【アパート経営の経費率】目安・注意点・ポイントをまとめました

賃貸経営では、収入と所得の2つのポイントを押さえておく必要があります。収入は、入居者から振り込まれる家賃収入のことを指し、それから経費を引いたものを所得と呼びます。所得を大きくするためには、収入を増やすだけでなく、経費を削減することが大切です。

そして、その経費を削減するときに、重要となるのが「経費率」です。経費率は、家賃収入に対する経費の割合を示す値のことを指します。入居者から家賃として得られる収入額と比べて、修繕費・保険費用などが占める割合を判断するデータです。

一般的な経費率の目安は、15～20％程度と言われています。ただし、経費率はアパートの築年数やローン、入居率などの条件によっても異なるため、あくまで目安として考えておくと良いでしょう。
なお、経費の金額は、納税額にも密接に関わってきます。税金がかかる対象は収入額すべてではなく、経営に必要な経費を除いた所得額が対象です。そのため、収入と経費のバランスが変わると課税所得も大きな差が生じます。

では、その収入額から差し引ける経費とはどういったものがあげられるのでしょうか。次のセクションから詳しく見ていきます。

経費を下げるためにはまずは、「どの費用が経費として認められるか」「部分的に認められる場合はどの範囲内が経費になるか」などを理解しておくことが重要と言えます。

経費になるか否かは、「売り上げにつながる費用かどうか」を考えると判断しやすくなります。基本的に、アパート経営に役立ち、家賃収入を得やすくなる内容であれば、経費として計上できます。しかし、事業と無関係なプライベートの費用や、義務として支払う法人税などは経費に含まれません。
アパート経営の場合、経費として計上される主な費用には「減価償却費」「租税公課」「修繕費」「管理費」が挙げられますが、それ以外にも経費に計上して良いものもあります。

では以下で、詳しく見ていきましょう。

アパート経営の経費にできるもの①減価償却費

減価償却とは、建物・設備など時間とともに価値が減っていく資産の取得費用を各年分に分けて、それぞれ必要経費として償却する手続きのことを指します。アパート取得時に全額をまとめて必要経費にする訳ではなく、建物の法定耐用年数の期間で分割して計上します。

ただし、土地や骨董品のように、時間経過で価値が低下しない資産は減価償却の対象外です。アパート経営において減価償却の対象になるのは建物部分のみとなり、その建物部分の内訳としては「本体」「建物設備」「器具備品」に分けられます。

なお、税法上において、資産として減価償却するものは取得価額が10万円以上のものに限られます。10万円未満で取得した場合は「消耗品費」として、経費で計上する必要があるため注意しましょう。
取得価額が10万円以上の資産を減価償却として計上するには、以下のような方法があります。

■減価償却
最も一般的な減価償却方法です。資産の耐用年数に応じて償却していきます。

■一括減価償却
取得価額が10万円以上20万円未満の資産に対し、取得日や耐用年数に関係なく、使用した年から3年で償却できる方法です。

■少額減価償却資産の特例
取得価額が30万円未満の資産に対して、一定の条件を満たすことで使用した年に全額償却できる特例です。この特例は、青色申告者のみが受けられます。

アパート経営の経費にできるもの②租税公課

租税公課は、国や地方公共団体に支払う税金のことで、法律にもとづいて徴収される「租税」と、賦課金・罰金などを表す「公課」を組み合わせた言葉です。この租税公課も、アパート経営と大きく関連しています。
租税公課は、経費に計上できるものと、できないものがあり、経費として計上できる租税公課には、以下のようなものがあります。

■固定資産税
毎年1月1日時点に、土地や家屋などの固定資産を所有している人に課せられます。

■登録免許税
不動産の登記の際に課せられます。ただし、取得価額に算入されている場合は適用外となります。

■不動産取得税
土地や家屋の購入などで不動産を取得した際に課せられます。

■事業所税
都市環境の整備・改善に関わる事業に課される税金です。

その他、契約書類に貼付する印紙税や、印鑑証明書、住民票発行手数料町内会費などが該当します。ただし、経費に計上できる租税は事業で使用するものに限られるため注意が必要です。プライベートで使用するものは計上できないため、事業とプライベートとで併用している場合は都度按分しなくてはなりません。

アパート経営の経費にできるもの③修繕費

アパートなどの物件は、築年数が経つにつれて、老朽化や劣化が見られます。また、災害や事故などにより、故障・破損することもあるでしょう。この際、物件を維持管理するために必要なのが「修繕費」で、一般的にはこちらも経費に計上できます。

修繕費には、以下のような種類があります。

■原状回復
アパートの契約が終了し入居者が退去したあと、部屋を入居時の状態に戻すことを言います。費用は、入居者が支払う敷金から差し引かれることが一般的です。
基本的には、ハウスクリーニングで済むことが多いようですが、室内が破損していたり、改造されていたりする場合には、入居者負担で修繕します。

■補修
入居者が入居中にオーナー様の費用負担で物件の修繕を行うことを指します。水回りや機械設備などのすぐに直るものから、雨漏りや災害・事故による故障などの長期の修繕が必要なものなど、さまざまです。

■予防修繕
大きな修繕が必要になる前に、予防として行う修繕のことです。老朽化などによる故障が発生する前や、軽微な不具合が発生しているうちに迅速な対応を行います。
具体的には、シロアリ駆除や、外壁・屋根の検査などが挙げられます。

■大規模修繕
完全に補修が必要になる前に、劣化を抑える予防修繕の一つです。雨漏りなどが起こる前に、計画的に修繕を行います。

なお、修繕費の注意点として、機能向上のために使った費用は修繕費扱いにならず、「資本的支出」に分類されます。資本的支出とはリフォームや耐震補強のように、資産を元の状態よりグレードアップさせるための費用を指し、耐用年数期間中は、減価償却費用として計上する必要があります。

また修繕費は、目的によって分類が異なります。基本的に、修繕の目的は「本来の状態に戻す」というものです。そのため、以下のような設備の導入・工事は修繕費として扱われない場合があります。

・新しい電気設備の導入
・高度な機能の設備導入
・インターネット回線工事

このような固定資産の価値を高めるような支出の場合は、「基本的支出」となります。元通りにするのか、新たに追加するのかによって、分類が変わるため注意しましょう。

アパート経営の経費にできるもの④管理費

アパートの管理を管理会社へと委託した場合に必要な管理費も、アパート経営の経費に含められます。管理費は、法的に明確な決まりはなく、アパートの運営管理のために必要となる経費に充てられます。例えば、「エントランスや共用部分の電球の費用」「共用部分の清掃費用」「共用部分で発生する水道料金」などです。

なお、管理費には、「自主管理」と「委託管理」があります。自主管理は経済的なメリットがある一方で、手間がかかるため、大家さんは委託管理の方法をとっていることが多いようです。委託では、専門の技術や設備、ノウハウを持った事業者に代行してもらいます。アパート管理を委託すると業者に支払う費用がかかりますが、この費用も基本的には経費へと計上可能です。

また、管理委託費のほかにも計上可能なものとして、「賃貸管理代行手数料」が挙げられます。これは、家賃収入から費用を支払い、トラブル対応や入居者募集、家賃の徴収や各種設備交換などを任せるものです。前述したように、アパートに関わる費用であれば必要経費と認められるため、この代行手数料も計上可能です。

アパート経営の経費にできるもの⑤ローンの保証料・利息

アパート購入時に組んだローンの保証料が発生する場合、ローン保証料も経費として計上できます。ローン保証料はローンの保証会社に支払うお金のことを指し、万一ローンを支払えなくなった際に保証会社がローンを肩代わりしてくれるものです。金融機関によっては、ローン保証料を利息に含めている場合もあります。

また、ローンの利息も経費として計上可能です。アパート経営においては大きな必要経費として挙げられます。ただし、計上できるのは利息のみで、ローンの元本は経費計上できません。また、経費として認められるのは、アパート建築後に支払った利息のみとされています。

アパート経営の経費にできるもの⑥専従者給与

専従者給与とは、アパート経営者と生計を共にする家族が、アパート経営に従事していると発生する給与のことです。支払った給与は、経費に含められます。ただし、専従者になれる人は限られており、例として、以下のような条件が定められています。

・生計を共にしている配偶者もしくは親族
・申告する年の12月31日時点で15歳以上の人
・ほかの仕事に就いていない人
・事業に専従している期間が半年以上の人

また、生計が同一であれば、別居していても構わず、専従者の人数制限もありません。

なお、専従者給与を経費計上するためには申告をする必要があり、申告の種類によって計上できる金額が異なります。青色申告の場合は全額を計上できますが、白色申告の場合は配偶者なら86万円、それ以外の親族は50万円が上限と定められています。青色申告・白色申告ともに、配偶者控除や扶養控除との両立はできません。申告する前にどちらがお得か計算しておきましょう。

アパート経営の経費にできるもの⑦その他の費用

ここまでご紹介したもの以外にも、アパート経営の経費に含められるものがあります。

例えば、所有権移転の登記費用やローンを利用した場合は、金融機関の事務手数料のみが計上できるほか、携帯電話やインターネットを利用した際は、アパート経営に利用した部分のみが認められます。さらに、確定申告などで税理士に依頼した際の費用も、外注費として経費計上可能です。

前述の通り経費計上により、節税効果があるとはいえ、基本的には経費は少ないに越したことはありません。では、実際に経費率を下げるにはどのようにすれば良いのでしょうか。ここでは、3つのポイントをご紹介します。

アパートローンの借り換えを検討する

融資元の金融機関を変更することで、アパートローンの金利を下げられる場合があります。高い金利で融資を受けている方は、借り換えを検討するのも一つの手でしょう。金利が低くなることで、利息の支払いが減り、経費率も下げられます。
ただし、借り換えには手数料が発生するほか、必ず融資条件が良くなる訳でもありません。そのため、借り換えを行う際は、慎重に検討しましょう。

保険を見直す

地震や火災保険などに加入している場合、見直すことも大切です。支払う保険料は、加入しているプランによって異なります。保証内容が同じでも、保険会社によって支払う金額が異なるケースも考えられます。そのため、保険プランは定期的に見直し、必要であれば乗り換えも検討しましょう。

また、保険料の支払い方法を分割にする方法も有効です。分割払いにすることで、まとまった支払いがなくなるため、効率的に経費計上できる場合があります。

収益が上げられる物件を選ぶ

まずは、物件選びを慎重に行うことが大切です。収益性の高い物件を選ぶには「利便性」「管理」「設備」を確認しましょう。
例えば、いくら設備が整った物件でも、駅から遠かったり、バスが通っていなかったりすれば、住むハードルは高くなります。そのため、交通の利便性は物件を選ぶ上で重要です。また、周辺にスーパーや薬局、コンビニなどの生活に必要な施設がそろっているかも確認しましょう。

また、古い物件でも、管理やメンテナンスが行き届いている物件であれば、入居者も集まりやすいと言えるでしょう。設備を最新のものにそろえていれば、さらに募集が集まるでしょう。管理状況や設備状況を知るためには、管理会社の評判や、修繕費の積立状況などを確認しておきます。

不動産会社選びは慎重に行う

キャッシュフローを増やす上で、不動産選びは大切です。まず注意すべきは、客付力です。客付け能力の高い自社の仲介部署を持つ管理会社を選ぶと、空室期間をなくすことができ、収益アップにつながります。

また、長く安定した経営を行うためには、地域の動向に詳しい不動産会社を選ぶことも重要です。CMなどで見かけるような有名な会社であっても、必ずしも安心できるとは限りません。大手の場合、地域のことを理解しているスタッフがおらず、後の入居者とのトラブルにつながることもあります。
一方で、地域に古くから根付いていても最新の情報にアップデートできていない不動産会社もあります。この場合、同様にトラブルに発展する恐れがあるため注意が必要です。

また、管理業務の委託方法によっても、重視するポイントは変わってきます。管理方法には、管理業務の一部のみを不動産会社に依頼する管理委託と、管理運営を全て不動産会社が行う一括借り上げの2種類があります。

管理委託のメリットは、管理料が安く抑えられ、収益を上げやすいことです。しかし、委託するのは一部の業務のため、管理業務を自分で行わなければならないというデメリットがあります。
一方、一括借り上げの場合、管理は全て不動産会社に任せることができます。入居者数に関わらず、一定額の収入を得ることができるため、初心者でも簡単に経営を始められるでしょう。しかし、安定した収益が得られる反面、管理料が高い分管理委託よりも収益が下がる可能性が大きくあるため注意しましょう。

このように、不動産会社を選ぶ際は、目先の利益だけにとらわれず、長期的な目で見た際の利益を考えて慎重に選ぶ必要があります。

頭金を増やす

現在は超低金利時代と言われており、ローンを組みやすい状況です。今後金利が変動する可能性も考えれば、元金は少ない方が、リスクも少ないと言えるでしょう。
アパート経営の頭金の相場は1～2割程度とされています。この頭金を増やすことで、ローン返済額だけでなく月々の支出を抑えられ、収益を増やせます。

しかし、頭金がすぐに用意できない場合などは、資金が貯まるまで待つよりも、早く運用を始めた方が、最終的に利益が多くなる場合もあります。そのような場合は、頭金を増やす以外にも、毎月のローン返済額に上乗せして、借入金を早く返済する繰り上げ返済など、後から利息を減らす方法を検討しましょう。より多くの利益を得られるタイミングを見極め、賢くローンを利用することが大切です。

中古の物件を選ぶ

中古アパートの場合、新築アパートよりも購入費用が安いため、初期費用を抑えることができるというメリットがあります。また、減価償却費や補修費を経費として計上できるため、節税効果も高いと言えるでしょう。

しかし、物件によっては、修繕費用や維持費が高くなる場合や、新築に比べ居住者が見つかりにくいなど、デメリットも存在します。そのため、中古物件で収益を挙げるためには、初期費用の安さだけでなく、客付けのしやすさも考慮することが重要です。物件を購入する際は、今までの居住率や家賃相場などを事前に確認し、参考にすると良いでしょう。

家賃を高めに維持する

単純に考えれば、家賃が高ければ高いほど、収益は大きくなります。しかし、相場と比べて家賃が高すぎると、入居者が決まらず、結果として赤字になってしまいかねません。そのため、家賃を決定する際には、近隣エリアの物件と比較し、必ず事前に適正価格を調べるようにしましょう。その上で、ローン返済や諸費用を差し引いても利益が残るよう、家賃を設定しましょう。

アパート経営の経費率について、概要や目安、減少させるためのポイントなどを紹介しました。アパートの経営で多くの利益を得るためには経費率の減少が効果的です。アパートの経営を考えている場合、経費として計上できる費用の把握や経費率の減少方法などを早くから把握しておきましょう。
アパートは多くの人が生活を送る場所であり、アパート経営はさまざまな人の役に立てるビジネスでもあります。経費率を考えて健全なアパート経営を行い、自分も住人も幸せに過ごせる環境を作り上げてください。