千葉でアパート経営はできる？都心にアクセスしやすくて人気の土地

千葉県は東京都の東に位置し、JRや東京メトロ、つくばエクスプレス線など様々な路線が乗り入れています。都心へのアクセスに優れ、有名テーマパークや大型商業施設を有しているため賃貸需要の高いエリアです。

しかし、都内から離れた県南部や東部は人口減少が見られており、アパート経営を安定して行うには各エリアの賃貸ニーズの分析が非常に重要になります。ここでは、千葉県の概要とアパート経営事情を数字も交えてご紹介します。

千葉県の概要

東京都に隣接する千葉県は、人口626.9万人を擁する全国第6位の県です。エリアごとに「東葛・湾岸ゾーン」「空港ゾーン」「香取・東総ゾーン」「圏央道ゾーン」「南房総ゾーン」の5つのゾーンに分けられます。

東葛・湾岸ゾーン
東京都と隣接する立地的優位性から、県人口の65.4％が居住している地域です。通勤の便利さなどから、若年層にも人気です。

空港ゾーン
世界の玄関口である成田空港を有する地域です。県人口の11.5％が居住しています。生産年齢人口が多く都内や千葉市への通勤者が多くいる一方、昼夜間人口比率が100％を大きく超えており、周辺市区町村の勤務地としての側面が強い地域と言えます。

香取・東総ゾーン
県人口の4.5％が居住しています。65歳以上の高齢者が32％を占め、南房総ゾーンに次いで高齢化が進んでいる地域です。昼夜間人口比率は平均93.5％で、地域内で活動されている人の比率が高い傾向にあります。

圏央道ゾーン
県人口の15.3％が居住しています。65歳以上の高齢者は、県全体の高齢化率より高い28.3％です。そのため、ゾーン内の人口は今後も減少することが見込まれています。

南房総ゾーン
県人口の3.3％が居住しています。高齢者の割合は39.1％で、県全体の高齢化率よりはるかに高い数値です。今後も高齢化と人口減少が続くと見られています。都内への通勤・通学者は3％以下で、県内最低となっています。


本文中の数値の詳細については、千葉県総合計画をご覧ください。 千葉県総合計画「次世代への飛躍　輝け！ちば元気プラン」【平成29年度～平成32年度】／千葉県

千葉県の人口

千葉県のアパート経営事情

ここで、千葉県のアパート経営を取り巻く現状として、「空室率」と「持ち家住宅率」をご紹介します。併せて千葉県の行政としての賃貸支援の取り組みもご紹介します。

空室率
総務省統計局の「平成30年住宅・土地統計調査」によると、千葉県の空家率は12.6％で、全国平均の13.8％を下回っています。一方で、東京都は10.6％、神奈川県は10.7％、埼玉県は10.2％となっており、関東近辺で比較すると高い数値と言えます。

持ち家住宅率
総務省統計局の調べによると、千葉県の持ち家住宅比率は65.4％です。全国平均が61.2％、東京都は45％、神奈川県は59.1％となっています。埼玉県は65.7％となっており、同水準です。
千葉県は一都三県の中では面積が広いため、戸建て需要が高いと見られています。東京都や神奈川県は持ち家住宅比率が低いことから、千葉県は都内通勤者のベットタウンとしての賃貸ニーズが見込めるでしょう。

行政の賃貸支援（千葉県あんしん賃貸支援事業）
千葉県では、住宅の確保に特に配慮を要する方（住宅確保要配慮者）をサポートする不動産仲介業者や支援団体を登録し、情報を提供して賃貸住宅への円滑な入居を支援する「千葉県あんしん賃貸支援事業」を実施しています。
これは、登録事業者と提携してアパートを運営することで、広く入居者を募ることが可能となり、安定した賃貸経営が期待できるというものです。

利回りとは、賃貸物件を取得するために投資した金額に対する年間収益の割合です。計算方法によって「表面利回り」と「実質利回り」に分けられます。まずはこれら2つの利回りの計算方法をご紹介します。

表面利回り
表面利回りは、物件購入価格に対する年間の家賃収入の割合です。計算式は下記の通りです。

表面利回り（％） ＝ 年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

表面利回りは1年間の家賃収入にもとづき算出されるのが一般的です。ただし、ときには満室を想定した「想定利回り」が用いられる場合もあります。

想定利回り（％）＝ 満室の場合の年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100

表面利回りや想定利回りは物件購入時の諸費用や各種税金、保険料、維持・修繕費を含まないため、大まかな比較検討に用いられます。詳細に物件を比較する場合は、これらの費用を含んだ実質利回りが適切です。

実質利回り
実質利回りは、物件購入時の諸経費や固定資産税、火災保険料、維持・修繕費を含めて計算します。計算式は下記の通りです。

実質利回り（％）＝（年間家賃収入 – 年間諸経費合計）÷（物件購入価格 ＋ 物件購入時の諸経費合計）× 100

諸経費を含めた形で計算されるため、より実態に近い数値であると言えます。
一般的に、利回りが高くリスクの少ない物件は価格が高騰し、結果的に利回りが低くなります。一方で、築年数が古かったり条件が悪い物件は価格が安くなるため、利回りが高くなる傾向にあります。そのため、利回りが低い物件ほど低リスク、利回りが高い物件ほど高リスクと言われています。

では、実際に一都三県の利回りを見てみましょう。ここでは、一般財団法人日本不動産研究の「不動産投資家調査」による、賃貸住宅の想定利回りをご紹介します。

賃貸住宅の期待利回り等について（令和3年10月現在）

アパートの建築費用は、構造によってある程度の相場が決まっています。アパートの構造には「木造」「鉄骨造」「鉄筋コンクリート造」「鉄骨鉄筋コンクリート造」などがあり、一般的な2階建てのアパートは鉄骨造に区分される「軽量鉄骨造」が多い傾向です。

各構造の大まかな坪単価は下記の通りです。

ここまでご紹介した通り、ニーズを分析し適切に地域を選択すれば、千葉県はアパート経営に適したエリアと言えます。特に、東京都に隣接した東葛・湾岸ゾーンは、都内への通勤・通学が容易で若年層やファミリー層に人気が高い地域です。

また、2023年春には京葉線の新習志野駅～海浜幕張駅間に新駅「幕張豊砂」が開業予定なこと加え、千葉駅周辺の再開発や新たな商業施設の建設も盛んに行われているため、より一層の人口流入が期待できるでしょう。
ここでは、千葉県でアパート経営を始めるメリットについて詳しくご紹介します。

人口流入が多い

千葉県の東葛・湾岸ゾーンは都内へのアクセスが良く、若年層やファミリー層の人口が増加しています。総務省統計局が公表している「住民基本台帳人口移動報告」によると、転入超過数の多い上位20市町村のうち、4つの市区町村を千葉県が占めています。

転入超過数の多い上位20市町村（令和3年度）

都心へのアクセスがしやすい

千葉県は鉄道網が発達しており、都内へのアクセスが非常に便利です。千葉駅や船橋駅、柏駅、津田沼駅、松戸駅を通る「JR線」、千葉県内で乗降客数が最も多い西船橋駅を通る「東京メトロ」、近年人気が高まっている流山おおたかの森駅を通る「つくばエクスプレス線（TX）」などが乗り入れています。

ここでは、主要駅からの東京駅への所要時間をご紹介します。

東京都や神奈川県より地価が安い

千葉県の地価は東京都や神奈川県、埼玉県に比べると低い傾向にあります。一都三県の宅地平均地価は下記の通りです。

駅周辺や商業施設の開発が盛ん

2018年のJR千葉駅ビルのリニューアルオープンを皮切りに、駅周辺の再開発が活発化しています。大型家電量販店や総合百貨店が存在する東口と西口がペデストリアンデッキで結ばれ、回遊性が向上しました。

東口には、新たに地上9階地下1階建ての大型ビルが建設中です。商業施設の跡地を活用する動きもあり、千葉駅周辺のさらなる発展が期待されます。

また、つくばエクスプレスの開通をきっかけに、県北地域の開発も活発です。駅前に大型ショッピングセンターが開業した流山市は、県内最高の人口増加率を記録しています。
さらに、2023年春には京葉線に新駅が開業することから、東葛・湾岸ゾーンではさらなる転入増加が見込めるでしょう。

ここまでご紹介したように、千葉県のエリアによってはさらなる転入増加が見込めます。また、東京都や神奈川県、埼玉県より地価が安いため、低リスクでアパート経営をスタートできます。

しかし、エリア選択を誤ると空室リスクに直面します。また、地価が安い分だけ家賃相場も低くなりがちです。ここでは、千葉県でアパート経営を始めるデメリットについて見ていきましょう。

地域によっては高齢化・人口減少が著しい

交通アクセスが良く東京都に近い東葛・湾岸ゾーンや、成田空港を有する空港ゾーン、東京湾アクアラインの開通で利便性が高まった圏央道ゾーンは発展が見込めます。

しかし、県南部の南房総ゾーンや東部の香取・東総ゾーンは高齢化が進み、人口減少が予想されています。そのため、千葉県でアパート経営をする際は、地域性を加味して賃貸ニーズを分析する必要があります。

東京都や神奈川県より家賃相場が低い

千葉県は東京都・神奈川県・埼玉県より地価が安いため、相対的に家賃相場も低くなりがちです。特に都内から遠く、駅へのアクセスの悪い物件には注意しましょう。競合物件と差別化を図り、空室リスクに備える必要があります。

沿岸部は自然災害のリスクがある

県北西の沿岸部は埋立造成地であるため、地震などで液状化現象を起こす可能性があります。そのため、物件を取得する際は、入念な地盤調査とハザードマップの確認が必要です。

また、万が一の事態に備えて地震保険への加入を検討しましょう。

千葉県でのアパート経営におすすめの地域は、交通の便の良い東葛・湾岸ゾーンと圏央道ゾーンです。これらの地域で駅へのアクセスの良い物件を取得できれば、有利にアパート経営を進めることができるでしょう。

それでは、具体的にそれぞれのエリアの特色をご紹介します。

東葛・湾岸ゾーン

東葛・湾岸ゾーンは千葉市や船橋市、浦安市などを有する都内に隣接した地域です。

千葉市
千葉県で最も人口が多く、県人口のおよそ65.4％が居住している政令指定都市です。中心部である千葉駅周辺は再開発が盛んで、生活必需品や嗜好品などを手軽に手に入れられます。東京都へのアクセスも良く、都内通勤者への人気も高いエリアです。

浦安市
有名テーマパークがあり、人気の高いエリアです。東京メトロとJR京葉線が乗り入れており、都内へのアクセスに優れます。

船橋市
中心地である船橋駅にはJR総武線快速が通っており、およそ27分で東京駅まで出られます。また、県内最多乗降客数を誇る西船橋駅には、JRに加え東京メトロ東西線も乗り入れており、日本橋や大手町など、ビジネスの中心地へのアクセスも抜群です。

流山市
住環境に優れ、ファミリー層の転入が増加している地域です。つくばエクスプレスの開業によって開発が進んでいます。なお、秋葉原まで最短25分前後で到着する流山おおたかの森駅は、駅直結の大型ショッピングセンターが開業した影響で人気が高まっています。

圏央道ゾーン

内房地域である圏央道ゾーンは、東京湾アクアラインの開通で利便性が高まり地価が上昇しているエリアです。

木更津市
木更津市は東京湾アクアラインの起点となる地域で、首都圏物流の一大拠点となっています。市内には店舗数日本一を誇るアウトレットパークがあり人気が高まっています。

君津市
君津市は房総半島のほぼ中央に位置し、製鐵所を中心とした工業地帯と区画整理された市街地を有しています。都内から程良い距離感があり、自然に恵まれたファミリー層におすすめのエリアです。

最後に、千葉県の賃貸物件に居住されている方とアパートを経営されている方の口コミを紹介します。

まず、千葉県千葉市の賃貸物件に居住されている方の口コミです。

・近くに小学校や保育施設があり子育てに十分な環境
・大きな総合病院もあるので安心
・千葉駅にはデパートや商業施設が立ち並び生活に便利
・路地を一歩入れば落ち着いた雰囲気の住宅街で治安も悪くない
・自然も多く過ごしやすい。ファミリーにとってはとても良いと思う
・風俗街が隣なので治安が悪いかと思ったが、2年住んでいて不安に思ったことはない
・独身男性等には最適な立地
・繁華街が近く夜は騒ぎ声が聞こえることがある
・繁華街が近いので、落ち着いた環境で子育てしたい方にはむかないかも

口コミから、駅周辺には商業施設が充実し便利であること、少し離れると住宅街が広がり子育てにも向いている地域であることが分かります。一方で、繁華街の近くは騒音や治安の悪化を心配する声も聞かれます。
そのため、千葉県で安定的にアパート経営を行うには、駅周辺では単身者向け物件を、駅から少し離れた地域ではファミリー向け物件を取得すると良いでしょう。

次に、千葉県船橋市でアパート経営されている方の口コミを紹介します。

・船橋にある築23年、6部屋のアパートで今は満室で稼働している
・今の物件は1Kと2DKの部屋があるが、次はファミリー向けの物件を取得したい
・シングル層も1Kじゃなくて2DKを選択することが多くなっている
・築20年くらいの物件は空いている物件が目立つ

千葉県は一都三県の中では面積が広いため、単身者も1Kではなく少し広めの物件を選択する傾向があるようです。近郊では単身者向けの物件とファミリー向けの物件であまり家賃相場が変わらないといった声も聞かれました。
一方、築20年以上の築古物件は空室リスクが高いようです。千葉県近郊でアパート経営を行うには、少し広めの築浅物件がおすすめです。

このようなことから、千葉県で安定的にアパートを経営するためには、地域特性をふまえて賃貸ニーズを詳細に分析することが大切であるとわかります。なるべく都心に近く、アクセスの良い物件がおすすめです。この記事を参考に、リスクを抑えて安定したアパート経営を実現しましょう。