アパート経営を相続したくない!相続放棄の方法と注意点

アパート経営は、相続税の節税対策の一つとして利用されることもあります。
しかし、建物の老朽化が激しいものや、資産運用が困難な賃貸アパートを任され、手放したいと考える人もいるでしょう。
築年数が経っているアパートは、様々な問題を抱えており、アパート経営に活用できないどころか、売却もできないこともあります。しかし、アパート経営の相続を放棄することは可能なのでしょうか。
そこで、この記事では、アパート経営の相続放棄の方法や注意点、放棄の判断基準などについてご紹介します。

アパート経営を相続したくない方!そもそも放棄できる?

  • アパート経営を相続したくない方!そもそも放棄できる?
  • 相続とは、基本的に被相続人が所有しているすべての財産責務を引き継ぐことです。債権も物権も、権利と義務(土地を使用する権利と賃料・地代を支払う義務)で構成される財産権のため、借家権なども相続の対象となります。

    しかし、相続人が「相続放棄」の手続きを行えば、財産責務の相続を放棄できます。
    ただし、アパートなどの財産のみを選択して相続放棄できるのではなく、すべての財産を引き継げなくなります。プラス資産とマイナス資産の双方を手放すことになるため、負債の支払い義務は消えますが、資産による利益の一切の受け取りも不可能になるため注意しましょう。

    相続放棄は、被相続人が亡くなり相続が発生した日から3ヶ月以内に、家庭裁判所へ申し立てなければなりません。また、遺産の調査で相続の「承認」「放棄」を判断する資料が見つからず、3ヶ月以上かかる場合は、期間延長の手続きを行い、受理されれば期間を延ばすことができます。

    相続放棄を行うと、アパートは別の相続人の手に渡ることになるでしょう。アパート経営に懸念があったり、収益が見込めなかったりした場合は、相続放棄も選択肢の1つとして考えると良いでしょう。故人の遺志があったとしても、現実的な考えにもとづいた判断が必要です。

アパート経営の相続放棄に必要な書類

  • アパート経営の相続放棄に必要な書類
  • 前述したようにアパート経営を放棄する際は、家庭裁判所に必要書類を揃えて申し立てをする必要があります。まずは、必要な書類について見ていきましょう。

  • 相続放棄申述書

    相続を放棄する意志を書面化したものです。申請者と被相続人の氏名・住所、相続開始を知った日付、相続を放棄する理由、相続財産の概要などを記載します。
    アパート以外に相続する財産の有無、アパートローンやほかの債務があるかどうかを調査し、以下の内容を確認しましょう。

    ■不動産
    アパートの固定資産税の権利書や納付通知書、登記事項証明書などで、所有者や抵当権の有無を確認します。また、土地と建物の価値を、固定資産税評価額や路線価から計算し評価します。アパート以外の不動産を所有していた場合も同様です。

    ■預貯金・株式・投資信託
    相続人が問い合わせることで、銀行や証券会社で情報を開示してもらえます。

    ■生命保険
    被相続人が解約返戻金のある生命保険に加入していた場合は、返戻金は相続財産にあたります。解約返戻金の額がわからない場合は、保険会社に問い合わせましょう。

    ■借入金・アパートローン・連帯保証人
    通帳や支払い明細書などから債務の有無が確認できます。相続人であれば、個人信用情報機関で借入先の金融機関について照会が可能です。被相続人が連帯保証人になっていないかも同様に確認できます。

    相続放棄申述書は裁判所で貰うか、裁判所のホームページからダウンロード可能です。書き方はホームページの記載例を参考にすると良いでしょう。

  • 被相続人の住民票除票・または戸籍附票

    被相続人の住所を証明する書類です。住民票除票には、原則として死亡時の前住所のみが記載され、最後に住民票があった役所が管理します。ただし、被相続人が死去するまでに市区町村をまたいだ引越しを複数回行っている場合は、住民票除票ではなく、戸籍の附票を準備するのが一般的です。戸籍附票には、戸籍が作成されてから現在までの住所の履歴が記載され、本籍地の役所が管理しています。

  • 被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本(除籍謄本・改製原戸籍謄本)

    戸籍謄本は、法定相続人の確認に必要です。被相続人の生誕日、両親や兄妹の情報、配偶者、子供の情報、死亡日までが記載されています。
    ただし、戸籍謄本だけでは被相続人の戸籍が追えない場合は、除籍謄本や改製原戸籍謄本が必要です。除籍謄本は結婚や死亡などで全員が抜けている閉鎖された戸籍のことで、改製原戸籍謄本は法改正で閉鎖された形式の古い戸籍を指します。

  • 相続放棄を申し立てる本人の戸籍謄本

    相続を放棄する本人が被相続人と同じ戸籍で、被相続人が誕生してから死去するまでの戸籍謄本に記載があれば不要な場合もあります。

アパート経営の相続放棄する手順

  • アパート経営の相続放棄する手順
  • 相続放棄の必要書類が準備できたら、家庭裁判所に申し立てを行いましょう。
    申請は原則として申請者本人が行います。申し立てができるのは、最後に被相続人の住民票があった場所の裁判所です。

    相続放棄の申し立てをして10日程で、照会書が家庭裁判所から送付されます。相続の放棄が、相続人の意志で行われているかを確認するためです。送付された相続放棄回答書に必要事項を不備なく記入し、期限内に再度、家庭裁判所に返送しましょう。

    相続放棄回答書を送付し、問題がないと判断されれば、数日から数週間後に申述受理通知書が送られてきます。
    申述受理通知書が届けられれば、相続放棄の申し立てが受理されたことになります。

    なお、相続放棄の申し立てにはある程度の費用がかかります。自分で申請をする場合には、収入印紙・郵便切手・戸籍の書類代などで2,000円~3,000円程度、弁護士や司法書士などの専門家に依頼した場合は、報酬としてさらに数万円程度が必要になるでしょう。
    なお、戸籍謄本を郵送で請求する際の手数料の納付は切手ではなく、必ず定額小為替証書(郵便局で販売)で 納めます。また、現金(現金書留)で納めなければなりません。

アパート経営の相続放棄のメリット

  • アパート経営の相続放棄のメリット
  • 相続放棄を行うメリットは、「被相続人(亡くなった方)の借金や債務を相続しなくて済む」ことでしょう。被相続人に債務があった場合、遺産相続をすると、返済義務まで相続してしまいます。

    例えば、アパートの売却価格よりローン返済額が多い状態では、資産価値はマイナスになりますが、返済額が売却値を下回る場合は資産価値がプラスになります。資産価値がマイナス状態のアパートを相続すると、残債が物件の価格を上回り、金銭面で損失が出ることが考えられるでしょう。そのため、相続放棄を行って、マイナス資産から逃れることができるのです。

    また、相続人の間にトラブルが起こると、相続問題を超えて家族問題にまで発展しかねません。家族間の確執は大きなストレスとなり、日常生活にまで指し響く可能性があります。相続放棄をするということは、こうした相続に関するストレスから解放されるというメリットもあります。

  • 相続放棄したほうが良い方はこんな人

    では、ご紹介したメリットを踏まえて、相続放棄が適している人を見ていきましょう。
    被相続人がアパートのローンで多額の負債を抱えている場合などは、相続した財産を処分しても返済できないかもしれません。相続財産と比較して残債の額が多い場合には、相続放棄を検討した方が良いでしょう。具体的には、ローンの残債とアパートの売却価格を比べることで判断できます。
    アパートの売却価格は、複数の不動産会社に査定を依頼することをおすすめします。一括査定サイトを利用すれば、簡単に査定額を比較することができます。

    また、被相続人が他の人の借金連帯保証人となっている場合は、負債がなくても相続を放棄した方が良いでしょう。被相続人が連帯保証人の場合、その地位は相続人へと引き継がれます。そのため、債務者の返済が滞れば、相続人が代わりに返済を求められることになります。マイナス資産を増やさないためにも、被相続人が連帯保証人になっているか確認しておきましょう。

アパート経営の相続放棄のデメリット

  • アパート経営の相続放棄のメリット
  • 相続放棄は債務などマイナスの財産を相続しないと同時に、プラスの財産も含めた、すべての財産相続の権利を放棄するものです。そのため、アパートのみ相続を放棄することはできず、すべての遺産の相続を放棄する必要があります。

    例えば、被相続人の遺産で負債が財産を上回っていた場合には、相続放棄をすることで負債を相続せずに済みます。しかし、負債より財産の方が高い場合に相続放棄をしてしまうと、相続により得られた財産も手放すことになってしまうため注意が必要です。
    特に、アパート経営などの不動産の相続では、物件のローンが残っているといった債務と財産がセットであるケースが多いため、ローンの残債と不動産の実勢価格(売買取引時に用いられる価格)を慎重に検討することをおすすめします。

    また、相続放棄をすると、次の順位を持つ相続人に権利が移ります。
    例えば、被相続人を基準にして考えると、相続順位の第1位は配偶者や子、第2位は親もしくは祖父母、第3位は兄弟姉妹となります。相続する遺産の割合は、法定相続分で示されています。

    相続放棄をするような遺産では、順位が下の親や兄弟姉妹も相続をしたくないと考えるのが一般的でしょう。価値のある財産だった場合でも、相続放棄によって、他の相続人の順位や相続分が変わり、争いが起こる可能性があります。親族関係のトラブルに発展しないように、事前に相続権所有者に説明をしておくと良いでしょう。

  • 相続放棄を検討し直したほうがいい人

    前述した通り、プラスの財産が多い場合は相続放棄をしない方が賢明です。しかし、マイナスの財産が多い場合でも、相続放棄をしない方が良いケースもあります。

    例えば、アパートのローンが返済済みの場合や、ローン残高が少ない場合です。立地の良いアパートであれば、経営次第で収入が向上することも大いにあります。また、立地が良ければ、しばらく運用したのちに高値での売却も可能です。そのため、負債がないアパートは、相続したのちに売却を検討することをおすすめします。

    また、借入時に団体信用保険に加入していれば、多少のローンが残っていても、保険から完済が可能です。団体信用保険の加入状況は、金融機関に問い合わせれば確認できます。

    その他、自身がアパートの連帯保証人になっている場合は、相続放棄を検討し直す必要があるでしょう。連帯保証人である限り、相続放棄が受理されてもローンの返済義務が発生します。このような状況で相続放棄を行うと、自身の収入からローンを返済することになってしまいます。

    そのため、連帯保証人である場合はアパート経営を放棄せず、相続した方が良いでしょう。相続した時点でローンの残高が多くても、完済できれば自身の財産になります。さらに、ローンをこまめに支払っている途中で、アパートを売却し完済するという手段もあります。

相続放棄をする際の注意点

  • 相続放棄をする際の注意点
  • では、相続放棄を行う際はどのような点に注意すれば良いのでしょうか。ここでは、5つのポイントについてご紹介します。
    なお、調査や書類の準備などには費用がかかります。また、3ヵ月以内という短い期間で手続きや調査を行わなければなりません。そのため、専門家に代行を依頼するという方法も検討しましょう。

  • アパートの権利関係を把握しておく

    アパートをはじめとした不動産は、登記簿の中に権利関係の記載があります。登記簿の記載内容を確認せずにいたり、誤解をしていたりすると、誤った判断につながるかもしれません。あらかじめ、権利関係について把握しておくことが大切です。

    登記簿の確認方法として、まず、固定資産税納税通知書の記載内容から、アパートの所在地や固定資産税評価額などの基本的な情報を確認して、最新の登記簿を入手します。最新の登記簿は、アパートの所在地を管轄する法務局に請求することで取得できます。

    登記簿を受け取ったら内容の確認を行います。登記簿には「表題部」「甲区」「乙区」と3種類の記載欄がありますが、意味を正確に理解しておかなければなりません。「表題部」には土地、建築物の所在地や部屋番号、「甲区」には所有権についての権利関係の内容や変動履歴、「乙区」には抵当権、敷地権など、所有権以外の権利の内容や変動履歴が記載されています。アパートの権利関係を把握するには、甲区と乙区を確認しましょう。

    なお、アパート購入はローンを組むことが多くありますが、ローン会社の抵当権は乙区に記載されています。登記簿について懸念がある場合は、不動産の法律関係に詳しい専門家に相談することをおすすめします。ご相談は当社でも承っていますので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

  • 法的単純承認に注意する

    相続の手続きは、基本的に「相続を承認するか」「放棄するか」を選びます。しかし、法律で定められた一定の事由に該当する行為を行うと、相続を承認したとみなされ、相続放棄ができません。これを「法定単純承認」と呼び、例えば相続の手続きの期限である3ヵ月間を過ぎると「単純承認」したものとみなされます。
    前述したように、3ヶ月の熟慮期間内にすべての調査や判断が困難な場合は、家庭裁判所に申し立てることで、さらに3ヶ月の伸長が可能です。

    その他、「単純承認」に該当するものがあります。以下で見ていきましょう。

    ■相続財産の処分
    「相続財産の全部又は一部の処分」を行っても「単純承認」に該当することがあります。具体的には、以下のようなケースがあります。

    ・遺産の預貯金を自分が使ってしまった
    ・親が経営するアパートの賃料を入居者に請求した
    ・家賃を受け取る口座を自分名義の口座に変更した
    ・親の債務を自分の財産ではなく相続財産から支払った

    相続財産の処分には、売却、家財の処分、形見分けなど色々なケースがあります。特に、形見分けには注意が必要です。写真や手紙の用に、第三者から見て換価価値がないものであれば問題はありません。しかし、絵画や高価な時計などは換価価値があるとみなされ、相続財産の分割取得扱いになる可能性があります。
    ただし、換価価値があるとみなされるものの具体的な金額は定まっていないため、不安なものは専門家に相談すると良いでしょう。

    一方で、相続財産の価値を現状のまま維持するために必要な保存行為や、相続財産を無償で貸与した場合などは処分行為に当たりません。
    例えば、一般常識の範囲内で葬式費用を遺産から支出する行為や、支払期限が到来した被相続人の借金を弁済する行為は、法定単純承認事由に該当しません。

    ■相続財産の隠匿や消費
    たとえ、相続放棄を行ったあとだとしても、相続財産の全部または一部を隠匿し、消費したとみなされれば「法定単純承認」に該当します。

    例えば、被相続人に多額の借金があったとします。被相続人の財産を確認して、マイナス財産の方が多かった場合、相続人は相続放棄を望むでしょう。しかし、相続放棄後に、相続人が被相続人の預金などを隠し持っており、自分のために使用したことが判明すれば、相続放棄は破棄されます。
    したがって、この場合、相続人は単純承認を行ったこととなり、被相続人の借金の返済を求められてしまうのです。

    このように、プラスの財産を隠して負債のみ相続を放棄することを防ぐために、この規定が設けられています。

    ■相続財産目録に財産をわざと記載しない
    相続財産目録に被相続人の財産のすべて、もしくは一部をわざと記載しなかった際も「法定単純承認」となります。
    一般的に、悪意のある行為とは、自分の行為が法律上の効果を知ったうえで行おうとすることです。そのため相続財産目録に記載しない際の悪意とは、「相続債権者を害する意思」という意味が含まれます。

    過失で書き忘れてしまった場合など、相続債権者を害する意思がないと判断されれば、法定単純承認とは認められません。

    ■生命保険と死亡保険
    被相続人が生命保険に加入している場合は、死亡した際に死亡保険金が下ります。死亡保険金は誰が受取人に指定されているかで、受け取りの可否が異なります。受取人が、相続人など被相続人以外の場合は、相続財産にあたらないため受け取りが可能です。しかし、被相続人が受取人に指定されていると、死亡保険金は遺産となり、受け取ると相続放棄ができなくなる場合があります。

    医療保険には、入院給付金や障害医療保険があり、多くの場合は被相続人が受取人になっています。医療保険給付金を受け取ることは、単純承認と見なされる可能性が高くなるため注意が必要です。

  • 相続放棄は撤回できない点に注意する

    相続放棄の申し入れが受理されたあとは、原則として相続放棄の撤回ができません。相続放棄をすると、最初から相続人ではなかったことになります。そのため、相続放棄の撤回を承認すると法律回りが複雑になり、支障が出ることから撤回は不可能とされています。

    また、相続放棄後に高価な遺産の存在が明らかになった場合も、「遺産の存在を知らなかったから」と相続放棄を無かったことにすることもできません。そのため、相続放棄を申請する場合は、事前に被相続人の財産調査を厳密に行う必要があるでしょう。

相続放棄されたアパートはその後どうなる?

  • 相続放棄されたアパートはその後どうなる?
  • ここまで、相続放棄の手順や注意点についてご紹介していきましたが、相続放棄を決めたあとのアパートはどうなるのでしょうか。アパートは、「自分以外の誰かが相続したケース」と「すべての相続人が相続放棄したケース」の2つの場合で対応が異なります。

  • 自分以外の誰かがアパート経営を相続したケース

    繰り返しご説明しているとおり、相続を放棄すると、被相続人の財産や負債との一切の関係が断たれ、無関係な立場になります。そのため、被相続人の債権者から返済を求められることはありません。
    しかし、相続放棄をしても、相続人には遺産の管理責任が課されます。

    相続放棄の申し入れは、各相続人が単独で行えます。相続人が複数いる場合、一人が相続放棄しても、別の相続人が単純承認したというケースが起こり得ます。自身は相続放棄をし、他の相続人が単純承認をすれば、その人に被相続人の財産と負債が全て継承されます。そのため、相続を放棄する場合は、ほかの相続人にも被相続人の遺産の内容を知らせて、自身は相続放棄をする旨を伝えるのが一般的です。これを怠ると、ほかの相続人のもとへ、突然に被相続人の負債がくることになり、トラブルにつながりかねません。

  • すべての相続人がアパート経営の相続を放棄したケース

    では、すべての相続人がアパートの相続を放棄したら、どうなるのでしょうか。
    判明しているすべての相続人が相続を放棄すると、遺産の管理者が空白になります。このまま放置すると、国や利害関係者に迷惑がかかるため、後始末が必要です。そこで法的に「相続人の不存在」が定め置かれています。

    相続人がいない財産は、法人となります。法人というと企業などを連想するかもしれませんが、「法的には財産や、自身が独立した権利義務の主体として、社会に存在する」という意味です。相続が放棄されたアパートは、相続財産法人名義でその財産の一部を構成することになります。

    しかし、アパートが法人になり「権利義務を行使できる主体」になったとはいえ、アパートが意志をもって動くわけではありません。法人の意志を実現するために、「相続財産管理人」を選任しなければなりません。

    企業では、運営方針は取締役が決定するのと同様に、相続財産処分の方針などは、この選任された相続財産管理人が定めて実行します。なお、相続財産管理人の選任には、財産の利害関係者または検察官からの請求が必要です。

    また、相続放棄をしても、すべての責任から解放されるわけではありません。相続放棄した人は、相続人の立場ではなく、相続財産法人に財産の管理を任された立場になります。これは、相続放棄をした人の意志に関係なく、法律で定められています。これを「法定管理受任者」と呼びます。管理責任の範囲は一概には言えませんが、該当する管理組合との連絡、部屋の定期的な点検などが一般的です。

    さらに、相続管理人が、いつ、誰に選任の請求が求められるか不明のため、管理責任が免除されるタイミングも明確に定まっていないので注意が必要です。

    このように、アパート経営の相続を放棄しても、管理責任は残ります。そのため、その後を見すえた相続の方法を選択する必要があるでしょう。

まとめ

  • まとめ
  • この記事では、アパート経営の相続放棄の方法と注意点などについて解説しました。
    築年数が経過して経営の難しいアパートや、ローンを多く残したアパートの相続をした場合、マイナスの財産を所有することになりかねません。マイナスの財産を所有するなら、相続を放棄するのも選択肢の1つでしょう。

    相続放棄は、被相続人の遺産すべてを放棄することになり、撤回ができません。そのため、慎重に検討を重ねた上で申し立てを行いましょう。また、相続開始から3ヶ月以内に、何かしらの形で財産に手を付けてしまった場合も、相続放棄ができなくなってしまうため注意が必要です。

    相続放棄をしない、できない場合は、アパートの活用や売却を検討してみましょう。不動産管理のお悩みは、当社でも相談にのっています。ぜひお気軽にご相談ください。

FAQ

  • Qアイコン アパート経営の相続放棄に必要な書類はなんですか?

    アパート経営を放棄する際は、家庭裁判所に必要書類を揃えて申し立てをする必要があります。(詳細はこちらを参考にしてください)。

  • Qアイコン アパート経営でうまく行かないです。プロのアドバイスがほしいです。

    当社では無料でコチラから相談を受け付けております。お気軽にご連絡ください。

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アレップス コンテンツ編集部

アレップス コンテンツ編集部では、アパート経営や不動産投資に関するお悩みを解決すべく日夜スタッフが情報の最新かつ濃密な記事の発信を行っています!

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