やってはいけない空室対策とは？空室が埋まらない原因や効果的な空室対策を解説

アパート経営で空室状態が続くと、資産価値の低下やキャッシュフローの悪化など、さまざまなリスクを招きます。
まずは、空室リスクについて詳しく見てみましょう。

空室リスクとは

空室リスクとは、所有する物件が空室状態となり、家賃収入が0になるリスクのことです。 アパート経営は、物件を貸し出し、入居者様から家賃を回収する仕組みである「家賃収入」を収入源とします。そのため、長期間にわたり空室が埋まらなかったり、空室率が高かったりすると、アパート経営が苦しくなる恐れがあります。
アパートを購入する際は、アパートの見極めをしっかり行い、購入後も空室リスク対策を継続的に行うことが重要です。

空室が埋まらないと資産価値が下がる

空室が埋まらなければ、資産価値が低下するリスクが高まります。なぜなら、空室率が高いアパートは、空室を埋めるために家賃を下げなければならず、利回りの悪化につながるためです。
空室が多くなるほど入居希望者の減少につながり、悪循環を招く恐れがあるでしょう。

キャッシュフローも悪化する

アパート経営で空室が発生すると、キャッシュフローの悪化にもつながります。キャッシュフローとは、入るお金と出ていくお金の流れのことです。空室率が高くなるほど家賃が入らなくなり、オーナー様の収入は減少します。空室期間中もローンの返済や水道光熱費を支払う必要があるため、コストの負担が大きくなるでしょう。
キャッシュフローが悪化すると、アパート経営の継続が難しくなる恐れがあるため注意が必要です。

不動産の空室リスクの原因には、家賃設定が高いことや入居条件の厳しさなどが挙げられます。
ここでは、アパートで空室が埋まらない原因を紹介します。

相場よりも家賃が高い

周辺の相場より家賃が高い場合は、入居者様の確保が難しくなり、空室リスクが高まります。多くの入居希望者様は、家賃を重視して物件を選択するため、相場より高く設定すると空室が埋まらない恐れがあります。
特に最近は、インターネットで物件探しを行うのが一般的です。家賃が相場からかけ離れていると、検索条件に家賃を設定しても、検索結果に表示されません。

周辺に競合物件が多い

周辺に競合物件が多いほど、空室は埋まりにくいでしょう。「以前は空室が埋まらないことがほとんどなかったのに、最近は空室に悩む頻度が増えた」というアパートのオーナー様もいるかもしれません。アパートを建設して時間が経過し、建物が古くなっていることも原因の一つですが、周辺に競合となる賃貸物件が増えている場合があります。
周辺に似ている条件の賃貸アパートが増えるほど、入居者様の獲得は困難です。周辺の競合物件と比較して、家賃が高かったり設備が整っていなかったりすると、空室はなかなか埋まらないでしょう。

間取りにニーズがない

立地に問題がないにもかかわらず空室が埋まらない時は、間取りに問題がある場合があります。例えば、2DKや3DKの間取りは、一部屋あたりの面積が狭く、動線が悪かったり家具が置きづらかったりするでしょう。
15年以上前は、部屋数が多く和室のある3DKが、ファミリーユーザーから人気でした。しかし、現在は家族構成の変化から、部屋数が多いことよりも広い一部屋が好まれる傾向にあるため、2DKや3DKのニーズは減少しているのです。
よって、物件の間取りにニーズがなければ、空室はなかなか埋まらないでしょう。

建物の内装や外観が古い

アパートの内装や外観が古かったり汚れていたりすると、空室は埋まりにくくなります。入居希望者様は、見た目で賃貸物件を判断することが多いでしょう。そのため、古い内装や外観はあまり人気がありません。しかし、建物の修繕にはコストがかかるため、アパート経営の収支を気にするあまりに修繕を行わないオーナー様もいます。
一目見て「古いアパートだな」と感じる場合は、入居につながらないでしょう。

設備が充実していない

周辺のアパートと比較して、設備がそろっていなかったり老朽化していたりすることも、空室が埋まらない原因の一つです。エアコンや無料インターネット、ウォシュレット、オートロックなどは、多くの物件に備わっています。設備を重要視する方が多い中、周辺の物件と同程度の設備が備わっていなければ、入居の候補から外されてしまうでしょう。
また、設備を備えていても、老朽化している場合は注意が必要です。特に、バスルームやキッチンなど生活の中心となる設備は、重要視する方が多くいます。そのため、今まで新しい設備を使っていた方であれば、古い設備は避けるかもしれません。

セキュリティが整っていない

物騒な事件が多い昨今では、セキュリティ面を重視する入居希望者様が増えています。特に、子どものいるファミリー世帯や一人暮らしの女性にとっては、アパート選びで重要な条件となるでしょう。
現在、多くの賃貸マンションでは、モニター付きインターホンやオートロック、防犯カメラを設置しています。そのような中、呼び出しベルのみが設置されていて防犯カメラがない賃貸アパートは、セキュリティ面に不安を感じる方も少なくありません。

エントランスなどの共用部分が汚い

エントランスや廊下などの共用部分が汚いと、空室リスクが高まります。
不動産情報サイトに掲載されている写真では、共用部分が清掃された状態で掲載されています。しかし、実際に内見に行くとエントランスが清掃されておらず、ゴミや落ち葉がたまっている状態であれば、管理が行き届いていない物件と印象が付くでしょう。
共用部分が汚ければ、立地や家賃などの条件が合っていても入居を諦めるケースがあるのです。

入居条件が厳しい

楽器やペット、外国籍の方を入居不可にするといった、入居条件を厳しくすることは、アパートの空室期間を長引かせる原因となります。入居者候補の絶対数が減るため、入居条件を緩めなければ入居者様は決まりづらいでしょう。
また、物件の周辺に、墓地やごみ焼却場などの嫌悪施設があったり駅から遠かったりする場合も注意が必要です。

アパートの情報が認知されていない

アパートの情報が認知されていない場合も、空室は埋まりづらいでしょう。
以前は、不動産会社の外壁に掲載している広告を見たり、賃貸物件情報が掲載された冊子を読んだりして物件の情報収集を行っていました。しかし、現在はインターネットによる物件検索が主流です。スマホのアプリやパソコンなどで情報収集し、不動産会社に問い合わせるという流れが増えています。時代の変化に乗れず、従来の方法で入居者様を募集している場合は、物件の情報が認知されません。利便性や立地条件に優れていても、そもそも気付いてもらえないため、空室を埋めるには情報を認知してもらうことが重要といえます。

トラブル発生時の対応を適切に行えていない

トラブル発生時の対応を適切に行えていないと、入居者様の退去により空室リスクにつながります。
アパートの居住環境に不満がなければ、転勤や就職、結婚などライブイベントの事情がない限り、同じ場所に住み続けたいと考える方は少なくないでしょう。しかし、「隣の入居者の騒音について苦情を入れたが十分な対応がされなかった」「設備の故障の対応が遅い」など、トラブルが発生した際に適切な対応をしなかった場合、入居者様は不満を感じ退去につながるケースがあります。
入居者様が不満を抱えやすいアパートでは、入居者様の入居期間が短くなるため、オーナー様は空室に悩むこととなるでしょう。

続いて、アパート経営における空室対策を紹介します。
ニーズが高い設備を導入したりセキュリティ面を強化したりして、入居者様が住みやすい居住環境を作りましょう。

家賃を見直す

周辺の類似した物件よりも家賃が高い場合は、家賃を見直す必要があります。
しかし、家賃が高いからといって、すぐに引き下げることは避けたほうがよいでしょう。なぜなら、家賃を下げて募集したあとに入居者様が見つかった場合、その入居者様が退去するまで家賃を上げられないためです。家賃を引き下げた分、オーナー様の家賃収入は減るため、キャッシュフローの悪化からアパート経営が困難になる恐れがあります。
家賃を見直す際は、代替案がないかを検討してから実行しましょう。

競合物件との差別化を図る

周辺に競合物件が多い場合は、競合物件との差別化を図りましょう。差別化するには、ペット可・楽器可など、入居の条件を変更することがおすすめです。ペットを飼育している入居希望者様や、音楽の仕事をしている・学んでいる方にとっては、希望度が高い条件となります。ペットや楽器を不可としている物件は多くあるため、許可することで差別化が図れるでしょう。
しかし、不可としていた条件を途中から可にするには、いくつかの注意が必要です。
まず、現在の入居者様から理解を得る必要があります。ペットの鳴き声や楽器が騒音として捉えられたり、ペットの毛により共用スペースが汚れたりすることが考えられます。のちにトラブルに発展しないよう、現在の入居者様の理解を得てから条件の変更を判断しましょう。
また、ペットの飼育や楽器を使用する際のルールを決める必要があります。例えば、飼育可能な種類や頭数を定めたり楽器の演奏を許可する時間帯を決めたりするなど、他の入居者様とのトラブルを防ぐ対策として、ルールをきちんと定めましょう。

内装や外観を工事・メンテナンスする

内装や外観を工事・メンテナンスし、アパートの清潔感を保ちましょう。壁や床、設備などの傷を修繕したり、明るい色やおしゃれな色の壁紙に張り替えたりすることで、内見時に入居希望者様に良い印象を与えられます。
また、入居希望者様にとって、内見時に第一印象に残りやすいのはアパートの外観です。築年数が古くてもメンテナンスがしっかり行われていれば、内見時に良い印象を与えられます。
工事には高い費用がかかりますが、アパートのメンテナンスは資産価値の維持にもつながるため、屋根や外壁の塗装を行い、外観をきれいに整えましょう。

ニーズが高い設備を導入する

古い設備がある場合は、入居者様が退去し空室になったタイミングで新しい設備に交換するとよいでしょう。洗面化粧台やモニター付きインターホン、無料インターネットなど、ニーズが高い設備を導入することで、空室リスクの軽減や長期入居につながります。また、入居中でもリフォームを提案し、退去を防止する手段としても有効です。
設備を導入する時は、人気の高い設備を事前に調査し、設備導入に費用をかけすぎないよう予算管理をしっかり行いましょう。

セキュリティ設備を強化する

アパートのセキュリティ設備を強化することも、空室対策として効果的です。近年では、物件のセキュリティ面を重視する入居希望者様が増えています。特に、女性をターゲットとしているアパートでは、セキュリティ設備を強化することがおすすめです。
具体的には、以下のセキュリティ設備を導入するとよいでしょう。

・防犯カメラを設置する
・オートロックシステムを導入する
・テレビドアホンを取り付ける
・ドアの鍵をダブルロックにする　など

導入したセキュリティ設備を、入居者様募集案内で適切にアピールすると、ファミリー層や女性からの注目を集め、空室の減少が期待できます。
また、最新のセキュリティを導入することで、入居者様からの評価が高まるでしょう。

定期的に共用部分を清掃する

空室対策の中で比較的簡単に取り組めるのは、定期的に共用部分を清掃することです。アパートの空室以外にも、エレベーターや廊下、エントランスなどの清掃を徹底すると、衛生環境や美観が保てるでしょう。建物や部屋をきれいに保てば、内見の際に良い印象を与えられます。
また、清潔な環境は暮らしやすさに影響するため、退去防止にもつながります。オーナー様は、定期的に清掃が行われているかチェックし、アパートの状況を把握することが大切です。

募集内容や広告を見直す

アパートの情報が認知されていない場合は、募集内容や広告方法の見直しが必要です。
スマホやインターネットの普及により、不動産会社に直接行ったりコンビニや駅に置いている冊子を見たりして物件の情報収集をする方は、ほとんどいないでしょう。アパートの情報を広範囲に認知してもらうには、昔のやり方ではなく、現代に合わせた募集方法に変更することがおすすめです。空室の原因が広告方法にあると考える場合は、不動産情報サイトを活用しましょう。
また、募集図面のクオリティが低いと、なかなか入居につながらない場合もあります。募集図面とは、物件の一次情報を一枚の図面に入れ込んだ資料のことです。モノクロの募集図面や写真・情報量が少ない募集図面は、入居希望者様にとって魅力的に感じず、見るのを飛ばしてしまう恐れがあります。
良い物件であっても、情報量が少ない募集図面はアピールが困難となるため、クオリティの高い募集図面を作製するように意識しましょう。

入居者に対してアンケート調査を行う

入居者様に対してアンケート調査を行うと、入居者様の満足度や不満点を把握でき、アパートの改善点を見つけられます。不満点を改善できれば、入居者様の長期入居につながるでしょう。
アンケートの方法には、用紙やWebで行うアンケート、アパート内に設置する意見箱、メールや電話で行うヒアリングなどがあります。また、入居者様に行うアンケートだけでなく、退去者に絞ってアンケートを実施することも効果的です。
退去の理由を把握できれば、同じ理由で退去を考える方への対策がわかります。

入居者特典を導入する

空室期間を作らないように、入居者様に長期間更新してもらうことも空室対策の一つです。例えば、更新のタイミングで特典をプレゼントし、更新のたびに特典を豪華にしていくとよいでしょう。更新一回目は商品券、二回目は更新料減額、三回目はクリーニングサービス無料というように、入居者様の暮らしを応援できるような特典にすると喜ばれるかもしれません。
また、入居時にアンケートを取り、特典のニーズを把握しておくこともおすすめです。

トラブルの相談は速やかに対応する

入居者様からトラブルの相談を受けたら、速やかに対応しましょう。迅速な対応が満足度の向上につながり、さらなるトラブルの発展を防止できます。
不動産会社によっては、24時間365日トラブルに対応できる体制を整えているため、オーナー様自身で対応することが難しい場合は、不動産会社への委託を検討しましょう。

空室対策を行っているつもりでも、間違った方法ではのちにトラブル発生や収支の悪化につながってしまう恐れがあります。
ここでは、やってはいけない空室対策を紹介します。

無計画に入居条件を変更する

デメリットを考えず、無計画に入居条件を変更することは、さまざまトラブルの発生につながります。例えば、アパートをペット可の条件に変更すると、空室対策として効果的です。しかし、部屋中にペットやトイレの臭いがしみついたり、ペットの鳴き声が原因でトラブルに発展したりする場合があります。
入居者間のトラブル防止とアパートの保護を徹底するため、アパート内のペットのルールを明確にしたり、ペットによる傷を防止する壁紙に張り替えたりして、事前に対策を講じましょう。また、外国籍の方の入居を認めることにも注意が必要です。家賃滞納のトラブルが発生した際、日本語がわからなければ対処に苦労するためです。
外国籍の方の入居を許可する場合は、勤務先や来日してからの年数、日本語が話せるかなどを確認しましょう。加えて、家賃保証会社を義務付けることも大切です。

家賃を相場よりもかなり低く値下げする

現在の家賃が相場より高い場合は、家賃の値下げを検討する必要があるでしょう。
相場と比較して家賃を低く設定すると簡単に空室を埋められます。しかし、家賃収入が下がるため収支が悪化するだけでなく、入居者様の質が低下しかねません。
一度家賃を値下げしたら、再度値上げすることは困難です。そのため、空室をどうしても埋めたい場合は、敷金や礼金の値下げを検討しましょう。また、フリーレント期間を設けたり、一定期間のみ家賃を半額に設定したりして、家賃がお得になる対策を講じることも効果的です。

ユニットバスからバストイレ別にする

今では、入居者様にとってバストイレ別は必須条件と言っても過言ではありません。
ファミリー向けの物件では、ユニットバスからバストイレ別にリフォームした方が収益は上がるでしょう。しかし、ワンルームや単身用のアパートでは、工事にかかった費用を回収できないケースがあります。例えば、バストイレの工事の費用が150万円かかった場合、家賃を5,000円上げても回収するのに25年かかってしまいます。
費用対効果が合うよう、部屋の広さや築年数を考慮しましょう。

空室対策につながらないリフォーム

例えば、アパートのお風呂が古く汚いのに、キッチンだけ高価できれいなシステムキッチンに交換しても、入居率は上がりません。
キッチンは簡易的な補修にとどまり、古いお風呂をリフォームしたほうが、空室対策に効果的です。特に築年数の古い物件は、入居者様の希望条件に合っていない場合が多くあります。
性能を上げる工事よりも、不便な設備の修繕を行うと入居率アップにつながるでしょう。

空室対策の一つとして、リノベーションが有効です。また、専門家に相談することで、さらなる入居率アップを目指せるでしょう。
ここでは、リノベーションについて解説します。

リノベーションとは

リノベーションとは、すでにある中古の建物を残しつつ、改装・改築して新たな機能や価値を付け加えることです。例えば、古い和室を洋室に変更したり、壁や仕切りを取って複数の部屋を一部屋にしたりします。修繕ではなく、快適に暮らせるよう利便性を向上させる改装を、リノベーションと呼びます。
リノベーションに必要な費用は、部分的な工事は100〜300万円、間取りを変更する工事は500万円程度が目安です。部屋の広さや物件の階数、内装のデザインによっても費用が変わります。
また、リノベーションは、新築よりも低コストで自分の好みに合わせた部屋を作れることがメリットです。新築の建物を建てるよりも、約20〜30％金額が安いとされています。

入居率アップが狙える

リノベーションは、入居率アップが狙える効果的な空室対策になります。 物件を探す際、築年数を気にする方が多いイメージですが、近年のライフスタイルの変化により、「リフォームしていれば築年数は気にならない」と考える方が多くなっているようです。また、部屋の条件を多少妥協してでも、充実したキッチンがある物件を選択する方も多くなっています。そのため、築年数が古くても、部屋のリノベーションを行えば入居率アップが目指せるのです。その他、お部屋にデザイン性を求める方や、築浅物件よりも安く住みたい方も増えています。
安定した入居率によって、オーナー様の収益性を改善できるでしょう。

専門家や業者に相談しよう

リノベーションを検討されているオーナー様は、専門家や業者に相談することがおすすめです。例えば、和室を洋室に変更してフローリングのLDKに変更したり、ガスコンロがないキッチンをシステムキッチンに交換したりなど、入居者様のニーズに合わせた改装を実施します。専門家や業者は、確かな知識や技術から、オーナー様の物件をより住みやすい部屋にリノベーションします。

アパート経営で空室が埋まらない原因には、相場よりも家賃が高いことや間取りのニーズがないこと、入居条件の厳しさなどが挙げられます。空室状態が続くと、キャッシュフローの悪化や資産価値の低下などのリスクが発生します。そのため、空室が埋まらない場合は、原因を追究し、原因に合わせた空室改善方法を実施することが重要です。
また、空室対策としてリノベーションも効果的です。小さな部屋がいくつもある2DKや3DK、和室が多いアパートなど、入居者様のニーズがない物件を改善することで、入居率アップが狙えます。 入居者様に選ばれるアパートを目指すために、入居者様が長期間安心して暮らせる環境を整えましょう。