【中古アパートの利回りは？儲かる？】失敗しないためのポイントとは

そもそも「利回り」とは、物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合のことを指します。数値が大きいほど利益率が高いことを表し、購入額（投資額）に対してどれほどのリターンが得られるのかを見極める指標として有効です。

利回りには「表面利回り」と「実質利回り」の二つの種類があり、それぞれ計算方法が異なります。

■表面利回り
表面利回り（％）＝年間の家賃収入÷物件の購入価格×100

表面利回りは、物件価格に対して家賃収入をどの程度得られているかを表す数値です。「グロス利回り」とも呼ばれ、不動産投資で「利回り」と表現される場合は、この表面利回りを指していることが一般的です。

■実質利回り
実質利回り（％）＝（直近1年間の家賃収入－年間諸経費合計）÷（物件の購入価格＋物件購入時の諸経費合計）×100

表面利回りに対し、実質利回りは物件価格に加え購入時の出費なども考慮した数値で、どの程度の現金が手元に残るかを表します。「ネット利回り」や「NOI利回り」とも呼ばれます。

このように、表面利回りでは、物件の購入時にかかる経費や、運用を始めてからかかるリフォーム代、修繕、管理費などの諸経費を含めずに計算します。しかし、実際の購入時は、登記費用や税金、火災保険料、ローンや不動産仲介関連の手数料、手続きを専門家に任せた場合の外注費など、多くの経費がかかるものです。さらに、入居者の獲得のために部屋をリフォームしたり修繕したりすれば、より費用が嵩むでしょう。
そのため、表面利回りのみで「利回りが高い」と判断するのは危険です。物件を絞る際などには表面利回りを参考にし、より具体的に候補を検討する際には実質利回りを参考にするなど、適宜使い分けることをおすすめします。

ここまで利回りの基礎知識を解説してきましたが、不動産投資にはさまざまな方法があり、なかでも中古アパートの経営は利回りが高いと言われています。ただし、利回りの高さだけで投資対象に決めるのは少し危険です。ここではまず、中古アパートの経営のメリット・デメリットについて理解を深めましょう。

中古アパートのメリット

第一のメリットとして、中古アパートは新築アパートよりも安い価格で購入できます。築年数によって価格が下落するうえに、建築会社の利益が含まれないためです。前述したように表面利回りは「年間の家賃収入÷物件の購入価格×100」で算出されるため、購入価格が安ければ運用次第で高利回りも期待できます。

また、中古アパートは過去の賃貸需要を確認できる点もメリットです。新築物件の場合、運用実績がないため、収入や、妥当な家賃設定の推測が難しくなります。一方、中古アパートを購入する場合、以前の持ち主や不動産会社から過去のデータを収集できるため、「購入したものの需要がない」といったリスクを抑えることができるでしょう。

さらに、すでに入居者がいる物件を購入した場合は、購入直後から家賃収入があり、収益性の担保があることもメリットです。

なお、中古アパートが木造物件の場合、リフォームやリノベーションによる間取りの変更も比較的容易に行えます。ただし、木造アパートであっても、2×4工法の場合は在来工法と比べて壁を動かせない構造の部分が多いため、間取りの変更が制限されるケースもあり注意が必要です。

中古アパートのデメリット

では、中古アパートにはどのようなデメリットがあるのでしょうか。

まず着目すべきは、経年劣化に伴う資産価値の下落です。物件購入価格が安くなる一方で、金融機関の担保も下がることから、融資の金利が高くなったり、融資年数が短くなったりしてしまう恐れがあります。

なお、金融機関の融資の条件は立地や周辺環境によって変わります。立地が良く土地値が高ければ好条件で融資してもらえることがありますが、駅から遠く不便な立地では融資を受けることが難しい場合もあるでしょう。

また、中古アパートは新築アパートに比べて外観や設備が古く、維持費や修繕費もかかりやすくなります。部屋の状態をきれいに保っておかなければ入居者はなかなか増えず、管理が悪いと住人が出て行ってしまう恐れもあります。
特に、水道管、ガス管などのライフラインに関する設備の老朽化には注意が必要です。これらの修繕は時間と費用がかかる大がかりなものとなりやすいため、あらかじめ建物の状態や構造などをよく調べておきましょう。

さらに、建物が古いことで、空室のリスクも上がります。家賃収入が減少すると表面利回りは低くなりますが、空室が多いと実質利回りも低くなるのです。

このように、中古アパートは購入価格が安いなどのメリットがある反面、さまざまなリスクも伴います。中古アパート投資を検討する際は、メリットとデメリットを比較することが大切です。

では、実際に中古の不動産投資を行う場合の利回りはどの程度なのでしょうか。

そもそも不動産投資には、「中古か新築か」「アパートかマンションか」「一棟か区分か」などのさまざまなパターンがあります。このうち中古不動産に着目すると、利回りの最低ラインは主に築年数によって左右されることが多いです。

目安として、例えば築20年程度で5％、築20～30年程度であれば6～7％前後が利益の出る最低ラインと言われています。

ただし、ここでの利回りは表面利回りのことを指しているため、こだわりすぎずにあくまで目安として考えた方が良いでしょう。中古物件は修繕が必要な場合も多いため、実質利回りが4%程度となる可能性も十分あるためです。

また、表面利回り・実質利回りに対して、社会情勢や経済状況、地価の変動などを加味してはじき出された「期待利回り」といった指標でみられることもあります。例えば、「築5年以内・駅から徒歩10分以内でワンルーム」の賃貸物件の期待利回りは、東京は4~4.5％前後、大阪は5%弱程度、札幌は5~6％程度、福岡は5%程度といった数値が一つの目安として言われています。

一棟中古アパートの利回りの傾向は？

ここからは、よりターゲットを絞って物件の傾向をみていきましょう。

一棟中古アパートの利回りも、物件の築年数や立地条件などによって異なります。築年数の経った物件は購入価格が安いため、表面利回りは高くなります。しかし、築年数が古くなれば修繕の必要な箇所が多くなったり、新規入居者を呼び込むためのリフォーム費用がかかったりするため、実質利回りはそれほど高くない傾向にあります。

また、近くに競合するアパートが建てば、入居者獲得のために家賃を下げざるを得ない場合もあるでしょう。そのため、表面利回りを参考に中古物件を絞りこむ際には、新築物件や築浅物件よりも数値の高い物件を選び、実際にかかる費用の詳細を必ず確認することが重要なポイントといえます。

なお、極端に利回りの高い物件には、経営に不利な条件がついている場合もあります。上記でご紹介した近隣環境の例のほかにも、具体的には以下のような物件には注意しましょう。

■借地権物件
「建物のみ自己所有で、土地は借地」という物件です。建物のみの購入のため価格は安く、利回りは高くなる傾向にあります。また、土地を所有しないので固定資産税がかからず、不動産取得税も安く抑えられます。
しかし、借地である限り、毎月の土地代の支払いは必要です。さらに、契約更新時には更新料がかかり、売却をしたい場合には、地主の許可を得て名義変更料を支払う必要もあります。

■立地の悪い物件
地方の物件や、駅から距離がある物件など、立地の悪い物件は購入価格が安いため利回りは高くなる傾向にあります。
ただし、立地が悪ければ空室リスクは高くなるため、「家賃を低く設定する」「室内設備を良くする」などの対策が必要です。結果として、実質利回りは低く、収益を上げづらくなりがちでしょう。

■売却が困難な物件
物件そのものに魅力がなく、買い手がつきにくい物件は、不動産投資を辞めたいときにすぐに辞められず、大きなリスクとなるでしょう。購入する前に、売却する可能性も念頭に置いて検討する必要があるでしょう。

中古ワンルームマンションの利回りの傾向は？

中古マンション経営には、一棟マンションを購入する方法と、一部屋単位で購入し運用する「ワンルームマンション（区分マンション）」という方法の二通りがあります。

ワンルームマンションは一棟マンションと比べると購入価格が安く、需要もあることから、不動産投資の初心者でも始めやすいと言われています。また、新築ワンルームマンションと中古ワンルームマンションを比べると、価格の安い中古の方が、利回りが高くなる傾向にあります。

ただし、中古ワンルームマンションの場合にも、一棟中古アパートと同じように、利回りが良くても注意が必要な物件も存在します。具体的には、以下のような物件に注意しましょう。

■旧耐震基準で建てられた物件
耐震基準が改められた1981年6月以前に建てられた物件は、現在の耐震基準に沿っていない可能性があります。耐震基準に従っていないと、税金の優遇措置が受けられなかったり、建物の老朽化が進んだりして危険な場合があります。

■管理費・修繕積立金が高すぎる物件
管理費や修繕積立金のような毎月かかる費用は、あまり高いと実質利回りが低くなります。ただし、逆にあまりにも安い場合には、大きな修繕が必要となったときに対応ができない場合があるため注意が必要です。

■管理状態の悪い物件
「共用部の清掃などが行き届いていない」「電灯が切れたままになっている」など、管理状態の悪い物件では、空室リスクが高くなる場合があります。

■入居状況に問題がある物件
周囲に空室が多い場合などは、ご近所関係に問題があったり、住人のなかにトラブルメーカーがいたりするなどの可能性があります。こういった物件は将来的にも空室リスクが高いと言えるでしょう。

ここまで、中古アパートの利回りの目安や傾向をみてきました。そのなかで注意すべき物件についても解説しましたが、物件に関するもの以外にも、中古アパート経営にはいくつかのリスクが潜んでいます。リスクを知って事前に対策をしておかなければ、経営に失敗してしまう恐れもあるでしょう。

そこでここでは、アパート経営におけるよくある失敗例と、失敗しないために押さえておきたいポイントをご紹介します。

■空室対策に失敗した例
自己資金をある程度貯めて、銀行からの融資を受けて中古アパート経営を始めたのは良いものの、入居者が増えず想定していたほどの家賃収入が上がらなくなってしまう例があります。

こういった場合は、結果として銀行への支払いや管理会社への支払いが滞ってしまい、貯金を取り崩すなどして苦しい赤字経営となる恐れがあります。中古アパート経営の主な収入は家賃です。入居者を集めるためには、空室対策が重要になります。

とは言え、購入前であればまず「立地の良さ」等、魅力のある物件を選ぶことから始めると良いでしょう。「駅から遠い」「周囲に何もなく生活に不便」「近くに働ける場所がない」などの立地では、物件自体がどれだけ魅力的でも、入居を希望する人が少なくなってしまうでしょう。

■修繕費を積み立てておらず失敗した例
購入して3ヶ月経った頃に雨漏りが見つかり、屋根の改修などで多額の修繕費がかかったため、慌てて資金繰りをしなければならなくなってしまったという例があります。

中古アパート購入時の契約では、購入後に目に見えない部分の不具合が発見された場合には買主の責任とされているのが一般的です。そのため、老朽化や経年劣化による突然の修繕に対応できるように、余裕を持った資金計画を立てることが大切です。

■滞納者の対応を失敗した例
賃貸住宅に暮らす人のなかには、家賃を滞納する人も存在します。長期の家賃滞納者によって家賃収入が減少し、見込んでいた収益を上げられず経営が苦しくなる例もあるようです。

生活の基盤となる居住場所は、居住者の権利が法律で固く保証されており、簡単に退去してもらうことはできません。そのため、「入居時に入居希望者の勤務先や勤務年数、年収などを必ず確認する」「連帯保証人か保証会社をつける」「支払い忘れのないシステム（クレジットカードや銀行自動引き落としなど）にする」などの対策が必要です。

■住人同士のトラブルで失敗した例
中古アパートは木造や軽量鉄骨造が多く、生活音がほかの部屋に響きやすい構造になっています。そのため、近隣住民との騒音トラブルが起こりやすくなります。そのほか、共用部の使い方やゴミ出しのルールを守らないなどのトラブルが多発すると、不満を持った住人が退去してしまうという例があります。

退去者が増えれば収益も上がらず、周囲からの評判も下がるため新たな入居者も望めないでしょう。これらを避けるためには、クレームなどに的確な対応をしてくれる管理会社を選び、入居審査を厳しくしてトラブルを起こしそうな人物を入居させないなどの対策が必要です。


リスクやトラブルの発見には、ノウハウを多く蓄積している管理会社の利用を検討してみても良いでしょう。リスク・トラブル回避のためにどんな取り組みをしているのか、弊社でも相談を受けているので、気軽にこちらからお問合せください。

不動産投資を計画する際は、資金回収の期間の検討も重要です。一般的に、理想の資金回収期間は5～10年と言われています。

回収期間を短くしすぎると、毎月の返済額が多くなり「家賃を高く設定する」「諸経費を抑える」などの対策が必要となりますが、家賃が高ければ入居者は減少し、諸経費を抑えれば、管理が行き届かず住人からのクレームなどにつながりやすくなるでしょう。

一方、回収期間を長くしすぎると、建物の劣化の進行などにより、資金回収が完了する前に大きな修繕費が発生する可能性があります。そのため、資金回収期間は長すぎても短すぎても良くなく、適切な回収期間を設定することが重要です。

なお、回収期間の計算は、ROI（実質利回りとほぼ同義）やCCR（自己資金配当率）といった指標を用いて行われます。ROIは、物件の購入価格と諸経費なども考慮して計算した回収率を指し、CCRは、物件の購入価格のうち融資分を除いた金額に諸経費なども考慮して計算した回収率を指します。つまり、CCRは自己投資分だけの回収期間がわかる指標ということです。資金回収の計画をする際には、こういった指標を参考に検討すると良いでしょう。

弊社ではアパート経営検討者様へのサポート・相談も承っております。お気軽にこちらからお問合せください。

では、利回りや資金回収率などを検討した結果、中古アパートの経営を行うと決めた場合、自己資金はどの程度必要なのでしょうか。

自己資金とは、単に物件購入の資金（頭金）だけではありません。不動産投資には、物件価格以外にもさまざまな経費が必要となり、具体的には以下のような費用を見込んでおかなければなりません。

・仲介手数料
・登録免許税
・印紙税
・火災保険料
・地震保険料
・金融機関融資手数料
・不動産取得税
・固定資産税、など

これらの諸経費と頭金を併せたものを、自己資金として準備しなければならないのです。
これらを加味すると、一般的に、物件価格の10～30％程度があれば、融資の審査に通りやすいようです。

なお、中古アパートの購入にかかる諸経費は、物件価格の7～10％が目安なので、自己資金の目安は20～30％が良いとされています。

なお、初期費用のなかで注意したいのが「不動産所得税」です。これは、不動産の購入後に市区町村から課税される税金で、購入後3ヵ月～半年程度で請求されます。手元の資金に余裕がなければ、忘れた頃に請求が届いて支払えなくなる恐れがあるでしょう。このように、思わぬタイミングで請求が来ても慌てないように、余裕を持って資金を準備することが大切です。

中古アパート経営を始めたいと思い立ったら、まずは不動産投資についての総合的な知識を得ましょう。不動産投資では大きなお金が動くと同時に、オーナーとしての判断が求められる場面が多くあります。書籍やインターネットなどで学ぶこともできますが、できれば不動産会社や経営者団体などが主催するセミナーや相談会などに参加して、積極的に情報を集めると良いでしょう。押さえておきたいのは以下のようなポイントです。

・どのエリアが自分の経営スタイルに向いているか
・魅力的な物件とは何か
・資金の調達方法
・不動産投資に関する法律や税金の知識

一通りの知識が身に付いたら、経営プランを立てましょう。準備できる自己資金をもとに購入価格の予算を決め、不動産仲介会社などを通して物件探しを行います。物件探しは、競売やポータルサイトなどを利用して自力で探すことも可能ですが、初めての場合は専門家やプロに相談することをおすすめします。

また、物件を絞り込む際は、アパートの周辺環境の調査を行いましょう。実際に現地に出向いて、住宅設備や建物の劣化状況、周辺環境などを確認します。

物件が決まったら、購入の申し込みと融資の申し込みを行います。融資の審査が通らない場合でも、金融機関によって基準が異なる場合があるため、諦めずにいくつか打診してみましょう。

また、管理会社の選定も重要です。既に当該の物件を管理している管理会社を継続利用しても良いですが、あらかじめ自分で選び直すことでトラブルを引き起こすリスクも低くなります。

融資が決まったら、売主と売買契約を結び、金融機関とのローン契約を結びます。

契約時には売買金額や引き渡しの条件、契約違反があった場合などの対応について定めておきましょう。

契約締結後、アパートの引き渡しが行われます。決済を行い、所有権の移転登記やカギの引き渡しを終えると購入手続きの完了です。

不動産投資を考えたときに、物件価格が安く利回りの高い中古アパートの経営を考える方は多いでしょう。しかし、手軽さと利回りの良さにはメリットだけではなくデメリットも伴うため、あらかじめリスクを確認しておくことが大切です。不動産投資の初心者の方は、専門家に相談しながら準備するのも良いでしょう。

弊社でも不動産投資に関するご相談を承っています。ご検討中の方は、お気軽にご相談ください。