相続放棄した土地はどうなるのか？管理義務や手続きについて解説

不動産を相続する際、建物や他の財産と一緒に土地を受け継ぐケースもありますが、土地のみを限定して相続放棄をすることはできません。なぜ土地だけを手放せないのか詳しい理由を含め、まずは不動産の相続放棄に関して確認していきましょう。

相続放棄とは

相続放棄とは、被相続人から受け継ぐ財産を一切相続しないことです。財産を相続できなくなると聞くとデメリットしかないように感じますが、負債の返済がある資産や金銭的な負担が大きい遺産を回避できるというメリットがあります。不動産には固定資産税や管理費などが発生するため、先の負担を考えて相続放棄を希望する相続人も珍しくありません。
相続放棄を選択する際の注意点としては、再申請できないことと、一度認められた相続放棄の取り消しはできないことが挙げられます。相続放棄や財産調査は、慎重に進めていかなくてはやり直しがききません。

土地だけを相続放棄することは不可能

相続放棄をするということは、被相続人から受け継ぐ財産に関して一切の権利や義務を手放すということです。つまり、財産を受け継ぐ場合は土地を含めた全ての財産を相続するか、放棄するかのどちらかしか選べません。不要な財産だけを相続しない、というような選択ができないため、土地のみを相続放棄することができないのです。さらに、相続放棄の手続きは相続人の代表者だけでなく、相続人全員がそれぞれ家庭裁判所で手続きを行う必要があります。
それでも、借金が残っていたり、引き継ぎたくない土地であったりと、何らかの理由によって土地を相続放棄したいと考えることもあるでしょう。土地を所有すると固定資産税などの税金が発生するため、維持コストも考えなければなりません。土地を相続したことで得られる将来的なメリットと維持コストを比較して釣り合わないと判断した場合は、他の相続財産を手放すことになりますが相続放棄を検討しても良いかもしれません。

では、相続放棄によって手放した土地はその後どうなるのでしょうか。重要なことは、他に相続人がいれば一人が放棄しても引き継がれるということです。全ての相続人が放棄した場合、財産は法人化され相続財産管理人を選任するまでは土地の管理義務が残ることに注意しましょう。 相続財産管理人については後ほど解説します。

一人が相続放棄しても他の相続人に相続する

他にも相続人がいる場合、一人が相続放棄をしても他の誰かが相続放棄しなければ、土地はその誰かが引き継ぎます。つまり、自分が土地を含めて相続放棄をしても、他に相続人がいればその人が土地や財産を受け継ぐのです。
相続するかしないかは個人の自由ですが相続にはトラブルが付き物なので、相続放棄をする場合は必ず自分以外の相続人全員にその旨を伝えましょう。

相続人全員が放棄した場合は相続財産は法人化される

相続人が複数いる場合、全員のうち誰かが財産を相続すれば土地はその人が所有することになります。しかし、全ての相続人が相続放棄をする可能性もあるでしょう。その状況では、土地を含め財産を相続する人はいなくなりますが、この場合は相続財産が法人化され家庭裁判所が「相続財産管理人」を選ぶことになります。
流れとしては、相続人の中で代表者を決めたうえで、その代表者が家庭裁判所に対して「相続財産管理人の選任申し立て」をし、選定します。

相続放棄をしても土地の管理義務は残る

相続人全員が相続放棄した土地を含む財産は、相続財産管理人を選ぶまでは相続人に土地の管理義務が残ります。そのため、完全に財産を放棄したからといって、そのまま放置しておくことはできないのです。相続放棄したから関係ないと誤認されるケースも多くあるようですが、管理義務があることを忘れないようにしましょう。全員が相続放棄をしたら、相続人代表者は速やかに家庭裁判所で相続財産管理人の申し立てを行うようにします。

財産を相続する人が誰もいなくなった場合、相続財産管理人を選定しなくてはなりません。相続財産管理人とは、利害関係人からの申立てで家庭裁判所が選任する、遺産を管理する人のことです。相続財産管理人に特別な資格は必要ありませんが、弁護士が選任されるケースが多く見られます。決定まで最短でも2か月以上はかかるものと見た方が良いでしょう。
ここでは、相続財産管理人の役割や選任方法などを解説します。

相続財産管理人を選定する理由

相続人全員が相続放棄をすると相続財産を管理する人がいなくなるため、仮に被相続人に対する債権者がいる場合、債権の回収ができません。こういった債権に関するトラブルが起こり得る可能性もあるため、相続財産を適切に管理できる人が必要になるのです。法的に相続財産の管理人を決めておけば、トラブルのリスクに備えられます。
相続人による相続財産管理人の選任申立てに関して、実のところ法的な義務はありません。ただし、民法では相続放棄した財産の管理責任は、財産に対する管理が開始されるまで相続人に責任があるという規定があります。

相続財産管理人の役割

相続財産管理人の役割として、土地の維持・管理以外に売買契約や賃貸借契約といった行為に関しての責任も負わなければなりません。
具体的な役割として挙げられるのは次のようなケースです。

相続財産（土地）の維持・管理
土地の維持や保全、登記情報の変更など管理に至るほとんどを相続財産管理人が行わなければなりません。法人化された不動産は、登記名義人変更登記を行います。
例えば、賃貸借契約が発生した場合、所有者が不在だと契約が結べないため相続財産管理人が代行します。その他に、収益物件での家賃の受け取りや賃貸借契約の解除なども相続財産管理人が代行しなければなりません

相続財産の処分
相続されていない土地は所有者がいない状態です。そのため、買い手が現れた際の売買契約は相続財産管理人が代行しますが、家庭裁判所の許可がなければ売却はできません。負債が残っていれば、売却した不動産を現金に換えたうえで債権者に返済することが可能です。
売却したい土地で、買い手が見つからなかった場合は国庫へ帰属します。
身寄りのない人のケースでは、相続財産の売却や家電といった財産の処分以外にも、納骨やお墓の購入なども該当します。

相続財産管理人の要件と選任方法

相続財産管理人の要件と選任の仕組みについて確認しておきましょう。相続財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てるには、以下の要件を満たしておく必要があります。

1.利害関係者であること
管理義務がある相続放棄をした相続人や、債権者、受遺者、内縁の妻といった特別縁故者など一定の財産を請求できる立場にある人が該当します。

2.相続財産があること
相続財産管理人を選任する場合、報酬を支払って管理してもらうことになります。そのため、ある程の相続財産がある程度なければ支払いが難しくなるでしょう。

3.相続人の有無が明らかではないこと
誰も相続する人がいない状態であれば相続財産管理人を選任することになりますが、相続人がいる場合は他に相続財産を管理する人を選ぶ必要はなくなります。

続いて、選任方法についても見てみましょう。選任の申立てに関しては、被相続人が最後に住んだ住所地を管轄している家庭裁判所で行います。申立を行うのは相続放棄した人以外に、被相続人に対する債権者や検察官が行うケースもあるので注意しましょう。
申立てに必要になる主な書類は以下の通りです。状況によっては、申立後に追加で書類を提出するケースもあります。

・家事審判申立書
・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票
・被相続人の出生時から死亡時までの全戸籍謄本
・被相続人の父母の出生時から死亡時までの全戸籍謄本
・被相続人の直系尊属の死亡の記載のある戸籍謄本
・土地および建物の財産目録
・不動産登記事項証明書
・固定資産評価証明書
・被相続人の相続財産を示す資料（通帳の写しなど）

このように、相続財産管理人の選任申立てには必要な書類も多く手続きが煩雑に思えてしまいます。分からないところがあれば、事前にホームページや裁判所へ問い合わせて間違いがないように確認しましょう。

相続放棄した土地はそのまま放っておくことができず、管理義務が発生する点に注意しましょう。管理は相続放棄した人が行う場合と、相続財産管理人が管理をするケースに分けられます。では、相続放棄した人が管理する際、期間はいつまでなのでしょうか。ここでは、相続放棄後の土地管理について確認していきましょう。

相続放棄した人に管理義務がある

不動産の相続放棄は可能ですが、土地の管理義務が相続放棄した人に発生することは前述した通りです。管理義務とは相続財産の管理を継続して行う義務のことで、義務の対象は相続放棄時に占有している相続財産に限定されます。管理の内容は土地のチェックや税金の支払い、不法占有物（者）の排除などです。
相続対象の土地は更地や山林、農地などさまざまですが、人の管理がなければ荒れてしまうため定期的な見回りやメンテナンスが必要になります。目を通しておかないと、草が伸び放題になっていたり、ゴミを不法投棄されてしまったりといったトラブルに遭遇してしまうかもしれません。自宅から土地まで距離がある場合でも、最低月に1〜2回は点検をして異常がないかをチェックするようにしましょう。

管理義務の期間はいつまで？

相続放棄による管理義務は、基本的に新しい相続人が管理を引き継ぐまで残ります。相続放棄をすると、財産の相続権は次の順位の相続人に移る仕組みです。一般的には、配偶者と子供が相続放棄をすると次に被相続人の親に相続権が移り、その親も放棄した場合は被相続人の兄弟姉妹へと移っていきます。誰かが相続すればその人に管理義務も移るため、相続放棄した人の管理義務はその時点で終わりです。
しかし、相続人全員が相続放棄すると相続人がいなくなるため、相続財産管理人を選任しなければなりません。この場合、相続財産管理人を選ぶまで最後に相続放棄した人に管理義務が発生します。相続財産管理人の決定は最短でも2か月以上かかるため、その期間も管理義務が課されることに注意しましょう。

相続財産管理人が管理するケース

全ての相続人が相続放棄をした場合は、代表の相続人が相続財産管理人の選任を家庭裁判所に申し立てをします。土地が遠方にあるといった理由などで、管理をするのが難しいという人もいるでしょう。そういった状況が発生した場合の対策として、相続財産管理人を選任します。
相続財産管理人には報酬を支払わなければなりません。支払いは原則として、選任を申し立てた人が行います。土地の処分が完了するまでの間は報酬の支払いが続くため、金銭的な負担についても話し合っておいた方が良いでしょう。

土地の管理義務を怠ると、損害賠償の問題を引き起こす恐れがあります。山林にある土地であれば大雨の際に土砂崩れが起きてしまったり、台風の影響で庭木が倒れてしまったりといった危険があるでしょう。土砂崩れや倒木は近隣の民家に被害を与えてしまう恐れがあり、損害を被ったとして損害賠償請求を受ける可能性があります。
また、次順位の相続人に相続放棄をした旨を伝えず、次順位の相続人が相続財産を知らなかった場合に、管理義務の不備から相続財産の価値を損なうことになれば、相続人から損害賠償請求をされる可能性もあることに注意しましょう。
土地の管理義務を期間が満了するまできちんと続けることで、上記のようなリスクを抑えることができます。

他の相続財産も一緒に放棄することになりますが、土地の相続放棄は可能です。ただし、相続放棄には期間が決まっているので早めに手続きを行いましょう。準備しなければならない書類もあるため、多少煩雑な作業に思うかもしれません。ここでは、相続放棄の期間や必要書類、費用などを解説します。

相続放棄は3か月以内に手続きする

相続放棄は被相続人が亡くなったことを知った時、もしくは自分が相続人であることを知った時から3か月以内に手続きしなければなりません。3か月と聞くとあまり短く感じませんが、相続関連は他にもさまざまな手続きが発生するケースも多いため、できるだけ早めに相続放棄の手続きを行いましょう。
相続放棄は、相続人それぞれが管轄の家庭裁判所に申し立てをするのが基本です。家庭裁判所から「受理通知書」と「受理証明書」が発行されるので、これらが相続放棄の申し立てを家庭裁判所が受理したことの証明となります。

相続放棄の必要書類

相続放棄には主に以下の書類が必要です。

・相続放棄の申述書
・相続放棄する人（申述人）の戸籍謄本
・被相続人の除籍謄本一式
・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票

まずは、相続放棄の申述書を裁判所のホームページからダウンロードして、必要事項を書いていきましょう。用意した申述書に相続放棄する人の戸籍謄本、被相続人の除籍謄本一式と住民票の除票を合わせて家庭裁判所に提出します。書類に不備があった場合は家庭裁判所から連絡が来ますが、できるだけ不備がないようにそろえましょう。

相続放棄で発生する費用

相続放棄の手続きには、戸籍謄本や住民票の取得費用以外に申述書を提出する際の収入印紙代などがかかります。

・相続放棄の申述書：収入印紙 800円
・相続放棄する人（申述人）の戸籍謄本：450円
・被相続人の除籍謄本一式：750円
・被相続人の住民票の除票または戸籍の附票：300円

それぞれの費用は裁判所や自治体で異なるため、必ずしも上記の費用がかかるというわけではありません。この他に、家庭裁判所から連絡が来る時のために切手代も必要です。また、弁護士や司法書士に相続放棄の手続きを依頼している場合はその費用もかかります。どのくらいの費用がかかるのか、事前に確認しておきましょう。

先代名義の土地は遡って手続きする

相続する土地が先代名義のままであったというケースは珍しくありません。しかし、先代名義のままで相続放棄はできないため、遡って相続の手続きを行う必要があります。通常相続放棄を行うよりも手間はかかりますが、手続きせずに放置してしまうと後々大変です。まずは相続登記を行い、その後に相続放棄を進めていきましょう。書類の用意や手続きが煩雑に感じるのであれば、司法書士などの専門家に相談するのもおすすめです。

相続放棄は家庭裁判所に申し立てることで可能になりますが、中には相続放棄が認められない場合もあります。
相続放棄ができなくなるケースは以下の4つです。

1.期限を過ぎてしまった
相続放棄には3か月の熟慮期間が設けられています。この期間内に相続放棄の申し立てを行わなければ、相続放棄は認められません。相続財産の負債状況などは早めに調べて、3か月以内に手続きを行いましょう。

2.財産の一部を使用・売却・処分してしまった
相続放棄は全ての相続財産に関する権利を放棄するということです。つまり、一部でも相続財産を使用したり、処分してしまったりした場合は財産を相続したとみなされてしまい、相続放棄が認められなくなります。

3.相続を承認したとみなされる行動をしている
被相続人に対する請求書の支払いや、負債の返済などは相続を承認したとみなされる行動です。このような場合、相続放棄はできません。請求書の支払いに関しては、債務自体も相続したと判断されてしまうため注意が必要です。

4.遺産分割協議書署名・捺印をした
遺産分割協議に参加し、協議書に署名や捺印を行うと相続人であることを認めたとみなされます。そのため、遺産分割協議書に署名・捺印をした場合は相続放棄が認められません。

相続放棄ができなくなるケースをご紹介しましたが、やむを得ない状況が認められる場合は相続放棄が許可されることもあるようです。不安であれば、詳しい専門家に相談してみても良いでしょう。

ここまで、相続放棄をして土地を手放すことを解説しましたが、相続放棄以外の方法で必要ない土地を手放す方法はあるのでしょうか。基本的には「売却」と「寄付」の2通りで、売却する際は共有名義全員の合意が必要です。詳しく見ていきましょう。

共有名義の場合は全員の合意が必要になる

不動産の売却を考えた時、名義が複数人になっているケースがあります。土地が共有名義の場合は、名義人全員の合意がなければ売却できません。誰か一人が反対すると売却できなくなります。こういった売却の面でも、不動産の共有名義はトラブルが発生しやすいといえるでしょう。土地の相続では単独名義をおすすめします。

売却する

いらない土地を手放すために、売却を考えるケースは多くあるでしょう。自分には不要であっても、必要とする人が現れる可能性があります。まずは無料査定で相場を確認し、その後で不動産会社に仲介を依頼するのがおすすめです。
土地の売却が順調に進めば問題ありませんが、不便な地域や山奥にある土地は買い手がなかなか現れないこともあるでしょう。そういった場合は、値段を下げて売却するなど工夫が必要です。

寄付する

不動産の寄付はあまり聞いたことがないかもしれませんが、不要な土地を手放す手段として自治体への寄付も有効な方法です。土地が売れない場合に選択することが多い寄付という方法ですが、価値が見込める土地でなければ自治体側も寄付を受けることは難しいといえます。自治体としても、用途に困る土地をもらい受けても活用の幅が狭く、寄付された分の固定資産税が減るため、断るケースがあるのです。
しかし、寄付できる可能性が全くないというわけではないので、まずは寄付できるかどうかを自治体に確認してみましょう。寄付できるようであれば、自治体から指示を受けて手続きを進めていきます。

近年、所有者が分からない土地の増加が社会問題になっており、国はこの問題に対応するために「相続土地国庫帰属法」を2023年4月27日に施行しました。相続土地国庫帰属制度は、相続した土地を手放したい人向けの制度で、国に土地を引き取ってもらうという特徴があります。相続した不要な土地を手放したいと考えている方は、この制度を検討してみてはいかがでしょうか。

制度の概要

相続土地国庫帰属制度は、希望者が法務局に承認申請を行って審査を受け、通過することで土地を国に引き取ってもらえます。制度に申請できる土地は相続または遺贈されたものに限られ、売買などで得た土地は申請できません。また、制度の利用には管理費用にかかる負担金を支払う必要があります。
申請先は、申請したい土地がある都道府県の法務局または地方法務局の不動産登記部門です。法務局や地方法務局の支局・出張所では、申請は受け付けていないので注意しましょう。法務局に申請後、担当者による書類審査と実地審査が行われ、要件を満たしていないと判断された場合は申請却下の通知が来ます。申請が承認されると、負担金の納付を行い国庫へ帰属されるという流れです。
申請したい土地がある都道府県の法務局が申請先であるため、相談がある場合も同所をおすすめしますが、遠方に住んでいて相談が難しいという場合は近くにある法務局や地方法務局でも相談を受け付けています。

制度のメリット

相続土地国庫帰属制度の主なメリットは、「売却先を探さなくて済むこと」と「農地・山林も帰属の対象になること」です。
土地の売却先を自分で探すことは手間がかかります。需要が少ない地域にある土地であれば、なかなか売却できないこともあるでしょう。制度を利用して承認を受けられれば、自力で売却先を探すこともなく国が土地を引き取ってくれます。
農地や山林は一般的な土地と比べると売却のハードルが高く、スムーズに進まないこともありますが、相続土地国庫帰属制度なら問題ありません。制度では、国は農地や山林に関係なく土地を引き取ってくれるからです。相続した農地や山林の処分について困っている場合は、制度の要件を満たしているかどうか確認してみましょう。

制度のデメリット

制度にはメリットがありますが、同時にデメリットも存在することに注意しましょう。デメリットは主に、「費用がかかること」や「承認の条件が厳しいこと」が挙げられます。
相続土地国庫帰属制度を利用する際は、必ず土地の管理費用と審査手数料を支払わなければなりません。土地の管理費用は10年分に相当する金額で、原野であれば約20万円、宅地の場合は約80万円かかります。
制度で引き取ってくれる土地にはさまざまな条件が指定されていますが、承認の要件を満たすことが難しいのもデメリットです。建物が建っている・土壌汚染などがある・権利関係で争っている・抵当権などの担保がある土地は引き取ってもらえません。建物がある土地の場合、建物を取り壊して更地にする必要があります。

管理義務などもあることから、相続放棄を選ばず土地を所有し続ける選択をする人もいるかもしれません。しかし、相続放棄によって土地を手放さず自身にとって不要な土地を所有し続けることで、固定資産税の支払いや相続人同士のトラブルを招いてしまう恐れがあります。

固定資産税を支払う必要がある

不動産を所有していると、毎年固定資産税を支払う義務を負います。土地の場合も資産価値がある財産であるため、所有者に税金が課されるのです。使っていない土地だから支払わなくていい、というわけにはいかず、土地を持っているだけで自動的に固定資産税が発生します。なお、固定資産税は地方税に分類されるため、市区町村で税率が変わることに気を付けましょう。

相続人全員で土地を共有するとトラブルが起きる場合もある

相続人が決まらなかった土地を相続人全員で共有するケースがありますが、共同所有者の間でトラブルが起こる可能性もあります。 土地を所有するための経費を分担して賄う時、個人が受ける負担の大きさなどで揉めてしまうこともあるでしょう。また、売却の際は共同所有者全員の同意が必要になるため、誰か一人でも反対者がいれば土地の売却はできません。名義が複数人だと、こういったトラブルが起こるリスクも考える必要があります。

相続放棄は、「不要な土地だから放棄しよう」と安易にできるものではありません。確かに、相続放棄は固定資産税の負担がなくなるといったメリットがあります。しかし、土地の相続放棄をしても管理義務は残り、相続財産管理人を選任しなければなりません。相続財産管理人を選ぶ際は費用も発生するため、相続放棄は全く損をしないというわけではないのです。土地の相続放棄を考えている場合は、相続人全員で話し合うようにしましょう。