不動産投資の経費を計上して節税したい！知っておきたい裏ワザとは

不動産投資で節税したい場合は、「経費の計上」が重要です。業務で発生した費用を経費計上し、納める税金の算出に必要な収益から、経費計上した分を控除できます。不動産投資で発生する諸経費を計上することで所得を減らし、納税する金額を抑えられるのです。
不動産投資でかかった経費は、毎年2月16日〜3月15日に実施される確定申告の際に、内容を申告しなければなりません。これは、年末調整で不動産投資の経費を申告できないためです。不動産投資では、不動産の運営で得た家賃収入から経費や減価償却費を差し引いた所得を基に、課税額を申告します。確定申告時に経費の計上で漏れがあると、税金の負担が増えてしまうため注意しましょう。

不動産投資では、経費に計上できるものと計上できないものがあります。経費にできるものを正確に計上しないと税金の負担が増えるため、どこまでが経費として認められるのかを理解しておくことが重要です。
ここでは、不動産投資で経費にできるものを14の項目に分けて紹介します。

固定資産税など一部の税金

不動産投資で発生する税金の一部は、経費として計上できます。税金を経費として計上する際は、「租税公課」の勘定科目を使用しましょう。
計上可能な税金は以下の5つです。

固定資産税
不動産取得税
都市計画税
登録免許税
印紙税（収入印紙代）

不動産取得税は、不動産を取得したときに一度だけ発生する税金であるため、購入時のみ経費として計上されます。一方、固定資産税や都市計画税は、不動産を所有している限り毎年課税される税金です。そのため、毎年忘れずに経費として計上しましょう。
また、不動産投資で収益を得ることを目的に自動車を購入した場合、自動車税や重量税も経費にできます。当然ながら、私用目的のための自家用車には、該当しないため注意しましょう。

不動産購入時のローンの利息分

不動産を購入する際に金融機関のローンを使用した場合、購入時の費用は減価償却費、ローンの利息分は毎月かかる経費として計上可能です。例えば、年間の返済額が150万円のとき、利息が30万円であればその30万円が経費として認められます。

ただし、ローン全額を経費にすることはできません。建物部分の費用は全額経費にできますが、土地部分は不動産所得が赤字の場合、損益通算の対象外です。
なお、ローンを組んだ年に発生した手数料に関しては、ローンの利息分と同様に経費として計上できます。

減価償却費

投資用不動産の建物や設備は、「減価償却資産」として法定耐用年数が定められています。減価償却費とは、購入した不動産の費用を法定耐用年数で割った金額を指し、一定期間に渡り分割して経費を計上するもので、必要経費として計上可能です。

法定耐用年数の把握や税制改正への対応など、減価償却費に関しては専門的な知識が必要ですが、支出を伴わずに帳簿上の利益を減らせることから節税対策に効果的です。不動産投資における減価償却費については、記事の後半でも解説しているのでご覧ください。

不動産に関係する保険料

不動産購入時に加入する火災保険や地震保険（火災保険と合わせて加入）、施設賠償責任保険などの保険料は、不動産投資の必要経費として計上できます。万が一に備えて各種保険に加入した際は、経費計上を忘れないようにしましょう。
保険料を経費として計上する際は、損害保険料を勘定科目とします。明細を取り寄せたい場合は、加入先の保険会社に問い合わせましょう。

管理会社への管理・委託費用

不動産投資で賃貸物件を運営するとき、オーナー様が自ら管理業務を行うことも可能です。しかし、入居者の募集や家賃の回収、クレーム対応など手間がかかる業務も多いため、管理会社へ物件の管理を委託するケースが多く見られます。物件の管理を委託する際にかかる委託料は、必要経費に含まれます。
なお、委託料は管理会社によって異なるため注意が必要です。管理会社に委託せずオーナー様自身が物件を管理する場合も、かかった費用は経費に該当します。

仲介手数料

不動産を投資目的で購入する際は、投資用物件を取り扱っている業者を利用するのが一般的です。業者に支払う仲介手数料は経費に該当し、物件の購入価格と合わせて仕訳を行います。ただし、仲介手数料は減価償却資産に含まれるため、経費としての計上はできません。

また、入居者を募集するため仲介会社に依頼する場合も、募集にかかった費用を経費で計上できます。入居者を募集するためにかかる仲介手数料は、オーナー様自身が入居者を探す以外では、必ず発生する費用になります。計上漏れのないよう、注意しましょう。

不動産の修繕費用

物件は建物であるため、経年劣化は避けられません。この劣化を放置すると、建物の状態が悪化し、入居率にも影響を及ぼす恐れがあります。そのため、原状回復のための修繕費用は、不動産投資の経費に該当します。
経費にできる修繕費用は主に以下の通りです。

部屋のクリーニング代
エアコンや給湯器といった設備の点検・交換費用
壁紙の交換費用
共用部分の清掃費用

なお、修繕費用が20万円を超えた場合は資本的支出として扱われるため、減価償却費の対象になります。その際は、法定耐用年数を基に減価償却費として計上します。

不動産投資に関係する旅費・交通費

不動産投資のために必要な旅費や交通費で、以下のようなものは経費に該当します。

電車やバスといった公共交通機関の利用料金
駐車場代
高速道路の料金
ガソリン代
ホテルなどの宿泊費

不動産会社やローンを組む金融機関へ訪問するための交通費、不動産投資に関わるセミナーに参加するための交通費などが経費になります。車で移動するときは駐車場代やガソリン代、ホテルの宿泊費がわかる領収書は保管しておきましょう。公共交通機関を利用した場合は、日時や運賃などを記載した旅費精算書が必要になります。

通信費

不動産投資に必要なスマートフォン料金やインターネット料金、切手代は通信費として経費に含まれます。ただし、経費にできるのは不動産投資の事業に関連する部分のみです。
各種通信費に私用分が含まれているのであれば、私用分と事業分に分けなければなりません。それぞれ私用分と事業分に支出を区別することを「家事按分（かじあんぶん）」といいます。

入居者募集の広告宣伝費

入居者を募集するための広告宣伝費も経費の一つです。入居者を募集する際は基本的に、管理会社や仲介会社に依頼します。入居者を募集するたびに広告宣伝費がかかるため注意しましょう。広告宣伝費は管理費に含まれているケースも見受けられますが、追加で広告を出す場合は別途費用がかかります。

不動産投資で使用する車の購入費・維持費

不動産投資において、車関係の費用も事業に関するものであれば経費に含まれます。
経費に該当する費用は以下の通りです。

車の購入費
メンテナンス・維持費（車検なども含む）
保険料など

先にも述べたように、私用に該当しない場合は自動車税や重量税も経費にできます。ただし、自家用車を使用する際は私用分と事業分に区別するため、家事按分が必要です。

司法書士・税理士への報酬

不動産投資において、登記手続きを司法書士に依頼したり、確定申告を税理士に任せたりするケースも少なくありません。司法書士や税理士といった専門家へ支払う報酬は、収益を得るために必要な費用と見なされることから、経費として計上できます。

不動産投資に関係する交際費

不動産投資に関係する会社との交際費は、経費として認められます。例えば、不動産会社の担当者や顧問税理士との打ち合わせ時に発生した飲食費や、取引先への手土産の費用が該当します。ただし、事業に関係のない人物や家族・友人との飲食費、常識的でない贈り物は経費に該当しないため注意しましょう。

情報収集・勉強のためのセミナー費用や書籍代

不動産投資のための情報収集や勉強にかかった費用は経費にできます。具体的には、書籍や新聞の購入、セミナーの参加費用や会費、コンサルティング料金などです。
不動産投資に関係のない、株やFXなどの勉強にかかった費用は経費として認められません。また、不動産投資に関連する資格を取得するための費用も、経費には該当しないため注意が必要です。

不動産投資において、経費にできる費用は不動産投資に必要な支出に限ります。そのため、経費を考える際は、不動産投資で収益を得るための費用かどうかを正確に判断しなければなりません。
ここでは、経費に計上できない費用を6つの項目に分けて紹介します。経費にできない費用を経費として申告してしまうと、税務調査が入り追徴課税の対象とされてしまう恐れがあるため注意しましょう。

所得税などの税金

固定資産税や不動産取得税は、不動産投資の経費として認められる税金ですが、中には以下のように経費に該当しない税金もあります。

所得税
住民税
法人税

住民税や所得税は、国民全員に納税義務がある税金です。法人税も含め、こういった税金は不動産投資を行っていなくても課税されるため、経費としては認められません。

個人的な飲食費や旅費

飲食費や旅費は、全て経費に計上できるものではありません。経費として認められる飲食費や旅費は、事業に関係しているもののみです。
事業に関係のある人が同席していない会食であれば、プライベートな食事になります。私用の旅費も経費とは認められず、個人的な旅行だと判断されるため注意が必要です。

スーツや腕時計といった服飾費

不動産会社や金融機関など、取引先との打ち合わせの際はスーツを着用する方がほとんどでしょう。業務上必要なスーツですが、スーツを購入した費用は経費にはなりません。
スーツの他に腕時計やバッグ、靴、コンタクトレンズなどの服やアクセサリーは、事業だけでなくプライベートでも使用できることが考えられます。そのため、基本的にはファッションアイテムの扱いになります。

スポーツジムなどの娯楽費

スポーツジムなどの会費や娯楽費は、私用と判断されるケースがほとんどで、経費にはなりません。しかし、法人として不動産投資を行っている場合、家族以外の従業員がいれば福利厚生費に該当するため、経費として認められるケースがあります。従業員が親族だけであれば、経費には計上できません。
なお、スポーツジムに限らず、福利厚生費に該当する費用を経費として計上することは、個人事業主には認められていないため注意しましょう。

資格の取得費用

不動産投資に関する勉強のためにかかった費用は経費として認められます。しかし、宅地建物取引士や賃貸不動産経営管理士といった、不動産投資に役立つような資格であっても、その資格取得にかかった費用は経費にはなりません。
不動産投資に関係していても、資格取得は事業のためではなく、個人的なスキルアップのための費用として扱われるため、経費としては認められないためです。

罰金や反則金

事業のため、不動産会社や金融機関に車を使って訪れた場合、駐車場代やガソリン代は経費として認められます。しかし、駐車違反やスピード違反などの罰金や反則金は、経費にならないため注意しましょう。業務中であっても、何かしらの違反行為で罰金や反則金が発生した場合、経費にはなりません。

不動産投資における経費計上には、節税につながる裏ワザがあります。
代表的な裏ワザは、「青色申告を行うこと」と「減価償却費を計上すること」です。
また、不動産所得が赤字になった場合は、「損益通算」を利用することで給与所得などの税金を軽減できます。
それぞれ3つの裏ワザについて、概要や特徴は下記で詳しく解説します。

確定申告の制度には、青色申告と白色申告があります。青色申告を確定申告時に申請することで、不動産投資における所得税の節税につながる可能性があります。
ここでは、青色申告をどのようにして不動産投資の節税で活用するのか、概要やメリットなどを押さえておきましょう。

青色申告とは

確定申告の方法の1つである青色申告とは、不動産所得や事業所得、山林所得のどれかで収益を得ているときに申請できる制度です。複式簿記の方法で帳簿を作成するのが特徴で、かつ一定水準の記帳を行っており、その記帳通りの正しい申告が可能な場合に、所得の計算に関して有利な特典を受けられます。
また、白色申告という単式簿記の方法で帳簿を作成する制度もあります。複式簿記を採用している青色申告よりも帳簿が作成しやすい一方で、所得の計算に有効な特典はありません。そのため、青色申告は白色申告と比較して高い節税効果が期待できます。

青色申告のメリット

不動産投資の経費計上の節税において、青色申告には以下のようなメリットがあるため、確定申告の際に利用するかを検討しておくと良いでしょう。

1.「青色申告特別控除」を受けられる
青色申告を申請すると、条件を満たすことで最大65万円の特別控除が適用されます。経費計上に加えて青色申告の特別控除も受けることで、課税額が軽減されるため節税効果を得られるでしょう。
特別控除を受けるには、事業的な規模で不動産を運営していること、複式簿記で記帳しつつe-Taxや電子帳簿保存を行うことが基本の条件です。また、確定申告で提出する書類に貸借対照表と損益計算書を添付し、申告の期限内に申請しなければなりません。
e-Taxや電子簿記で確定申告を行わない場合の控除金額は55万円で、簡易帳簿で記帳した際の控除金額は10万円となります。

2.「青色事業専従者給与」を経費にできる
生計を一にしている配偶者や親族（その年の12月31日時点で15歳以上）に対し、従業員として給与を支払っているときは、その給与を経費として計上できます。ただし、その事業に専ら従事していることが条件です。青色事業専従者給与を経費にする場合は、税務署に「青色事業専従者給与に関する届出書」を提出します。

3.赤字を繰り越せる
不動産投資では、大きな赤字が発生する恐れがあります。しかし、赤字が発生した場合、青色申告を行っていれば最大3年まで翌年に繰り越すことが可能です。翌年以降の黒字から赤字を差し引けるため、節税につながります。

青色申告を行う際の注意点

青色申告は、確定申告の期日に間に合うように行いましょう。また、青色申告では決算に関わる損益計算書や貸借対照表、帳簿や領収証などの書類は保存期間が7年に設定されています。さらに、請求書や見積書といった書類は保存期間が5年と義務付けられているため、領収証やレシートも捨てないよう注意が必要です。

節税につながる裏ワザの2つ目は、減価償却です。不動産投資を進めていくうえでも、減価償却費の計算は重要な項目といえるでしょう。
ここでは、不動産投資における減価償却について、節税につながる要素を解説します。

減価償却費とは

建物といった資産は、経年によって価値が下がります。このような資産を「減価償却資産」と呼び、減価償却は取得にかかった金額を法定耐用年数に従い、一定期間に渡って経費として計上していく制度です。法定耐用年数は建物の種類によって異なり、店舗用や住宅用の木造物件は22年、鉄骨鉄筋や鉄筋コンクリート造の物件は47年と定められています。

減価償却費を計上するメリット

不動産投資では、減価償却費が経費として認識されますが、実際に経費としての現金支出はありません。これにより、会計上で利益が減少した結果、所得税や法人税といった税負担が軽減されるのです。
減価償却費を不動産投資の経費として計上すると、手元に資金を残した状態で経費計上できるため、節税に加えてキャッシュフローの向上も期待できます。

減価償却費を計上する際の注意点

不動産投資を行うために建物や土地を購入したとき、減価償却できるのは建物のみです。土地部分は、経年によって価値が低下しないとされているため、減価償却の対象になりません。なお、エアコンなど建物に附属する設備は減価償却が可能です。

不動産所得が赤字になってしまった場合、損益通算を活用することで収入にかかる税金を節税できる可能性があります。ここでは、不動産投資での損益通算について、概要や注意点などを押さえておきましょう。

損益通算とは

不動産投資における損益通算は、不動産投資での所得が赤字になった場合に、損失分を他の所得から控除できる制度です。この制度を利用できるのは、不動産所得・譲渡所得・事業所得・山林所得が赤字になったケースです。

例えば、給与所得が700万円だったとき、不動産投資で50万円の赤字が発生したケースでは、損益通算を行うと赤字の50万円を700万円から差し引けます。これにより、課税対象額を650万円に減らせるのです。損益通算を行わないと、課税対象額は800万円から変わりません。

損益通算のメリット

不動産投資で損益通算を行うと、所得が赤字のときに他の所得から不動産所得の損失分を控除できますが、これは損失分を他の所得と相殺できることを意味します。この手続きにより、所得税や住民税などの課税対象額の金額が小さくなるため、節税効果が期待できます。その年に損益通算で計上した損失が使い切れなかったときは、翌年以降に控除を繰り越すことも可能です。

損益通算を行う際の注意点

損益通算が認められないものもあります。借入金の利子は、建物や設備にかかるものであれば損益通算が可能ですが、土地にかかるものは必ずしも損益通算ができるわけではありません。不動産所得の損失分を差し引いて超過分が出たときに限り、超過分の損益通算ができます。
不動産投資で別荘を貸し出した際に得た所得の損失分は、娯楽・保養の目的とした不動産と判断されるため、損益通算の対象になりません。

不動産投資において、節税のために経費を計上する際は、税務調査のリスクを抑えるためにも、経費にできるものだけを計上して確定申告を行いましょう。ここでは、不動産投資の経費を計上するうえで、押さえておきたい3つのポイントを解説します。

経費と私的費用を区別し経費として計上できるものは全て申告する

適切に節税効果を得るためにも、経費と私的費用の区別は明確にしましょう。経費として認められるのは、固定資産税といった一部の税金や保険料など、不動産投資で利益を得るために必要な支出に限ります。
完全なプライベートの飲食費や交通費などは、経費として計上できません。中には、携帯電話の料金やガソリン代など、事業用と私用で区別するのが難しい費用もあります。この場合は事業用か私用かを明確にし、記録を残しておくことが重要です。

経費の記録を残し領収書を保管する

経費の記録を残すことが、正しい経費計上と税務対策につながります。そのため、支払いを証明できるレシートや領収書、支払い明細などをしっかりと保管しておきましょう。
支出についての記録は、主に以下の情報が必要になります。

支払いした日付
支払い先
金額
費用の目的
支払い方法（現金やクレジットカードなど）

レシートや領収書があればそれを保管しますが、会計ソフトやエクセルでも情報を整理しておくと良いでしょう。なお、経費に関係する書類は保存義務があり、青色申告は7年間、白色申告では5年間となっています。

電子帳簿保存法の電子取引に注意する

電子帳簿保存法とは、経費を証明する書類を電子データに保存することを定めた法律です。電子帳簿保存法の電子取引が2024年1月から義務化されたため、法人や個人事業主に関係なく、電子取引した領収書などを印刷して保管することができなくなりました。
電子取引となるデータは、以下のものが該当します。

インターネットからダウンロードした領収書や請求書
キャッシュレス決済で行った取引
メールや会計ソフトによる領収書や請求書
USBメモリやDVDで受け取った領収書や請求書

上記のようなデータは、そのままデータとして保存しなければいけません。電子帳簿保存法に違反してしまうと、追徴課税を受けたり青色申告を取り消されたりする恐れがあるため注意しましょう。

不動産投資の際は、確定申告のときに経費を申告することで節税につながります。経費計上の裏ワザとしては、青色申告・減価償却・損益通算が節税に効果的です。
不動産投資の収益を得ることに直接関係しない経費は経費にできないため、どういった費用が経費計上できるかをきちんと把握して、計上漏れをしないことが重要です。経費にできない費用を計上してしまうと、ペナルティが課される可能性もあるため注意しましょう。