不動産投資は若いうちからすべき？メリットや成功のポイントを解説

不動産投資をはじめるには、年齢よりも年収が大きく関係します。統計から考えると、年収1,200万円未満の方には、注意が必要です。その理由は、初期投資資金不足による、大きな利益を望めないからです。
年収1,200万円未満の方は、区分マンション投資に取り組む方が多いでしょう。区分マンションとは、マンションの1戸を指します。銀行から融資を受けるにも、区分マンションであれば年収1,200万円未満の方でも、比較的借りやすい傾向です。しかし、区分マンション投資は利益が出にくいケースがあります。マンション1室であっても、固定資産税や管理費などの維持費がかかりますが、それに対して得られる家賃収入はそれほど多くはありません。
一棟マンション・アパート投資であれば利益は出やすいですが、まとまった自己資金が必要になるため、年収1,200万円未満の方は取り組みづらいのが実情です。

ここでは、不動産投資を若いうちにはじめるメリットを解説します。
一般的に、不動産投資は働き盛りの40代から始めるイメージがありますが、若いからこそ得られるメリットも多くあります。

ローンの返済が早く済む

不動産投資ではローンを組む場合が多く、その額は数十年単位で返済するほど大きいでしょう。若いうちに不動産投資ローンを組めば、完済時の年齢がその分だけ早まるため、老後のリスクを軽減できます。
例えば、30年ローンの場合、40〜50代の時に組むと完済時は70〜80代となり、定年退職後もローンを返済し続けなければなりません。一方、20代の時に組めば完済時は50代となり、収入が安定しているうちにローンの返済が終わります。

収益が増える

若いうちから賃貸経営を始めれば、家賃収入を得られる期間を長く確保できます。
例えば、毎月の家賃を5万に設定した区分マンションを経営する場合、年間の家賃収入は60万円となります。仮に家賃を変動させずに40〜60歳まで経営を持続できた場合、収益は1,200万円です。しかし、25歳から始めれば2,100万円の収益となり、単純計算で収益を900万円も増やせます。収益が増えれば、ローンの完済も早まる可能性があります。

長期的な資産形成ができる

不動産の物件は基本的に高額ですが、全てを自己資金でまかなう必要はありません。不動産投資ローンを組み、月々のローンの返済を毎月の家賃収入でまかなうことで、資産が無い状態からでも資産を形成できます。経営状態によって異なりますが、もし成功すれば若いうちからまとまったお金を得られるため、老後の生活に備えやすくなります。
また、金融機関はローンに完済時の年齢制限を設定していることが一般的です。若いうちにローンを組んでおけば余裕をもって返済期間を設定できるため、月々の返済額が高くなる心配もないでしょう。

実績が得られスキルアップできる

ネット記事やセミナーでの情報収集も重要ですが、実際に不動産投資を始めている人とは経験の差が生じます。
具体的には、空室になりにくい物件選びや物件の売却の判断などです。理解力のある若いうちから投資経験を積むことで、投資スキルの向上が期待できます。
また、不動産投資の実績があれば次の物件の融資審査にも通りやすくなるでしょう。若いうちから複数の物件を経営していれば、スキルやノウハウの早期獲得につながります。

ここでは、自己資金を確保する方法を解説します。
若いうちから自己資金を確保するのは大変ですが、以下の方法をとることで若くても自己資金を確保できる可能性があります。

家計簿をつける

資金を作るためには、まずお金の流れを家計簿で把握することが重要です。家計簿をつけることで、毎月の支出や自分のお金の使い方がわかります。大きな節約にはつながりませんが、無駄遣いや衝動買いなどを自覚できれば計画的に貯金できるでしょう。最近は、スマホの家計簿アプリも登場しているため、初めての方でも気軽に始められます。

固定費を見直す

貯金する方法には、収入の増加と支出の削減の2つがありますが、収入の増加を実現するのは簡単ではありません。そのため、まずは毎月の支出を減らすことを目標にしましょう。特に、固定費の見直しは一度見直すだけで効果が長期間続くため、支出の削減に効果的です。生活様式を大きく変える必要もないため、無理なく節約できます。
一般的な固定費の項目は以下の通りです。
●電気代
●ガス代
●家賃
●通信費
●保険料
●車の維持費

支援制度を利用する

不動産投資は事業であるため、新しく事業を始める方向けに用意されている支援制度を利用できる可能性があります。
具体例として、日本政策金融公庫の「女性、若者／シニア起業家支援資金」があります。融資限度額は7,200万円で、金利は一般的な不動産投資ローンに比べて低い傾向です。特に、自己資金のみでは不安がある方や保証人なしで申し込みたい方は利用を検討しましょう。
また、国の省庁や地方自治体でもさまざまな制度が設けられているため、日頃から不動産に関係のある制度がないか確認するのも重要です。

ここでは、不動産投資を始める前にやるべきことを解説します。
事前準備をしっかりすることで、若くても不動産投資を成功させられる可能性があります。

目的をはっきりさせておく

投資用物件には一棟・区分マンションや一棟アパートなどがあり、新築物件か中古物件かによっても収支計画は変わります。そのため、不動産投資を始める前に目的を明確にし、十分に計画を練らなければなりません。目的を明確にすることで、目的を達成するための手段や戦略が定まり、初心者でも適切な投資活動を行えます。
例えば、収入を増やしたい場合は都市部に近く入居率が安定している物件を、節税したい場合は築年数が古い区分マンションを購入することで目的を達成できるでしょう。

不動産投資に関する知識を身につける

不動産投資は、株式投資やFXなどの他の投資に比べて低リスクにもかかわらず、リターンは中規模で長期的といわれています。しかし、不動産投資は他の投資と同様に大きな損失を出すケースも少なくありません。そのため、不動産投資を始める前に不動産投資に関する知識を身に付ける必要があります。時間をかけて知識を身に付けることで、物件の良しあしを見分けられるようになり、怪しい情報や業者に騙されないようになります。不動産投資に関する本やセミナーで学んだり不動産投資会社に話を聞いたりして、投資家になるための準備を進めましょう。

長期的な成功を考える

不動産投資はすぐに利益を得られる投資ではありません。短期的な利益を追求すると失敗しやすくなるため、10年単位で計画を立てる必要があります。長期的な成功を考えることで、市場の短期的な変動に影響されにくくなり、資産価値が増加しやすくなります。長期的な投資計画を立てる際は、社会情勢や市場の変化だけでなく、自身のライフプランも一緒に考えることが重要です。

若いうちからの不動産投資はメリットも多いですが、一方で注意点もいくつかあります。
ここでは、不動産投資を始める際の注意点を解説します。

情報収集をネットだけで完結させない

学生の頃からスマートフォンに触れている若い方の多くは、情報収集をネットだけで完結させる傾向です。しかし、良い物件を選ぶには建物の管理状態や立地や近隣住民の情報なども調べる必要があります。こうした情報はネットでは調べにくいため、実際に足を運んで物件を確認したり不動産の営業担当者と話し合ったりすることが重要です。

ローン審査が通りにくい

ローンの審査では、申込者の属性が判断材料となります。属性とは、年齢や職業や年収、勤続年数や他社からの借入状況など対象の社会的信用や返済能力を評価するための要素のことです。若い方は、特に勤続年数や年収が厳しく評価されるため、ローンの審査がなかなか通りません。
また、ローンの審査が通ったとしても若い方は自己資金が少ないため、借入比率が高くなりやすい傾向です。借入比率が高くなればなるほど毎月の返済額も増えるため、毎月の家賃収入から返済に充てる額の割合が高くなります。
さらに、借入比率が高くなると金利リスクも発生します。金利上昇リスクとは、金利の変動に伴う資産や借入金の変動により損失を被るリスクのことです。金利上昇リスクがあると投資計画にズレが生じやすくなるため、最低でも物件購入価格の1割は自己資金でまかなうことをおすすめします。

ここでは、不動産投資を成功させるポイントを解説します。
投資にはリスクがつきものですが、以下のポイントを意識すれば不動産投資を成功させやすくなるでしょう。

物件選定に時間をかける

不動産投資で特に慎重に進めるべきポイントが物件選定です。不動産投資が成功するかどうかは物件選定で決まるといっても過言ではありません。立地や築年数や間取りはもちろん、管理状況や近隣の競合物件などくまなくチェックすることで、好条件の物件を見つけられます。

無謀な挑戦はしない

若さを武器にアグレッシブに投資するのも一つの手ですが、アグレッシブな投資には知識も経験も元手も必要です。失敗すると多額の借金を抱えてしまい、生活が立ち行かなくなる恐れがあります。良くも悪くも若い自分を客観視し、安定感のある不動産投資を心がけましょう。

投資を始める前にリスクを想定しておく

不動産投資には、空室リスクや金利上昇リスク、不動産価値の下落リスクや災害リスクなどさまざまなリスクがあります。これらを事前に想定・対策しておけば、不動産投資に失敗するリスクを軽減できるでしょう。
例えば、入居者募集に強い管理会社に任せたり分散投資したりすれば空室リスクを軽減できます。災害リスクを軽減したい場合は、火災保険や地震保険への加入や耐震性の高い物件の選定が効果的です。

信頼できる管理会社を見つける

不動産投資を成功させるうえで、信頼できる管理会社を見つけることは大切です。自分で物件を管理する意識は大切ですが、本職がおろそかになってしまうと自身のキャリアに悪影響を与えかねません。物件の管理から住民トラブルまで対応できる管理会社に任せることで、オーナーの負担が大きく減り、本職に集中しやすくなります。
また、管理業務のプロであれば迅速かつ正確な対応が期待できるため、入居者満足度も上げられるでしょう。

フルローンは慎重に行う

フルローンとは、物件価格の全額を金融機関からローンで借り入れることを指します。フルローンは、初期費用を抑えられますが、その分返済額は高くなる傾向です。そのため、家賃収入が止まると返済不能に陥ってしまう恐れがあります。リスクが非常に大きいため、フルローンは慎重に検討すべきです。

若いうちからの不動産投資にはローンの返済が早く済む、長期的な資産形成ができるなどのメリットがあります。しかし、若い方はローンの審査が通りにくいため、固定費を見直したり支援制度を利用したりしてある程度自己資金を確保しておきましょう。
また、不動産投資を始める際は慎重な物件選びや信頼できる管理会社選び、リスクマネジメントが重要です。