親が亡くなった際の家の名義変更について、登記義務化と併せて解説

親が亡くなった際、親が所有していた家は相続人が相続することになります。しかし、勝手に相続されるわけではなく、名義変更手続きを行う必要があるのです。まずは、家の相続に際して必要となる名義変更の概要を見ていきましょう。

なぜ名義変更が必要なのか

家を相続する際に名義変更が必要な理由として、法的な理由はもちろんですが、相続人の間で問題が発生する恐れがあることも挙げられます。
まず、亡くなった親の家を相続する権利は相続人にあることが、民放第5編「相続」の項目でまとめられています。これは権利であり、現状において厳格な義務ではないため手続きを行わず放置してしまっている方は少なくないでしょう。しかし、名義変更手続きを行い、家を相続人の財産として認めてもらわない限り、自身の所有財産として取り扱うことはできません。
家を相続する権利はあっても、名義変更の手続きを行わなければ自身の財産として自動的に所有物となるわけではない、という点が家の相続において名義変更が必要な理由の一つです。
これに関連して、名義変更を行わないまま放置していると相続人が増える恐れがある、という問題があります。相続人が増えれば、遺産分割協議において大いに揉めることが想定されるでしょう。それだけでなく、名義変更を行わないままの状態における家は相続人間の共有財産となるため、全員の賛同を得られなければ売却などの手続きを行えません。また、相続人の中に借金や何らかの滞納がある場合は、その方の持分が差し押さえられてしまう恐れもあります。
このような事態を防ぐためにも、迅速な名義変更手続きを行うことが必要になるのです。

いつまでに手続きすればよいか

2023年4月現在において、亡くなった親の家を相続する際の名義変更手続きについては、特に期限は設けられていません。手続きせず、家を放置していても管轄の法務局から連絡が来るわけではないため、仮に「名義変更を行おう」と思っていてもいつの間にか忘れてしまいそのままにしてしまう、というケースがあるでしょう。
しかし、このようなケースが増え、所有者不明の家（名義変更手続きを行わず放置されたままの家）が増加したことを背景に、2024年4月より家の相続における名義変更手続きの義務化が行われることになります。詳細については後述しますが、名義変更の手続きについては間もなく期限が制定される、という点を覚えておきましょう。

相続する家の名義変更はいくつかの手順を踏んで行います。ここでは、実際に行う際の流れを解説します。

①登記簿謄本を取得する

登記簿謄本（登記事項証明書）とは、家や土地といった不動産の「所有者氏名」「所有者住所」「不動産所在地」「不動産構造」「不動産地目」「不動産の大きさ」などが記載された証明書です。
厳密には、登記簿謄本は法務局で登記簿を謄写（コピーと同意）した証明書を指します。古い登記簿でない限り、登記簿は電子データとして管理されています。登記簿謄本と登記事項証明書は、ほぼ同義と考えて問題ありません。
登記簿謄本は、法務局にて誰でも取得可能です。相続する家を管轄する法務局である必要はなく、家が遠方にある場合でも簡単に取得できます。例外として、電子データ化されていない古い登記簿の場合は、管轄の法務局に行かないと取得できないケースもあるため、その点には注意が必要です。
まずは法務局に赴いて登記簿謄本を取得し、家の権利状況を確認しましょう。

②相続人の調査を行う

次に、家を相続する権利を有している方（法定相続人）がどれくらいいるのか、確認する作業を行います。法定相続人となるのは亡くなった方の配偶者や子どもですが、本記事では親が亡くなった際の手続きに焦点を当てているため、法定相続人が子どものみと仮定します。
相続人の調査に際しては、親の出生から死亡までの一連の戸籍謄本が必要となるため、その旨を親の本籍地の役所に伝えて取得しましょう。
戸籍謄本を手に入れたら、記載されている情報から法定相続人を確認し、抽出していきます。場合によっては、見ず知らずの兄弟姉妹が存在する可能性もあるでしょう。関わりのなかった法定相続人に、親が亡くなったことと相続の件を伝えるかはケースバイケースではありますが、もし伝える場合は丁重に挨拶の手紙を送るなどした上で進めていくと良いでしょう。

③必要書類を準備する

続いて、名義変更手続きに必要となる各種書類を準備する段階に入ります。必要な書類は複数あり、費用もかかるためあらかじめ確認の上、漏れがないようにしましょう。なお、必要書類の内訳と取得費用については後述します。

④法務局に申請する

権利関係と法定相続人を把握し、必要な書類も全てそろえたら、管轄の法務局に名義変更の申請を行います。登記簿謄本の取得と異なり、家を管轄する法務局に赴く必要がある点には注意が必要です。

名義変更手続きに必要な書類は複数存在します。ここでは、各種必要書類についてそれぞれ見ていきましょう。

登記簿謄本（登記事項証明書）

まずは先述した登記簿謄本（登記事項証明書）です。相続する家の権利状況を確認するために必要となる書類ですが、管轄の法務局に赴く必要はなく、お近くの法務局で取得可能です。また、法定相続人にあたる方でなくても取得できます。
取得方法は、窓口申請、郵送申請、オンライン申請の3種類です。取得にかかる費用だけを用意しておけば問題ないため、比較的簡単に取得できるでしょう。
ただし、家の地番や家屋番号が不明な場合は手続きに時間がかかります。あらかじめ調査しておきましょう。

住所を証明する書類

次に、被相続人（亡くなった親）と相続人それぞれの住所を証明できる書類を準備します。
被相続人については、親が住んでいた最後の住所について分かる書類が必要です。この書類は、住民票の除票か戸籍の附票のいずれかとなります。除票とは、「転出または死亡によって住民登録が抹消された場合に発行される住民票」です。また、戸籍の附票には「これまでの住所の履歴」が記載されています。除票は、親が最後に住んでいた住所の役所で、戸籍の附票は、親の最後の本籍地にある役所でそれぞれ取得可能です。
相続人については、住民票か戸籍の附票が必要となります。住民票に関しては役所だけではなく、マイナンバーカードを使用すればコンビニエンスストアでも取得可能なため、被相続人の住所関連書類よりも簡単に準備できるでしょう。

固定資産税評価証明書（固定資産税評価通知書）

家の固定資産税評価額の証明資料として、また、名義変更手続きにて支払う登録免許税額を算出するために固定資産税評価証明書（または固定資産税評価通知書）が必要になります。
固定資産税評価証明書とは、「不動産の価値を計り、それに基づいた固定資産税を算出するために必要な書類」です。記載されている内容は、「不動産の所有者」「不動産の所在地」「土地面積・地目・持分」「家屋番号など」「固定資産税評価額」「課税標準額」となります。
この書類を取得するためには、管轄の役所窓口（税務課など）に被相続人の関係者、つまり相続人が赴く必要がある点に注意しましょう。郵送での取得や、自治体によってはコンビニエンスストアで取得できる場合もあるようです。
なお、準備するのは、毎年1月1日現在の不動産所有者に送付される固定資産税評価通知書でも問題ありません。

戸籍謄本、除籍謄本

親の出生までさかのぼる戸籍謄本および除籍謄本と、法定相続人全員の戸籍謄本も準備します。法定相続人が複数存在する場合は、後述する遺産分割協議書に全員の捺印が必要ですが、一人でも漏れがある場合、当該の遺産分割協議書は無効となってしまうのです。このような事態を防止するためには、全ての法定相続人を洗い出す必要があり、その際に役立つのが親の謄本となります。
謄本には、全ての法定相続人に関する情報が記載されているため、認知されていなかった法定相続人を確認できます。
戸籍謄本は、役所の窓口、郵送、およびコンビニエンスストアでも取得可能です。除籍謄本については、役所の窓口か郵送での取得となります。

遺言書、遺産分割協議書

法定相続人である子どもが親の家を相続しようとしても、遺言書にその旨が記載されていなければ相続する権利が喪失します。厳密には、遺言書で指定された相続人が全て相続するわけではなく、法定相続人には「遺留分」と呼ばれる最低限の取り分が残されるため、遺言書に自らの名前がないからといって相続できないというわけではないのです。
遺言書については厳格な様式が設定されており、「自筆証書遺言」と「公正証書遺言」の2種類が存在します。前者については、手書きやPCで作成が可能で手軽であるというメリットがあるものの、後述する様式を満たしていないとその効果は無効となってしまいます。後者は、公正役場において二人以上の証人に立ち会ってもらった上で、公証人に作成してもらう書類です。費用と手間はかかるものの、紛失や改ざんの恐れがなく、家庭裁判所における検認手続きも不要な点はメリットといえるでしょう。
遺言書がない場合や、遺言書に記載のない財産が判明した場合などに、遺産分割協議書が必要になります。遺産分割協議にあたっては、法定相続人全員の参加と合意、および捺印が必要です。

登記申請書

名義変更（相続登記）を行う場合に最も重要なのが登記申請書です。簡単に述べると、「相続する家の名義を変更するために法務局に提出する書類」となります。自分で作成することになりますが、法務局のHPで「所有権移転登記申請書」として様式や記載例が掲載されているため、記載例を参考にしつつ、様式をダウンロードして作成すると良いでしょう。
ただし、登記申請書には「登記の目的」「原因」「相続人」「添付情報」「登記識別情報の通知希望の有無」「申請日、申請する法務局」「課税価格、登録免許税」「不動産の表示」といった複数の項目を記載しなければいけないため、作成は簡単ではありません。

書類取得費用を含む手続きに必要な各種費用についても確認していきましょう。自分で手続きを行えば費用は抑えられますが、司法書士に依頼をすると手間をかけずに進められるため、一概にどちらが良いとはいえません。

費用の目安

手続きを自力で行う場合と、司法書士に依頼する場合で費用は変動するため、それぞれの場合について紹介します。
まず、自分で手続きを行う場合は、必要書類の取得にかかる費用と登録免許税のみ必要となるため、書類の取得費用約3,000円と登録免許税額（固定資産税評価額 × 0.4％）の合計額が目安です。なお、遺産分割協議書の作成費用については、公正証書にする場合のみ約3〜10万円を要します。
一方、司法書士に手続きを依頼する場合は、前述した書類取得費用と登録免許税に加えて、司法書士報酬約6万円と遺産分割協議書作成費用約5〜10万円が必要です。 あくまでも目安となるため、もう少し安くなる場合もあればより高額になるケースもあります。

必要書類を準備する際にかかる費用

必要書類にかかる費用は以下の通りです。

登録免許税

名義変更の手続きに際して、法務局で納めるのが登録免許税です。原則、以下の計算式によって算出されます。

登録免許税額 ＝ 家の固定資産税評価額 × 1000分の4

法定相続人以外の方が相続する場合、遺贈となるため1000分の2をかけて算出します。

司法書士に支払う報酬

名義変更手続きを司法書士に依頼する場合、司法書士に支払う報酬が発生します。5〜10万円程度が相場ですが、一律で定められているわけではありません。例えば、およそ3,000万円前後の家の名義変更手続きについては約10万円、課税価格が1,000万円程度の家について登記申請を依頼する場合は1万5,000～5万円、固定資産評価額合計が1,000万円の家について全ての手続きを依頼する場合は3～11万円程度が相場とされています。
これらの額はあくまで目安のため、正確な費用を知りたい場合は依頼を検討している司法書士事務所にコンタクトを取り、見積もりを出してもらいましょう。

名義変更は自分で行うことも可能

先述したように、名義変更手続きは自力で行うことも可能です。用意する書類が多岐にわたる上に、記入する内容が複雑なものもあるため、決して簡単ではありません。しかし、司法書士に依頼するよりもはるかに費用を抑えられます。作成が難しい登記申請書の作成例は、法務局のHPに掲載されています。
もし法定相続人が少ない、または自分のみである場合などは遺産分割協議にあまり力を入れる必要はないため、費用を抑えたい場合は自力で手続きを完了させても良いでしょう。

親が亡くなった際に、相続する家の名義変更手続きは準備する書類が多く、その作成も簡単ではありません。資金に余裕がある場合は、無理せず手続きを代行してもらいましょう。ここでは、名義変更手続きを代行する場合の利点、および注意点について解説します。

代行する際の利点

名義変更手続きを専門家に代行してもらう際のメリットは、大きく分けて2つあります。
1つ目は、手続きにかかる時間や手間を大幅に削減できる点です。先述したように、手続きに際しては複数の書類を集める必要があるだけではなく、自分および認知している親族以外の法定相続人についての有無も確認しなければなりません。もし、ほとんど関係性のなかった法定相続人の存在が判明した場合、連絡を取る段階から始めることになりますが、「なかなか連絡がつかない」「連絡を取れてもその後の話し合いに時間がかかる」などの懸念が想定されます。各種書類の準備自体も、自力で行うのは相当に骨が折れるものです。名義変更手続きにかかる時間と手間は、人によってケースが異なるものの、非常に労力を使う必要があると心得ていた方が良いでしょう。これらの時間、手間を相当分削減できる点で、手続き代行には大きなメリットがあるといえます。

2つ目は、専門的なアドバイスを受けつつスムーズに手続きを進められる点です。書類の準備だけでも「どこで」「何を」「どれくらい」取得すれば良いのか、知らなければ戸惑う方がほとんどでしょう。また、書類の内容を確認して家の権利関係や親の戸籍情報、自分以外の法定相続人に関する情報などを把握しつつ、様式に従って登記申請書を作成した上で、全ての書類を間違いのない状態で法務局に提出しなければなりません。法定相続人が複数いたり、遺言書の内容に遺贈の旨が記載されたりしている場合などは、遺産分割協議が複雑になるという懸念もあります。
こうした名義変更手続きの流れにおける都度都度においてはほぼ確実に、何かしらの困難にぶつかる場合がほとんどでしょう。そのような際に、専門知識を有した司法書士などの専門家に手続きを一部、または全部代行していれば、適切な助言を受けつつ名義変更を進められます。

代行する際の注意点

一方で、名義変更手続きを代行する際に注意しておくべき点としてはどのようなものが挙げられるでしょうか。端的に述べると、自力で行うよりも高額な費用がかかる点、および代行する専門家選びが難しい場合がある点です。
前者については、「司法書士に支払う報酬」の項でも述べた通りですが、相場としては5〜10万円程度の報酬を支払う必要があるため、ある程度まとまった資金を用意しておかなければなりません。
後者に関しては、必ずしも自分に合った専門家に巡り合えるかどうか分からないため、複数の司法書士事務所に赴いて費用や雰囲気を比較する必要があります。オンラインで見積もりを出せる場合もありますが、直接会って相談した方が専門家の人柄が分かり、より詳細な見積もりを出してもらえる可能性が高まります。ただし、複数の専門家について、比較検討する手間がかかる点は押さえておきましょう。

では、自分で名義変更手続きを行う場合の利点と注意点にはどのようなものが考えられるでしょうか。それぞれ見ていきましょう。

自分で行う際の利点

自分で名義変更の手続きを行う場合のメリットは、司法書士報酬が必要ないという点です。手続き全体を通して複雑かつ時間がかかるものの、自力で完結できないわけではありません。司法書士報酬は決して安くないため、できる限り手続きにかかる費用を削りたい方は代行ではなく、自分で手続きを行うという選択肢を選ぶと良いでしょう。不要な手間を省くためにあらかじめ、必要書類などに関する知識を集めておくことが重要であり、前提となります。

自分で行う際の注意点

名義変更の手続きを自分で行う場合、以下2点については避けられない注意点として把握しておきましょう。
1つ目は、時間と手間がかかる点です。書類の準備・作成や、他の法定相続人との話し合いは、全て自分の手で行わなければなりません。疑問点・不明点があっても自分で調査しなければならないため、余計に時間がかかります。また、書類を取得しに行く役所と名義変更の申請に赴く法務局は、いずれも「平日の日中」のみ稼働しているため、必ずその時間帯に動かなければなりません。一部書類に関しては役所以外で取得できたり、委任できたりする場合もありますが、基本的には自分で行う必要があります。これが一度ではなく複数回必要になるため、非常に手間がかかってしまうでしょう。

2つ目は、困りごとが発生しても専門家の補助を受けられない点です。司法書士に代行していないため、分からないことがあっても自力で解決しなければなりません。精一杯努力して準備した各種書類を法務局に提出しても、不備があればやり直しとなってしまい、手続きが完了するまでは時間や手間がかかります。
費用負担を選ぶか、自分の時間と手間をかけることを選ぶか、状況に応じて選ぶ必要があるでしょう。

ここからは、相続する家の名義変更が義務化される件について詳しく見ていきます。義務化の施行が迫っているため、親の家を相続する可能性がある方は確実に把握しておきましょう。

従来の名義変更手続き

これまで、親が亡くなった際の家の相続権は相続人にあるものの、名義変更を行って正式に相続人の所有物とする手続きに関して特に期限は設けられておらず、相続人の義務でもありませんでした。そのため、名義変更を行われないままに放置されている家が増加し、その数は面積に換算すると「九州本島の大きさに匹敵する」とまでいわれているのです。
義務でもなければ期限もない状態であり、名義変更の手続きは複雑である点も鑑みると、正式な手続きを踏まずに家を放置する方が多いといえます。しかし、こうした従来のシステムが後述するような社会問題を招いた、という背景もあるのです。

名義変更の義務化とその背景

従来の名義変更手続きによって顕在化した社会問題とシステム不良を背景として、2019年2月より、解決に向けた検討が進められていました。結果として、2021年4月28日に「民法等一部改正法」および「相続土地国庫帰属法」が成立・公布され、前者については2023年4月1日から、後者については2023年4月27日から施行されます。
「民法等一部改正法」のうち、名義変更の義務化については2024年4月1日からの義務化が予定されており、法務省民事局からは早めに手続きを行うよう情報が公開されています。
ではなぜ、相続する家の名義変更手続きが義務化されるのかというと、従来のシステムでは手続きに関して義務や期限が設けられておらず、手続きを行って所有権を変更すべき家を放置するケースが多発していたからです。この結果として、所有者が不明の土地（不動産登記簿によって所有者が直ちに判明しない土地、または所有者が判明してもその所在が不明で連絡がつかない土地）が増加し、例えば以下のような点が問題視されています。

・公共事業や復旧事業、復興事業が円滑に進まず、民間取引が阻害されるなど、土地の利活用が阻害される
・土地が管理不全化し、隣接する土地への悪影響が発生する

こうした問題は、高齢化が進んでいる昨今において深刻化することが想定されており、国を挙げて迅速に対応する必要があると認められたため、2024年4月1日からの義務化が予定されています。

過去の名義変更について

名義変更の義務化が始まるのは2024年4月1日からですが、それ以前の相続についても、義務化の対象です。そのため、やむを得ない事情がない限りはそれまで放置していた家の相続について、速やかに名義変更手続きを行う必要があります。やむを得ない事情とは、例えば以下のようなケースです。

・名義変更手続きを放置したために相続人が非常に多くなり、必要書類の取得や相続人の把握に時間を要する場合
・遺言の有効性や遺産の範囲などが争われている場合
・申請義務を負う相続人自身に重病など、何らかの事情がある場合

なお、手続きの義務化以降は「相続できることを知った日から3年以内に名義変更の手続きを行うこと」が義務となります。義務化以前の相続については、施行日である2024年4月1日から起算しての適用となるため、「施行日前から相続できることは知っていたから、施行日以降は罰則（10万円以下の過料）が科される」というわけではありません。しかし、早めのうちに手続きを進めておくことに越したことはないでしょう。

他に改正される予定の制度

相続した土地が不要な場合、国有地化する制度や土地が共有状態とならないよう促す制度の創設が予定されています。詳細については、「民法等の一部を改正する法律案要綱」の「共有物の管理」および「所有者不明土地管理命令及び所有者不明建物管理命令」などの項目をご覧ください。

2024年4月1日に施行される名義変更の義務化までは、従来の制度が適用されます。しかし、だからといって名義変更手続きを無視して良いわけではありません。2023年現在時点では義務化されておらず、期限も設けられていないだけで、名義変更手続きを無視すると以下のような問題が発生する恐れがあります。

家の売却が自由に行えない
名義変更を行っていないということは、相続する権利を有していてもその家の所有者ではないため、売却する権利は持ち合わせていないのです。

家の担保設定が自由に行えない
金融機関にて借入を行う際に、家を担保とする場合がありますが、金融機関側では登記情報に基づいて家の所有者を判断します。名義変更が完了していない場合、家の所有者は親のままになるため、担保として設定できません。

相続人の増加によって権利関係が複雑化する
亡くなった親の子どもが相続する権利を有しているのと同様に、兄弟姉妹も相続する権利を持ち合わせています。もし配偶者や子どもがいる兄弟姉妹の誰かが亡くなってしまうと、亡くなった方の配偶者やその子どもにまで相続権が拡大していくため、権利関係が複雑になるのです。

名義変更にかかる費用が2倍になる恐れがある
父が亡くなり、母が家を相続したものの、名義変更手続きは行っていなかったと仮定します。この場合、家の所有者は亡くなった父のままです。相続した母も亡くなった場合、相続権は子どもに移りますが、名義変更手続きは「父から母へ」と「母から子へ」の2段階を踏む必要があります。つまり、名義変更手続きを2回行わなくてはならず、かかる費用が2回分となってしまうのです。
なお、2025年3月31日までは「相続により土地を取得した方が相続登記をしないで死亡した場合の登録免許税の免税措置」として、該当者への免税措置が適用されます。各種書類の取得費用などはかかりますが、1回目に該当する登録免許税は免除されるため、免税期間が終了するまでに手続きを行っておきましょう。

名義変更手続きが完了した後、その家に住み続ける以外にいくつか選択肢があります。最後に、家を相続した後の対処について、5つの方法を紹介します。

売却する

正式に所有権を得た家には、相続税や維持管理費、固定資産税の支払いが発生します。このような場合は、近くの不動産会社に家の売却について相談し、資金を得るのも一つの方法です。弊社では、相続した家の売却についてご相談を承っていますので、お気軽にお問い合わせください。

寄付する

自治体やNPO団体に寄付するという選択肢もあります。場合によっては受け入れてもらえる可能性もありますが、家そのものを寄付されても維持費の観点などからむしろ敬遠される恐れもあるでしょう。寄付したいのであれば、売却して得た資金を寄付する方が現実的です。

相続を放棄する

家が必要ないのであれば、相続放棄をするという選択肢もあるでしょう。この場合、家だけでなく、親の負債やその他財産など、全ての遺産を放棄することになります。そのため、「家だけ放棄して、他の遺産は相続しよう」ということはできません。また、相続できることを知ってから3カ月以内という期限があったり、相続財産管理人の選任までは家を管理し続ける必要があったりなど、いくつかの注意点もあるためしっかりと把握しておきましょう。

賃貸物件として貸し出す

立地が良かったり、きれいな状態だったりなど、賃貸物件として良好な条件を満たしている場合は、貸し出すことを選択肢に入れるのも良いでしょう。リフォーム費用といった支出も少なくありませんが、場合によっては家賃収入を得られるチャンスとなり得ます。この際も、賃貸物件として貸し出すに値するかどうか、不動産会社に相談することをおすすめします。

国庫帰属とする

対象となるのは土地のみですが、国庫に帰属させることも一つの選択肢となるでしょう。詳細については、法務省の「相続土地国庫帰属制度について」をご参照ください。

この記事では、親が亡くなった際に相続する家の名義変更手続きについて、広い範囲をカバーした上で解説しました。その中でも、2024年4月1日から始まる名義変更手続きの義務化については、必ず把握しておきましょう。名義変更手続きを行わないままにしておくと、さまざまな問題が発生する恐れがあります。ご自身の状況に応じて、自力で、あるいは司法書士に代行してもらって手続きを進め、後々困ることがないようにしておくことが重要です。