サブリースは解約できない？サブリース契約に関するトラブルや対策を解説！

サブリース契約は投資用不動産の管理方法の1つですが、具体的にはどのような仕組みの契約でしょうか。まずはサブリース契約の仕組みやメリット、デメリットを整理しておきましょう。

サブリース契約とは？

サブリース契約による不動産の管理方法は、次の2つの賃貸借契約で構成されます。

サブリース契約のメリット

サブリース契約には、投資用物件の管理に関してオーナーへ次のようなメリットを得られる可能性があります。

・物件の管理業務をすべて対応してもらえる
・借主とトラブルが発生していても、業者側から安定収入（賃料の80～90％）を得られる
・投資用不動産として、相続税計算における評価額を下げられる
・広告費や原状回復費の支出額を業者側に一部負担してもらえる（一部の事案に限る）

ちなみにすべての管理業務には、「物件設備の清掃や保守」「法定点検」「借主との賃貸借契約」「クレーム対応」「家賃回収」などが該当します。相続税対策としての恩恵をより多く受けるには、空室が少ないほど多くなります。業者側に管理を任せるというという点で、管理方法の1つである「委託管理」との違いが気になるでしょう。両者の違いは主に次の3点です。

サブリース契約のデメリット

サブリース契約には、投資用物件の管理に関して次のようなデメリットが生じる恐れがあります。

・高い需要が期待される物件の場合、収益が減少しやすい
・保証される賃料は一定期間（2年程度）ごとに見直される（多くは引き下げ）
・入居者の退去時など一定期間必ず賃料が入らない「免責期間」が設定されている
・質の良い借主（入居者）が集まるとは限らない

免責期間の例や期間は、入居者の退去後のほか「アパートやマンション（物件）の新築後」「サブリース契約スタート直後」などが設定され、免責期間は1～3ヶ月程度です。なお、免責期間は通常の委託管理でも設けられている場合もあるので、管理を任せる場合は契約時に必ず確認しましょう。

サブリース契約は、解約に関してなぜトラブルになるのでしょうか。根底には、サブリース契約に関係する法律（借地借家法）があります。サブリース契約の場合、賃借人となるサブリース業者を守る法律が適用されるのです。続いて、サブリース契約を解約するメリットや実際のトラブル事例を紹介します。

サブリース契約を解約するメリット、デメリット

サブリース契約を解約しようとする際になぜ、業者側とトラブルが発生しやすいのでしょうか。まずはサブリース契約を解除することによるメリットとデメリットは以下の通りです。

サブリース契約を解約するメリット
・利回りを改善できる
・投資目線で出口戦略を決めやすくなる（サブリース契約の物件は投資家が避ける傾向）
・管理会社を変更できる

サブリース契約を解約するデメリット
・物件の管理方法を改めて決める必要がある（委託管理ならば管理会社選びと契約が必要）
・家賃保証が消滅する

サブリース契約では物件の修繕を行うため、高額なリフォーム業者と紐づいているケースも少なくありません。そのため、契約を解除することでオーナー自身が修繕を依頼する業者を自由に選択できるようになるのです。周辺地域における需要があり、空室リスクがないような場合はサブリース契約を選ぶメリットはあまりないでしょう。物件のオーナーは、一人の投資家でもあります。物件はオーナーの財産であることを意識し、健全な管理会社をパートナーに選び、物件の資産価値を下げるスピードを遅らせるような管理を行うという姿勢が重要です。

事例①解約を申し出たら違約金を請求された

ここからは、解約にまつわるサブリース業者とのトラブルの事例を5つ紹介していきます。まずは「オーナーが解約を申し出たら業者に違約金を請求された」という事例です。サブリース契約には「中途解約」という条項が記載されていないケースもあります。中途解約の条項があった場合にも、解約にはオーナーが業者側に高額な違約金を支払い（家賃収入の約6ヶ月分が相場）を支払わなければいけません。サブリース契約を交わす時点で必ず確認しなければいけない点ですが、中途解約の条項がない場合、解約はさらに困難となるでしょう。

事例②家賃保証が得られなくなった

2つ目は、オーナーが想定していた家賃保証が得られなくなったために解約を申し出たケースです。サブリース契約を勧める広告や業者の営業担当者は、サブリース契約を行えば「家賃30年保証」など、長い期間オーナーが安定して収入が得られるといった点をアピールして勧誘するケースも少なくありません。しかし、保証される家賃の額は見直される契約が大半です。契約当初の保証額がいつまでも続くわけではなく、見直しはほぼ減額という結論になります。見直しにはオーナーが応じることも必要ですが、反論して受け入れない場合は契約解除を伝えられる恐れもあります。

事例③賃料の減額を求められた

家賃保証に関して、3つ目は先ほどの事例と共に「賃料の減額」というケースです。サブリース契約では、決められた家賃保証の見直しとは別に突然業者側から賃料の減額を求められることもあります。もちろん、オーナーが合意しなければ賃料の減額は成立しません。過去バブル崩壊やリーマンショックが発生した際、賃料引き下げをオーナーに求める業者が一定数現れました。しかし、サブリース契約は借地借家法が適用され、業者側が優遇される関係性であることが前提にあるため、拒否は現実的ではありません。

事例④大規模修繕費用の負担を求められた

4つ目は、大規模修繕工事や退去後の原状回復費用の負担を、業者からオーナーが求められたケースです。サブリース契約では、これらの費用の負担は原則オーナーです。外壁関連や屋上の防水工事などの大規模修繕費用は、約12年ごとに必要となります。費用の目安はマンションの場合は約500～1,000万円となり、欠かせない工事です。サブリース契約では、修繕やリフォームを行う業者はオーナーが選べません。費用にはサブリース業者からリフォーム業者へのマージンが上乗せされている場合もあります。オーナーができる対策としては、サブリース契約の時点で修繕費用などの分担範囲は必ず話し合っておくようにしましょう。

事例⑤サブリース業者からの賃料支払いが滞り破綻した

サブリース契約では、資金繰りがショートしたサブリース業者が倒産したために保証賃料が振り込まれなくなるというケースも発生しています。何も知らない入居者は変わらずサブリース業者の口座に賃料を振り込んでいたとしても、業者が倒産するとオーナーには保証賃料が振り込まれなくなります。業者が倒産した事実を借主が気づき、どこに賃料を振り込めばよいか分からず、賃料の支払いをストップ（留保）しているというパターンもあります。このような場合オーナーは物件からの保証賃料が得られないにもかかわらず、物件取得に要した借り入れの返済義務は残るという事態に陥ります。

サブリース契約をスムーズに解約するためには、解除の理由は「正当事由」であると認められる必要があります。どのようなケースが正当事由となるのか、そしてどのようなケースが認められないか解説します。

サブリース業者側が解約を渋る理由

サブリース業者が解約を渋る、反発姿勢であるために解約時のトラブルが悪化するケースは度々見られます。サブリース業者側の立場として、どのような理由で解約を渋るのでしょうか。

サブリース業者が解約を渋る理由
・利益が減少する（家賃の10～20％程度は業者側の利益となる）
・新規のサブリース契約を獲得しにくい状況である

ほかにも、サブリース業者と提携する企業が物件のリフォームや修繕を請け負っている場合、これらにかかった費用分の利益も失うことになります。以上のような理由のために、自社の利益を優先した結果、解約を渋る姿勢であるとされます。オーナー側としてはスムーズに解約できない事態となりやすいことを前提に、サブリース契約を検討するのが基本です。

認められるケース

まず、サブリース契約の解約を申し出る際に正当事由として認められるのは、以下に該当するようなケースです。

・オーナー自身や親族が物件を使用する
・老朽化などを理由に、物件を取り壊す必要がある
・ローン返済が困難など、生計の維持目的に売却する必要がある
・再開発事業の対象となり、やむを得ず売却する必要がある
・オーナーが立ち退き料を支払う（業者側の損失を補填）

サブリース業者の立場としては、収益源であった契約の解除は収益を減少させる行為となります。サブリース契約を行っている物件の売却はオーナーが独断で進められないため、サブリース契約を解除し、売却するといった理由が正当事由に認められるのです。本来物件を所有していたオーナーが立ち退き料を支払わなければ売却できないことを考えても、サブリース業者側に有利な契約といえるのです。

認められないケース

一方、以下に該当するような理由では、解約の正当事由として認められないとされます。

・物件の利回りを上げたい（管理方法を変更し、オーナー側の収益を増やしたい）
・スムーズに売却できる状態にしたい
・より高く売却したい
・オーナーの自宅リフォーム費用捻出のため、売却したい

サブリース業者との契約期間満了に伴い、更新せず契約を終了したいというケースでは、過去の判例から正当事由として認められなかった判例が残っています。この案件では立ち退き料を支払う形でも主張が認められなかったため、正当事由として認められるハードルは高いといわざるを得ないのが現状です。一方、サブリース業者側からの中途解約は、通常の賃貸物件を利用する方が解約する時と同様、スムーズに解約できる権利を持ちます。契約期間中でオーナーに解約の意志がない場合でも、稼働率などを理由に業者側から中途解約される恐れがあることを覚えておかなければいけません。

サブリース契約に潜むトラブルのきっかけは、実は解約の段階だけに存在するのではありません。続いてサブリース契約に伴うさまざまなリスク、一連の契約過程で気を付けるべきポイントをお伝えします。

サブリース契約で発生する恐れのあるリスクを把握

サブリース契約に伴い発生する恐れのあるリスクには、サブリース業者による勧誘から解約までに以下のようなものが知られています。

・勧誘関係（誇大広告や不当な勧誘）
・賃料関係（業者側からの一方的な減額請求には合意する必要はない）
・免責期間関係（契約上で定める期間満了より早く入居者が決まると業者側の利益となる）
・解約関係（解約にいたる理由が正当事由として認められる必要がある）
・中途解約関係（物件の立地条件を理由に業者側から契約解除を通知される恐れ）
・オーナー側の出費関係（大規模修繕工事や、退去後の原状回復費用は原則オーナー負担）
・家賃入金関係（経営状況が悪化した場合、資金繰り困難のために家賃入金がない恐れ）
・サブリース業者の経営破綻（倒産した場合、不払い分の入金はほぼ困難）

家賃保証という大きなメリットが期待できるサブリース契約ですが、最終的に物件に関してのすべてのリスクと責任を負うことを覚えておかなければいけません。

事業計画を軽視しない

サブリース業者と契約を進めるうえで、業者側から対象となる物件の事業計画（事業計画書）を提示されることになるでしょう。不動産投資では事業計画が投資の成否を左右する重要な資料となるため、軽視せずに内容を確認するのが大切です。事業計画書には今後の収益や支出、収支に関する見積もりを数字で示した情報が記載されています。物件周囲の賃料相場や需要をふまえ、長期的かつ現実的な事業計画を立ててくれる業者を選んでください。また、誰にでも出費を必要とする事態が起こりえるものです。物件から得られる収入は低めに見積もり、支出は多めに見積もることで手元資金にゆとりが作れます。サブリース業者側が提示する数字を鵜呑みにせず、常に慎重に望む姿勢を心がけましょう。

契約書の解約条項を念入りに確認

サブリース契約に何らかの疑問点がある場合、業者側に説明を求め、契約までに曖昧な要素を残さないことが重要です。サブリース契約を交わす際には、サブリース業者側が提示する契約書のなかでも特に次の項目を念入りに確認しておきましょう。

・保証賃料率の割合、賃料見直しを行うタイミング
・広告費や原状回復費の費用、負担者
・どの程度の修繕費用を業者側が負担してくれるか
・免責期間の確認と取り扱い
・解約条件の確認と取り扱い

業者側への解約に関する通知は書面で行う

サブリース契約にまつわるこれまでのトラブル事例を考えても、サブリース業者への解約通知は原則書面で行いましょう。契約時点で書面以外は受け付けていない業者もありますが、「言った・言わない」ということは争いを複雑にさせる要因となります。そして、解約通知の書面は日付が記録できる証明郵便などで送付するのも忘れてはいけません。また、これまでのサブリース業者とのやり取りをしてきたメールなども、リスク上の点からすべて保存して保管しておくようにしましょう。

サブリース以外の管理方法も検討する

投資用物件の管理方法はオーナー自身が管理業務を行う「自主管理」、専門の管理会社に任せる「委託管理」、サブリース業者へ一括借り上げ契約を交わす「サブリース業者による管理」の3種類です。健全な賃貸経営を継続することを考えれば、投資用物件の管理方法は、委託管理を選択するのが賢明です。今回触れてこなかった「自主管理」「委託管理」のメリットやデメリットは以下の通りです。

長期的目線で投資を行う意識を持つ

一般的なサブリース契約は、サブリース業者との長期契約が前提となる管理方法です。そのため、先々物件の売却を検討する場合、オーナー自身が売却したいタイミングで売却できないこともあります。サブリース契約は長期的な収入を得やすい管理方法の1つですが、契約が長期化するほど保証される家賃が見直され、徐々に収入が下がる傾向にある契約なのも事実です。そのため、契約後にどの程度の期間でどの程度の利益を生むかきちんと計算したうえで始める意識を持っておきましょう。

多くの管理会社やサブリース業者がいるなかで、どのような点を契約時に注意したいかをまとめてみました。

・提示される事業計画（収支計画）が現実的であるか
・提示される事業計画はオーナー自身のリサーチ結果と乖離していないか
・サブリース業者自体の経営、資産状況は良好である裏付けが取れるか
・相場に比べ家賃保証相場が低く設定されていないか
・家賃保証は何年ごとに見直されるか
・免責期間の有無と取扱い
・中途解約がスムーズにできる契約であるか
・修繕費用の負担者は誰か

希望通りにサブリース契約を解約できた場合、今後どのような管理方法を選択するかを決め、新たな管理会社探しも行うことになります。主に以下に挙げるようなことを、解約後にオーナー側で進める必要があるでしょう。

・新しい不動産管理会社と契約する
・現在の入居者と新たな賃貸借契約を締結する
・空室がある場合は再度、入居者の募集を行う

新たな管理会社を探す場合、オーナー自身で物件を管理しようと思うこともあるかもしれません。しかし、物件の管理に必要なことは多岐にわたり、関連法規に関する知識も必要です。また、トラブルが発生するのに備え24時間365日備えておくことは多大な負担となります。そのため、信頼できる管理会社を見つけ、管理契約を交わすことをおすすめします。

注意してサブリース契約を行ってきたというつもりでいても、解約を考えた時になってサブリース業者側との交渉に悩む恐れもあります。以下のような相談先は、サブリース契約関連でトラブルが発生した時に役立つので覚えておくとよいでしょう。

• ・サブリース経営相談センター（NPO法人 日本住宅性能検査協会）
• ・法テラス（弁護士）
• ・公益社団法人全国賃貸住宅経営者協会連合会（ちんたい協会）
• ・公益財団法人日本賃貸住宅管理協会
• ・国土交通省（広告、勧誘及び重要事項説明に関する違反行為）
• ・独立行政法人国民生活センター（消費者ホットライン）

サブリースを活用した賃貸管理を行う場合、管理を任せるサブリース業者選びが投資の成否を分けるといっても過言ではありません。業者選びに失敗しないためにも、次のポイントを確かめて契約するのをおすすめします。

・財務体質が健全である
・入居者獲得に向けた家賃や賃貸需要のリサーチを真摯に行っているか
・「保証料」「管理委託手数料」「原状回復費用」などが明示されている
・契約に含まれる費用、各費用の取り扱いを確認する
・現在管理している件数と担当者の人数
・賃貸住宅管理業者登録制度に登録されている（国土交通省 | 賃貸住宅管理業者 検索）
・修繕工事の実施状況
・担当者との連絡はスムーズに取れるか

これまでサブリースという業態を直接規制する法律はなかったため、メディアで報じられるような事件を招いてしまったともいえます。そこで2011年には、国土交通省が賃貸住宅管理業法に基づく「賃貸住宅管理業者登録制度」を導入し、任意登録制度として賃貸物件管理業者に対して重要事項説明や書面交付義務、誇大広告の禁止などの規制を開始しました。当初任意登録制度でありましたが、2021年6月15日からは登録が義務化され、2022年6月15日には経過措置期間が終了しています。そのため、現在登録していない場合は罰則対象となる業者であることを意味するため、充分注意してください。

今回は不動産投資における賃貸管理方法の1つであるサブリース契約（マスターリース契約）を取り上げ、解約できないケースや起こりやすいトラブルについて解説や対応策をお伝えしてきました。「入居率を気にせず一定の収入を得たい方」「管理業務に割く時間を捻出できない方」、そして「物件の立地条件に不安がある方」などはサブリース契約向きともいえます。サブリースの家賃保証が魅力的ですが、必ずしも有利な条件だけではないのも事実です。賃貸住宅管理業法が度々改正されていることからも、サブリース業者側の手段が複雑、巧妙化していることも伺えます。不動産投資には高額な費用を取引し、居住者の平穏かつ安全な居住環境を扱うという重大な責務が伴います。オーナー自身が主体的になり、契約に関する文言は専門家などからもアドバイスを得つつ、慎重に検討を進めていきましょう。