底地とはどんな土地？底地と借地の違いをわかりやすく解説

まずは底地の概要や所有者について理解を深めましょう。底地が固定資産税の対象になるかどうかも解説します。

底地の概要

底地とは、借地権が設定されており他人の建物が建っている土地を指し、貸地とも呼ばれます。
なお、底地は法律で定義されている言葉ではありません。しかし、不動産業界や税務実務で一般的に用いられる用語として定着しています。

底地の所有者は？

底地の所有者は土地を貸し出している地主です。ただし、底地の所有者は土地の実質的な利用権が制限されており、土地の使用権は借主にあります。底地の所有者が持つ権利は、主に以下の2つです。
地代を得る権利
土地を借主に利用させる対価として、定期的に地代を受け取る権利があります。借地契約に基づき、契約更新料や建物の建て替え・譲渡の承諾料など、一時金を受け取る権利も認められている場合があります。
処分権
処分権も法的に認められているため、親族への相続・贈与や第三者への売却などは可能です。ただし、借地権が設定されたまま売却するため、更地と同じように買い手を見つけにくい場合があります。

底地は固定資産税の対象になる

土地を実際に利用しているのが借主でも、固定資産税は底地の所有者である地主に課せられます。底地が都市計画法で定められた市街化区域内に位置している場合、都市計画税も併せて納めなければなりません。
ただし、土地と建物で所有者が異なる場合、税金はそれぞれの持ち主に請求されます。土地の所有権は地主にあるため、地主は土地にかかる税金を納めますが、建物の所有権は借主にあるため、建物にかかる税金を地主が負担する必要はありません。

底地に似た言葉として借地がありますが、意味や権利は異なります。それぞれの特徴を理解し、用語を使い分けましょう。

借地とは

借地とは、他人から土地を借りて自分の建物を建て、利用している土地のことです。借地権を持つ人は土地の所有権はありませんが、契約期間内は建物を維持して利用できます。

借地には「借地権」という権利がある

借主が借地を利用する法的根拠となるのが借地権です。借地権は建物の所有を目的に土地を借りる権利で、借地借家法第2条第1号で定められています。
借主の生活や事業の拠点を守るため、法律によって強く保護されています。そのため、原則として地主が一方的に立ち退きを求めることは難しいとされています。立ち退きを求めるためには、その土地を使わなければならない正当な事由が必要であり、立ち退き料の支払いを求められるケースが多いとされています。

底地・借地は立場によって呼び方が異なる

底地と借地は同じ土地を指していますが、立場によって呼び方が変化します。地主の場合、他人に貸している土地であるため、そのまま貸地とも呼びます。一方、不動産取引や法的な場面では地主の権利が制限されている状態を伝える必要があるため、底地と呼ぶのが一般的です。
また、借主は地代を支払って利用しているため、借地と呼びます。なお、第三者の場合は権利関係を明確にするため、借地上にある建物を借地権付建物、土地の所有権を底地と区別する場合もあるようです。

底地に設定されている借地権の種類によって、地主の権利や土地が返還される可能性が変わります。底地は大きく分けて、普通借地権・旧借地権が設定されているものと定期借地権が設定されているものがあります。

1.普通借地権や旧借地権が設定されている底地

普通借地権とは、現行の借地借家法で設けられている借地権の1つです。契約期間が満了しても、地主に正当な事由がない限り借主が希望すれば更新できます。存続期間は最低でも当初30年、合意のうえでの更新であれば1回目が20年、以降10年です。なお、契約終了時に土地の上に借主の建物がある場合、地主に買取を請求できる建物買取請求権があります。
また、旧借地権とは、1992年7月31日以前に土地賃貸借契約を結んだ際に付与される旧借地法に基づく借地権です。建物がある限り半永久的に更新可能で、地主からの解約が難しいという特徴があります。存続期間は建物の構造によって異なりますが、鉄骨・鉄筋コンクリートなどの堅固建物は最低30年、更新後期間も30年です。いずれも借主の権利が強く、地主の権利が大きく制限されています。

2.定期借地権が設定されている底地

定期借地権とは、1992年の法改正で導入された借地権の1つです。普通借地権とは異なり、契約期間は決まっていますが更新はされません。用途に応じて、一般定期借地権・事業用定期借地権・建物譲渡特約付借地権の3つに分かれます。存続期間はそれぞれ異なりますが、一般定期借地権は借地借家法上、存続期間を50年以上と定める必要があります。
契約終了時には、借主が建物を解体して更地にしてから返還する義務があります。地主の立場が守られており、契約期間満了後に土地が返還されるケースが一般的であるため、将来の計画が立てやすいでしょう。

利用が制限される底地ですが、土地を保有し続けられることでさまざまなメリットを受けられます。特に、空室リスクがない点や維持管理の手間・コストがかからない点は賃貸経営にないメリットです。

地代収入や契約更新料などの収益が得られる

底地の所有者は、借主から毎月地代を受け取れます。借主は土地に自宅や店舗を建てており、滞納すると自分の建物を失うリスクがあるため、アパートの家賃と比較しても滞納トラブルは起こりづらいでしょう。
また、地代に加えて一時金による臨時収入も期待できます。数十年に一度の借地契約の更新をする際は、更新料を受け取るのが一般的です。建物の建て替えや増改築の際には建替承諾料・増改築承諾料、借地権を第三者に売却する際には譲渡承諾料、借地条件を変更する際は条件変更承諾料などを受け取れます。

維持管理の手間やコストがかからない

賃貸経営の場合、建物の経年劣化に伴う外壁塗装や屋根の修繕、設備の交換などは全て地主の負担で行います。一方、底地の場合は建物の所有権が借主にあるため、修繕費用やリフォーム費用などは全て借主の負担です。
また、敷地内の草むしりや周辺の清掃などの日常的な維持管理も基本的に借主が行います。入居者トラブルといった地主が対応する必要のあるトラブルやクレームも少ないため、管理会社に委託する必要がないケースも多いと考えられます。
地主が行う主な業務は、地代の入金確認や更新・各種承諾手続きなどに限られます。維持管理の手間やコストをかけずに不動産を保有し続けられるため、本業を持つ兼業地主や高齢の方にとっても運用しやすいでしょう。

空き家・空室のリスクがない

賃貸経営における最大のリスクは空室リスクです。次の入居者が決まるまでは家賃収入が途絶えるうえに、新たな入居者を募集するためには広告宣伝費や仲介手数料などもかかります。
一方、底地の場合は借主が自分で建物を建てて生活や事業の拠点としているため、短期間で退去されるケースはほとんどありません。一度契約を結べば数十年単位で関係が続くケースも多く、親から子へ世代を超えて利用される可能性もあります。そのため、比較的安定した運用計画を立てやすいといえます。
また、何らかの理由で建物が空き家になっても、借地契約が存続している限り借主やその家族には地代の支払い義務が残ります。そのため、建物が使用されていなくても地主の収益が直ちに途切れる心配はありません。

相続税対策になる

底地は節税対策にも効果的です。土地を相続する際、その土地が誰も使用していない更地（自用地）の場合、相続税評価額が高額になり、遺族に多額の相続税が課される恐れがあります。
一方、底地は土地の利用権が借主にあるため、地主の権利が制限されているとみなされ、自用地よりも相続税評価額が低くなる傾向です。
具体的には、自用地としての評価額から国税庁が地域ごとに定めている借地権割合を差し引いた金額が底地の評価額となります。借地権割合は国税庁が地域ごとに30～90%に設定しており、地価の高い都心部や商業地は高い割合になる傾向です。
また、一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例を適用でき、200㎡までの部分の評価額がさらに50%減額される可能性もあります。現金をそのまま保有するよりも、効果的に資産を圧縮できるでしょう。

長期的な収入が見込める一方、権利が制限されていることから底地にはいくつかのデメリットがあります。特に、収益性・流通性が低い点は土地を保有するうえで大きなリスクです。

収益性・流通性が低い

底地の収益は安定している一方、賃貸経営と比較すると収益性は低くなる傾向です。地代は土地を貸すための対価であるため、建物を貸し出す家賃収入ほどの高い利回りは期待できません。固定資産税や都市計画税などの負担により、赤字になってしまうケースもあるようです。
また、底地は借主の権利が強く、地主が自由に利用することが難しいうえ、売却時も制約が多いという特徴があります。そのため、不動産市場における流動性は低いといわれます。金融機関からの担保評価も低く、融資を受けにくいため、第三者の買い手も付きにくいでしょう。そのため、急にまとまった資金が必要になった場合でも、すぐに現金化できるとは限りません。

土地を自由に使用できない

土地の所有権は地主にありますが、土地の使用権は借主にあるため、地主による自由な土地活用は基本的に不可能です。土地の使用は借地契約が存続している限り難しく、借地借家法によって地主側からの一方的な契約解除や立ち退きの要求なども禁じられています。
借主に土地を明け渡してもらうためには、地主がその土地を使わなければならない正当な事由が必要であり、立ち退き料の支払いを求められるケースが多いとされています。自身の財産でありながら、実際は他人の土地に近い状態になる点は大きなデメリットといえます。

権利が複雑になりやすい

底地の契約期間は数十年単位に及ぶため、その間に地主や借主の双方に相続が発生するケースがほとんどです。相続の際、遺産分割によって底地や借地権が複数人で共有される状態になると、権利が複雑になります。契約の更新や各種承諾や売却などを決める際には共有者全員の合意が必要となるため、意思決定が難しくなるでしょう。
また、古い契約の場合は契約書が存在しなかったり土地の境界線が正確に測量されていなかったりするケースもあるようです。個人で権利問題を解決するのは難しいため、専門家に相談する必要があります。

借地人とのトラブルが発生する可能性がある

借主とは長期にわたって関係が続くため、金銭面や契約内容をめぐってトラブルが発生する恐れがあります。代表的なのが、建物の建て替えや借地権の譲渡の際に発生する承諾料をめぐるトラブルです。正当な権利に基づく請求でも、借主が金額に納得しないと交渉が長引く恐れがあります。
また、地代の滞納が発生した場合、建物を解体して土地を明け渡してもらうための法的手続きには多くの時間と費用が必要です。さらに、借主が無断で増改築や建物の用途を変更する契約違反もトラブルに発展する場合があります。

底地の地代は固定資産税・都市計画税や路線価、積算法や賃貸事例比較法や収益分析法で算出できます。また、地代の相場は借地権の種類や土地の用途によって異なる場合があります。

地代の相場

普通借地権
普通借地権を住宅で利用する場合、地代の相場（年額）は土地の価格の2～3%、または固定資産税の3～5倍です。地代相場は比較的安い傾向ですが、契約時には更地価格のおおむね60～70%程度の権利金を受け取れるケースが多いほか、以下の一時金を受け取れる可能性もあります。（この相場はインターネット上の複数の不動産関連サイトを基にした目安であり、一次情報での裏付けは取れていません。実際の相場は地域慣行や個別の契約内容によって異なるため、最新の実勢は専門家に個別にご確認ください）

固定資産税・都市計画税から算定する

一般的な算出方法として、固定資産税・都市計画税から算定する方法が挙げられます。計算式は以下の通りです。

路線価を使用して算定する

路線価とは、市街地において道路に面する標準的な土地の1㎡あたりの評価額です。国税庁が毎年7月1日に公表しており、1月1日時点の価格を基に算出されます。路線価を使用して算定する場合、計算式は更地価格（路線価÷80%）×1.5～3%です。

積算法で算定する

積算法とは、土地の更地価格に期待利回りをかけ、必要経費を足す計算方法です。現在の土地の価値を反映しやすいという特徴があります。
積算法で算定する場合、計算式は更地価格（路線価÷80%）×期待利回り＋必要経費です。期待利回りは投資額に対して期待する年間の純利益を指します。
なお、必要経費には固定資産税・都市計画税や土地の維持費用、保険料などを足します。また、期待利回りを算出できない場合は2%で計算するのが一般的です。

賃貸事例比較法で算定する

賃貸事例比較法とは、類似の土地の賃貸借事例を収集し、地代を求める方法です。自身が所有している土地と広さや環境などの条件が似ている事例を集め、地代の相場を計算します。実際の相場を知りながら地代を設定できるため、地主も借主も納得しやすいでしょう。ただし、L字型や三角形など形状がいびつで整っていない土地や事例が少ない地域の場合、類似の事例を見つけるのは困難です。

収益分析法で算定する

収益分析法とは、店舗や工場などの事業用に土地を貸し出している場合に用いられる方法です。借主がその土地で営む事業によってどれだけの純収益を上げているかを分析し、その収益の中から土地の利用対価として支払うべき地代を割り出します。
具体的には、企業の売り上げから経費を引いた利益をベースに土地に帰属する純収益を求め、そこに必要経費を加算します。企業の収益力が地代に反映されるため、事業用の土地には適している一方、借主の財務情報が必要になるため、住宅用の土地には通常用いられません。

周辺相場や経済の変化により、地代が適切でなくなる場合があります。そのため、適正な金額に見直すことが重要です。

地代を見直すタイミング

地代を見直すタイミングとして、以下が挙げられます。
・借地契約更新時
・類似の不動産の地代が上がった時
・税金や物価が上がった時
・土地の価値が変化した時
例えば、周辺で地価が上がっているのに地代を見直さないと、収益が得られなくなる恐れがあります。また、税金や物価が上がった際も地代を見直すタイミングです。周辺の地代相場や経済状況などを総合的に判断し、地代を見直して収益を得られるようにしましょう。

地代の改定は借主の合意が必要

地代を改定するためには、原則として借主の同意が必要です。相場より安くても、一方的な値上げは無効になる恐れがあります。
地代を見直す際は、その根拠となるものを提示することが重要です。例えば、地価が上昇している場合は不動産情報ライブラリを、税金が上がった場合はその税金の納付書などを提示しましょう。これにより、借主も地代の改定に納得してくれる可能性があります。
なお、合意に至らず当事者間での協議が平行線をたどる場合、簡易裁判所の民事調停の申し立てが必要です。調停でも解決しない場合は裁判へと移行し、裁判所が適正な地代を決めます。

底地は売却しにくい不動産ですが、売却先としては借主、不動産会社、投資家などが挙げられます。また、底地の権利だけでなく、底地と借地を同時に売却する方法もあります。

底地は基本的に売却しにくい

底地は通常の更地や住宅などと比較して、売却しにくい不動産です。一般の不動産はマイホームを建てたいファミリー層や賃貸経営を始めたい個人投資家など、さまざまな層が購入を検討します。
しかし、底地は購入しても自分で住んだり新しい建物を建てたりできないため、自己使用が目的の場合は購入を検討してもらえないケースが多いでしょう。
また、投資用物件としてみても底地の利回りは低い傾向があるため、個人投資家からも買い手はつきにくいでしょう。不動産会社や機関投資家は買い手になる可能性がありますが、ファミリー層や個人投資家に比べて数が少ないため、売却が難航する可能性があります。

底地の売却先

底地の売却先として、以下が挙げられます。
借主
理想的な売却先の一つです。借主が底地を買い取れば所有権が完全に統合されるため、借主は地代を支払う必要がなくなります。建て替えや売却が自由になる点や土地の資産価値が向上する点もメリットです。
ただし、借主だからといって必ずしも売買が成立するわけではありません。売買価格によっては、底地を買わずに地代を支払い続ける方が得だと判断される場合もあります。
不動産会社
不動産会社に買取を依頼するのも一つの選択肢です。業者が直接買い取るため、短期間で現金化できる可能性があります。
ただし、買取価格は市場価格を下回る傾向です。また、底地を扱っていない不動産会社は買取を拒否する場合もあります。
投資家
地代収入を目的とする投資家が買い手になる場合もあります。特に、事業用定期借地権が設定されている底地は収益性が比較的高い傾向にあるため、需要が見込まれるでしょう。
ただし、基本的に投資先としての需要は高くない点に注意です。また、不動産会社を通じて売却すると仲介手数料が発生します。

底地の売却方法

底地の売却方法は以下の2つに分けられます。
底地と借地を売却する
地主と借主が協力して、完全な所有権として第三者に売却する方法です。更地価格に近い金額で売却できるため、大きな売却益が期待できます。得られた売却益はあらかじめ協議した割合に基づき、地主と借主で分配するのが一般的です。
ただし、売却の時期や価格、利益の配分をめぐって借主と意見が対立する恐れがあります。また、借主に売却の意向がない場合は不可能です。
底地の権利のみ売却する
地主が持つ権利を借主や第三者などに譲渡する方法です。第三者に売却する場合は借主の合意を得る必要がないため、スムーズに手続きを進められる可能性があります。一方、購入者は土地を自由に利用できないため、売却価格は更地価格よりも低くなる傾向です。

ここでは、底地を売却する手順やその際に発生する費用を解説します。売却する際は、以下の手順に従いましょう。

底地売却の手順

底地を売却するまでの手順は以下の通りです。
現状の確認
売却する底地の現状を把握します。登記簿謄本・公図・測量図などを法務局で取得し、土地の面積・形状・権利関係や法令上の制限などを調べましょう。また、土地賃貸借契約書を基に借地権の種類や借地期間や地代などの契約内容を確認することも重要です。
売却相場の調査
底地の売却相場を調べます。一般的に更地価格の約10～50%が目安です。ただし、借地権の種類や土地の立地条件などによっても異なるため、底地を専門とする不動産会社に査定を依頼しましょう。
売却方法の決定
借主や不動産会社や投資家などの売却先を決めます。自身の状況や希望に合わせて最適な方法を選びましょう。方針が決まったら、その売却方法に適した不動産会社と媒介契約を結びます。
売買契約の締結
売却先が決まったら、売買契約を締結しましょう。売買契約書には、以下の内容を記載します。
・売主と買主の氏名や住所
・底地の所在地や地番や面積など
・売買価格
・支払いの方法と期限
・手付金の有無
・引き渡し日や所有移転日
・借地権の種類
・借地期間
・地代や更新料
・契約不適合責任の範囲
底地の引き渡し・決済
売買契約に基づき、底地の所有権を買主に移転し、残代金を受領します。司法書士の立ち会いのもと、所有権移転登記や抵当権抹消登記などの手続きも必要です。決済が完了し、鍵や関連書類などの引き渡しが終われば取引が完了します。

底地売却で発生する費用

底地を売却する際、以下の費用が発生します。
仲介手数料
仲介業者に売却を依頼した場合、契約成立時に成功報酬として仲介手数料を支払う必要があります。宅地建物取引業法によると、売買価格が400万円を超えている場合は「（売買価格×3%＋6万円）＋消費税」が仲介手数料の上限です。
印紙税
売買契約書をはじめとする課税文書には、文書に記載された金額に応じて収入印紙を貼る必要があります。国税庁によると、不動産の譲渡に関する契約書のうち、記載金額が10万円超で2014年4月1日～2027年3月31日までの間に作成されるものは軽減措置の対象です。軽減後の税率は以下のようになります。

底地は安定した地代収入が得られる一方、利用や売却に制約が多い不動産です。将来的に土地活用を検討している場合や相続対策を考えている場合は、底地の特性を理解したうえで運用や売却の方針を決めることが重要です。判断に迷う場合は、底地の取り扱いに詳しい不動産会社や専門家に相談するとよいでしょう。