土地活用の手段として、アパート経営と並んで代表的なものがマンション経営です。ここでは、マンション経営の仕組みや経営の簡単な流れ、アパート経営との違いを解説します。マンション経営だけでなくアパート経営も検討している方は、2つの違いを把握しておきましょう。

マンション経営とは？

マンション経営は不動産投資の一つです。所有するマンションを貸し出すことによって得られる家賃が主な収入源となります。マンションはアパートとは異なり部屋数が多いため、空室のリスクが分散しやすい特徴があります。
マンションを経営する上で発生する費用は、新しく建てる場合は建設費用、中古であれば頭金や初期費用、その他に固定資産税や修繕費などです。特に、建築費用は多額の初期費用が必要になるため、立地などを充分に考慮して計画を進めなければなりません。しかし、マンション経営にはさまざまな費用が発生するものの、ローンの返済期間が長く、最終的には売却もできます。
マンション経営で重視すべき点は利回りを把握することで、これは費用に対する収入の割合を示すものです。利回りには、「想定利回り」「表面利回り」「実質利回り」の3つがあります。

想定利回り
マンションの購入価格に対して、空室が発生していない場合の年間家賃収入がどれくらいになるかを示しています。表面利回りよりも計算の精度は高くありませんが、候補の物件を利回りから簡単に比較したい時には参考になるでしょう。想定利回りの計算式は以下の通りです。

空室がない場合の年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 = 想定利回り

表面利回り
マンションの購入価格に対して、年間家賃収入がどれくらいになるかを示したものです。表面利回りは主に物件情報に掲載されています。年間の家賃収入を物件の購入価格で割ったものであるため、経費分は含まれていません。そのため、表面利回りだけで物件を選ばないようにしましょう。表面利回りの計算式は以下の通りです。

年間家賃収入 ÷ 物件購入価格 × 100 ＝ 表面利回り

実質利回り
マンションの購入価格に対して、年間家賃収入から年間の諸経費を差し引いた場合の利益がどれくらいになるかを示しています。物件の利回りを考える際は、実質利回りを参考にしましょう。年間の家賃収入から経費を差し引いて計算しますが、この経費には固定資産税や修繕費などが含まれています。実質利回りの計算式は以下の通りです。

（年間家賃収入 – 年間経費）÷ 物件購入価格 × 100 = 実質利回り

マンション経営とアパート経営の違いは？

マンション経営とアパート経営には、建物の構造や部屋数に違いがあります。

建物の構造や耐用年数
アパートは鉄骨造や木造のものが多い反面、マンションは鉄骨鉄筋コンクリート造（SRC造）や鉄筋コンクリート造（RC造）で建てられることがほとんどです。
また、建物の構造は法定耐用年数がそれぞれ異なりますが、これは減価償却に影響を与えます。減価償却とは、減価償却資産を取得した際に発生した費用を、設定された年数ごとに分けて経費を計上することです。減価償却資産は経年によって価値が低下する固定資産を指し、建物の他に車や備品などが当てはまります。減価償却率は法定耐用年数が短いと高くなるため、アパートの節税効果も高まるのが特徴です。しかし、法定耐用年数が長いマンションであれば、アパートよりも長い期間で減価償却ができます。

ローンの返済期間
ローンの返済期間は、建物の耐用年数を考慮して上限を決定します。例えば、木造アパートであれば法定耐用年数は22年、SRC造・RC造のマンションであれば47年です。このことから、アパートよりもマンションの方が返済期間を長くできます。

部屋数
マンションはアパートよりも部屋数が多くなるため、物件の部屋数が多いほど空室のリスクを分散できます。例を挙げると、全部で10室あるアパートにおいて空き部屋が2室ある場合は5分の1が空室ですが、全部で30室あるマンションの空き部屋が2室ならば、空室は15分の1です。部屋数の差も、マンションとアパートの経営をする上で重要な項目といえます。

マンション経営の流れ

新しくマンションを建てて経営を行う場合の流れとしては、まず建設会社や設計会社に建物の相談を行い、見積もりの提案を受けます。この際は一つの会社だけでなく、複数社から見積もりを受けるようにしましょう。その後、条件に合う見積もり書を持ってローンの審査を受けに行き、承認が通ったらその会社と契約を結びます。入居者の募集を着工中に行い、物件が完成したら入居を始めます。

法定耐用年数が長い、空室のリスクが分散しやすいといった利点があるマンション経営ですが、他にはどのようなメリットがあるのでしょうか。ここでは、マンションを経営することで得られるメリットを8つ紹介します。

長期的に安定した収入が期待できる

マンション経営における最大のメリットは、長期的に安定した家賃収入を得られる点です。SRC造やRC造といった構造から耐用年数が長く、長期運用に向いている土地活用であるため、老後の収入源としてもマンション経営は人気があります。
マンション経営には建築費用や物件購入費用などがかかりますが、ローンを組んでも家賃収入を返済に充てることが可能です。ローンを返済してしまえば、マンション経営で得た収益はそのまま収入となります。また、入居者がいる状態で物件の所有者が変わる「オーナーチェンジ物件」であれば、購入してすぐに家賃収入を得られます。

大きな資産になる

マンション自体が収益を生む建物のため、将来の売却がしやすい物件です。また、マンションが建っている土地も自身の所有物になるため、老朽化が進み物件の価値が下がっても土地の価値は変わりません。マンション管理会社に委託すると、管理の手間を省きつつ資産を形成していくことが可能です。こういったメリットから、マンション経営を副業として始めるケースは増加しています。

資産価値が下がりづらい

資産が保有する財産の評価額や、売買する際の価格が資産価値です。マンションの場合、賃貸による家賃収入である収益価値と、マンションの売買価格である売却価値を含みます。マンションは、用途地域によって決められた土地に建てられますが、この用途地域は主要都市の住宅街や駅前がほとんどです。このような地域は収益価値が高いため、マンションの資産価値が下がるといった状況はあまり起こりません。
また、マンションは耐用年数が長いという特徴があるため、築年数が経過していても相場より高い価格で売却できる可能性があり、資産価値が暴落する心配もないでしょう。

景気変動に強い

貨幣価値は物価上昇によって低下し、株式も経済情勢に応じたリスクを伴いますが、マンションは現物資産であるため景気の変動に強いというメリットがあります。インフレが起こった場合、家賃収入は物価上昇と連動するため大きな影響を受けないのです。また、マンションといった住居は生活に必要不可欠です。景気変動によるニーズの低下といった心配は必要ありません。

節税対策になる

マンション経営は、所得税や相続税などの節税対策として有効な手段です。マンション経営における諸費用は、経費として所得から控除できます。建物部分の取得費用も、減価償却で経費にすることが可能です。
家賃収入を得ている場合、不動産所得が赤字であれば給与所得から赤字部分を差し引いて相殺できます。相続税においても、相続人から受け継いだ土地に賃貸マンションが建っていれば、相続税が大幅に抑えられるため節税につながります。

管理の手間がかからない

マンションを経営する以上、入居者の募集や家賃の徴収、共用部の清掃などの管理は行わなければなりません。しかし、時間や手間を惜しむ場合はマンション管理会社に管理業務を委託できます。本業が会社員で忙しい方などは、管理会社に委託料を支払って管理を任せても良いでしょう。

不動産投資ローンの借り入れ可能な期間が長い

経営のためマンションを購入する場合、不動産投資ローンを利用して購入する方が多い傾向です。マンションは法定耐用年数が長いSRC造やRC造の建物が多く、そのためローンの借り入れ可能な期間も長めに設定できます。借り入れ可能な期間を長期に設定できれば、毎月のローン返済額も抑えられるでしょう。ローンの借り入れ可能期間については、法定耐用年数から物件の築年数を差し引いて計算されます。

生命保険代わりになる

不動産投資ローンを組んでマンションを購入する場合、「団体信用生命保険」に加入するケースがほとんどです。団体信用生命保険であれば、ローン返済中に契約者が病気や死亡によって返済できなくなった場合に、この保険を利用してローン残高を返済できます。このような特徴から、団体信用生命保険が生命保険の代わりといえるのです。万が一の事態に備えられるという点でも、団体信用生命保険にはメリットがあります。

前述したように、マンション経営にはさまざまなメリットがあります。しかし、同時にデメリットがあることにも注意しなければなりません。ここでは、マンション経営のデメリットを6つ紹介します。

初期費用やランニングコストがかかる

まずは、初期費用やランニングコストがかかってしまう点です。特に、マンションを建てる場合はアパートよりも建築費が高額になるため、どうしても初期費用が多額になります。建築費用の他、不動産取得税や登録免許税などの費用もかかるため、経営初期は支出が多くなることを意識しておきましょう。
対策として、マンション経営の収支についてシミュレーションを行うのがおすすめです。初期費用やランニングコストがどのくらいかを確認し、運営計画をしっかり立てましょう。

災害や事故のリスクがある

地震や火事、台風といった自然災害や、物件内での事故・事件発生といったリスクについても考えなければなりません。自然災害の被害を受けた場合は、建物の破損や倒壊などで不動産価値が下がり、事故や事件が起きてしまうと入居者が集まりにくくなってしまいます。
天災や事故は予測することができません。そのため、火災保険などの損害保険に加入したり、可能であれば複数のマンションを所有したりといった対策を取るのがおすすめです。新たにマンションを建てる、もしくは購入する場合は、事前に物件が建っている土地の地盤やハザードマップを確認すると良いでしょう。

老朽化による修繕費用が発生する

マンションは建物である以上、老朽化のリスクを伴います。古くなった物件は競争力が落ちるため、入居者を集めるために家賃を下げなければなりません。家賃を下げずに入居者を維持するには、リフォームや設備の交換を行う必要があり、マンションの場合はそれらの費用が高額になります。
老朽化を遅くするためには、建物の定期的なメンテナンスが大切です。メンテナンスの費用や老朽化による修繕費などを、マンションの修繕計画に沿って積み立てておきましょう。

不動産価格の変動や金利変動の影響を受ける

マンションを売却しようと考えた時、不動産価格が下がっていれば想定した金額よりも低い値段になってしまう場合があります。市場の動きによって不動産価格に影響があるためです。
不動産投資ローンで変動金利を利用している場合、金利が上がると月々の返済額も高くなってしまい、ローンの返済額自体が増加してしまう恐れがあります。金利上昇が予想できるようであれば、固定金利で融資を受けるといった対策が必要です。

家賃滞納や空室が発生するリスクがある

マンションを経営することで家賃収入を得られるようになりますが、入居者が家賃を滞納するといったトラブルが起こる場合もあります。また、入居者がおらず空室が発生すると、その分の家賃収入は得られません。空室を発生させないようにするには、家賃設定や物件選びが重要です。なお、入居者が家賃を滞納した場合は管理会社が対応します。そのため、こういったトラブルにもきちんと対応してくれる管理会社を選びましょう。

すぐに売却できない

マンションを売りに出した時、すぐに買い手が見つかるとは限りません。マンションの買い手は一棟まるごと買い取ってくれる人に限られるためです。購入者が見つかったとしても、市場動向によっては希望の金額で売却できない場合があります。

マンション経営には、ランニングコストの問題や空室のリスクといったデメリットがあります。デメリットはそのままにせず、それぞれに合った対策でリスクを抑えましょう。ここでは、マンション経営におけるデメリットの対処法を、5つに分けて解説します。

災害・事故の対策

自然災害や事故のような予測が難しいリスクの場合、保険への加入が最も適切な方法といえます。自然災害に関しては、火災保険や地震保険には加入するのがおすすめです。火災保険は火災時に発生した損害への補償、地震保険は地震や津波によって生じた損害に対して補償してくれます。ただし、保険は契約内容によって補償内容が変わるため、加入前に内容をしっかりと確認しましょう。
地震への対策として、建物の耐震基準を確認することも大切です。耐震基準には旧耐震基準と新耐震基準がありますが、旧の方は震度5程度の地震を想定したものとなっています。旧と新では倒壊のリスクに差があるため、所有するマンションの耐震基準がどちらに沿って建てられたものなのかを確認しましょう。
なお、近年では殺人事件や自殺、孤独死といった死亡事故に対応する保険も増えてきています。

老朽化の対策

マンションの老朽化は不動産価値だけでなく、家賃を値下げしなければならない状況を招いてしまいます。こまめなメンテナンスや設備交換を行うことで、老朽化を遅らせることが可能です。また、メンテナンス費用や修繕費についても、しっかりと資金計画を立てておきましょう。

金利変動の対策

ローンの金利には固定金利と変動金利があります。固定金利は金利の変動がなく、変動金利は金利の見直しがあるものです。不動産投資は変動金利が用いられることがほとんどですが、金利変動のリスクが伴います。固定金利では、そのようなリスクを考える必要がないためおすすめです。自己資金に余裕があれば、繰り上げ返済や一括返済という手段もあります。

空室の対策

空室の発生を防ぐことで安定した家賃収入を得られます。入居者のニーズがあるかどうか、マンションの立地について事前に調査を行いましょう。駅が近い場所や都市部、学校や商業施設が近場にある土地は人気が高い傾向です。入居者が集まりそうな立地、かつ間取りや設備にもニーズがあるかどうかを確かめましょう。
空室対策として、不動産管理会社とサブリース契約を結ぶという方法があります。サブリースとは、不動産管理会社がアパートをまるごと借り上げて、入居者に又貸しをすることです。物件の管理を任せられるというメリットの他、空室の状況に関係なくオーナーに対し家賃収入が保証されます。

売却に関するリスクへの対策

マンションを経営する上では、買い手が見つからず早急な売却が難しかったり、売上金額が想定よりも低かったりと、売上に関するリスクもあります。不動産の売却は市場動向も影響するため、マンションは長期的な経営を見据えましょう。

リスクへの対策を事前に行っておくことで、マンション経営での赤字回避につながります。最終的に赤字経営となってしまっては意味がありません。経営失敗のリスクを回避するための事前準備として、マンション選びの重要なポイントを7つ解説します。

立地を見る

賃貸マンションを経営する以上、空室が発生するリスクは避けられません。そのため、空室期間が短くなるように、入居者のニーズが高い立地のマンションを選ぶようにしましょう。
需要が高い立地として挙げられるのは、駅近の物件です。入居者が物件を探す際、最寄駅から徒歩何分かかるのかを確かめるケースも多くあります。また、日常の買い物ができるスーパーやコンビニ、商業施設などが近所にあるかどうかも重要なポイントです。学生であれば学校の近く、もしくは通学に便利な場所にマンションがあるかどうかも重要視されています。
また、マンションは利便性だけでなく、騒音や臭いなど周辺環境に問題がないかどうかも確認するようにしましょう。交通アクセスが良くても、近隣の施設や状況によっては物件としての魅力が落ちてしまうこともあります。他にも、入居者のニーズに応じた間取りや設備であることも重要です。
賃貸のニーズが見込めるかどうかは実際にマンションへ足を運び、物件や周辺環境の状況を確かめましょう。自身の目で確かめつつ、同時に不動産会社などに相談してみるのがおすすめです。

入居者のニーズを把握する

立地が良く需要も見込めるマンションであっても、物件の広さや間取りが入居者のニーズに合わなければ安定した家賃収入にはつながりません。単身での入居なのか、それとも家族での入居なのか年齢層についても確認し、どのような属性の入居者が見込まれるのかを見極めます。マンションに導入する設備については、入居者のニーズを確認してからでも良いでしょう。

ワンルームかファミリー向けのどちらが適しているか考える

マンションの間取りはさまざまですが、主にワンルームタイプもしくはファミリー向けのタイプに分けられます。どちらのタイプが適しているのかは、その地域での単身世帯と一般世帯の数で考えましょう。ファミリー向けマンションの方が長期で経営が安定しやすいというメリットがありますが、学生といった若年層・単身者が多い地域であれば、ファミリー向けではなくワンルームが適しています。ワンルームかファミリー向けどちらが適しているのかは、立地や周辺環境も加味して決めましょう。

マンションの経営方式を選ぶ

マンションの経営方式は、「区分マンション（ワンルームマンション）」と「一棟マンション」の2つがあります。2つの経営方式の違いや特徴は以下の通りです。

ワンルームマンション
区分マンションともいい、分譲マンションの1室を購入し第三者に貸し出す方法です。初期費用がそこまで高くないため、経営に失敗するリスクが抑えられます。そのため、初めてマンション経営を行う場合におすすめです。ただし、1室のみ所有の場合、空室になった時に家賃収入が途絶えてしまうというデメリットがあります。

一棟マンション
マンションを一棟まるごと所有して経営する方法です。すでに建っているマンションを購入する場合と、土地を買って新たにマンションを建築して経営する場合の2種類があります。ワンルームマンションとは異なり多額の初期費用がかかりますが、部屋数の確保、空室リスクに対処しやすい点がメリットです。

マンションが新築か中古かを利回りで選ぶ

マンションを購入する場合、新築と中古のどちらを選ぶのかも重要なポイントです。新築マンションは、耐用年数が長くローンも組みやすい傾向のため、長期で安定した収入を得ようと考えている場合におすすめといえます。新築マンションはすでに建っている物件を購入するか、土地を買って新しく建てるケースの二択です。どちらにしても、かなりの初期費用が必要になります。
反対に、中古マンションは初期費用がそこまでかかりません。しかし初期投資が少ない分、長期的な収入の利益率は低い傾向です。短期的な収益を目指す場合は、中古マンションを検討してみると良いでしょう。

時間をかけて業者を選ぶ

マンションを購入する際の不動産会社や管理業務を任せる場合の管理会社は、時間をかけて複数社を比較し検討しましょう。業務内容や実績の他、早急な対応をしてくれるか、詳しい情報を持っているかどうかが重要です。マンションの立地や入居者のニーズをリサーチしておくことも大切ですが、業者に関することもしっかりと調べておく必要があります。

キャッシュフローを確認する

マンション経営の赤字を防ぐためには、収支を予測した資金計画を立てておかなくてはなりません。中でも空室のリスクは収支を考える上で重要な項目です。空室発生のリスクを抑える手段として、サブリースによる賃貸経営があります。不動産管理会社がマンションをまるごと借り上げて、入居者の募集や物件の管理などを行うサブリースは、管理料こそかかりますが家賃が保証される仕組みのためおすすめです。空室が発生してもマンションのオーナーには家賃分の賃料が支払われます。

マンションを安定かつ堅実に経営していくためには、不動産や経営に関する知識を身に付けるだけでなく、出口戦略も意識することが大切です。また、マンションを選ぶ際には利回りだけを見て判断しないようにしましょう。リスクを回避するためのマンション選びと同様に、経営に失敗しないための準備は怠らないようにします。

マンション経営や不動産投資の知識を身に付ける

マンション経営は初期費用を用意すれば始められますが、経営で適切な判断を下すためには相応の知識が必要です。経営や不動産投資の知識以外に、法律関係や財務、税金などについても勉強しておきましょう。
また、マンションを経営する上で資格などは特に必要ありませんが、学んでおくことで経営に有利な知識を得られます。おすすめの資格は「不動産実務検定」や「マンション管理士」「宅地建物取引士（宅建）」などです。特に不動産実務検定は、マンション・アパートの大家さんや不動産投資を行う人に向けた検定のため、マンション経営に関する幅広い知識が学べるでしょう。

出口戦略を意識する

マンション経営における出口戦略とは、多くの資産を残した状態で物件を高く売却することを指します。中には出口戦略を考慮せずにマンション経営を始める方もいますが、マンションは老朽化による資産価値の低下も避けられないため、出口戦略を意識することは大切です。購入前から売却を意識しなければならないということではありませんが、ニーズや築年数などを確認して高く売れそうなマンションを選ぶようにしましょう。
また、出口戦略を考えるのと同時に赤字が出た場合や大規模修繕が必要になった場合、空室が埋まらない場合などといった状況に対しての対応策も考えておく必要があります。

利回りだけで判断しないようにする

物件選びに利回りは重要ですが、利回りだけを見て判断してしまうと経営がうまくいかない恐れがあります。物件価格が安く利回りが高いマンションは、何かしらの理由があるケースが多い傾向です。物件価格が安いことに対し明確な理由が分からない場合は、購入を焦らずに慎重に吟味することが大切です。

マンション経営に向いている条件はいくつかあります。以下で解説する条件に全て当てはまっていなくてもマンションの経営は可能です。しかし、1つでも条件を満たしていた方が経営には向いているといえます。

資産運用や相続税対策を考えている

不動産の資産運用や、相続税の対策を考えている方にはマンション経営がおすすめです。例えば不動産として更地を相続した場合、その場所に賃貸マンションやアパートを建てると相続税評価額が下がります。相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際に必要な基準となる課税価格です。相続した更地をそのままにしておくと、固定資産税がかかり高い税金を支払わなくてはなりません。そのため、更地を利用し、家賃収入が得られるマンション・アパートを建てて賃貸経営を行うのも土地活用としての手段です。

自己資金に余裕がある

マンション経営は物件を購入する場合の購入費用、新築で建てる際は建築費用など、かなりの初期費用が発生します。自己資金の目安としては、初期費用にかかる金額の2〜3割で、それ以上はローンを利用するのが基本です。土地活用としては人気が高いマンション経営ですが、初期費用が高額になってしまう傾向があります。そのため、ある程度まとまった資金を用意できる方に向いているといえます。

広い土地を持っている

マンション経営を考えている方の多くは、余っている土地の活用を目的とされている方がほとんどでしょう。空いている土地に新しくマンションを建てる場合、まとまった資金も必要ですが広さもないとマンション自体建てられません。そのため、マンションの規模に応じた広さの土地が必要になります。もしマンションを建てられる広さが確保できない場合は、一戸建ての住宅やトランクルーム、駐車場などにするのが土地活用としておすすめです。

マンションは多額の初期費用がかかる分、順調に経営できれば安定した家賃収入が確保できます。長期的な収益の他、節税や景気変動に強いといったメリットがある一方で、災害のリスクやランニングコストが発生するといったデメリットがあることも意識しておかなければなりません。デメリットへの対応は、災害のリスクを抑えるのであれば保険に入ったり、費用面の対策としては収支シミュレーションを行ったりなど、それぞれに適した対策を取ることなどが挙げられます。メリットとデメリットの両方を意識した上で、マンション経営による土地活用を進めていきましょう。