マンションとは、3階以上の集合住宅のことで、専有部分と共用部分で構成されています。また、鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリートで建てられており、耐震・耐火性を持つのが特徴です。マンションの適切な管理と居住環境の確保、建物としての資産価値を守ることを目的としたのがマンション管理適正化法です。
ここではマンション管理適正化法の詳細と、法律の制定と同時に作られたマンション管理士、マンション管理業者登録制度について解説します。

マンション管理適正化法とは

マンション管理適正化法は2000年（平成12年）の12月に公布、2001年（平成13年）の8月に施行されました。正式な名称は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」です。
分譲マンションの増加による居住形態の変化や、既存するマンションの老朽化などから、住みやすい居住環境を確保するためにマンション管理適正化法は作られました。マンションは資産価値としての重要性も高まっており、徹底した管理を行うことが求められるようになったことも、法律が施行された理由の一つです。

「マンション管理士」の資格が作られた

国家資格であるマンション管理士は、マンション管理適正化法によって設けられた資格です。マンション管理適正化法の中には、マンション管理士の機密保持義務や信用失墜行為の禁止についても明記されています。
マンション管理士は、マンション管理の専門家として、管理組合の運営やマンションの管理全般、建物の維持保全、区分所有者からの相談に対する指導やアドバイスといった仕事をします。また、総会の運営に関する指導、長期修繕計画の見積もりや費用の確認、区分所有者間のトラブル対応なども業務の範囲内です。
マンション管理士は、管理組合や区分所有者のマンション管理に対する意識力を高めるためのサポートをする専門家という立ち位置にいます。

マンション管理業者の登録制度が設けられた

マンション管理適正化法が制定される前までは、マンション管理業者に関する法規制はほとんどありませんでした。そのため、管理組合が持つ管理費の使い込みといった金銭トラブルも起こりえたのです。マンション管理適正化法は金銭トラブルを防ぐ目的もあり、その一つとしてマンション管理業者の登録制度が法令に組み込まれました。
この制度により、マンション管理会社は管理組合が30組合につき、管理業務主任者を1名以上事務所に設置しなければいけません。管理業務主任者とは、管理業務主任者試験に合格して管理業務主任者証を交付された人物です。マンション管理業者として、重要事項の説明や重要事項説明書への記名・押印、管理事務に関する報告、管理受託契約書の記名・押印などの独占業務を行います。
管理業務主任者の設置以外に、マンション管理適正化法によって管理委託契約の自動更新ができなくなりました。また、管理組合が持つ管理費などに関する規制や、管理会社の財務状況の開示も義務付けられたのです。

区分所有者・管理組合・管理者の定義

マンションを管理する上で「区分所有者」「管理組合」「管理者」は重要なため、それぞれの定義を以下で確認しましょう。

区分所有者
区分所有建物の専有部分を所有している人物を「区分所有者」と呼びます。区分所有建物とは、分譲マンションなどのように区分が可能で、住居や店舗などの用途に使用できる独立した部分（専有部分）を持っている建物のことです。

管理組合
マンションの建物や敷地を共同で管理する組織を指し、区分所有者は管理組合に加入します。分譲マンションの場合は購入者が加入対象です。管理組合は区分所有法で規定されており、区分所有者は基本的に任意では脱退できません。
管理組合は、集会を開いてマンション管理の会議を行い管理規約を定め、規約に基づいて理事を複数人選び、選ばれた理事で構成された理事会が業務を実行するのが仕事です。
管理組合は法人化も可能で、法人化された管理組合は「管理組合法人」と名前が変わります。

管理者
区分所有建物で、区分所有者全員の代表となって建物や敷地の管理を行う人物のことです。管理者は、おおよそ管理組合の理事長が務めます。管理者が行う仕事には、管理組合の集会や理事会の運営や、集会の議事録の作成などがあります。その他日常的な業務、管理規約の保管、義務違反者への対応なども管理者の仕事です。

マンション管理適正化法は、「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」として定められており、第一条から第百十三条まであります。ここでは、マンション管理の基本方針から罰則まで、それぞれの法令から特に重要な事項を抜粋して解説します。

総則

マンション管理適正化推進計画の作成と管理計画の認定、管理業者の登録、マンション管理士の資格などを設け、マンション管理の適正化を進め良好な居住環境を作ることが目的です。第一条と第二条からなる総則では、マンション管理適正化法についての目的や、法令で扱う用語の定義が記載されています。土地利用の高度化に加え国民の住環境の変化に伴い、マンションの重要性は増しています。

マンション管理適正化を図るための基本方針

マンション管理の適正化を進めるための基本方針と、管理の適正化を推進する計画などに関しては、第三条から第五条の二までが該当します。委託によって公社が行うマンションの修繕や管理も該当事項です。
国や自治体は、マンション管理の適正化を進めるためにさまざまな施策を考えていかなければなりません。しかし国や自治体だけでなく、管理組合側も基本方針に留意して適切なマンション管理を行う必要があります。具体的には、管理組合は国や自治体が打ち出した施策に協力し、自治体は管理組合に対して必要であれば指導や助言を行います。また、管理組合の運営が基本方針に適していないと判断した場合、管理組合の管理者に対して方針に基づいた管理の徹底を勧告できます。

管理計画の認定や基準

「管理計画認定制度」は、概要や認定の基準を第五条の三から第五条の十二まで定めています。管理計画認定制度とは、適切な管理計画を立てたマンションを地方公共団体が認定する制度です。

管理計画に記載する事項が法令で定められており、マンションの修繕や管理、管理費用の資金計画、管理組合の運営状況、国土交通省令で定められている事項などが、管理計画に記載すべき事項です。認定基準を守らなければ制度の認定は得られません。認定の基準は、国土交通省令で定める基準にマンションの管理方法や修繕、管理組合の運営状況などが適合していることです。管理計画認定後に、計画に沿ってマンションの管理を行っていないことが発覚した場合は、自治体から改善命令を出せます。
また、管理計画を作成した自治体の都道府県知事は、条件を満たしたマンションの認定を取り消せます。取り消すのは、認定マンションの管理を止める旨の申し出があった時、規定違反があった時などです。

マンション管理士について

マンション管理士については、資格や試験の概要、資格保有者の登録、義務などあらゆる事項が記載されており、法令も第六条から第四十三条までと膨大です。マンション管理士の資格試験において、試験の実施内容から費用、試験事務の規定や試験委員などの詳細が記載されています。
資格は国土交通大臣の許可により登録されますが、禁固刑以上の刑罰を受けて2年以上経過していない者、マンション管理適正化法の規定で罰金刑に課された者など、条件によっては登録できません。不正に登録を行うと、登録の取り消し対象となります。
マンション管理士の登録は指定の登録機関で行う必要があり、登録免許税法に基づいて登録免許税を納めなければなりません。

マンション管理業の詳細

マンション管理業者に関する法令は、登録から届け出、管理業務主任者に関する規定など第四十四条から第九十条まで幅広く規定されています。
マンション管理業者は、国土交通省のマンション管理業者登録簿に登録しなければ営業できません。また、マンション管理業者の事務所は国土交通省が定めている標識を、公衆の見やすい位置に設置する必要があります。
マンション管理業者にとって最も重要といえるのが、事務所ごとに「管理業務主任者」を置くことです。国家資格である管理業務主任者は、管理組合に対して管理委託契約に関する重要事項の説明を行ったり、管理事務の報告をしたりといった業務を行います。管理業務主任者になるには試験に合格した後、管理業務主任者証の交付を受けなければなりません。管理業務主任者証の有効期間は5年で、管理業務主任者の人数は事務所の規模を考慮して設置します。マンション管理業者は、管理組合から管理の委託を受ける際に書類や契約を行いますが、管理業務主任者による手続きや重要事項の説明が必要です。

マンション管理適正化推進センター

管理組合によるマンション管理の適正化を推進し、指定の基準を満たした一般財団法人を、国土交通大臣は「マンション管理適正化推進センター」に指定可能です。この法令は、第九十一条から第九十四条に定められています。
マンション管理適正化推進センターの業務は、管理組合の管理者に対して講習や技術的な支援を行うこと、マンション管理に関する資料や情報を集めて整理・提供することなどです。また、マンション管理に関する苦情が来た場合は対処の指導や助言、マンション管理の適正化を推進する啓発活動も行います。

マンション管理業者の団体について

管理業者による業務の改善向上を図り、指定された業務を適正かつ確実に遂行できる一般社団法人を、国土交通大臣は「指定法人」として指定可能です。法令では、第九十五条から第百二条で定めています。
指定法人の業務は、管理組合からの苦情の解決や社員の指導・勧告、管理業務主任者などに対しての研修、マンション管理業の調査や研究などです。

雑則

国土交通大臣が持つ権限の委任、町村によるマンション管理適正化推進行政事務の処理、宅地建物取引業者が作成する設計図書の交付などが、第百三条から第百五条に規定されています。
宅地建物取引業者は、宅地建物取引業免許を所持して宅地建物取引業を行う人物です。宅地建物取引業者が自らマンションなどを分譲した場合、管理組合の管理者に対して当該建物や付属施設の設計に関する図書を交付しなければなりません。

罰則

第百六条から第百十三条まで、規定に違反した場合の罰則が定められています。

マンション管理適正化法が施行された背景には、区分所有者や管理組合の知識不足や管理意識の低さ、管理会社の会計に関する法的な規定がなかったことが挙げられます。マンション管理は、管理組合全体で意識を向けなければなりませんが、法律制定前はマンション管理への意識の甘さ、修繕費や管理費などがあいまいになるなどの問題点がありました。マンション管理適正化法は、このような問題点を払拭するために役立っています。

区分所有者・管理組合の知識不足が目立った

マンション管理の知識は専門的な項目が多く、区分所有者や管理組合の方々が勉強するには難易度が高いため、充分な知識を得るのが困難です。そのため、マンション管理のほとんどを専門的な知識を持つ管理会社に任せてしまっていました。知識不足で管理に対する意識が薄まったままという状態だったのです。
区分所有者や管理組合の知識不足という問題を解消するために、マンション管理適正化法に伴って新たにマンション管理士の国家資格が新設されました。管理組合側に立って相談やサポートを行ってくれるマンション管理士によって、知識不足に関する問題が解消されていくマンションの増加が期待できます。

区分所有者・管理組合の管理意識が低かった

区分所有者や管理組合のマンションに対する管理意識の低さが、さまざまな問題を起こすケースもありました。マンションに限らずほとんどの建物は、築年数が経過し古くなるごとに多数の問題が発生します。マンションの場合、建物の老朽化によって修繕を行う必要が出てきたり、資産価値が下がってしまったりするのが問題です。マンションの老朽化は、近隣住民に対する安全の面でも放置できません。区分所有者や管理組合の管理意識が低いと管理の質が下がり、マンションの耐久性に関する意識も低下していました。
建物の老朽化は安全への影響もあるため、マンション管理適正化法では管理組合や管理組合員は適正な管理を行わなければならないと定めています。法律に組み込むことで、マンション管理の意識を高められるよう促しているのです。

管理会社と管理組合の間で会計に関する規定がなかった

マンションに住むと、管理費や修繕積立金などが発生します。マンション管理適正化法が施行される前は、管理会社が預かる管理費や修繕積立金などに対して、管理方法や使い道に関する法律がありませんでした。このため、管理会社が倒産した際に預かり金が差し押さえられてしまったり、修繕計画が場当たり的になったりといった問題があったのです。
その後、法律で預かり金を管理会社の財産と分けて管理することが定められました。現在は、管理組合の資産である管理費や修繕積立金をしっかり守れています。また、法律には帳簿の作成や管理事務の報告、違反した場合などの規定も盛り込まれており、マンションの会計に関する法的な取り決めを強固にしました。

マンション管理適正化法は2020年（令和2年）に一部が改正され、2022年（令和4年）4月に施行されました。改正の理由として、区分所有者の高齢化と、20年後に築40年超のマンションが360万戸を超えることが挙げられます。改正法には、建て替え要件の追加や自治体によるマンション管理適正化の推進などが盛り込まれました。ここでは、法律の具体的な改正内容を解説します。

基本方針の追加

法律改正後、国による基本方針に5つの事項が追加されています。

・「マンションの管理の適正化の推進」に関する基本事項
・「マンションの管理の適正化の推進」に関する目標設定
・マンション老朽化のため建て替えが必要になった場合に、建て替えやその他の措置に対する区分所有者の合意形成促進
・マンション管理の適正化に関する啓発と管理知識の普及
・マンション管理適正化推進計画の基本事項とマンション管理の適正化に関する重要事項

改正後のポイントとしては、建て替えや取り壊しの対象となる建物として、外壁の剝落やバリアフリーが確保されていないマンションなどが追加された点です。また、老朽化マンションには団地も含まれ、敷地共有者の4/5以上が同意すれば敷地の分割が可能になる制度も作られました。

マンション管理適正化推進計画制度の策定

国が定めた基本方針に基づいて、管理組合がマンションの管理計画を作る制度が「マンション管理適正化推進計画制度」です。地方公共団体が管理の適正化推進を図るために策定された制度ですが、強制ではありません。マンション管理の適正化を進めるため、管理組合や管理者などに対して指導・助言・勧告が可能です。また、管理組合が作成した管理計画の認定も行えます。

管理計画認定制度

「管理計画認定制度」は、前述したマンション管理適正化推進計画制度の一つです。この管理計画認定制度は、適切な管理計画を持ち一定の基準を満たしたマンションを、地方公共団体が認定する制度を指します。老朽化が進むマンションが増えている中で、マンション管理の意識を管理組合が高く持ち、良好な管理状態を維持できるようにと策定されました。

管理計画が適切であると認定されたマンションでは、建物共用部を改修する際に融資の金利が優遇されます。また、マンション購入者は固定金利型住宅ローンであるフラット35の融資を受けることが可能です。管理計画認定制度で認定されたマンションは、市場価値の向上が期待できるでしょう。なお、認定を受けたマンションの名称や所在地、認定日は専用サイトで閲覧できます。
認定の基準はマンションの管理方法や修繕、管理組合の運営状況が国土交通省令で定める基準に満たしていること、管理する上での資金計画が適切であることが求められます。また、都道府県のマンション管理適正化の指針などとも照合しなければなりません。
管理計画認定制度への申し込みは、管理組合の管理者が「管理計画」「添付書類」をマンション管理適正化推進計画を持つ自治体へ提出します。申請方法は自治体へ直接申請する方法と、公益社団法人マンション管理センターのシステムからオンライン申請する方法の2つです。

管理計画認定制度と似た制度に「マンション管理適正評価制度」があります。マンション管理適正評価制度は、一般社団法人のマンション管理業協会が行っており、管理計画認定制度の保管が主な役割です。マンション管理適正評価制度も管理計画認定制度と同じく任意での申請ですが、2つまとめての申請ができます。2つの制度で認定・評価を受ければ、マンションの資産価値が向上するでしょう。

最初にマンション管理適正化法が施行されたのは2001年ですが、現在に至るまでマンションに関係する状況は変化してきました。その中でも大きな変化として挙げられるのが、建物の老朽化です。今から20年後には、築40年を超えるマンションが360万戸を超えるといわれています。今後は老朽化が進んだマンションが増加することから、管理の適正化を目指し、法律が改正されました。建物は老朽化すると耐久性も低下するため、マンションの住人や周辺への安全面が心配されます。こうした安全性の問題に対処するためにも、法律の改正は必要だったといえるでしょう。

マンション管理適正化法が施行された要因には、区分所有者や管理組合の知識不足、管理意識の低さ、会計の規定がなかったことが挙げられます。これらの状況を改善するため、マンション管理業者の登録制度やマンション管理士の資格が設けられました。
マンション管理適正化法は部分的に改正され、マンション管理適正化推進計画制度や管理計画認定制度が作られたことによって、これからはマンションの資産価値向上が見込めます。
分譲マンション管理に携わる方は、これらの法律・制度を理解した上で業務に臨みましょう。