サブリースはワンルーム物件に必要？メリット・デメリットを紹介

メリットやデメリットを確認する前に、まずはサブリースの基本的な仕組みや特徴を把握しておきましょう。サブリースの法規制を定めた「サブリース新法」についても、ここで触れておきます。

サブリースの仕組み

サブリースとは、業者がマンションやアパートといった賃貸物件をオーナー様から借り上げて、入居者様に転貸する仕組みです。入居者様とサブリース業者が賃貸借契約を締結するのが特徴で、オーナー様は物件の空室に関係なく、10〜20％程度の手数料などを差し引いた賃料をサブリース業者から受け取れます。こういった特徴から、賃貸物件の空室リスクを回避できる手段として利用する方も少なくありません。
サブリースとして賃貸物件を一棟全て借り上げることを一括借り上げと呼び、物件の購入時にはサブリースを提案されるケースも見られます。

サブリースと近い言葉に「マスターリース」があります。これは、サブリースの仕組みの中でオーナー様とサブリース業者が結ぶ契約のことです。入居者様とサブリース業者が締結する賃貸借契約をサブリース契約と呼びますが、サブリース契約とマスターリース契約を合わせて「サブリース」と呼ぶケースが多くあります。

サブリースの種類

サブリースの種類は、「家賃保証型」と「パススルー型」の2種類があります。それぞれの特徴を確認しましょう。

家賃保証型
賃料固定型ともいいます。利用されているサブリースの多くがこの家賃保証型で、空室・入居状況の影響を受けず、オーナー様が受け取る賃料が安定しているのが特徴です。空室や家賃滞納のリスクを回避できる点や、将来の収支計画を立てやすい点がメリットといえます。

パススルー型
実績賃料連動型とも呼ばれ、空室に応じてサブリース業者から受け取る賃料が変動します。パススルー型には賃料の保証がなく、空室が増えるほど収入も減ってしまうのが特徴です。そのため、空室対策をオーナー様自らで行わなければなりません。しかし、入居率が上がればその分収入も増える仕組みです。家賃保証型と比べて、パススルー型を採用している業者は多くありません。

サブリース新法とは

2020年（令和2年）12月施行の「賃貸住宅の管理業務等の適正化に関する法律」にある、「特定賃貸借契約の適正化のための措置等」がサブリース新法です。
サブリース新法が施行された背景には、悪質なサブリース業者とオーナー様との間で発生したトラブルが社会問題化したことが挙げられます。長期間での家賃保証を条件に提示していたにもかかわらず、物件が経年によって空室が増えてくるタイミングで、サブリース業者側から家賃減額や解約を一方的に申し出てくるといったトラブルもありました。

こういったトラブルを解決するため、悪質なサブリース業者による被害を防ぐためにサブリース新法が制定されました。サブリース新法には、主に以下のような規定が定められています。

誇大広告等の禁止
テレビCMやホームページ、チラシ広告、SNSなどの媒体において、サブリースのメリットのみを記載することが禁止されており、家賃保証を宣伝する際はリスクに隣接するように明記することが義務付けられています。

重要事項説明の義務化
サブリース業者はオーナー様に対し、「契約期間・更新及び解除に関する事項」を書面に記載した上で、契約前に説明しなければなりません。具体的には、契約途中での家賃減額の可能性や、解約などに関するリスクの説明が必要です。

不当な勧誘等の禁止
長時間拘束する勧誘や威圧的な勧誘を含め、契約解除や将来的な家賃減額のリスクなどの重要な事項を伝えないことも不当な勧誘に該当します。

上記に違反した場合は、罰金あるいは業務停止といった処分がサブリース業者に下されます。この他、オーナー様はサブリースのメリットだけでなくリスクに関しても理解した上で、契約を締結することが求められます。

ワンルームマンション自体を運営するメリットは初期費用を抑えた投資であること、デメリットは空室や家賃下落のリスクなどが挙げられます。サブリースでワンルーム物件を運営する前に、ワンルーム投資のメリットとデメリットを確認しましょう。

初期費用が少なくても始められる

ワンルーム投資で特に注目されるメリットが、他の不動産投資と比べて初期費用を抑えられることです。ワンルームは物件価格が低いケースが多く、購入費用を抑えられます。
金融機関から融資を受けられれば、家賃収入を月々の支払いに充てることも可能です。フルローンを利用できる場合は、頭金を十分に確保できていなくてもワンルーム投資を始められます。とはいえ、ある程度の自己資金は準備しておくと良いでしょう。

将来のための資産形成につながる

老後の資産形成のために不動産投資を行う方は少なくありません。ワンルーム物件も同様に、税金や修繕費といった費用は発生するものの、長期的な資産形成を目的とした運用が行われています。ローンを利用している場合、完済できれば物件が手元に残るため、定年退職後の収入源としても活用できるでしょう。

空室・家賃下落のリスクがある

不動産投資において、注意しなければならないのが空室と家賃下落のリスクです。ワンルームマンションの場合、入居需要があれば家賃収入が安定します。しかし、物件の経年により入居率が低下したり、周辺の相場が下がることで家賃を低く設定したりといったケースも少なくありません。
また、入居者様が退去した後は次の入居が決まるまで空室が続いてしまい、その間は収入がなくなります。空室や家賃の状態は入居ニーズによって影響を受けるため、需要が見込めない地域や立地条件が悪い物件には注意が必要です。収支計画を立てる際も、空室や家賃下落のことを考慮して収支を想定しなければなりません。

出口戦略を考える必要がある

出口戦略として不動産を手放すケースもあるでしょう。ワンルーム物件の売買は不動産会社を通して行われることが多くありますが、売却には買い手の募集から販売、契約まで月単位の時間がかかります。急にまとまったお金が必要になった時、すぐに換金することが難しい状況になりやすいといえるでしょう。売却を急ぐあまり、物件価格を大幅に値下げしないよう、前もって準備が必要です。

ワンルーム物件の運営でのメリットとデメリットを把握した上で、サブリースを利用してワンルーム投資を行う利点を確認していきましょう。主なメリットは以下の4つです。

安定した収入が得られる

ワンルーム投資で安定した収入を得るには、家賃保証があるサブリースの利用が効果的といえるでしょう。どの賃貸物件にもいえることですが、空室が発生するとその分の家賃収入が得られません。特にワンルームは入居者様の入退出が多く、空室も発生しやすいのが特徴です。サブリースであれば、空室でも家賃保証によって安定した賃料収入が得られます。

空室・家賃滞納の対策が不要

ワンルーム物件が、利用者の特徴から空室が発生しやすいことは前述した通りです。サブリースではオーナー様に変わり、空室発生を抑えたり空室期間を短くしたりする対策を講じてくれます。家賃滞納の対策も同様です。

管理業務を一任できる

賃貸物件の運営では入居者様を募集したり、家賃を回収したりといった管理業務が発生します。入居者様にトラブルがあった際の対応など、難しい業務もオーナー様が行わなければなりません。しかし、サブリースを活用することで入居者募集から賃貸契約、家賃回収に至るまであらゆる管理業務をサブリース業者に代行してもらえます。不動産投資の他に本業があるオーナー様にとっては、大きなメリットといえるでしょう。

確定申告の手間がかからない

賃貸経営で得た収益は不動産所得になるため、確定申告を行わなければなりません。オーナー様が自主管理している物件であれば、住民の入退去時に発生する費用の計上が必要ですが、サブリースを利用している場合は計算が不要です。そのため、確定申告時に行う収支計算が簡素化され手間がかかりません。

ワンルーム投資におけるサブリースのメリットを確認したところで、次はデメリットを4つ見ていきましょう。

自主管理するよりも収入は減る

サブリースには家賃保証がありますが、この金額は入居者様がサブリース業者に支払う賃料の8〜9割ほどです。
また、通常の賃貸経営では家賃の他に、入退居の際に更新料や礼金を入居者様から受け取れます。しかしサブリースを利用していると、賃貸借契約を入居者様と結んでいるのはサブリース業者であるため、オーナー様が更新料や礼金を受け取ることはできません。つまり、更新料や礼金はオーナー様の収入にならないのです。

オーナー側で入居者を選べない

サブリースを利用している場合、オーナー様は物件の入居者様を選べません。サブリースでは入居者様の募集から決定、退去に至るまでをサブリース業者が担当するためです。
サブリースの仕組みとして、空室に関係なくオーナー様には賃料が支払われることはすでに説明しました。サブリース業者は入居率に関わらずオーナー様に賃料を支払う必要があるため、入居者審査のハードルを下げるケースがあります。入居者審査が緩くなることで、オーナー様にとって好ましくない人物が入居する可能性が高まります。

修繕やリフォームの業者が指定される

賃貸物件ではメンテナンスやリフォームの費用が発生します。サブリースを利用して物件を運営する際は、オーナー様がメンテナンスやリフォームにかかる費用を支払わなくてはなりません。しかし、工事の業者を選ぶのはサブリース業者です。場合によっては、高額なメンテナンス・リフォーム費用を請求されるケースがあります。

好きなタイミングでの売却が難しい

サブリースには契約期間があるため、契約期間中は契約解除をしない限り、所有する物件を勝手に売却することはできません。そのため、市場価格が上がった際など売却したいタイミングがあっても、その時に物件を売るのは難しいといえます。

ワンルーム投資でサブリースを利用する際は、安定した収入を得られたり管理業務の手間を省けたりといったメリットがある一方、入居者の選定ができないなどのデメリットもあります。これに加えて、サブリース利用には注意すべき点もいくつかあるため、契約を検討する前に把握しておきましょう。

サブリース業者が倒産するリスクもある

サブリース業者が倒産してしまった場合、オーナー様は家賃保証の賃料を受け取れなくなります。敷金などの費用も同様です。サブリース業者と入居者様の賃貸契約はオーナー様が引き継ぎますが、物件の空室リスクも同時に引き継がれることになります。賃料収入が空室に応じて変動するようになるため、満室であれば問題ありませんが、入居率が低いとオーナー様の収入が減少してしまうので注意が必要です。

家賃保証の見直しがある

サブリースには、数年ごとに家賃保証の見直しが行われるケースがほとんどです。物件は経年によって老朽化する上に、周辺で新築の賃貸住宅が建てられれば物件の価値は下がってしまいます。
賃貸物件としての価値が下がると、入居者が集まらなくなってしまう要因になります。このため、サブリース契約では数年ごとに家賃保証の見直しが定められているのです。サブリースを契約する前に、提示された賃料がいつまで保証されるのか、家賃保証の見直しを踏まえた上で、業者側にサブリースのシミュレーションを依頼するようにしましょう。

免責期間の確認が必要になる

免責期間とは、サブリース業者がオーナー様に対し家賃保証を行わない期間を指します。家賃保証がないため、オーナー様には免責期間中に家賃収入がありません。免責期間が設けられている理由は、空室が発生しやすい物件などでは募集から入居まで数か月かかるケースがあるためです。サブリースの免責期間は業者によって異なりますが、およそ1～3か月程度に設定されています。

サブリースを利用してワンルーム投資を成功させるには、以下の3つを押さえておくと良いでしょう。

慎重にサブリース業者を選ぶ

サブリース契約は長期になることが多く、それだけサブリース業者とも長い付き合いになります。サブリースにはメリット以外にさまざまなデメリットがあるため、リスクに関してもきちんと説明してくれる業者を選びましょう。業者が倒産してしまうリスクを回避するため、経営状況の確認も大切です。
また、サブリース契約前の見積もりは複数の業者で取りましょう。最低でも3社以上であれば、それぞれの業者を比較しやすくなります。

空室発生のリスクが低い物件か確認する

サブリースの家賃保証は、数年おきに見直しがあることは先に述べた通りです。最初に提示された家賃保証額を下げられないようにするには、空室発生のリスクが低い、あるいは空室期間が長期化しないような物件を購入するようにしましょう。空室が増えてそれが長期間になってしまうと、サブリース業者は損失を防ぐために家賃保証額を下げようとします。
空室リスクをできるだけ抑えるには、物件の購入前に間取りや立地条件、周辺環境などをチェックします。入居需要が高い物件であれば、空室が発生しても長期化することはないでしょう。

物件の収益性・競争力を見極める

ワンルーム物件は経年によって価値が下がります。そのため、収支のシミュレーションをした時、十分に黒字を確保できないようであれば、将来的な収益性は大きくないと見て良いでしょう。
また、空室が発生しても短期間で次の入居者様が決まるような物件であれば、サブリースを利用しないといった選択も手段の1つです。物件の収益性と競争力を見極めて、サブリースの利用を決めましょう。

ワンルーム物件を運営する際、サブリース以外に自主管理や管理会社への委託といった方法もあります。どういった場合で、ワンルーム投資においてサブリースが向いているのでしょうか。以下で確認していきましょう。

新築のワンルーム物件に初めて投資する場合

賃貸物件の運営では、家賃設定に悩む方も少なくありません。特に新築のワンルーム物件の場合、前のオーナー様が設定していた家賃は引き継げないため、どのくらいの家賃にすればいいのか迷う方も多いでしょう。新築のワンルーム物件に投資する方が、不動産投資自体初めてのケースもあります。そういった状況では、家賃保証があるサブリースの利用が向いているといえるでしょう。

ワンルーム物件を複数所有している場合

運営する賃貸物件が増えるほど、何かしらのトラブルが起きる頻度も多くなり、管理の手間もかかるでしょう。また、賃貸物件の運営は不動産所得を得るため、確定申告も行わなければなりませんが、所有物件が多いほど手続きが複雑になります。
サブリースであれば、複数のワンルーム物件を所有していても管理の手間を省ける上、確定申告も簡素化できます。物件管理に時間をかけたくない場合は、サブリースを検討してみると良いでしょう。

本業が海外転勤になった場合

本業の仕事が海外転勤になった場合、日本とは時差もあるため、何かトラブルが発生した際に対応が遅れてしまう可能性があります。サブリースは、賃貸物件の管理を全て業者に任せられるのがメリットのため、ワンルーム物件の管理については海外に赴任しても安心できるでしょう。

サブリースとは、オーナー様が所有する賃貸物件をサブリース業者が借り上げ、入居者様に転貸することです。安定した収入が得られる、物件の管理業務を一任できるといったメリットがある一方、契約途中での売却が難しいといったデメリットもあります。
近年ではワンルーム物件の投資も増加しており、それにサブリースを利用するケースも少なくありません。ワンルーム投資では自主管理や管理会社への委託も可能ですが、初めてワンルーム物件に投資する方や、海外転勤中も物件の管理を任せたいと考えている方にはサブリースがおすすめです。