは限らず、「マンションがなかなか売れない」という事例は多数あります。
例えば、要介護度が高くなり、シニア向け分譲マンションに住み続けられなくなったAさんは、マンションの売却を考えました。しかし、なかなか売却できず、老人ホームの入居費用とマンションの管理費どちらも支払わなければなりませんでした。
また、子どもに相続したものの、入居しないことになり売却を検討したが、なかなか売れなかったケースもあるのが現状です。
「マンションを相続しても、入居しないのであれば売却しよう」と考える人もいますが、売却できず残ってしまう事例があります。

ここでは、シニア向け分譲マンションを購入する際のポイントを紹介します。

資金面を確認する

シニア向け分譲マンションでは、マンション購入費用以外にも、管理費や固定資産税などさまざまな費用が発生します。その他、介護サービスが必要な場合は利用料が必要です。
毎月かかる費用が払えそうか、要介護度が上がった場合に住み替える資金はあるかなど、資金面をしっかり確認しましょう。

所有権の有無を確認する

シニア向け分譲マンションの購入時には、所有権の有無を確認しましょう。マンションを購入すると、そのマンションは購入者の資産となります。所有権があれば、賃貸として貸し出したり親族に譲渡したりできます。

管理組合があるか確認する

シニア向け分譲マンションには、一般的な分譲マンションと同様に管理組合が存在する場合があります。有料老人ホームとは異なり、マンションのサービス内容や管理方法が入居者様の希望で変わるため、管理組合があるか確認しましょう。

住環境や周辺環境を調べる

マンションを購入する前に、住環境や周辺環境などを調べることが大切です。
「実際に住んだら、住みづらく感じた」とならないよう、以下のポイントを確認しましょう。

・電車の駅やバス停までアクセスしやすいか
・スーパーや医療機関が徒歩圏内にあるか
・マンション周辺の道路は整備されているか
・家族が訪問しやすい立地であるか
・居室の設備、共用スペースの設備
・入居者様の雰囲気など

購入後に物件の売却や賃貸を考えておく

シニア向け分譲マンションは、要介護度が上がったり認知症を患ったりすると、住み続けることが困難になる恐れがあります。マンションを購入する際は、将来的な売却や賃貸を考えておくとよいでしょう。その場合、事前に不動産管理会社や家族と話し合うことをおすすめします。

ここでは、シニア向け分譲マンションに向いている人の特徴を見てみましょう。

資金面に余裕がある

シニア向け分譲マンションを購入する際は、高額なお金が必要です。マンションの購入費のみならず、固定資産税や管理費、生活費などさまざまな資金を準備しなければなりません。そのため、資金面に余裕がある方が、シニア向け分譲マンションに向いているといえるでしょう。

退去後の生活プランを考えられる

マンション購入後の生活が安定していても、予期せぬ事態が起こるリスクはあるでしょう。退去せざるを得なくなった場合に、焦らず対処するためには、マンションのその後のプランを立てておく必要があります。よって、退去後の生活プランを考えられる人には、シニア向け分譲マンションの購入に向いているといえます。
また、退去後にマンションを貸し出したり売却したりする予定のある人は、不動産管理会社と連絡を取っておくことがおすすめです。

健康に対して高い意識がある

シニア向け分譲マンションの入居には、自立した生活が送れている高齢者を対象としている物件があります。入居中に身体状況が悪化し、介護サービスを受けなければならなくなった場合は、別途契約が必要です。そして、身体の状態によっては、退去を勧められる場合もあります。 普段から食事や運動に気を付けており、健康に対して高い意識がある人は、身体状況が変化するリスクが低いため、シニア向け分譲マンションの購入に向いているでしょう。

続いて、シニア向け分譲マンションに向いていない人の特徴を紹介します。

資金面が厳しい

シニア向け分譲マンションは、資金面に余裕がある高齢者向けの物件です。資金面が厳しいにもかかわらず、憧れだけでマンションを購入すると、のちに資金面に余裕がなくなり、充実した生活を送れなくなることもあるでしょう。そのため、資金面が厳しい人はマンションの購入に向いていません。

介護サービスを必要としている

介護サービスを必要としている人は、シニア向け分譲マンションの購入に向いていません。なぜなら、シニア向け分譲マンションには介護サービスの提供がなく、自身で別途契約する必要があるためです。要介護度が重くなれば、必要な介護サービスが増え、必要な資金が多くなるでしょう。
また、マンション内で安全に過ごすことも難しくなる恐れがあります。一般的に、シニア向け分譲マンションは、有料老人ホームやサービス付き高齢者住宅よりも、居室面積の広い物件が多くあります。介護が必要な状態になると、部屋が広いほどトイレの移動にさえ大きな負担がかかるでしょう。さらに、手すりや壁まで距離があるため転倒リスクが高まります。
このように、シニア向け分譲マンションよりも、有料老人ホームといった、介護が必要な高齢者でも安心できる環境で生活する方がおすすめできる場合もあるのです。

シニア向け分譲マンションとは、自立した高齢者が暮らしやすいようにバリアフリー化された分譲マンションのことです。娯楽施設が併設されていたり、見守りや防犯サービスが提供されていたりなど、住みやすい環境が整っています。しかし、物件は高額であるうえに、介護サービスが提供されていないため、要介護度が上がると住み替えを考えなければなりません。また、入居者様同士のトラブルや、将来的な売却がスムーズにできない恐れもあります。
シニア向け分譲マンションを検討する際は、資金面や住環境、周辺環境などを事前に確認しましょう。