一括借り上げのリスクってあるの？注意点や解約方法などを解説します

一括借り上げは、オーナーが所有している不動産を、不動産会社に貸し出し、不動産会社が管理業務を行う方法を言います。入居者募集から契約に至るまでを管理会社が行うため、オーナーが直接入居者と契約を結ぶことはありません。

一括借り上げのリスクを考える前に、まずは一括借り上げの概要について知っておきましょう。ここでは、一括借り上げと混同しやすい言葉としてよく聞く「サブリース」「管理委託」の違いや、一括管理の契約の種類、メリットなどをご紹介します。

一括借り上げと混同しやすい言葉

まず、サブリースとは、不動産会社が、オーナーから借り上げた物件を入居希望者に貸し出すことです。「転貸借」や「又貸し」とも呼ばれます。つまり、サブリースは一括借り上げを前提とした方法と言えるでしょう。そのため、サブリースに対して一括借り上げすることを「マスターリース」と呼ぶこともあります。
なお、サブリースも入居者とオーナーの直接契約は結びません。基本的に、入居者は不動産会社と契約を結びます。
このようにサブリースは、厳密に言うと一括借り上げとは異なります。しかし、前述したように一括借り上げを前提とした契約方法であるため、これらをまとめて「一括借り上げ」「サブリース」と呼ぶことが多くあります。

一方、管理委託は、アパートの管理業務を委託する方法です。アパートの入居者が増えると、収入が安定する一方で、さまざまなトラブルが発生します。たとえば、ゴミや騒音のトラブル、生活スタイルの違いでのトラブルなどです。
このような問題を、オーナー一人で対応するのは難しいでしょう。そこで、プロである管理会社に業務を委託する方法があるのです。
一括借り上げと異なり、管理委託は「管理業務を委託」するため、入居者との契約はオーナーと直接行います。
ちなみに管理委託は「集金管理」「業務管理」など、管理会社によってさまざまな呼び名で呼ばれていますので、それぞれの管理会社で管理委託に該当するプランは何かを確認しておくと安心です。

一括借り上げのメリット

では、一括借り上げが人気な理由はどこにあるのでしょうか。ここでは、メリットについても見ていきましょう。

■ 管理をプロに任せられる
一括借り上げのメリットは何と言っても、管理業務の手間がかからないことです。管理業務は入居者募集から契約、建物管理など多岐にわたります。これらの業務をオーナー一人でこなすのは、労力がいるでしょう。
さらに、入居者からのクレーム対応などといった、専門的な知識・経験が必要な場面にも遭遇するかもしれません。特に初めて賃貸経営を行う人にとっては、難しい業務と言えるでしょう。
このようなことから、管理業務は専門家に任せた方が安心です。一括借り上げでは、管理業務のすべてを不動産会社に一任できるため、オーナーが手を煩わせることもありません。

■ 安定した経営が行える
一括借り上げでは、「賃料保証型」の契約となります。そのため、一定の収入が継続的にあることもメリットの一つです。
賃貸経営で避けたいリスクとしてよく挙げられるのが「空室」です。空室があると、その分オーナーの収入は減少します。
賃料保証型の一括借り上げであれば、家賃減少の心配もなく、安心して経営できます。

■ 確定申告が楽になる
家賃収入を得ている場合、確定申告が必要になります。確定申告は、収入と経費、損失、利益などを税務署に申請するものです。
なかでもオーナーにとって手間となりやすいのが「経費」の計上です。経費には、リフォーム費用や入居者退去の際の原状回復費用、水光熱費用などが挙げられます。このように不動産経営は、さまざまな経費が発生するため、確定申告の作業が煩雑になりがちです。
しかし、一括借り上げでは不動産会社から毎月費用の明細書が届きます。そのため、明細書に沿って申請すれば作業がスムーズに進み、余計な時間を取られる心配もありません。

ここまで、一括借り上げの仕組みやメリットについてご紹介しました。では、一括借り上げにリスクはあるのでしょうか。
賃貸経営を始める前に、リスクも確認して、トラブルなどが起こらないように対応しましょう。

自主管理よりも家賃収入が減少する

一括借り上げは、管理会社が入居者から家賃を集金し、オーナーに渡します。その際、家賃収入の10%程度から物件や管理会社によっては20％以上が手数料として引かれます。基本的に自主管理は、家賃収入すべてがオーナーの利益になりますが、一括管理は手数料を支払うため、一般的な賃貸経営よりも収入が少なくなるでしょう。

家賃収入が減少する可能性がある

一括借り上げでは家賃が保証されることはご説明しましたが、契約年数の間、ずっと同じ金額が保証されるわけではありません。物件が経年劣化していくにつれ家賃の見直しが行われるため、家賃の引き下げが起こる可能性があります。

不動産会社は「家賃を支払う」ことを保証しているのであって、「同じ金額を支払う」ことは保証していません。一般的は一定期間の後、2年ごとに家賃が見直されます。

そのため、「一括借り上げで家賃が保証されるから」といって、高額なローンを組むことのないよう注意しましょう。
一括借り上げで賃貸経営を行う場合、一定の収入が保証されることからローン審査も通りやすくなります。しかし、前述した通り、ある期間を過ぎると家賃の見直しが行われ、収入が減少することもありえるのです。
収入が減少すると、当初の計画通りにローンが支払えず、経営がひっ迫することにもなりかねません。

修繕などの選択権が無い場合がある

物件が劣化すると、家賃収入の減少だけでなく、修繕費も発生します。基本的には、修繕を行うかどうかは、オーナー自身が決めますが、一括借り上げの場合、契約条件として修繕時期が決まっていることもあります。
「築何年以内に大規模修繕を行う」などと決まっていると、必然的に出費が増加してしまうため、注意が必要です。

契約が解除される・倒産する場合がある

前述したように、家賃の見直しや修繕の選択にオーナーが合意できないと、契約が解除されることがあります。また、不動産会社が倒産することも考えられるでしょう。
このような場合、急に契約が切れると対応に困ることがあります。特に、一括借り上げでは、オーナーは入居者情報を把握していないことが多く、入居者への通知などが行き渡らないことも珍しくありません。そうなると、家賃の入金先や契約状況などがわからず、入居者の不満も募ってしまうでしょう。

免責期間が設定されていることがある

契約後のアパートに、すぐに入居者が入るとは限りません。そのため、一括借り上げでは、契約後の一定期間の家賃を保証しない「免責期間」というものが設けられていることが多くあります。
免責期間が長すぎると、長期間収入が入ってこない場合もあり、不動産会社とのトラブルになることも珍しくありません。

前述の通り、一括借り上げのリスクはさまざまです。契約後に納得がいかず、契約を解除したいと思う方もいるでしょう。では、契約を解除するにはどうしたら良いのでしょうか。

まずは、解約条件を契約書で確認しましょう。契約書に「通知期日より〇ヶ月の到来期日をもって本契約は終了」などと記載のある場合、その期日より前に解約する旨を通知します。この際、通知書には「契約書の何条に記載があるのか」「いつの日付で解約するのか」などを詳細に記載しなければなりません。

なお、契約を解除するには、必ず書面で行いましょう。口頭でも解約できる場合がありますが、「言った・言わない」などのトラブルに発展する可能性も考えられます。そのため書面で必ず記録しておきましょう。

解約が成立したら、家賃や敷金、入居者の情報などを不動産会社から引き継ぎます。また、この際部屋の鍵の受け渡し方法なども確認しておきましょう。
また、不動産会社が変更になるということは、入居者の家賃振込先が変わるということです。そのため、入居者にも通知しなければなりません。ギリギリになって慌てることの無いように、通知は早めに行うことをおすすめします。

一括借り上げは複数のリスクがありますが、前述したようにさまざまなメリットも受けられます。リスクを最小限に抑えるために、以下のポイントに注意しておきましょう。

■ 賃料などを確認しておく
一括借り上げの最大の魅力とも言えるのは「家賃保証」です。しかし、家賃保証はパーセンテージで示されることも多く、空室のすべてを保証してくれるわけではありません。
そのため、物件の立地や周囲の競合物件情報、ターゲットなどを不動産会社ときちんと話し合い、納得のいく家賃保証になるようにしましょう。

また、契約後に一定期間が過ぎると家賃の見直しが行われますが、この家賃改定ルールについても事前に話し合っておくべきです。どのような状況の場合、家賃が見直されるのか、判断基準などを擦りあわせておきましょう。
なお、免責期間についても確認し、長すぎる場合は調整可能か聞いておくことも大切です。契約後に納得がいかなければ、トラブルとなってしまうこともあります。特に、家賃は収入に関わることのため、よく確認しておきましょう。

■ 修繕費や原状回復費用の確認をしておく
修繕費や原状回復費用の確認も大切です。不動産が建て替えた際、高額な請求が来てトラブルになるケースも珍しくありません。このようなトラブルを避けるためにも、修繕や入居者の退去に伴う原状回復等を行う場合には、事前に見積もりの提示をしてもらうなど工夫しましょう。
オーナーとして発生する費用を把握できるようにしておくことがポイントです。

■ 解約条件の確認をしておく
前述した通り、契約解除の際の条件が定まっていないこともあります。なかには、「解約が不動産側からしかできない」という条件のところもあるかもしれません。契約後、不動産会社の管理状態などに納得がいかなくても、契約解除ができないということがないように、条件は必ず確認しておきましょう。

■ 入居者情報を把握しておく
一括借り上げの場合は、入居者と不動産会社が契約を結ぶため、オーナーは入居者情報を把握していないことが多くあります。しかし、不動産会社が倒産したり、契約が突然切れたりした場合に、入居者の把握ができないと困ってしまうかもしれません。
急なトラブルに対応できるように、入居者情報の開示を契約条件として記載してもらいましょう。

ここまで一括借り上げについてご紹介してきました。一括借り上げと類似する経営方法として「管理委託」も挙げられます。一括借り上げを検討する前に、管理委託と比較してどちらが良いか決めましょう。

管理委託は、アパートの管理業務を管理会社に委託する方法です。一見すると一括借り上げと同じ経営法に思えますが、以下の3つの観点から異なります。

■ 契約形態
一括借り上げはすべての管理業務を不動産会社に任せるのに対し、管理業務は不動産会社によっては、基本的な契約に含まれる業務と、追加で依頼する必要がある業務とで分けられている場合もあります。基本的に管理委託として依頼可能なのは、下記のような業務です。

・家賃集金業務
・家賃督促業務
・更新契約業務
・退去時の立会いや点検
・鍵管理
・クレーム対応
・定期巡回報告　
・駐車場管理

一方、追加業務に含まれていることが多いのは、以下のようなものです。

・共有部分の清掃
・建物全体の点検
・エレベーター保守管理　

■ 家賃保証
ここまでご説明したように、一括借り上げは家賃保証が付いています。そのため、本来発生しないはずの空室や、家賃滞納などのトラブルがあったとしても、安定した経営が可能です。
一方、管理委託は家賃保証がありません。そのため、空室による収入減はある程度考慮した上で、運営を行っていく必要があります。

このようなことから、安定収入を望む方は一括借り上げ、物件の立地が良いなどの理由で長期的な入居需要が見込める方は管理委託を選択すると良いでしょう。

■ 手数料
一括借り上げ、管理委託いずれもある程度の手数料がかかります。一般的に一括借り上げは賃料の約10%～20%、管理委託は賃料の約5～10%とされています。

手数料に幅がある理由としては、不動産管理会社の方針や地域性などが挙げられます。また、一括借り上げは、家賃保証などがあることに加え、すべての管理業務を委託できることから、管理委託よりも手数料が高く設定されているようです。

このように、一括借り上げと管理委託にはさまざまな違いがあります。一概に「どちらの方が良い」と言えるものではないため、よく比較して、ご自身の経営方針に適した方法を選びましょう。

では、ここで賃貸経営にとって大切な不動産管理会社選びについてご紹介しましょう。一括借上げは、オーナーと不動産管理会社の長期的な付き合いが前提です。したがって、まずは「契約する不動産管理会社が十分に信頼できるかどうか」を意識して複数の会社を比較し、取引先を決定しましょう。

業務内容は適切か

まず、大切なのが「業務内容の範囲」です。管理業務の種類は多く、その範囲も幅広くあります。そのため、不動産管理会社によっても、行ってくれる管理業務の範囲が異なることがあります。
また、不適切な不動産管理会社では、管理業務が煩雑である場合も少なくありません。入居者からクレームが来てもきちんと対応せず、退去につながってしまうこともあるでしょう。一括借り上げの場合、入居率が下がれば、家賃の見直しを行われる恐れもあり危険です。

そのため、まずは業務内容をきちんと対応してくれる不動産管理会社を選びましょう。会社のホームページなどを調べると、業務内容が記載されている場合があります。併せて確認しておくと安心です。

家賃保証や手数料は適切か

一括借り上げや管理委託の手数料は前述した通りです。この相場よりもはるかに安い・高い手数料を設定している会社は、避けた方が良いかもしれません。業務内容を確認して、費用と釣り合っているか確認しましょう。
また、家賃保証の割合についても同様です。前述したように、契約時に不動産管理会社と話し合うことが大切ですが、そのなかで免責期間が異常に長かったり、家賃保証のパーセンテージが低すぎたりすることの無いよう確認しておきます。

不動産管理会社の相場を調べるなら、複数の会社に相談するのも一つの手です。費用面だけでなく、対応の仕方も確認して、相対的な評価を行いましょう。

集客力はあるか

空室を避けるためには、不動産管理会社の集客力も大切です。家賃保証があるというものの、空室が続けば家賃見直しにつながることもあります。

たとえば、店舗数が多い不動産管理会社などは、集客力に期待できます。また、集客効果の高い広告大手企業なども同様です。

その他のポイント

その他、以下のようなポイントに気を付けると良いでしょう。

・賃貸住宅管理会社登録の有無
・企業規模や安定性
・実績数
・担当者の人柄

また、物件の安定稼働や顧客満足度アップにつながる経営を行なっているかの確認も大切です。特に、一括借上げでは、オーナーと不動産管理会社の連携も重要になります。定期的にオーナーへ管理内容・運営結果が報告されるのかどうかも信頼性にかかわってくるでしょう。

契約を締結した不動産管理会社の運営スキルによって、不動産経営が成功するか否かの結果が変わります。長期的視野を持ち、適切な選択肢を提案してくれる不動産管理会社を選びましょう。

この記事では、一括借り上げのリスクから、解約方法、管理委託との違い、リスクを避けるためのポイントなどをご紹介しました。賃貸経営には少なからずリスクがつきものです。ただし、あらかじめ対策を練ったり、管理会社選びを工夫したりすることで、トラブルや後悔につながることを避けられるでしょう。
なお、一括借り上げを始めようと思っている方のなかには、初めて賃貸経営を行う人もいるかもしれません。そのような方は、まず、専門家である不動産会社に相談してみるのも一つの手です。

当社でも、不動産にまつわるご相談を承っています。一括借り上げだけでなく、経営方法のお悩みや不安など、お気軽にお問い合わせください。
自分の経営方針に合った方法を見つけて、安定した不動産経営を行いましょう。